MỤC LỤC
Trên cơ sở đó, học viên mạnh dạn đề xuất khái niệm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS từ sự kết hợp khái niệm đấu thầu và việc lựa chọn nhà đầu tư nói chung (nêu ở điểm a phía trên) và khái niệm về dự án bất động sản theo quy định pháp luật, thì đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án bất động sản được hiểu là “phuong thức tổ chức cạnh tranh để tìm kiếm tổ chức có năng lực phù hop triển khai hiệu quả dự án dau tur xây dựng nhà va công trình xây dựng dé đưa vào kinh doanh bat động sản theo quy định của pháp luật". Đây là cơ sở pháp lý cho việc xác định đúng và trúng chủ thể sử dụng dat cũng là chủ thé có quyền đầu tư phát triển Dự án BĐS; Thứ hai, pháp luật về đấu thầu lựa chon nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam g1Iúp thúc đây sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu tư, từ đó người hưởng lợi sẽ là Nhà nước và người tiêu dùng sản phẩm Dự án BĐS, góp phần thúc đây phát triển kinh tế; Thứ ba, pháp luật về dau thầu lựa chọn nhà dau tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam góp phan làm thay đổi và nâng cao nhận thức của nhà dau tư về cơ chế xin-cho trong việc lập và phát triển Dự án BĐS nói chung và sử dụng đất nói riêng; 7Ù tu, pháp luật về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam có tính phức tạp do chịu sự điều chỉnh của nhiều luật — tiêu biểu là Luật Dau thầu, Luật Dau tư, Luật Dat đai, Luật Kinh doanh.
Căn cứ khoản 1 Điều 38 Luật Đấu thầu 2013, Điều 46 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định quy trình chỉ tiết dau thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, Thông 09/2021/TT-BKHĐT về hướng dẫn lựa chọn nhà dau tư thực hiện dự án có sử dụng dat, việc thực hiện đấu thầu lựa chon nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS được thực hiện theo quy trình các bước: chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư, tô chức lựa chọn nhà đầu tư, đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật, đánh giá hồ sơ đề xuất về tài chính - thương mại, trình,. Báo cáo thâm định hồ sơ mời thầu được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 75 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, gồm các nội dung: mét là, khái quát nội dung dự án, cơ sở pháp lý dé lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cau; hai là, nhận xét và ý kiến của đơn vị thẩm định về cơ sở pháp lý, việc tuân thủ quy định của pháp luật; ba ià, ý kiến thống nhất hoặc không thống nhất về nội dung dự thảo hồ sơ mời thầu; bốn Id, đề xuất và kiến nghị của đơn vị thấm định về việc phê duyệt hồ sơ mời thầu, về biện pháp xử lý đối với trường hợp phát hiện hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu không tuân thủ quy định của pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan, về biện pháp giải quyết đối với những trường hợp chưa đủ cơ sở phê duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu; ndm là, các ý kiến khác (nếu có). Nếu các dự án PPP quy định trách nhiệm phê duyệt hồ sơ mời thầu là của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hoặc ủy quyền cho người đứng đầu tô chức thuộc bộ, cơ quang ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ hoặc cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt — tùy thuộc dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương dau tư của cấp nào; thì đối với dự án đầu tư có dir dụng dat (trong đó có Dự án BĐS), thâm quyên trách nhiệm phê duyệt hồ sơ mời thầu được chỉ định cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và người này có thể tự phê duyệt hoặc ủy quyền cho người đứng đầu cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Sau khi mở hồ sơ dự thầu, bên mời thầu tô chức kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đề