Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội

Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng Đại Tín

Nghị định này phản ảnh những nội dung chủ đạo trong bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bao gồm: Các hình thức bảo đảm tiền vay, điều kiện của tài sản thế chấp, điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch thế chấp. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp.

Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp 1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có). Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất.

- Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó.

Thực trạng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội

- Nội dung phỏng vấn gồm: Tuỳ theo đối tượng khách hàng là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân, tổ hợp tác để có nội dung phỏng vấn cho phù hợp để tìm hiểu về tính pháp lý, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính, trình độ chuyên môn quản lý, uy tín của khách hàng trong kinh doanh tình hình tài chính, trình độ chuyên môn quản lý, uy tín của khách hàng trong kinh doanh, trong quan hệ tín dụng, trong đời sống, nghề nghiệp, nơi làm việc, nhu cầu, mục đích của khoản vay, khả năng thu nhập hoàn trả gốc, lãi, tài sản bảo đảm cho khoản vay, điều kiện đảm bảo môi trường. Với khách hàng là doanh nghiệp: năng lực pháp luật dân sự (hồ sơ pháp lý), mô hình tổ chức của đơn vị, khả năng quản trị điều hành của ban lãnh đạo, đánh giá tình hình hoạt động chung của ngành nghề kinh doanh, quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng, đánh giá các rủi ro chủ yếu nếu giải quyết cho vay, nhận xét về quan hệ đạo đức gia đình, xã hội, nghề nghiệp. / Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.

/ Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được Nhà nước cho cá nhân tổ chức kinh tế đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê ( nếu có ) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. / Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. Xem xét các xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai, xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như: cảnh quan môi trường, quy hoạch hiện tại và tương lai, vị trí địa lý, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất, hướng nhà, phong thuỷ, cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hoá, khả năng chuyển nhượng trên thị trường.

Những kết quả đạt được

Ngân hàng đã sử dụng 3 bất động sản làm bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu đảm bảo yêu cầu của phương pháp so sánh trực tiếp, tuy nhiên % tăng giảm các yếu tố so với bất động sản mục tiêu vẫn còn mang tính chủ quan của người định giá. Những thông tin sử dụng đều là những nguồn thông tin được cán bộ tín dụng thu thập qua nhiều nguồn khác nhau như báo, mạng internet, tham khảo ý kiến của các văn phòng, công ty bất động sản, tham khảo ý kiến của người dân sống xung quanh khu vực bất động sản cần định giá., do đó kết quả định giá sẽ phản ánh đúng dược diễn biến của thị trường. Ngân hàng TMCP Đại Tín đã được thành lập cách đây 18 năm, với những thành tích đã đạt được, với những kinh nghiệm đã được tích luỹ được cùng với đội ngũ nhân viên có chuyên môn nghiệp vụ, có đạo đức nghề nghiệp.

Tất cả các quy định, quy trình tín dụng đều phải thông qua cuộc họp của đại hội cổ đông gồm các thành viên có kinh nghiệm lâu năm trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng.

Những mặt tồn tại và nguyên nhân

Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng trong phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng các ngôi nhà như nhau là không hợp lý vì mỗi một ngôi nhà lại có những mục đích sử dụng riêng, có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc, nguyên vật liệu khác nhau nên chi phí xây dựng mỗi ngôi nhà là khác nhau vì vậy giá trị ngôi nhà sẽ bị ước tính giảm đi rất nhiều so với giá trị thực. Mặc dù Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa phát huy được hết vai trò của mình, vẫn chưa thể hiện hết hiệu quả của những chính sách đã ban hành, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường này vẫn còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản.

Việc quản lý hoạt động định giá trên thị trường vẫn còn nhiều bất cập và chồng chéo lên nhau: việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính, nhưng cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại là thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên Môi trường, cơ chế này sẽ gây nhiều khó khăn cho cán bộ định giá.