Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank theo nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

MỤC LỤC

Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 1. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp

BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang được sử dụng một cách hợp pháp cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời gian. Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội và môi trường, luôn làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tư BĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.

Phương pháp định giá bất động sản thế chấp

- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu được thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu. * Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá bất động sản thế chấp Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định mức cho vay, thời hạn vay… Những BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng… Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường nên phương pháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp hiệu quả nhất để áp dụng. Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản này được xây dựng bơi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó.

Quy trình định giá bất động sản thế chấp 1. Xác định vấn đề định giá

- Khi phân tích các thương vụ cần tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai. - Phân tích so sánh: Mục đích của phân tích so sánh là lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ đã xác lập thông tin trên thị trường. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá.

Kinh nghiệm công tác định giá bất động sản thế chấp 1. Kinh nghiệm thế giới

Các phân tích trên là căn cứ để người định giá xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính bổ sung hoặc tham chiếu. Để lựa chọn được phương pháp định giá cần dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét, sửa đổi rất nhiều lần và đi đôi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn.

Luật này quy định rất chi tiết các vấn đề xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá đất đến quy trình thực hiện. Tuy nhiên, Luật chỉ quy định các phương pháp khác nhau có thể sử dụng trong định giá mà không quy định cụ thể phương pháp nào được áp dụng trong trường hợp nào. Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí hoặc phương pháp thu nhập để tính toán.

Phương pháp định giá áp dụng là các phương pháp định giá đất đã được phổ biến và áp dụng thành công ở các nước trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ. Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi loại đất khác nhau thì các công ty/người định giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau. Các ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) đều xác định một phương pháp định giá chung: quan niệm về giá thị trường trên cơ sở giá giao dịch thực tế đã được trừ đi phần rủi ro mà theo các cán bộ định giá cảm nhận (thường bằng 93-98% giá giao dịch thực tế, giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố thuận lợi cho BĐS định giỏ như: mặt tiền, chiều rộng của ngừ..).

* Ngân hàng Đông Á: hạn chế nhận chung cư cũ làm tài sản bảo đảm, nếu phương án kinh doanh tốt có thể nhận, giá trị định giá tối đa bằng khung giá theo Nghị định 61/CP.

Phòng định giá tài sản bảo đảm

Cơ cấu tổ chức. Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank. ở) và tài sản là máy móc thiết bị của khách hàng tại các đơn vị kinh doanh trên toàn hệ thống theo phân cấp của Tổng giám đốc trước khi xét duyệt và giải ngân vốn vay cho khách hàng. • Tổ chức thuê các cơ quan định giá chuyên môn trong trường hợp những TSBĐ thuộc những lĩnh vực chuyên ngành, đặc thù mà Techcombank cần thuê chuyên gia bên ngoài định giá. • Từng bước nghiên cứu đặc điểm các hệ thống máy móc thiết bị thuộc các lĩnh vực mà Techcombank đang tài trợ nhiều để tìm hiểu các vấn đề liên quan: trình độ công nghệ của thiết bị, giá bán trên thị trường, xu hướng thay đổi công nghệ sản xuất ảnh hưởng đến thiết bị….

• Xây dựng được các quy trình, quy định và thủ tục để đảm bảo việc định giá được tiến hành một cách độc lập, khách quan, kịp thời. • Định giá các công trình xây dựng có giá trị hoặc có tính chất phức tạp (dân dụng:. biệt thự, nhà hàng, khách sạn và công trình công nghiệp: nhà xưởng, kết cấu công nghiệp…). • Nghiên cứu dưới góc độ công nghệ sản xuất của một số ngành trọng điểm theo yêu cầu của ngân hàng (ngành có dư nợ lớn hoặc ngành có tiềm năng, ví dụ: công nghệ sản xuất thép, ô tô, nhựa, bao bì, giấy…).

Rủi ro trong hoạt động ngân hàng là điều không thể tránh khỏi và do đó để đảm bảo hiệu quả kinh doanh tối ưu thì năng lực kinh doanh phải tốt. Với quan điểm nhất quán và xuyên suốt như vậy về tầm quan trọng của công tác quản trị rủi ro, năm 2007 tiếp tục đánh dấu bước phát triển mới trong công tác này, đặc biệt là những phát triển trong công tác quản trị rủi ro tín dụng, vốn được xác định là rủi ro chính cần kiểm soát chặt chẽ của Techcombank. Nếu như năm 2006, việc thành lập phòng Quản trị rủi ro Hội sở được xem là bước đầu tiên quan trọng trong việc thống nhất quản lý toàn bộ các rủi ro, thì năm 2007, việc thành lập tiếp Khối tín dụng và quản trị rủi ro trên cơ sở tư vấn của HSBC được.

Hai bộ phận tuy tách ra tại hai địa điểm khác nhau nhưng vẫn trực thuộc 1 phòng thống nhất (phòng Định giá &. quản lý tài sản HO).