MỤC LỤC
Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng, thị trờng này có mối liên hệ với nhiều thị trờng khác nh: thị trờng hàng hoá và dịch vụ, thị tr- ờng tài chính, thị trờng sức lao động. Thị trờng hàng hoá lại cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trờng BĐS để đầu t phát triển BĐS, mối quan hệ giữa hai thị trờng này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trờng sôi sục các nhà đầu t bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trờng hàng hoá bị giảm đi. Việc quản lý tốt thị trờng tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trờng BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lêi.
Sự phát triển của thị trờng BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trờng tài chính, ngợc lại thị trờng BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trờng tài chính. Nh vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không đợc dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính ngời mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiều lần. Những đất đai đợc mua nhng cha sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới đợc đa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên ngời ta cũng không có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tợng của HĐĐC đất đai.
Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu lợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng việc làm này là trái pháp luật cũng giống nh buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là vi phạm pháp luật nhng ngời ta vẫn làm vì lợi nhuận thu đợc là quá lớn. Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những ngời đầu cơ luôn luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tợng này không phải là dễ nếu không quản lý chặt chẽ đất đai. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục ngời mua trong điều kiện thông tin thị trờng là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc đó ngời mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị những kẻ.
Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động của.
Nh đã nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nớc lại hầu nh cha có biện pháp nào kịp thời và cần thiết để ngăn chặn kịp thời tình trạng này. Các biện pháp hành chính của Nhà nớc trong việc xử lý các trờng hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất), chuyển nhợng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí cha thực hiện nghiêm túc, thờng xuyên dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nớc còn kém hiệu quả.
Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu t vào đất đai và HĐĐC phát triển từ đó. Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đã đẩy giá đất lên cao và là nguyên nhân của các cơn sốt. Trên hình vẽ thể hiện, ban đầu tình hình cung cầu ở mức E1, do nhu cầu về đất đai tăng lên dẫn đến đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, trong khi đó cung đất đai chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần do cung đất đai do khu vực Nhà nớc cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 ngời đầu cơ cũng cha có ý định trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa.
Nh đã nói HĐĐC đất đai tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, trong khi đó cầu vẫn tăng cao là một nguyên nhân đẩy giá đất lên cao hơn mức thông thờng, tạo ra các cơn sốt nhà, đất. Thị trờng bị rối loạn, đến một giới hạn nào đó sự tăng giá của đất đai sẽ gây ra phản ứng mang tính chất dây chuyền làm tăng giá hầu hết các sản phẩm vì đất đai là yếu tố “đầu vào” của hầu hết các ngành sản xuất, thơng mại và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Nếu nh không có sự can thiệp kịp thời của Nhà nớc vào giá đất đai và BĐS khác, giá vàng, giá ngoại tệ mạnh và các sản phẩm quan trọng cho đời sống và cho sản xuất thì mặt bằng giá cả sẽ biến động mạnh.
Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung cầu ngày càng căng thẳng, là nguyên– nhân của khủng hoảng kinh tế. Tuỳ theo mức độ tăng của giá đó mà phân phối giá trị tổng sản phẩm xã hội và các quan hệ về lợi ích kinh tế sẽ bị rối loạn. Khi xảy ra tình trạng này thì cho dù Nhà nớc có can thiệp đi nữa thì cũng đã quá muộn, khủng hoảng kinh tế sẽ xảy ra.
Sự gia tăng trong HĐĐC đất đai lại làm trầm trọng thêm các vấn đề xã hội và đến nền kinh tế. Hoạt động ĐCĐĐ lấn chiếm đất lu không của các quốc lộ để làm địa bàn c trú phát triển thơng mại, dịch vụ. Muốn mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá hệ thống giao thông Nhà nớc phải đầu t gấp nhiều lần so với bình thờng.
Ngay cả khi có thể nâng cấp, hiện đại hoá thì cũng không thể thực hiện đợc mục tiêu cơ bản. Hoạt động đầu cơ đất đai ảnh hởng xấu đến sự đầu t vốn vào các lĩnh vực.
Hoạt động ĐCĐĐ sẽ còn tồn tại đến khi nào mà thị trờng BĐS đợc khơi thông, và hoạt động đầu cơ còn đem lại những món lời cho các nhà đầu cơ. Đó là lúc chúng ta chính thức thừa nhận sự tồn tại của thị trờng này và hệ thống luật pháp là tơng đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu không còn mất cân đối nghiêm trọng nh hiện nay.
Giá đất để tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phơng và chia làm hai mức: 2% đối với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác. Trong điều kiện hiện nay cần có quy định khác tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tính thuế là toàn bộ giá trị giao dịch tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giá đất này thờng thấp xa so với thực tế chuyển nhợng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nên cha có tác dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của ngời chuyển quyền sử dụng đất một cách công bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi có sốt đất. + Nếu cơ quan hành chính sự nghiệp có phần diện tích đã sử dụng vào sản xuất kinh doanh hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác thuê để sản xuất kinh doanh, nếu phù hợp với quy hoạch thì đợc chuyển sang mục đích khác và cơ quan tài chính Nhà n- ớc thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định hiện hành; nếu không thì cho phép tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, sau đó tiến hành thu hồi hoặc buộc cơ.
Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất những năm 1978 đợc thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu nhà nhàn rỗi, chính phủ đa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai ngời sở hữu đất quy mô lớn, sau đó ban hành thuế lợng ra giá trị của đất đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ, là công cụ quan trọng trong việc giảm đầu cơ đất. Điều này dựa trên lý luận cho rằng nếu để mặc cho tác động của thị trờng thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trờng đất, Nhà nớc yêu cầu các nhà đầu t đất đai t nhân phải dành một phần đất nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những ngời nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5-15%. Các trung tâm, văn phòng này về mặt tích cực là đã giúp cho cầu có thể gặp đợc cung nhng mặt khác, một bộ phận không nhỏ không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế cho Nhà nớc và họ làm phá hỏng quy hoạch đất đai vì không hiểu quy hoạch nên t vấn không chính xác.