Hoàn thiện quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại NHNo & PTNT Việt Nam - Chi nhánh Lục Nam
MỤC LỤC
Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay 1. Khái niệm tài sản bảo đảm
Nếu căn cứ theo nguồn gốc hình thành, TSBĐ đc chia thành hai loại: tài sản hiện có (tài sản đã hình thành và là sở hữu hợp pháp của chủ tài sản) và tài sản hình thành trong tương lai (tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó được đăng kí theo quy định của pháp luật). Như vậy, công tác đảm bảo an toàn tiền vay bằng tài sản có tác dụng lớn bảo vệ lợi ích của người gửi tiền, lợi ích của ngân hàng, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của người đi vay, làm cho hoạt động kinh doanh của các bên đều đạt được lợi nhuận, thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển.
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 4. Khái niệm về thẩm định giá tài sản
Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Tài sản cần phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Quy trình thẩm định giá tài sản
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay đối với tài sản; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá. - Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản.
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NHTM
Các nhân tố khách quan
Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các cán bộ thẩm định của ngân hàng thu thập thông tin dễ dàng hơn, xây dựng các dự báo với nhiều cơ sở vững chắc hơn và việc xác thực thông tin mà khách hàng cung cấp được toàn diện, chính xác hơn. Một môi trường pháp luật hoàn thiện cùng các văn bản pháp quy được nghiên cứu kỹ lưỡng, bám sát yêu cầu thực tế sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý giúp cho các ngân hàng ban hành các quy định, quy trình và các tiêu chuẩn nhằm đảm bảo an toàn tín dụng.
Các nhân tố chủ quan 1. Đội ngũ nhân lực
Nhưng khi nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động này, các ngân hàng đó ban hành cỏc quy định cụ thể, nờu rừ cỏc cỏch thức tổ chức cũng như quy trình, phương pháp thẩm định giá TSBĐ nhằm giúp các cán bộ thẩm định tiến hành công việc chuẩn mực và chính xác hơn. Để làm được điều này thì từng ngân hàng phải tự xây dựng một nguồn thông tin nội bộ từ các thông tin do khách hàng cung cấp cũng như các nguồn chính thống như thông tin về ngành, về thị trường do các bộ hay các hiệp hội nghề nghiệp công bố.
THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ PHỤC VỤ CHO VAY TẠI MỘT SỐ NHTM
Thực tiễn hoạt động thẩm định giá TSBĐ ở BIDV
Điều đáng ghi nhận tại các quy định này, đó là hai phụ lục đính kèm: Phụ lục I/GDBĐ về định giá TSBĐ, phụ lục II/GDBĐ về phương pháp xác định giá đất được áp dụng khi định giá quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất và các tài sản khác. Phụ lục I như nền tảng lý luận về hoạt động thẩm định giá TSBĐ bao gồm các nội dung chính sau đây: các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá, các điểm cơ bản nhất của 5 phương pháp định giá, cơ sở giá trị thị trường, phi thị trường cho công tác thẩm định giá, quy trình thực hiện chi tiết gồm 6 bước và nội dung báo cáo thẩm định, hồ sơ thẩm định giá tài sản.
Thực tiễn hoạt động thẩm định giá TSBĐ ở TPBank
Cụ thể, nhóm một bao gồm: TSBĐ tương đương tiền; chứng khoán nằm trong danh mục chứng khoán nhận làm TSBĐ do TPBank ban hành trong từng thời kỳ; bảo lãnh thanh toán; quyền đòi nợ; hàng hóa; kim khí, đá quý; máy móc thiết bị hình thành từ vốn vay của TPBank có chất lượng mới 100% theo như đăng kiểm, giấy kiểm định chất lượng, xuất xưởng hàng hóa và chưa đưa vào sử dụng. Trong quyết định này, TPBank còn đưa ra quy trình thẩm định TSBĐ nói chung ở Hội sở, các đơn vị kinh doanh và quy trình thẩm định TSBĐ là BĐS với 5 bước: tiếp nhận yêu cầu thẩm định; liên hệ với khách hàng hẹn ngày/giờ đến thẩm định; đến thẩm định thực tế BĐS; lập báo cáo thẩm định BĐS; trình cấp phê duyệt ký báo cáo thẩm định BĐS, bàn giao lại cho đơn vị yêu cầu báo cáo thẩm định BĐS.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NHNO & PTNT VIỆT NAM – CHI
NHÁNH LỤC NAM
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NHNo & PTNT VIỆT NAM – CHI NHÁNH LỤC NAM
Đầu tiên, Quyết định giải thích một số thuật ngữ cơ bản được sử dụng trong văn bản như: khách hàng, cấp tín dụng, giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, giao kết giao dịch bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, nghĩa vụ trong tương lai, tài sản bảo đảm, tài sản, bất động sản, động sản, quyền tài sản, tài sản được phép giao dịch , tài sản không tranh chấp, tài sản gắn liền với đất, hoa lợi, lợi tức, hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, giấy tờ có giá, bên xử lý bảo đảm. - Nếu TSBĐ có đủ điều kiện, cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn thiện các thủ tục, thông báo với khách hàng hồ sơ cần phải cung cấp như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng và các quyền lợi liên quan đến tài sản (trừ trường hợp tài sản thế chấp là tàu bay, tàu biển tham gia hoạt động trên tuyến quốc tế), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu khách hàng, giấy chứng nhận bảo hiểm trong trường hợp khách hàng phải mua bảo hiểm đối với TSBĐ.
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHNo & PTNT VIỆT NAM -
Hầu hết các trường hợp chỉ lấy thông tin về giá giao dịch trên thị trường của ba bất động sản tương tự để so sánh với BĐS mục tiêu, trong khi với phương pháp so sánh trực tiếp thì ngoài việc xác định được các BĐS có vị trí tương tự và có thông tin giao dịch khoảng 12 tháng gần nhất với thời điểm định giá thì cán bộ tín dụng cần tìm hiểu thêm sự khác biệt về các yếu tố như yếu tố pháp lý, vị trí, môi trường, cơ sở hạ tầng… của các BĐS này so với BĐS mục tiêu để từ đó có những đánh giá điều chỉnh phù hợp vào giá các BĐS so sánh. Trong công tác thẩm định tài sản cán bộ định giá có thể thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như: từ thư viện dữ liệu, từ thông tin thị trường, … nhưng do công tác định giá vẫn chưa được coi trọng và thông tin thị trường thì chưa đa dạng phong phú, để tiết kiệm thời gian và tập trung vào các nghiệp vụ cho vay mà cá cán bộ kinh doanh đã tìm hiểu nguồn thông tin trên internet, nguồn thông tin này thường không đảm bảo chính xác và có thể là thông tin không có thật và ý kiến chủ quan của cán bộ định giá.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHNO &
PTNT VIỆT NAM – CHI NHÁNH LỤC NAM
BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO NHNo & PTNT VIỆT NAM – CHI NHÁNH LỤC NAM
Chi nhánh cần quan tâm hơn nữa tới việc xây dựng, đào tạo một đội ngũ nhân sự không chỉ vững vàng về chuyên môn nghiệp vụ mà còn phải có đạo đức nghề nghiệp tốt, đảm bảo an toàn hoạt của ngân hàng. Thứ ba, về vấn đề quản lý thông tin TSBĐ cũng như xây dựng hệ thống thông tin nội bộ làm cơ sở khoa học cho hoạt động thẩm định giá.
ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHNo & PTNT VIỆT NAM – CHI NHÁNH
Thứ hai, về đội ngũ nhân sự phục vụ cho hoạt động thẩm định giá.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHNo & PTNT VIỆT NAM - CHI
•Vào cuối tháng hoặc quý, Chi nhánh nên tổ chức các buổi tổng kết để nhìn nhận những điểm đã làm được cũng như những điểm chưa làm được khi thực hiện theo quy định về TSBĐ và thẩm định giá TSBĐ, từ đó ban lãnh đạo Chi nhánh lắng nghe được những tâm tư nguyện vọng của nhân viên, tập hợp được ý kiến đề xuất, đưa ra giải pháp kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả công việc. Giải pháp thành lập bộ phân nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp Việc nghiên cứu thị trường có vai trò vô cùng quan trong để đưa ra một kết quả định giá sát với thị trường, trong điều kiện kinh tế biến động như hiện nay thì đây là một công việc khó khăn và tốn nhiều thời gian, nếu để cán bộ tín dụng vừa phụ trách định giá vừa nghiên cứu thị trường để lấy dữ liệu định giá thì rất khó khăn và không hiệu quả.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Cể LIấN QUAN 1. Kiến nghị với Nhà nước
Đặc biệt, đối tượng thẩm định giá trong các văn bản này rất đa dạng như BĐS, máy móc, thiết bị, doanh nghiệp, thương hiệu, cố phiếu,…Chính vì vậy, NHNo&PTNT Việt Nam cần quy định cụ thể hơn trong Quyết định 35 những tài sản nào được ngân hàng nhận làm TSBĐ, để từ đó nghiên cứu, chọn lọc về hệ thống lại các nội dung có liên quan đến thẩm định giá các tài sản này ở các văn bản pháp luật trên đây thành một văn bản thống nhất. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận như khách sạn, nhà hàng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê,…Còn phương pháp thặng dư thường vận dụng để xác định giá BĐS có tiềm năng phát triển, thường là các mảnh đất có diện tích lớn, có vị trí thuận lợi cho sự phát triển.