MỤC LỤC
Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài sản của họ. Các không gian này không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Người ở có thể sử dụng giao thụng ngang trong từng tầng để đưa rỏc tới nơi tập trung và thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trớ thớch hợp và được chuyển đi bằng cỏc phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị. Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phỏt triển theo hỡnh thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân.
Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thích ứng với những biến dạng của nền đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý một cách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội. Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu tư nhân và các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống thoỏt nước, bể phốt ở nhiều khu nhà bị quỏ tải, thường xuyờn ngập úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môi trường. Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụng riêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư bị các hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất công của chính quyền địa phương và của công ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có nhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tự chủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhất trong thực hiện chính sách của nhà nước. Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt động theo mô hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng không đủ kinh phí cho hoạt động , buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham gia các dịch vụ kinh doanh xây. Người dân đến định cư tại các chung cư không những được sống trong các căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành, được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong công cộng, vv….
Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình chung cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tích cũng như tổ chức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như những phong tục tập quán mang tính truyền thống của cỏc hệ dõn cư trỳ trong chung cư như : khụng gian để xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian sảnh tầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đỏp ứng những hoạt động mang tớnh tập thể của cộng đồng cư trỳ như hiếu hỉ, sinh hoạt hố của cỏc chỏu thiếu. Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy… cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo dưỡng công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện… Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân trong các chung cư, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đang tổ chức thực hiện công tác quản lý chung cư với các công việc trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh trật tự bên trong và bên ngoài chung cư, duy trì bảo dưỡng hệ thống chiếu sang công cộng của công trình, chăm sóc cây xanh và bảo đảm cảnh quan môi trường… coi đây là trách nhiệm đói với sản phẩm kinh doanh của mình. Dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của công trìng, bảo dưỡng các thiết bị như thang máy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả, hệ thổng truyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây xanh khuân viên,sơn vôi mặt ngoài và diện tích công cộng.
Qua đó chúng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sâu, đi sát hơn nữa, và quan tâm đúng mức tới các dịch vụ tốt để tìm ra giải pháp thích hợp để giải quyết những tồn tại, những mặt yếu kộm, đồng thời phỏt huy những mặt đó đạt được, để phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân, tạo niềm tin cho những người dân khi đăng ký mua nhà tại các khu chung cư. Chi phớ tối thiểu thường xuyờn (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một tháng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) không kể đến chi phí lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế phụ tùng của thang máy, máy phát, máy bơm… lại rất cao so với mức thu nhập của người dân.