Hoàn thiện công tác định giá đất nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng tại TechcomBank

Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1. Bản chất của giá đất

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, có thể chia thành 4 nhóm chính sau : Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất ; Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài của thửa đất; Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường; Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường. Nó góp phần làm giảm thiểu sự mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch, khi cung cầu được cân đối thì giá cả sẽ được ổn định hơn; ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất chi tiết không chỉ đối với giá của từng thửa đất cụ thể trong vùng quy hoạch mà chúng ảnh hưởng đến giá của tất cả những thửa đất thuộc vùng đó.

Khái niệm và sự cần thiết định giá đất 1. Khái niệm về định giá đất

Một khi các chính sách ở trên được thể chế hóa bằng các quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu cuộc sống, nó sẽ có tác dụng điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực và ổn định, thị trường quyền sử dụng đất phát triển, ngược lại sẽ làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng. Theo Giáo sư Lin Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Căn cứ và nguyên tắc định giá đất 1. Căn cứ định giá đất

Định giá đất ( bất động sản ) là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế. Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng. Thông qua định giá khách hàng hiểu rừ hơn về giỏ trị của mảnh đất mà mỡnh đang sử hữu. Cũn tổ chức tớn dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất. - Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có phù hợp với quy hoạch , pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra cho chủ sở hữu thu nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả năng xây dựng hay không. Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa. - Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng biến động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ đó có phương pháp phù hợp. - Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại. - Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu. - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất. Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp lý thì sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá. Nguyên tắc định giá đất. a) Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không. b) Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng. Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung…. c) Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. d) Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể.

Quy trình định giá đất

Nguyên tắc định giá đất. a) Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không. b) Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng. Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung…. c) Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. d) Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể. Đồng thời kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất. - Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xác định rừ mục đớch định giỏ. Mục đớch định giỏ phải được nờu rừ trong bỏo cỏo định giá. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá. - Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối tượng định giá. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của người định giá phải dựa trên cơ sở:. + Cú sự xỏc nhận bằng văn bản của khỏch hàng và trờn cơ sở nhận thức rừ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá. + Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và có thông báo ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng. - Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể. - Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có đảm bảo độ tin cậy, chính xác không. - Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Lập kế hoạch định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc định giỏ nhằm xỏc định rừ những bước cụng việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:. - Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với những chức năng , các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả định giá. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. a) Khảo sát hiện trường. - Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý - Xem xét diện tích của mảnh đất. - Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng, các hướng khác nhau. b) Thu thập thông tin. Người định giá thu thập thông tin phải dựa vào các nguồn: Nguồn khảo sát thực địa; giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng; thu thập thông tin qua các cơ quan Nhà nước : trung tâm giao dịch; thu thập thông tin trên các phương tiện thụng tin đại chỳng: bỏo chớ, phỏt thanh truyền hỡnh.

Các phương pháp định giá đất

Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu, gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan. - Là phương pháp mô phỏng lại cách thức phân tích các cơ hội đầu tư vào bất động sản, nên có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.

Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất

- Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tính đến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùng một thời điểm, do đó giả định này là không hiện thực. Ngoài yếu tố mang tính vật chất, yếu tố pháp lý, yếu tố mang tính kinh tế thì còn có những yếu tố khác ảnh hưởng tới công tác định giá đất như phong tục tập quán, tâm lý, thị hiếu của khách hàng.

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank 1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank

- Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngõn hàng lừi lờn phiờn bản T24.R7, là thành viờn của cả hai liờn minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số dịch vụ khách hàng miễn phí ( hỗ trợ 24/7) 1800 588 822,…. ( Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2008 của Techcombak) Theo bảng so sánh thì chúng ta thấy được kết quả hoạt động năm 2008 của Techcombank có một số chỉ số không đạt kế hoạch đề ra, về tổng tài sản, về dư nợ, về huy động, nhưng nhìn chung kết quả hoạt động trong năm 2008 của Techcombank tiếp tục có sự tăng trưởng tốt so với năm 2007, các chỉ tiêu chính đặc biệt là chỉ tiêu lợi nhuận đạt 155% so với kế hoạch đề ra và bằng 225% so năm 2007.

Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn). - Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.  Các trường hợp khác. - Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh. kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo. Trị Giá đất được định giá là ……….Giá trị được lựa chọn theo hệ số k hoặc giá trung bình cộng( tùy theo so sánh giá nào có giá trị thấp hơn) (1). b.Định giá giá trị xây dựng. Chúng tôi những người tham gia lập biên bản này ký tên đươi đây xác nhận nội dung trên là đúng sự thật. Việc định giá phải được thể hiện bằng văn bản trên và phải lấy đầy đủ chữ ký của các bên, bao gồm: các đồng sở hữu tài sản thế chấp, CVKH, cán bộ Ban KS & HTKD hoặc cán bộ thuộc Ban TĐ & QLRRTD. Trường hợp các đơn vị không có chuyên viên Ban KS & HTKD và Ban TĐ & QLRRTD, biên bản định giá phải do lãnh đạo phòng kinh doanh ký. Biên bản kiểm tra, định giá phải đầy đủ các yếu tố và đúng với thực tế của tài sản. Nghiêm cấm các trường hợp biên bản lập khống, lập biên bản không đúng với thực tế. a) Nguyên tắc kiểm soát. Việc kiểm soát nội dung thẩm định TSĐB gắn liền với việc kiểm soát nội dung thẩm định một giao dịch tương ứng nhất định của KH. b) Nội dung kiểm soát.

Thực trạng về cơ cấu tổ chức của bộ phận, tổ chức văn phòng định giá . Hiện nay về cơ bản phòng định giá tài sản của Techcombank chưa có sự

Nhìn chung, việc tổ chức nhân lực và tổ chức văn phòng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu cho công tác định giá. Trong tương lai, nhân lực sẽ còn tăng vì lượng công việc ngày càng nhiều và tất nhiên vấn đề về trang thiết bị để phục vụ cho công tác định giá ngày một hoàn thiện và đầy đủ nhất.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK

Hiện nay trong hệ thống công văn đã được ban hành cho việc định giá đất, bất động sản tại một số khu vực nhất là đối với các khu đô thị thì nhiều công văn đã không còn phù hợp như trước vì thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, tính thanh khoản của các giao dịch thấp vì thế việc định giá tại các khu vực đó nếu theo quy định hiện hành sẽ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng. Hàng năm công ty nên gửi các cán bộ đi đào tạo về nghiệp vụ định giá của nước trên thế giới như Mỹ, Singapore…Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá đất, bất động sản thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp.