MỤC LỤC
Trong một báo cáo vừa được đưa ra chiều 15/1, Hãng tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) cho rằng sức cầu đối với tất cả các mảng bất động sản tại Hà Nội vẫn sẽ không được cải thiện, tiếp tục đứng ở mức thấp do kinh tế trong nước ảm đạm và kinh tế thế giới đang gặp khủng hoảng. Sang năm 2009 và 2010 với hàng chục trung tâm thương mại lớn đi vào hoạt động như: Saigon Palace (tại TP.HCM) và Ciputra Mall, Hanoi City Complex ( tại Hà Nội).., nhu cầu thị trường sẽ tạm thời đáp ứng được phần nào, góp phần cải thiện tình trạng khan hiếm mặt bằng và giúp giá cho thuê văn phòng hạ nhiệt. Nguồn cung tất cả các loại BĐS như văn phòng, căn hộ, mặt bằng bán lẻ và khách sạn đều hạn chế, trong khi nhu cầu đang tăng nhanh mà bằng chứng rừ rệt nhất là cỏc cụng ty tư vấn đều cú danh sỏch dài dằng dặc các khách hàng cho nhu cầu thuê mặt bằng.
Trong một nghiên cứu về Văn phòng cho thuê trên thế giới 2008 (Office Space Across the World 2008) do Hãng Cushman & Wakefield (Mỹ) thực hiện mới đây cũng chỉ ra rằng, hiện nay giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang giữ vị trí thứ 7 tại châu Á -Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới trong bảng xếp hạng các quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất. Sự mở rộng của các Tòa nhà Văn phòng cao cấp (Hạng A và Hạng B) ra ngoài khu CBD cũ:. Với sự giới hạn rừ rệt về quỹ đất và thủ tục đầu tư hoặc giải phúng mặt bằng trong khu Trung tâm CBD cũ của Hà Nội, xu hướng mở rộng đầu tư văn phòng cao cấp ra tớicỏc khu dõn cư mới trở nờn rừ rệt. Đõy cũng đồng thời là kết quả tất yếu. từ chủ trương dời các trụ sở chính của các cơ quan nhà nước về các khu vực đô thị mới như Mỹ Đình, Hà Đông. Ưu điểm của các Tòa nhà Văn phòng cho thuê tại các Khu dân cư mới là: 1). Được sự ủng hộ cao từ phía chính quyền, giúp thuận lợi hơn trong giấy tờ, thủ tục; 3). Cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông, đường sá tốt hơn; 4). Diện tích mặt bằng xây dựng lớn hơn; 5). Tỷ lệ diện tích dành cho các tiện ích tiêu chuẩn của Văn phòng cao cấp như: Bãi đỗ xe, khu vực công cộng… nhiều hơn; 6). Một số chủ đầu tư đã dự liệu thị trường tốt hơn thực tế, hoặc trông đợi vào nguồn vốn cân đối từ góp đất liên doanh hay bán bớt một phần cổ phần cho các nhà đầu tư nước ngoài với quỹ đất góp vào tăng cao hơn giá trị thực chi có thể sẽ vấp phải những khó khăn đáng kể như: đọng vốn, khó huy động vốn bổ sung để xây dựng tòa nhà đưa vào khai thác… Thực tế là, có không ít dự án đang gặp phải những vướng mắc như trên, khiến cho IRIC mặc dù khá lạc quan vào mức phát triển tăng đều của phân khúc thị trường Văn phòng cho thuê vẫn sẽ khuyến cáo các nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng và thận trọng để làm chủ được các tình huống không tích cực như dự tính.
CBRE dự báo việc mở rộng địa giới Hà Nội sẽ tạo cơ hội xây dựng một quy hoạch tổng thể thống nhất cho thành phố này và các vùng lân cận, đồng thời thu hút ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài với các dự án lớn vào thị trường bất động sản của Hà Nội tương lai. Theo đánh giá của Công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản hiện “trầm lắng” nhưng giá cho thuê văn phòng cao cấp vẫn tăng và tình trạng cầu cao hơn cung sẽ kéo dài đến năm 2012. Trong khi đó, cùng với chính sách thắt chặt cho vay của các ngân hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự án hiện đang đánh giá lại, đẩy lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình.
Trong thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài với nguồn vốn lớn, lãi suất vay bằng ngoại tệ từ các ngân hàng nước ngoài có mức thấp hơn mức lãi suất của các ngân hàng Việt Nam (mức lãi suất hiện trên 18%) đang tiếp cận nhằm thâu tóm dần các dự án bất động sản trong nước.
Đây là cơ hội vàng cho những nhà đầu tư có kinh nghiệm, vốn và sự hiểu biết về thị trường để giành lấy các dự án đầu tư trung và dài hạn tại Việt Nam. Trong thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài với nguồn vốn lớn, lãi suất vay bằng ngoại tệ từ các ngân hàng nước ngoài có mức thấp hơn mức lãi suất của các ngân hàng Việt Nam (mức lãi suất hiện trên 18%) đang tiếp cận nhằm thâu tóm dần các dự án bất động sản trong nước. Điều này đã khẳng định rằng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan về tương lai lâu dài và tiềm năng của Việt Nam. Theo những phân tích thị trường, ông Đặng Văn Quang cho rằng: giá của văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mặc dù có thể chậm hơn so với năm 2007. Nguyên nhân do Việt Nam đang phải thực hiện các cam kết của mình sau khi gia nhập WTO: mở cửa hơn nữa một số các lĩnh vực đặc biệt là ngân hàng, bảo hiểm, bán lẻ.. làm gia tăng nhu cầu mặt bằng văn phòng có chất lượng. Chính vì vậy, cầu về văn phòng hạng A vẫn tăng; trong khi đó giá các văn phòng hạng B, hạng C sẽ không giảm và tỷ lệ tăng chậm. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, theo JLL, Chính phủ Việt Nam cần có quy hoạch tổng thể tốt, có dự báo chính xác nhu cầu phát triển của thị trường văn phòng cho thuê, minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có những quyết định đầu tư vào đúng thị trường, đúng thời điểm và đúng quy mô, tránh xảy ra tình trạng thừa cục bộ tại những vùng và trong thời điểm nhất định. Nhất là hiện nay, theo thống kê, thời gian qua có tới khoảng 80% vốn FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản, ông Đặng Văn Quang đã khuyến cáo như vậy. b) Hoàn thiện chính sách về thuế, tín dụng; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế như: thuế nhà đất, thuế bất động sản để đảm bảo thị trường phất triển một cách cân đối, theo quy luật cung cầu, hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản; đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. c) Có bộ máy, cơ cở, con người để quản lý giao dịch BĐS. Đẩy mạnh cụng khai, minh bạch cỏc thụng tin về quy hoạch, mua bán thông qua sàn giao dịch; hoàn thiện cơ cấu của thị trường bất động sản như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống tố chức môi giới, định giá chuyên nghiệp ..; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong khi chờ đợi sự điều chỉnh để cân bằng cung cầu của thị trường, mỗi doanh nghiệp có thể tự tìm thấy một giải pháp trước mắt, phù hợp với quy mô hoạt động và nhu cầu sử dụng trong thời điểm hiện tại của doanh nghiệp mình: chủ động tạo mặt bằng văn phòng của riêng mình hoặc tìm kiếm một giải pháp văn phòng tiện ích và hợp lý hơn. Trong bối cảnh khan hiếm mặt bằng và giá cả leo thang như hiện nay, các công ty đang mở rộng quy mô hoạt động, cần hàng ngàn mét vuông văn phòng không thể chờ các dự án đầu tư đang được triển khai, có thể chủ động đi tìm đất xây trụ sở. Ví dụ, Công ty Bảo hiểm Manulife đã ký hợp đồng thuê đất dài hạn để xây một tòa nhà hơn 7.000 mét vuông sàn trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.
Còn các công ty thành lập mới có thể chọn các quận ven, khu đô thị mới hoặc tìm văn phòng cho thuê ở những tòa nhà hạng thấp hơn, có chi phí rẻ hơn để đáp ứng nhu cầu cấp bách của doanh nghiệp mình. Đối với những công ty nhỏ, mới thành lập, văn phòng đại diện cần có địa điểm.