Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam

Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ

+ Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá. - Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật cho phép.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM

• Hoạt động định giá của công ty Mục đích định giá

Theo quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “ Giá trị thị trường của một bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường ”. Độ chính xác của một kết quả định giá không những phụ thuộc vào thông tin, dữ liệu mà còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của định giá viên, trong đó việc lựa chọn sử dụng phương pháp định giá bất động sản: nếu người định giá lựa chọn được phương pháp phù hợp với bất động sản sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá; và ngược lại sẽ làm cho kết quả định giá trở nên kém chuẩn xác. Yếu tố bên trong công ty bao gồm: đội ngũ nhân viên, cơ cấu tổ chức, cơ sở vật chất, cơ cấu tổ chức, hoạt động marketing….Tất cả những yếu tố này đều có ảnh hưởng đến hoạt động định giá: nếu các yếu tố này được tổ chức, thực hiện tốt thì sẽ thúc đẩy hoạt động định giá của công ty phát triển sôi động; và ngược lại nếu không được thực hiện tốt thì nó sẽ kìm hãm, gây khó khăn cho hoạt động của công ty.

Chẳng hạn như: Toà nhà trụ sở của Hội báo chí Việt Nam và câu lạc bộ báo chí tại 59A – Lý Thái Tổ; Toà nhà cao 7 tầng tại 63A – Lý Thái Tổ.….Xuất phát từ đặc điểm này, chuyên viên định giá Nguyễn Thị Minh Phương cho rằng trong quá trình ước tính giá trị lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu phải tính đến cả giá trị tiềm năng của mảnh đất đó. Bất động sản 2 là nhà ở riêng lẻ (bao gồm có đất và công trình trên đất), do vậy chuyên viên định giá áp dụng kết hợp 2 phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh được sử dụng để ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, còn phương pháp chi phí áp dụng tính giá trị còn lại của công trình trên mảnh đất. Thu thập, phân tích thông tin cần thiết và tiến hành định giá 3.4.1. Bất động sản số 1. Phương pháp so sánh. - Chuyên viên định giá tiến hành thu thập các giao dịch bất động sản trên địa bàn trong khoảng thời gian gần đây và đã lựa chọn ra 5 bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá. Thể hiện trong bảng sau:. Bảng 1: Thông tin của các bất động sản so sánh. Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm. Số 13 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm. Số 38 Hàm Long Hoàn Kiếm Nguồn thông. Trung tâm thẩm định giá. Trung tâm thẩm định giá. Trung tâm thẩm định giá. Trung tâm thẩm định giá. Trung tâm thẩm định giá. Pháp lý SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC. Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Xây dựng một bất động sản chuẩn có những đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá để làm cơ sở cho việc điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản mục tiêu. Đặc điểm của bất động sản chuẩn được giả định như sau:. + Bất động sản chuẩn là loại đất thổ cư, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Hà Nội về hạn mức đất ở tối đa đối với khu vực đô thị ).

ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY 1.Ưu điểm

Trên thực tế, khi ước tính giá trị còn lại của bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội, nhân viên định giá có tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trường vào thời điểm định giá; tuy nhiên việc định giá thực tế của họ cũng chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định. Khi định giá bất động sản theo phương pháp này thì thông tin quan trọng cần thu thập đó là các số liệu về doanh thu, chi phí, về quy mô cấu trúc của toà nhà…Những số liệu này phần lớn là do chủ sở hữu toà nhà cung cấp (đối với những bất động sản đang tạo ra thu nhập ) hoặc do người định giá giả định (đối với những bất động sản có khả năng tạo thu nhập). - Một nguyên nhân khác khiến cho hoạt động định giá bất động sản của công ty trong thời gian qua gặp không ít những khó khăn, đó là trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều công ty, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản không có đủ những giấy tờ pháp lý cần thiết và chưa có giấy phép chứng nhận định giá bất động sản.

PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI

- Phát triển mạnh hoạt động định giá tài sản, đặc biệt chú trọng phát triển nhất công tác định giá tài sản, tăng doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản. Thông qua việc mở thêm các văn phòng đại diện tại các tỉnh thành sẽ mở rộng hơn nữa phạm vi hoạt động định giá của công ty, phục vụ được nhiều đối tượng khách hàng hơn. Vì thế, trong thời gian tới, công ty có chủ trương: tuyển dụng thêm những chuyên viên định giá có chuyên môn, tiếp tục đào tạo nâng cao trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của công ty.

GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM

Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định cụ thể và có tính pháp lý cao trong các quy định về việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo, trên website của những cơ quan đã được chỉ định….Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quy hoạch có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng. Quy hoạch được công bố công khai giúp người định giá rút ngắn thời gian trong việc tìm kiếm thông tin quy hoạch của vùng có bất động sản định giá đang toạ lạc; không những vậy thông tin thu được lại có độ chính xác cao từ đó giúp người định giá đánh giá đuợc chính xác những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch tới giá trị của bất động sản; đảm bảo kết quả định giá mang tính chính xác không những trong hiện tại mà còn ở cả trong tương lai. Hiện nay, những nguồn thông tin này rất khó thu thập, Nhà Nước vẫn chưa có biện pháp nào để thu thập thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường, nguyên nhân chủ yếu là do các hợp đồng mua bán bất động sản khi đưa ra công chứng chỉ đưa ra mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá thực trên thị trường nhằm để tránh phải nộp những khoản thuế, lệ phí ở mức cao.