MỤC LỤC
Hoạt động ĐCĐĐ sẽ còn tồn tại đến khi nào mà thị trờng BĐS đợc khơi thông, và hoạt động đầu cơ còn đem lại những món lời cho các nhà đầu cơ. Đó là lúc chúng ta chính thức thừa nhận sự tồn tại của thị trờng này và hệ thống luật pháp là tơng đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu không còn mất cân đối nghiêm trọng nh hiện nay.
- Xây dựng và hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS vì hiện nay có quá nhiều văn bản hớng dẫn thị trờng nên không tránh khỏi chồng chéo và khó thực hiện. - Trong đền bù giải phóng mặt bằng, đối với nhà ở, đất ở chủ yếu thực hiện đền bù nhà ở, đất ở không đền bù bằng tiền. - Thứ nhất, là phải sửa đổi, bổ sung các chính sách tài chính với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị trờng BĐS.
Giá đất để tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phơng và chia làm hai mức: 2% đối với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác. Trong điều kiện hiện nay cần có quy định khác tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tính thuế là toàn bộ giá trị giao dịch tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giá đất này thờng thấp xa so với thực tế chuyển nhợng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nên cha có tác dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của ngời chuyển quyền sử dụng đất một cách công bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi có sốt đất. Ví dụ nh thế này: thông thờng ngời có đất nông nghiệp chuyển nhợng quyền sử dụng đất với giá trị 50 triệu đồng (giá do UBND tỉnh có đất ban hành) và ngời ta phải nộp cho Nhà nớc một khoản là 2% x 50 = 1 triệu đồng, nhng hiện nay có sốt đất giá.
+ Còn đối với các cơ quan, đơn vị có trụ sở quá chật hẹp hoặc không phù hợp với quy hoạch và yêu cầu công tác thì thực hiện hoán đổi trụ sở với cơ quan khác hoặc cho phép bán nhà kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng đất để chuyển trụ sở cơ quan. + Phần đất của cơ quan, đơn vị dành cho cán bộ, công chức làm nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch về đất ở thì cho phép bán nhà cho cán bộ, công chức, nếu không phù hợp với quy hoạch, thì kiên quyết di chuyển các hộ ra khỏi cơ quan. + Nếu cơ quan hành chính sự nghiệp có phần diện tích đã sử dụng vào sản xuất kinh doanh hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác thuê để sản xuất kinh doanh, nếu phù hợp với quy hoạch thì đợc chuyển sang mục đích khác và cơ quan tài chính Nhà n- ớc thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định hiện hành; nếu không thì cho phép tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, sau đó tiến hành thu hồi hoặc buộc cơ.
Về vấn đề giá đất thì chúng ta cần thực hiện chính sách một giá thay vì chính sách hai giá nh hiện nay bởi lẽ sự chênh lệch giữa giá quy định theo khung giá của Nhà n- ớc và giá thị trờng là quá lớn và đây là kẽ hở tạo điều kiện cho những kẻ đầu cơ kiếm lời. Giá đất đai duy nhất phù hợp với giá chuyển nhợng thực tế, Nhà nớc cần công bố chuẩn mực, phơng pháp định giá làm cơ sở cho định giá đất. Đấu giá đất là hình thức xuất hiện ở nớc ta và đợc thực hiện ở một vài nơi nh Hải Phòng, Hà Nội, Đà Nẵng.
Chỉ có Hà Nội là nơi thành công nhất, tuy nhiên công tác chuẩn bị vẫn còn chậm chạp và cha đạt đợc tiến độ mong muốn. Đây là một bớc tiến trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm đầu cơ đất, Nhà nớc huy động đợc tối đa nguồn vốn một cách công khai để đầu t phát triển cơ sở hạ tầng vì vậy, cần mở rộng. Tuy vậy, cần có các quy định chặt chẽ trong đấu giá đất và có các biện pháp chống đầu cơ đất xung quanh khu vực có đất đợc đấu giá.
Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất những năm 1978 đợc thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu nhà nhàn rỗi, chính phủ đa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai ngời sở hữu đất quy mô lớn, sau đó ban hành thuế lợng ra giá trị của đất đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ, là công cụ quan trọng trong việc giảm đầu cơ đất. Vì những diện tích lớn ở Malaysia đợc sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong nhiều trờng hợp chính phủ phải thu hồi đất t khi muốn thực hiện những dự án quy mô. Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những ngời mua đợc đất rẻ để xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải đợc phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu.
Điều này dựa trên lý luận cho rằng nếu để mặc cho tác động của thị trờng thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trờng đất, Nhà nớc yêu cầu các nhà đầu t đất đai t nhân phải dành một phần đất nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những ngời nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5- 15%. Thị trờng đất đai sôi động đã đẩy giá đất đạt mức cha từng có và thu nhập từ những giao dịch này rất cao, đầu t vào các chứng khoán BĐS đứng thứ ba trong số. Bởi vì, chúng ta đang xây dựng Nhà nớc pháp quyền nhng xem ra hiệu lực của0 luật pháp cha cao, ngời chịu sự điều chỉnh của luật pháp vì thế chẳng cần biết luật làm gì, không thực hiện cũng chẳng sao, hoặc có bị phạt cũng chỉ nhẹ nhàng.
Đối với hoạt động ĐCĐĐ chúng ta cần có “Luật chống đầu cơ đất đai” riêng biệt nhng thống nhất với các luật khác để điều chỉnh hoạt động này trong đú cần núi rừ nh thế nào là đầu cơ đất đai?. Tránh tình trạng nh hiện nay các tổ chức, cá nhân t vấn đất đai mở ra các văn phòng, trung tâm nhà đất nh- ng không có sự quản lý của các cơ quan có thẩm quyền. Các trung tâm, văn phòng này về mặt tích cực là đã giúp cho cầu có thể gặp đợc cung nhng mặt khác, một bộ phận không nhỏ không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế cho Nhà nớc và họ làm phá hỏng quy hoạch đất đai vì không hiểu quy hoạch nên t vấn không chính xác.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ vì hiện nay chúng ta mới cấp đợc 16% để làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý tốt tài nguyên đất đai, đồng thời thúc đẩy các giao dịch trên thị trờng chính quy. - Chính sách thu chi tài chính cần phải đợc điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển sinh động của thực tiễn, khuyến khích đợc các giao dịch dân sự, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. - Thực hiện cơ chế một giá thống nhất, Nhà nớc cần đa ra căn cứ tính giá, phơng pháp tính giá để ngời dân có thể tự mình tính đợc giá trị thửa đất từ đó các giao dịch có hiệu quả hơn, giá đất sát với giá trị sử dụng của đất hơn.
Đầu cơ đất đai là một hoạt động trái pháp luật và việc khắc phục hiện tợng này không phải một sớm một chiều, nhất là trong điều kiện nớc ta mới chuyển sang cơ. Hoạt động của thị trờng mang tính tự phát và bất thờng, các giao dịch trong thị trờng BĐS chủ yếu là các giao dịch ngầm (>trên 70%) gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc và gây tổn hại cho nền kinh tế cũng nh đời sống xã hội dân c. Một phần do luật pháp cha hoàn chỉnh, phần vì công tác quản lý thị trờng còn bỏ ngỏ, công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế..Dờng nh, lĩnh vực đất đai khi đụng đến vấn đề gì.