Phân tích thị trường nhà đất Hà Nội trong điều kiện cơ chế thị trường
MỤC LỤC
CUNG, CẦU NHÀ ĐẤT - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
Cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối. lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy. định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau:. Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. Người chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người khác. Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường. Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận. Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu. Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lượng cung về đất cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác:. Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người không thể tự tạo ra thêm đất đai mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác. Hơn nữa, lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của đất đai. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường nhà đất. Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực khác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Như vậy mức tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội. Hiện nay tại nước ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường nhà đất ngầm. ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Khi trình độ phát triển của lực lượng sản xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lượnh cung về nhà đất cho sản xuất khu vực miền núi cũng giảm một cách tương đối còn cung về nhà đất cho khu vực nông thôn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lượng cầu ngày càng tăng ở nhóm này. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về nhà đất phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát. Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có kế hoạch rừ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phỏt triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau. Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lớn cho thị trường. Lượng cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vạy Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ lượng cung nhà đất ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và. kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những nguồn nhà đất được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về nhà đất khá lớn và phong phú trên thị trường. Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở khu vực tự phát ngày càng tăng có thể một phần do tính chủ quan của bản thân những người tham gia vào khu vực náy tạo ra những lý do quan trọng hơn và khách quan hơn là những quyết định pháp lý của Chính phủ thực hiện chưa nghiêm ngặt hoặc đặt người dân rơi vào tình thế phải chấp nhận tự phát khó được đưa vào khu vực nhà ở chính thức. Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàng năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở khu vực tự phát càng giảm dần. 1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ. Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có. đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng. Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường nhà đất. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà. ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ tham gia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được mức cung đầy đủ.
Cầu nhà đất
Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về nhà, về đất đai tại các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếu trong giai đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án nhà đất, biệt thự văn phòng. Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về nhà đất.
Quan hệ cung cầu nhà đất
Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích người ta sửa sang những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lượng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống. Như vậy, cung ngắn hạn thường ít co giãn hơn cung trong dài hạn và bất cứ thay đổi trong lượng cầu ( tăng hoặc giảm ) cũng làm cho giá nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.
QUAN HỆ CUNG CẦU NHÀ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM
Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường
Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển nhà đất. Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật.
Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta
Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường nhà đất cũng như chưa có chính sách ưu đãi hoặc giảm cho đối tượng khi được doanh nghiệp chuyển nhượng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao đất làm nhà ở, chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải được đăng ký”, nhưng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký.
NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI
Trước nay người ta dự định 1-10-2001 một loại nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai sẽ được công bố nhưng đến nay mới chỉ có 2 trong thực tế tìm thấy số 6 văn bản hướng dẫn này được thủ tướng phê duyệt còn 4 nghị định khác vẫn chưa soạn thảo xong , trong đó nghị định hướng dẫn về định khung giá nhà đất do bộ tài chính soạn thảo vẫn còn đang. Ngoài sự biến đổi trong xã hội còn sự biến đổi về cơ cấu gia đình và lối sống trong cơ chế thị trường, cùng với sự đa dạng hoá cơ cấu xã hội về nghề nghiệp trong các đô thị , những biến đổi sâu sắc trong gia đình - những tế bào của xã hội đô thị - đó là sự gia tăng xu hướng hạt nhân hoá các gia đình , tức là quá trình hình thành và phát triển các gia đình nhờ chủ yếu là hai thế hệ cha mẹ và con cái.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đó là các khu đô thị mới thường thiết kế các khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trường học, y tê.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT
QUAN HỆ CUNG CẦU NHÀ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM
Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích của xã. Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhưng nhà nước vẫn chưa quản lý được các tổ chức này.
MỘT SỐ BIỆN PHÁP QUẢN LÝ, ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất thay cho các quy định về thẩm quyền và thủ tục hiện hành chẳng những giảm mọi thủ tục hành chính phiền hà mà còn làm cho người dân tự chịu trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước thông qua đó kiểm soát được các giao dịch nhà đất một cách chắc chắnvà chặt chẽ tình trạng hiện nay. Cho phép mội thành phần kinh tế đều bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh nhà đất về cơ chế vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng và chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật và công nghệ, đào tạo lao động..; nhưng phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật.