Giá đất hai bà trưng thành phố hà nội

Phương pháp nghiên cứu

Chúng tôi chọn 25 ủường phố cú tớnh chất ủại diện, phản ỏnh ủược sự phỏt triển kinh tế, xó hội của quận và giỏ ủất của cỏc ủường cú nhiều biến ủộng và chia làm 5 nhúm. Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lónh ủạo, người dõn ủịa phương qua mẫu phiếu ủiều tra, ủược lập cho việc thu thập thụng tin từng thửa ủất… qua ủú, dữ liệu ủược sử dụng ủể ủiều tra giỏ chuyển nhượng, cho thuờ ủất ở ủụ thị trên thực tế thị trường quận Hai Bà Trưng.

Vị trớ ủịa lý và tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế xó hội 1.Vị trớ ủịa lý

Tỷ lệ học sinh trung học học 2 buổi/ngày là 80%, xoá 100% phòng học cấp 4, cơ bản hoàn thành cụng tỏc ủầu tư xõy dựng cơ sở vật chất trường học phục vụ việc tách cấp… ðảm bảo chất lượng giáo dục toàn diện, giữ vững ủại trà, chất lượng mũi nhọn cú kết quả cao hơn năm học trước. Cơ cấu cỏc nhúm ủất trờn ủịa bàn quận Hai Bà Trưng Qua bảng cơ cấu cỏc nhúm ủất trờn ủịa bàn quận Hai Bà Trưng, ta thấy loại ủất chủ yếu trờn ủịa bàn là ủất phi nụng nghiệp, ủất nụng nghiệp và ủất chưa sử dụng chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu ủất của quận.

Giỏ ủất ở quy ủịnh tại ủịa bàn nghiờn cứu

Trong phạm vi nghiờn cứu của ủề tài, chỳng tụi thu thập giỏ quy ủịnh của thành phố từ năm 2003 ủến năm 2007. Trong ủú, cỏc ủường phố ủược chia làm 4 loại từ loại I ủến Loại IV, từng loại lại ủược chia làm 2 mức. Như vậy, ta nhận thấy giỏ ủất tại cỏc vị trớ 4 thỡ cú sự chờnh lệch giữa cỏc năm nhiều hơn giỏ ủất tại vị trớ 1 và ủất cỏc tuyến phố trung tõm.

Cỏc yếu tố ảnh hưởng ủến giỏ ủất

Như vậy ta cú thể thấy cựng 1 tuyến phố Huế nhưng giỏ chuyển nhượng khỏc nhau tương ủối nhiều do thửa ủất tại số nhà 135 cú vị trớ trung tõm hơn, cú khả năng kinh doanh và mang lại lợi nhuận cao hơn, có mặt tiền rộng hơn thì sẽ có giá chuyển nhượng cao hơn ủối với thửa ủất tại số nhà 220 do xa trung tõm hơn, mặt tiền hẹp hơn,… Nhà ủất tại 148 và 135 phố Huế mặc dự cựng là vị trớ trung tõm của phố Huế nhưng thửa ủất 148 cú diện tớch rộng hơn, mặt tiền nhỏ hơn thửa ủất 135 cho nên giá chuyển nhượng thực tế cũng thấp hơn. Tại các tuyến phố cũ thuộc nhóm II như: phố Nguyễn Thượng Hiền, phố Thi Sỏch và phố Nguyễn Cụng Trứ, kết quả ủiều tra khụng thể hiện giỏ thị trường ủối với cỏc thửa ủất tại vị trớ 2 (thửa ủất cú bề mặt ngừ rộng hơn 3,5 m) do cỏc tuyến phố cú ủặc ủiểm là cỏc tuyến phố cũ ủược hỡnh thành từ thời Phỏp, nhà ủất xõy trờn cỏc khu riờng biệt. Tại vị trớ 4 của phố Nguyễn Thượng Hiền, tại số nhà 15 và 29, thửa ủất cú diện tớch nhỏ hơn 20 m2 (sử dụng tầng 2) và ngừ trước nhà dưới 1m (thửa ủất này nguyờn là phần diện tớch phụ, cỏc hộ chia nhau sử dụng) cú ủiều kiện cơ sở hạ tầng và vệ sinh mụi trường khụng ủược tốt nhưng giỏ chuyển nhượng lại tương ủối cao 32,5 triệu ủồng/m2 (nhà số 15) và 38,9 triệu ủồng/m2 (nhà số 29) do nhu cầu của người sử dụng ủất muốn mua toàn bộ cỏc hộ trong số nhà ủể hợp nhất thành một khối nhà riêng biệt và chỉ có một chủ duy nhất.

Qua bảng phụ lục 3 ta nhận thấy: tại cỏc ủiểm ủiều tra vị trớ 1 ủường Trần Khỏt Chõn cú giỏ thị trường tương ủối giống nhau, khụng cú sự chờnh lệch lớn do những thửa ủất ủược ủiều tra cú vị trớ, hỡnh thể, ủiều kiện hạ tầng, ủiều kiện xó hội và khả năng sinh lợi như nhau nờn sự khỏc biệt về giỏ chủ yếu do yếu tố thời ủiểm chuyển nhượng QSDð. Mặc dự ủường Minh Khai cú mức giỏ ủược Nhà nước quy ủịnh là 25 triệu ủồng/m² (như ủường Trần Khỏt Chõn) nhưng thực tế giỏ ủất chuyển nhượng tại ủường Minh Khai lại rất thấp, giỏ chuyển nhượng trung bỡnh tại vị trớ 1 năm 2007 là 59,7 triệu ủồng/m², bằng 0,34 lần so với giỏ chuyển nhượng trung bỡnh tại vị trớ 1 ủường Trần Khỏt Chõn (175,2 triệu ủồng/m²). Do nhà ủất tại khu vực này nằm trong khu nhà ở Bãi Than Vọng của các cơ quan Nhà nước: Văn phũng quốc hội, Bộ Tài chớnh, trung tõm tin học, Cục quõn khu thủ ủụ, Sở thương mại, … Cỏc khu nhà ở này ủược xõy dựng theo quy hoạch của thành phố, cú ủiều kiện hạ tầng tốt, ủường rộng, gần trường học, gần chợ, … và cú dõn trớ cao nờn cú giỏ chuyển nhượng cao.

Cỏc ủường phố nhúm I (Phố Huế, Bà Triệu, Trần Nhân Tông, Mai Hắc ðế, Bùi Thị Xuân) là các tuyến phố nằm ở khu vực trung tõm cú mặt ủường rộng, cơ sở hạ tầng tốt và ủặc biệt thuận lợi trong việc kinh doanh buụn bỏn, cú khả năng kết hợp giữa ủể ở và kinh doanh cho nờn cú giỏ thị trường ủặc biệt cao, cỏ biệt cú thửa ủất cú giỏ giao dịch trờn thị trường là 238,5 triệu ủồng/m2 (VT1 phố Huế năm 2007), và cao gấp 5,96 lần so với giỏ quy ủịnh. Tại khu ủụ thị Việt Xụ, ủường Bạch ðằng, giỏ ủất thị trường là 75,1 triệu ủồng/m2 (VT2, phụ lục 5) cao hơn giỏ ủất thị trường trung bỡnh tại vị trớ 1 ủường Bạch ðằng là 66,7 triệu ủồng/m2 , do nhà ủất tại khu vực này ủược xõy theo quy hoạch của thành phố, hệ thống hạ tầng ủồng bộ, mặt cắt ủường rộng cú vỉa hố và cú ủầy ủủ cỏc cụng trỡnh phỳc lợi phục vụ ủời sống sinh hoạt của nhân dân như: trường học, bệnh viện, chợ.

Giải pháp

Tuy nhiờn khi xõy dựng giỏ quy ủịnh tại khu vực nghiờn cứu thỡ UBND thành phố Hà Nội mới chỉ quan tõm ủến yếu tố vị trớ và khả năng sinh lợi của từng tuyến phố ủể ủịnh giỏ ủất và giỏ do nhà nước quy ủịnh chưa thực sự sỏt với giỏ thị trường. Do việc ủịnh giỏ thửa ủất ủược ủiều tra hàng loạt nờn UBND thành phố Hà Nội chưa quan tõm ủến cỏc yếu tố cỏ biệt của thửa ủất và thực tế giỏ nhà nước quy ủịnh luụn luụn thấp hơn giỏ thực tế trờn thị trường. Cơ quan ủịnh giỏ phải hoàn toàn chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật những quyết ủịnh về mức giỏ mà mỡnh ủưa ra; ủồng thời phải ủền bự thiệt hại cho người yờu cầu ủịnh giỏ, thẩm ủịnh giỏ nếu khụng phự hợp với quy ủịnh của phỏp luật hiện hành.

Nhà nước cần tăng cường cụng tỏc giao ủất, cho thuờ ủất thụng qua hỡnh thức ủấu giỏ QSDð, ủấu thầu dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh cú sử dụng ủất ủể khắc phục những hạn chế do giỏ ủất UBND cỏc tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng ban hành thấp hơn giỏ thực tế chuyển nhượng của thị trường, ủồng thời ủảm bảo tớnh cụng khai, minh bạch, làm cơ sở thỳc ủẩy phỏt triển thị trường BðS. Một khung giỏ ủược ỏp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chớnh về ủất ủai sẽ dẫn ủến khú khăn cho cỏc ủịa phương trong việc giải quyết cỏc vấn ủề liờn quan ủến quản lý Nhà nước về ủất ủai trong giai ủoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDð, thu thuế chuyển QSDð,. Vì vậy, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu ủể ủưa ra những hệ số ủiều chỉnh trong cỏc vấn ủề tài chớnh ủất ủai liờn quan ủến từng lĩnh vực khỏc nhau, vận dụng những hệ số ủiều chỉnh khỏc nhau ủể ủảm bảo hài hũa giữa nguồn thu ngõn sỏch của Nhà nước và quyền lợi của cỏc tổ chức, hộ gia ủỡnh cỏ nhõn sử dụng ủất.