xuất về kỹ thuật về số lượng, cách thức, thành phan (dam bảo đủ Don dự thầu đề xuất về kỹ thuật, thỏa thuận liên danh (nếu có), giấy ủy quyền ký đơn dự thầu (nếu có); bảo đảm dự thầu; tài liệu chứng minh tư cách hợp lệ của người ký đơn dự thầu (nếu có); tài liệu chứng minh tư cách hợp lệ, năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư; đề xuất về kỹ thuật; các thành phần khác thuộc hồ sơ đề xuất về kỹ thuật), sự thống nhất nội dung giữa bản gốc và bản chụp dé phục vụ quá trình đánh giá chi tiết hồ sơ đề xuất về kỹ thuật. Vì vậy, Luật Đấu thầu 2013 đã quy định hàng loạt các hành vi bị cắm trong hoạt động đấu thầu, gồm có: hành vi đưa, nhận, môi giới hối lộ; can thiệp bất hợp pháp vào hoạt động dau thầu; hành vi thông thầu bằng các thỏa thuận (về việc rút dự thầu để tạo điều kiện cho một bên khác thắng, một hoặc nhiều bên chuẩn bị hồ sơ dự thầu cho các bên tham dự dé một bên trong số đó thăng thầu); gian lận của người trong cơ quan nhà nước trong việc trình bày, tổng hợp sai sót thông tin, báo cáo thông tin không chính xác nhằm trục loi; gian lận của nhà đầu tư trong việc. Quy định này, tại thời điểm bấy giờ là hợp lý, được hiểu là Nhà nước khuyến khích việc các nhà đầu tư tự thu xếp quỹ đất, chủ động có quyền sử dụng đất và lập dự án phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, không thông qua đấu giá/ đấu thầu (tất nhiên chỉ áp dụng đối với các loại hình Dự án không thuộc Điều 61, Điều 62 Luật Dat đai 2013), nhằm tiết. giảm chi phí Nhà nước. cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thâu dự án có sử dung đất”. Chủ trương này dé hiện thực hoá cần được pháp lý hoá bang Luật, Nghị định, Thông tư thì mới có thể triển khai trên thực tế được. Quy định pháp luật mới can thời gian dé hướng dan thực hiện. Tuy nhiên trong. giai đoạn này chưa có văn bản hướng dẫn thi hành, chúng ta vẫn áp dụng Nghị. Bởi vậy, mặc dù Luật Dau thầu 2023 đã có các quy định thông thoáng, cắt giảm các thủ tục rườm rà không cần thiết, nhưng vẫn cần có Nghị định và Thông tư hướng dẫn cụ thé, giúp đây nhanh tiến độ lựa chọn nhà. thầu, giải ngân vốn đầu tư công cho các địa phương cần nhanh chóng có hướng dẫn. Lấy vớ dụ, Luật chưa quy định rừ việc xỏc định dự ỏn cú tớnh chất phức. định, Be 2 xêp TC tương thao hợp đồng thầu).
- Thi ba, đôi với nhóm đối tượng là người dân, cần chú trọng tuyên truyền ở khía cạnh nhận thức chung về pháp lý, đặc biết là tầm quan trọng của dat đai trong việc phỏt triển kinh tế xó hội, cũng như người dõn hiểu rừ cơ chế lựa chọn nhà đầu tư phù hợp, từ đó: (¡) ủng hộ kế hoạch quy hoạch phát triển kinh tế, kế hoạch quy hoạch sử dụng đất của địa phương, (ii) ủng hộ việc thực. - Trên cơ sở chủ trương và định hướng của Đảng và Nhà nước (đặc biệt. là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII) va thực trạng pháp luật đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam, cùng những nhận định về thực trạng phát triển kinh tế xác hội Việt Nam trong thời kỳ hộ nhập, luận văn đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự. Thời gian vừa qua, dau thầu lựa chọn nha đầu tư thực hiện Dự án BĐS gần như là vấn đề nóng hồi của nghị trường Quốc hội để xây dựng, thảo luận và thông qua các luật sửa đổi liên quan trong lĩnh vực đất đai, đầu tư, xây dựng va dau thầu; đồng thời là điểm nóng của ngành tư pháp khi một loạt các vụ án vi phạm về pháp luật đấu thầu được đưa ra giải quyết.
Bởi vậy, tác giả hy vọng rằng ở một mức độ nào đó, công trình có ý nghĩa nhất định cả về mặt lý luận và thực tiễn, góp phần tích cực vào việc nâng cao hiệu quả công tác đấu thầu đối với một loại hàng hoá đặc thù là “Dự án Bất động sản” tại Việt Nam, cũng như có thể là những chạm mở ban đầu dé các tác gia, nhà nghiên cứu khác tiếp nối và mở rộng.