MỤC LỤC
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm những thông tin về các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng, các tài sản này phải tơng đối giống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu. Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những điểm khác nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải đặc biệt chú ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị của chúng khác nhau, đó là những nhân tố :. + Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mang tính đơn nhất. Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị của một bất. động sản, hai bất động sản tơng tự nhau về hình dáng, kích thớc, công dụng nhng có vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau. + Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn, mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dỡng của ngời sử dụng. Hai bất động sản nh nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngợc nhau nếu một bất động sản đợc bảo dỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đến cái đợc bảo dỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia. + Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xác. định chính xác giá trị của tài sản. Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu t hay bảo hiểm hoả hoạn thì phơng pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phơng pháp khác sẽ cho kết quả chính xác hơn. + Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giác“an tâm” cho nhà đầu t so với tài sản tơng tự nhng không hợp pháp. Một nhà đầu t chân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giá trị của những bất động sản này đợc đánh giá cao hơn. + Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trờng diễn ra thờng xuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trờng vào một thời điểm sẽ không đợc nh vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trờng luôn biến động. a) Các nguyên tắc và trờng hợp áp dụng của phơng pháp so sánh. Mỗi phơng pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử dụng phơng pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuân thủ các nguyên tắc chính sau :. - Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu t có kinh nghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau. - Nguyên tắc đoán trớc : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ đợc sử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu. - Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theo thị trờng, theo sở thích của nhà đầu t. Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian. Ngoài các nguyên tắc trên thì ngời ta cũng thờng áp dụng các nguyên tắc : cung – cầu thị trờng, cân đối nhu cầu thị trờng, sử dụng cao nhất và hiệu quả. Phơng pháp so sánh thờng đợc dùng để định giá các bất động sản sau: Thứ nhất là các bất động sản có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt…. Thứ hai là các mảnh đất trống, phơng pháp so sánh tỏ ra có nhiều u điểm. để định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất. Khi áp dụng phơng pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đem so sánh phải tơng đối giống nhau và phải đợc bán trong cùng một thị trờng, các thông tin đợc cập nhật phải chính xác …. b) Nội dung của phơng pháp so sánh. Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá tài sản đã dựa trên cơ sở phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tơng tự có thể so sánh đợc đã. giao dịch trên thị trờng và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gần bằng với giá trị của tài sản tơng tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có các tài sản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời gian nên định giá. theo phơng pháp này, ngời định giá cần phải thực hiện các bớc :. Tìm kiếm thông tin về những tài sản đã bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với các tài sản cần định giá. Khi thu sử dụng phơng pháp này ngời định giá thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, tất nhiên những thông tin này cần phải. đợc sàng lọc, cập nhật và có độ tin cậy cao, nhất là trong tình hình thị trờng luôn có sự thay đổi hoặc biến động những thông tin cập nhật là rất cần cho ngời định giá. - Kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảm bảo các tài sản này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn cứ vào các đặc điểm tơng đồng của chúng với tài sản mục tiêu để tiến hành so sán. Số lợng tài sản đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc so sánh càng hiệu quả. - Lựa chọn ra một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất, những tài sản này phải có nhiều điểm giống với tài sản cần định giá, gần thời điểm định giá nhất. - Phân tích giá bán, những điểm giống nhau của mỗi tài sản đem so sánh với tài sản cần định giá và điều chỉnh sự khác nhau của các tài sản này theo các tài sản mục tiêu. Nhiều bất động sản trông có vẻ giống nhau nhng xem xét kỹ thì. chúng lại có những điểm khác nhau, do vậy ngời định giá cần phải đánh giá đợc giá trị của những sự khác biệt đó cũng nh khả năng định lợng sự khác biệt về mặt giá trị của bất động sản do điều kiện địa lý tạo ra. Sau khi chỉ ra sự khác