Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng dựa trên nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Định giá thế chấp bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc định giá đất và bất động sản phải được thực hiện khách quan, chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát với giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ. Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore : Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất đống sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. + Trên cơ sở mức quy định của Tổng giám đốc trong từng thời kỳ, ngân hàng cho vay và bên bảo đảm thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp đối với từng trường hợp cụ thể, đảm bảo nếu xảy ra rủi ro phải xử lý tài sản thế chấp thì thu hồi được nợ gốc và lãi.

Định giá bất động sản phụ thuộc vào mục đích định giá của khách hàng, mỗi một mục đích khác nhau lại có một loại định giá tương ứng như: Định giá cho việc mua bất động sản, định giá bán bất động sản, định giá bất động sản thế chấp, định giá cho thuê, định giá bảo hiểm….

Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả nước 1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội

- Trong biên bản định giá và báo cáo định giá quy định đầy đủ những yếu tố cần thiết về bất động sản mục tiêu cho việc xác định giá trị: miêu tả vị trí, hiện trạng sử sụng, khả năng chuyển nhượng trên thị trường…. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải Phòng - Yếu tố quan trọng nhất của việc nhận tài sản bất động sản là xác định được yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bất động sản. - Xác định được những trường hợp nào mà cán bộ không thực hiện việc ước tính mà phải theo doanh mục đã được ngân hàng quy định để định giá bất động sản, và cũng cho phép lấy giá của những nhà định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo.

- Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây.

Kế toán – tài chính

1.Chức năng: Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các doanh nghiệp lớn, để khai thác vốn bằng Việt Nam đồng và ngoại tệ, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của ngân hàng công thương Việt Nam. Trực tiếp quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các doanh nghiệp lớn. - Khai thác nguồn vốn bằng Việt Nam đồng và ngoại tệ từ khách hàng là doanh nghiệp lớn.

Khách hàng doanh nghiệp

• Thực trạng công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng
• Quyền sử dụng đất

- Thực hiện tiếp thị, hỗ trợ, chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng công thương Việt Nam: tín dụng, đầu tư, chuyển tiền, mua bán ngoại tệ..làm đầu mối bán các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng công thương Việt Nam đến các khách hàng là doanh nghiệp lớn. - Toàn bộ công trình xây dựng và vật kiến trúc trên được xây dựng trên thửa đất tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00028.QSDĐ/145/QĐ-UB do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. - Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản thế chấp trên thị trường : toàn bộ vật kiến trúc trên có vị trí nằm ở mặt đường trung tâm thị trấn, tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng nên tài sản có lợi thế thương mại, đủ khả năng chuyển nhượng đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra.

- Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên giá trị quyền sử dụng đất không được tính định giá toàn bộ vật kiến trúc trên diện tích 9.808m2 bao gồm các hạng mục san lấp mặt bằng, xây dựng tường rào và chi phí đền bù đất canh tác và hoa màu sẽ được căn cứ trên các hợp đồng và các chứng từ thanh toán. Những kết quả đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh Mặc dù có rất nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới hoạt động tín dụng tại ngân hàng, song cùng với sự cố gắng nỗ lực của các cán bộ tín dụng, công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh đã đạt được những kết quả đáp ứng yêu cầu đặt ra. - Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng.