Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội để nâng cao hiệu quả đầu tư

Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội

Qua nhiều năm kinh doanh với tốc độ tăng trưởng cao, Công ty đã xây dựng được một hệ thống các lĩnh vực kinh doanh bao gồm cho thuê văn phòng, căn hộ; khách sạn, kinh doanh nhà ở, biệt thự… Hiện tại, Công ty đang quản lý nhiều tài sản có giá trị là các địa điểm cho thuê văn phòng, các khách sạn, căn hộ cho thuờ… cú vị trớ thuận lợi và cú giỏ trị thực tế rất cao như Toà nhà D10 Giảng Vừ cao 10 tầng, Toà nhà 64-68 Lý Thường Kiệt là trụ sở chính của VIB, Toà nhà 340 Bà Triệu, Công trình G5 Ngọc Khánh…. Đối với các dự án xây dựng thì doanh thu sẽ chính là tiền thu được từ việc bán hoặc cho thuê các dự án xây dựng khi đã thực hiện xong, hoặc tiền thu được từ hoạt động cho thuê văn phòng, chung cư…bên cạnh đó còn một số nguồn thu khác như trích từ khấu hao, cho thuê để xe ô tô trong garage… Chi phí chính là các khoản đầu tư xây dựng cơ bản, các chi phí cho mục đích duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng trong quá trình sử dụng, các chi phí an ninh trật tự…. Đường Kim Đồng kéo dài không những là đường nối giữa đường Giáp Bát và đường lên cầu Vĩnh Tuy mà nó còn là con đường nội đô quan trọng nhất của quận Hoàng Mai, là gạch nối giữa vùng dân cư cũ với các khu đô thị mới như khu đô thị Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Pháp Vân…và sẽ trở thành tuyến phố thương mại văn minh trong thời gian không xa, sẽ xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ ăn uống giống như các khu vực của Hà Nội như trung tâm điện, điện tử, nhà hàng, café,cửa hàng thời trang, showroom ôtô, siêu thị, ngân hàng…Hiện nay khu vực này đang được triển khai nhiều dự án đường giao thông, cầu, khu đô thị lớn của thành phố, trong tương lai khu vực dân cư này cùng với khu đô thị Pháp Vân, Tứ Hiệp, Linh Đàm, Định Công sẽ là cụm dân cư đông đức bậc nhất của thành phố.

Thứ hai là trong dự án nguồn vốn không chỉ bao gồm vố tự có, vốn vay ngân hàng mà cả vốn huy động từ các nguồn khác nhưng cán bộ chỉ đánh giá các cam kết góp vốn mà chưa xét chi tiết đến thời gian góp, số tiền giải ngân cho từng hạng mục.Cán bộ thẩm định cần yêu cầu chủ đầu tư giải ngân trước ít nhất 50% vốn tự có(4,3 tỷ và tỉ lệ giải ngân 57/43) và có biên bản chi tiết đảm bảo thời gian cụ thể, số tiền cụ thể và cam kết giải ngân đúng hạn các nguồn vốn khác đó. Đánh giá: Cán bộ thẩm định đã không thành lập bảng tính, kế hoạch chi tiết trả nợ của khách hàng, cán bộ thẩm định nên căn cư vào dòng tiền thu được từ dự án văn phòng này để xây dựng nên kế hoạch trả nợ với chủ đầu tư, như vậy sẽ giảm nhẹ áp lực cho chủ đầu tư, tránh tình trạng bắt trả nợ đều, có thể dự án mới đi vào hoạt động, số lượng văn phòng thuê chưa hết nên doanh thu còn thấp, phải dừng nguồn vốn khác trả nợ ngân hàng, ảnh hưởng tới tình hình sản xuất kinh doanh chủ đầu tư.

Đánh giá công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội

Thứ hai: Do Vietcombank Hà Nội là chi nhánh cấp 1 của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam nên cũng chưa có phòng thẩm định dự án riêng biệt, chỉ có tổ thẩm định dự án thuộc phòng khách hàng, do đó khi có một dự án lớn, quy mô phức tạp trên 10 tỷ chẳng hạn thì phải trình lên hội đồng tín dụng cơ sở, nếu các dự án số vốn trên 35 tỷ phải trình lên hội đồng tín dụng Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, do vậy các dự án xây dựng văn phòng cho thuê thường là các dự án có số vốn đầu tư lớn, nên có rất nhiều dự án cần phải thành lập hội đồng thẩm định do vậy chi phí. Sở dĩ có sự gia tăng đáng kể về nhu cầu thuê văn phòng trong thời gian qua là do kinh tế thế giới cũng như kinh tế Việt Nam phát triển rất tốt và ổn định trước khi có cuộc khủng hoảng tài chính thế giới diễn ra gần đây, cụ thể là dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam là rất lớn, kéo theo đó hàng loạt doanh nghiệp được thành lập, đặc biệt là tại Hà Nội do vậy nhu cầu về thuê văn phòng cho công ty tăng nhanh, và trong thời gian những năm 2006-2007 thì cung về văn phòng cho thuê luôn không theo kịp cầu, đã đẩy giá thuê văn phòng lên rất cao.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN

Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội

Như vậy cán bộ thẩm định nhất định phải yêu cầu chủ dự án phải nộp báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập, nhằm đảm bảo các thông tin trong hoạt động kinh doanh là khách quan trung thực, bên cạnh đó ngân hàng cần thiết lập các mối quan hệ tốt với các cơ quan chính quyền có liên quan như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch,.Sở kiến trúc, Sở tài nguyên môi trường vì khi doanh nghiệp triển khai dự án xây dựng văn phòng cho thuê sẽ phải thông qua các cơ quan này, các cơ quan quản lý đầu tư để có thể tìm hiểu thông tin, khai thác tốt hơn về tình hình của doanh nghiệp, chủ dự án. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án : Đối với các dự án xây dựng văn phòng thì đây là một nội dung thẩm định rất khó đối với các cán bộ thẩm định, bởi vì như ta biết thì hầu hết các cán bộ thẩm định hiện tại đều tốt nghiệp từ các trường thuộc khối kinh tế, do vậy có thể họ nắm tốt về chuyên môn thẩm định còn chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng thì kiến thức còn hạn chế, sẽ khó và mất nhiều thời gian cho cán bộ thẩm định tìm hiểu một cách sâu và chuẩn về các chỉ tiêu định mức kĩ thuật này như thẩm định về công nghệ xây dựng, thiết bị kèm theo, việc tính toán, xác định định mức kinh tế kĩ thuật các hạng mục dự án, giá cả liên quan đến các hạng mục còn lúng túng, tổng dự toán, tổng vốn đầu tư còn gặp nhiều khó khăn.