biệt và. phân tích chúng, ngời định giá phải điều chỉnh giá bán của tài sản đem so sánh với tài sản cần định giá. - Bớc cuối cùng là ớc tình giá trị của tài sản trên cơ sở giá bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh. Theo phơng pháp này, giá thị trờng là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lợng của các lô đất hoặc bất. động sản đã chuyển nhợng, mua bán trong năm thờng không nhiều lại phân bố không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của bất. động sản có thể dùng để so sánh phải đợc điều chỉnh để bù vào sự khác nhau giữa chúng với bất động sản cần định giá. Những yêu tố mà ngời định giá cần chú ý trong điều chỉnh trong thị trờng là : sự trợt giá theo thời gian, chênh lệch về diện tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng và thời gian Ta có thể khái quát theo công thức tính sau:…. P : Giá điều chỉnh của bất động sản so sánh. Ps : Giá bán của bất động sản dùng để so sánh. Pvđ: lợng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai. Pqt: lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thớc. Plp : lợng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý quyền sử dụng đất. l : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát. qh :lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch. Cs : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng. Từ đó ta có công thức tổng quát :. Giá bán của lô đất Giá bán của những lô Sự điều chỉnh giá của hay bất động sản = hay bất động sản dùng + những sự khác biệt mục tiêu để so sánh tơng tự cần định giá. Khi sử dụng phơng pháp so sánh đòi hỏi ngời định giá cần kiểm tra kỹ các yếu tố bên trong của thị trờng để xem xét sự thay đổi của các điều kiện giao dịch. đợc thực hiện hay không. Nếu thị trờng tơng đối ổn định, phơng pháp này sẽ rất phù hợp và ít nguy hiểm, còn khi thị trờng có nhiều biến động thì ngời định giá. phải tính đến tất cả các trờng hợp, tình huống có thể xảy ra nh : có ít thông tin, thông tin không sát với thực tế. Trong tr… ờng hợp này nếu ngời định giá đặt quá. nhiều tin tởng vào các thông tin trên thị trờng thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra sai sót trong những hoàn cảnh nhất định. c) Những điểm cần chú ý khi sử dụng phơng pháp so sánh. Để có kết quả chính xác, các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản t-. ơng tự trong cùng khu vực lân cận, mới đợc giao dịch trên thị trờng. Nếu có quá ít tài sản đáp ứng đợc yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kém chính xác hơn. Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các bất động sản và tài sản mục tiêu cần phải chú ý các tình huống nh :. + Phơng pháp so sánh sẽ không sử dụng đợc nếu không có thông tin so sánh hoặc những thông tin rất không chính xác. + Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố nhà định giá cần sự dụng các phơng pháp nh : thống kê, phân tích xác xuất và máy tính. Điều này giúp cho nhà định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận đợc kết quả. d) Những hạn chế và điều kiện cần phải có khi áp dụng phơng pháp này :. Đây là phơng pháp thờng đợc các nhà định giá sử dụng, đôi khi nó không đợc sử dụng nh một phơng pháp riêng biệt mà chỉ là sử dụng bổ sung trong một công đoạn nào đó của phơng pháp khác, ngời sử dụng phơng pháp này gặp nhiều thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với ngời mới vào nghề thì đây cũng là phơng pháp đợc sử dụng trớc tiên do những u điểm của nó. Tuy nhiên ngời định giá cũng phải chú ý đến những hạn chế của phơng pháp này. Trớc hết, để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì ngời định giá phải có những thông tin về những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch trên thị trờng,. nếu không thì phơng pháp này sẽ không sử dụng đợc, tiếp đến là các thông tin dữ. liệu thu thập đợc về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm. điều kiện thị trơng biến đổi thì những thông tin nhanh chónh trở nên lạc hậu. vậy để sử dụng phơng pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau :. + Chất lợng thôn tin thu thập đợc phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra đợc, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có thể so sánh đợc nhng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá. thì điều này cũng ảnh hởng đến tính chính xác của phơng pháp này. + Thị trờng cần phải ổn định, tức là dù các đối tợng so sánh có tính chất giống về mọi mặt nhng nếu thị trờng có biến động thì phơng pháp so sánh khó có thể đạt đợc độ chính xác. e) Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản khi thế chấp. Định giá bất động sản là một công việc rất quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng, kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mực cho vay, thời hạn vay Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ… mua bán trao đổi nh: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi, kho tàng … nên phơng pháp định giá cũng đợc sử dụng linh hoạt. Đối với các bất động sản trên thì việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản đợc ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ. Hiện nay pháp luật nớc ta qui định, các cơ quan nhà nớc khi xác định giá. trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh là ph-. ơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trờng ở nớc ta hiện nay. Có một bộ phận lớn của thì trờng bất động sản trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một ngời chiếm hữu với một hợp đồng trong đó ngời chiếm hữu trả cho ngời sở hữu một số tiền, tức là ngời chủ sở hữu đó nhờng quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểm hấp dẫn những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản mà thị trờng bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu t nh vậy. đầu t dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động sản cho thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngời sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên số vốn của họ. Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại. đối tợng có thể so sánh khác nhau. Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu t muốn đầu t vốn để có đợc một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dới dạng thu nhập thuần, với một mức lợi tức có thể chấp nhận đợc. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều trờng hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác định đợc thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu t, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà. đầu t bỏ ra cho tài sản. Hay nói cách khác, mua bất động sản chính là mua thu nhập và giá bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi nhuận tơng lai của quyền sở hữu bất động sản. Tổng số vốn đầu t yêu cầu đợc tính ra bằng cách nhân thu nhập thuần với số nghịch đảo của số lợi tức. Số nghịch đảo này gọi là thu nhập nhiều năm hay YP, đây là thuật ngữ thể hiện số năm thu hồi vốn đầu t. Ta có thể hiều khái niệm thu nhập hàng năm nh sau : Giá trị của một bất động sản đợc tính bằng cách nhân số tiền cho thuê hay tiền lãi thu đợc một năm với một số nhất. định, số năm này có liên quan đến mức rủi ro trong tơng lai. Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn, từ đó nhà cửa đất đai có giá trị vì :. + Nó có khả năng giúp cho việc tạo ra giá trị thặng d tài chính lớn hơn chi phí trực tiếp cho việc sử dụng nó. + Mức thặng d đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản. + Mức hình thành do động lực từ thị trờng và sẽ tiếp tục trong thời kỳ mà quyền sử dụng tài sản còn đợc thi hành. + Ngời đầu t sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu đợc dòng thu nhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn. Điều này cần chú ý là trong quá. trình chuyển hoá vốn phải tính đến giá trị thời gian của tiền, điều này đề cập đến chiết khấu giá trị tơng lai của thu nhập. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng t-. ơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá, và có thể đợc thể hiện. Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷ lệ vốn hoá. Tóm lại cơ sở lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từ tài sản. b) Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t. Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớc sau :. - Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của bất động sản. - Tính tổng thu nhập thực trong một năm của bất động sản: là số tiền thực tế thu đợc từ bất động sản trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi ro từ tổng thu nhập khả năng. - Tính thu nhập ròng của bất động sản, mà thu nhập ròng là phần còn lại sau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế. - áp dụng công thức : Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng trên một năm / Tỷ lệ vốn hoá chung trên 1 năm. Để tìm ra giá trị của bất động sản. Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là tỷ lệ sử dụng để chuyển đổi thu nhập tơng lai thành giá trị hiện tại của bất động sản. Tỷ lệ vốn hoá bằng tổng của tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn của bất động sản và tỷ lệ thuế thực. Có thể tìm ra tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của tài sản tơng tự. Phơng pháp đầu t đợc xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra là phơng pháp có khoa học vì tính chất toán học của nó. Khi sử dụng phơng pháp này ngời định giá cần phải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang đợc từng bớc áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu t. Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh các bất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng pháp dòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t. Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứ tự tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng. Tổng các luồng tiền trong tơng lai vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tơng lai, ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tơng lai về giá trị hiện thời. Thời gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tại của các luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là giá trị hiện tại của vốn đầu t. Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ đặc biệt trong. định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác. Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc lợng thu nhập t-. ơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu. d) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp. Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng. để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ngời ngời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời ta có thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác. Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền sử dụng tài. sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định giá trị bất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu. Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để ngời. đi thuê phát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong gia đoạn cho thuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuê lại bất động sản để h- ởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản trong tr- ờng hợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng. 3.3 Phơng pháp giá thành. Trong vô số các tài sản có một tài sản đợc thiết kế và sử dụng cho một mục. đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể. Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó nên không sảy ra việc mua bán những tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các tài sản cùng loại. Để định giá cho các tài sản này, ta phải giả định rằng giá trị của các tài sản hiện có có thể đợc đo bằng chi phí để làm ra một tài sản tơng tự nh một vật thay thế. Cơ sở của nguyên tắc này cho rằng một ngời mua tiềm năng có đầy đủ thông tin sẽ không trả giá hơn cho một tài sản lớn hơn chi phí để mua đất và xây dựng một công trình trên đất cho cùng một lợi ích tơng tự. Tuy chi phí và giá trị của các bất động sản nh vậy ít khi trùng nhau nhng định giá theo phơng pháp thầu khoán thì phải giả định giữa chúng có mối liên hệ với nhau. Lý thuyết cơ bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây dựng. Bên cạnh đó phơng pháp thầu khoán còn dựa trên nguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại. của một bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần định giá. Theo nguyên tắc tái tạo thì việc ớc tính giá trị của bất động sản cũ kỹ, lỗi thời sẽ gặp nhiều khó khăn và không hiện thực, và do vậy trong thực tế việc định giá theo phơng pháp chi phí thay thế đợc sử dụng nhiều lần hơn so với phơng pháp đánh giá theo phơng pháp tái tạo. Khi sử dụng phơng pháp thầu khoán thì ngời định giá phải ớc tính các chi phí, hiện nay có các phơng pháp ớc tính chi phí sau:. - Phơng pháp thống kê chi phí của ngời xây dựng - Phơng pháp khảo sát số lợng. - Phơng pháp so sánh thị trờng. - Phơng pháp lập bảng mục chi phí. - Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành. Để đảm bảo sự ớc tính giá trị bất động sản chính xác thì mọi chi phí tái tạo bất động sản phải đợc đáp ứng và tính, thờng phải nghiên cứu các hoá đơn chứng từ do bộ tài chính ban hành, nó phản ánh mua bán vật liệu, vì vậy cần tham khảo thêm giá thị trờng của các vật liệu dùng cho xây dựng nhà. a) Phạm vi áp dụng của phơng pháp thầu khoán :. Phơng pháp thầu khoán dùng để định giá bất động sản trong các trờng hợp : + Định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt nh: Bệnh viện, trờng học, th viện, nhà máy điện chúng là những tài sản không đ… ợc mua bán nên có ít thông tin để so sánh trên thị trờng. + Định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, là phơng pháp đợc sử dùng kiểm tra với các phơng pháp định giá khác. d) Nội dung của phơng pháp thầu khoán. Giá trị bất động sản = Giá trị ớc tính của lô đất + Chi phí xây dựng –Tổng khấu hao công trình + Tính lạc hậu của thiết kế ( Nếu có ). c) Những mặt hạn chế của phơng pháp thầu khoán : Phơng pháp này có những hạn chế sau:. + Chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nhng khi sử dụng phơng pháp này ta lại giả định chúng có liên hệ với nhau. + Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn nhng có thể tổng của nhiều bộ phận cha chắc bằng với giá trị của toàn bộ. + Việc ớc tính giá trị hao mòn có thể rất khó thực hiện và trở nên chủ quan do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ, cũng nh không có phơng pháp riêng biệt nào đợc chấp nhận rộng rãi để ớc tính giá trị hao mòn. + Để sử dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải thành thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhng không phải ai cũng đáp ứng đợc yêu cầu này. + Hạn chế của phơng pháp so sánh có thể đúng với phơng pháp này. d) Vận dụng phơng pháp thầu khoán vào định giá bất động sản thế chấp.
Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng trực tiếp kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nh: UBND phờng nơi có tài sản thế chấp và sơ Địa chính –Nhà đất, sự phối hợp này với mục đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhợng hay thực hiện các quyền khác với tài sản trong thời gian thế chấp. Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những những rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực.
Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tích các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên. Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoàn thiện các hoạt động này trong tơng lai.