MỤC LỤC
Những mô hình này lưu dữ liệu vector cho các đối tượng trong các tập tin nhị phân và sử dụng số định danh duy nhất để liên kết đối tượng với thuộc tính nằm trong bảng thuộc tính. Một số ưu điểm của geodatabase đó là các features trong geodatabases có thể xây dựng những hành vi riêng; các features được lưu hoàn toàn trong một database đơn; và các lớp đối tượng lớn của geodatabases được lưu dễ dàng, không cần phải lợp lên nhau.
Vị trí được đánh giá thông qua định lượng khoảng cách đến trung tâm (hành chính, thương mại…), bệnh viện, trường học, nhà hát…; mất độ dân số; chất lượng dân số…. Trong khu vực cần xem xét mức độ cung cấp và hoàn thiện về điện cho sinh hoạt và sản xuất, hệ thống cấp thoát nước trong khu vực, dịch vụ thông tin, giải trí có đầy đủ không, chất lượng đường giao thông của khu vực…. c) Chất lượng môi trường. Bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, tiếng ồn, trình độ học vấn,. nghề nghiệp, mức thu nhập của dân cư trong khu vực, sự ô nhiễm môi trường về bụi, rác, nước thải, mùi hôi, khí thải. d) Hạ tầng xã hội. Trong khu vực khả năng cung cấp các loại hình về trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trụ sở cơ quan hành chính và khu vui chơi giải trí…. Nhân tố xã hội a) Dân số. Bao gồm sự tăng trưởng dân số, sự di dân từ nông thôn về thành thị và các khu công nghiệp, sự tăng tuổi thọ của người cao tuổi. b) Tình trạng an ninh. Liên quan đến trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội. Khu vực nào có trật tự xã. hội tốt thì cuộc sống của dân cư cảm thấy an toàn khuyến khích đầu tư, mua bán, cư trú và giá đất khu vực này thường sẽ cao. d) Đầu cơ nhà đất. Đầu cơ là đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà hy vọng và lợi dụng sự biến động giá cả trên thị trường để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất trên thị trường có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường. e) Tiến độ đô thị hóa. Đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực trong thành phần kinh tế. Nhân tố kinh tế. a) Tình trạng phát triển kinh tế. Thu nhập quốc dân tăng, tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, yêu cầu về đất không ngừng mở rộng thúc đẩy giá đất tăng. Mức độ dự trữ tăng trưởng thì đầu tư tăng tương ứng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. c) Thu nhập và tiêu dùng của dân cư:. Thu nhập thấp các khoản chi tiêu phải ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu về. các vật phẩm nuôi sống. Khi thu nhập tăng lên, đảm bảo các nhu cầu thiết yếu thì phần thu nhập dư sẽ chuyển sang giải quyết nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở cho phù hợp. d) Tỷ lệ thất nghiệp. Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao sẽ có tác động ngược lại với giá trị nhà đất. thay đổi của tỷ lệ thất nghiệp đồng hành với sự thay đổi trong tiến bộ của nền kinh tế, và tỷ lệ biến động của giá nhà đất. e) Biến động vật giá. Biến động vật giá tác động đến giá đất thông qua biến động giá các yếu tố nguyên liệu đầu vào và các yếu tố nguyên liệu kỹ thuật. f) Hoạt động kinh doanh. Thái độ của các nhà đầu tư và người tiêu dùng và các tác động đầu tư của Chính phủ vào các công trình xây dựng. Nhân tố cá biệt a) Quy mô diện tích. Tương ứng với mỗi mục đích sử dụng đất cụ thể yêu cầu quy mô thửa đất. tương ứng, quy mô quá lớn hay quá nhỏ của thửa đất đều ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng. b) Kích thước thửa đất. Chiều rộng, chiều sâu của thửa đất phải cân đối và phù hợp với diện tích. c) Hình thể thửa đất. Hình thể thửa đất sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng hiệu quả diện tích thửa đất,. kiến trúc công trình xây dựng…. d) Tình trạng pháp lý của thửa đất. Các quyền đối với thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và các công trình trên đất, tình trạng về quyền lợi đối với thửa đất, phù hợp với quy hoạch. Chính sách, pháp luật a) Chính sách đất đai. Bao gồm việc quy định các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, những hạn mức sử dụng và hạn chế về diện tích sử dụng đất. b) Quy hoạch đô thị. Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích, kiến trúc xây dựng và mật độ kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất. Mức thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân cao làm giảm đầu tư sản xuất dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm hoặc ngược lại. d) Chính sách tiền tệ Trang 33. Chính sách tài chính ảnh hưởng giá đất thông qua tỷ lệ lãi suất, sự tăng của tỷ lệ lãi suất làm giá trị tài sản thấp hơn. Nguyên tắc xác định giá đất. Theo khoản 23 Điều 4 và Điều 55 Luật Đất Đai 2003, Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau:. - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất. đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ. tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo quy định của. Phương pháp so sánh trực tiếp a) Khái niệm. Trong đó: K0 là vốn đầu tư ban đầu; Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; (1+r)n là hệ số lãi kép tính đến năm thứ n. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định. được các khoản thu nhập mang lại từ đất và phải xác định được đầy đủ, chính xác các khoản chi phí cũng như các khoản thu nhập từ bất động sản đó trong năm. Phương pháp thu nhập thích hợp nhất cho các loại tài sản được mua bán. thường xuyên trên thị trườ__________ng hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi. nhuận như những căn hộ, những công trình thương mại hoặc những công trình làm văn phòng. Phương pháp chiết trừ a) Khái niệm.
Trường hợp 4: Trường hợp thửa đất có mặt tiền đường là đất ở đô thị, phía sau là đất ở ven đô hoặc mặt tiền là đất ở ven đô thị, phía sau là đất ở nông thôn thì không áp dụng cách tính giá đất giáp ranh. Trường hợp 6: Đối với các thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà không tiếp giáp với mặt tiền đường (hoặc hẻm) mà không có lối đi vào khu đất thì xác định vị trí 2 đối với đất ở nông thôn và vị trí 4 đối với đất ở đô thị.
Phường Mỹ Long có Phà An Hòa được xây dựng trước năm 1975 và đã được đầu tư nâng cấp. Với vị trí là đầu mối mua bán, thường xuyên tiếp nhận lượng khách vãng lai giao lưu khá đông, nên tình hình trật tự mua bán, trật tự giao thông, trật tự xã hội diễn ra phức tạp.
Việc định dạng thông tin đầu vào tuân thủ một số yêu cầu sau: đối với thông tin bản đồ phải xác định được hệ qui chiếu, toạ độ, tỷ lệ bản đồ và chú giải cũng như các thuộc tính thống nhất trên từng loại bản đồ nhằm phục vụ cho xây dựng cơ sở dữ liệu; đối với số liệu thuộc tính thiết kế biểu mẫu, khuôn dạng cho từng loại thông tin trên Access, kết nạp những số liệu đã được kiểm tra, chỉnh lý vào các trường thuộc tính trong ArcGIS. - Thứ ba dữ liệu thuộc tính tùy thuộc vào giá trị khác nhau, chúng có thể tồn tại các giá trị nguyên, số thực, locgic, xâu kí tự để tạo điều kiện thuận lợi trong vấn đề chuyển đổi dữ liệu thuộc tính giữa Access và phần mềm ArcGIS.