MỤC LỤC
Về nguyên tắc, việc thế chấp quyền sử dụng dat của hộ gia đình phải được tat cả các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý theo quy định tại khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015 (các thành viên của hộ gia đình phải là chủ thể tham gia hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự).Tuy nhiên, việc xác định thể nào là thành viên của hộ gia đình trong thực tế lại rất khó khăn và không có sự thống nhất giữa các cơ quan có thâm quyền. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Hộ gia đình sử dụng dat là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thong, nuôi dưỡng theo quy định cua pháp luật về hôn nhân và gia đình, dang song chung và có quyên sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng dat; nhận chuyển quyên sử dung dat". Theo khái niệm hộ gia đình sử dụng đất như trên thì khi thực hiện công chứng thực hay công chứng hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thì sẽ căn cứ vào đâu dé xác định. các van đề như "đang sống chung" là có họ tên trong số hộ khẩu chung hay xác định như thế nào? Quy định "có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước. giao dat, cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đất, nhận chuyền quyền sử dụng đất". là căn cứ vào thời điểm hộ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hay quyết định giao đất, cho thuê đất.. Đây là những vấn đề vướng mắc nhưng lại chưa có văn bản hướng. dẫn của cơ quan có thâm quyền. Trong thực tế khi thực hiện chứng thực hay công. chứng hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ, các văn phòng công chứng các địa phương xác định thành viên hộ sử dụng đất không giống nhau; Có nơi căn cứ vào số hộ khâu đề tính những người có tên trong hộ khẩu từ đủ 15 tuổi trở lên phải đồng ý ký tên trong hợp đồng chuyên nhượng: có nơi lại áp dụng hộ là hộ gia đình, nên tat cả các con du ở chung hay ở riêng, có nên hay không có tên trong số hộ khẩu. đều phải đồng ý, ký tên trong hợp đồng. Thực tế này đã dẫn đến nhiều cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau, gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc, dẫn đến rủi ro trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp, cũng như khó khăn cho Vietin Bank nói riêng và bên nhận bảo đảm nói. chung trong quá trình xử lý TSBD là tai sản chung của hộ gia đình. Quyên sử dụng đất là tài sản chung của vợ chẳng. Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyền nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyền nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyên nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đỏ công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất [43;27]. Trước đây, khi chưa có án lệ số 04/2016/AL, Tòa án khi thực hiện xét xử trên nguyên tắc chỉ tuân theo pháp luật nhiều khả năng sẽ phải tuyên hợp đồng vô hiệu. toàn bộ do vi phạm chế độ sở hữu chung vợ được quy định trong Luật hôn nhân gia đình. Tuy nhiên, án lệ số 04/2016/AL ra đời đã giúp các Tòa án thống nhất quan điểm trong việc xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp không có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng nhưng vợ hoặc chồng đã. đồng ý hoặc đã biết về việc chuyên nhượng đó nhưng không bày tỏ ý kiến phản đối, qua đó bảo vệ tốt hơn quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, bởi vì đứng trên phương diện khách quan, việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là không công bang đối với bên nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất, quyền và lợi ích của bên nhận chuyền nhượng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Tương tự như trường hợp chuyền nhượng nhà đất nêu trên, trong thực tế hiện nay cũng có nhiều trường hợp thế chấp nhà đất chung vợ chồng tại các Vietinbank đã bị Tòa án tuyên vô hiệu vì thiếu chữ ký, xác nhận của một người vợ hoặc chồng, mặc. dù người đồng sở hữu biết mà không có ý kiến phản đối việc mang nhà đất đi thế chấp. Tuy nhiên, hiện chưa có án lệ tương tự để hướng dẫn về trưởng hợp thế chấp quyền sử dụng đất chung vợ chồng như nêu trên nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên nhận thé chấp khi xử lý TSBD thuộc sở hữu chung của vợ chong. b) Trường hợp xu lý tài san bảo dam là nhà ở hình thành trong tương lai. Thuật ngữ “chuyên giao” trong BLDS năm phải được hiểu theo nghĩa rộng bao hàm cả việc chuyền dịch cơ học và chuyên giao về pháp lý (chuyên giao trên giấy tờ; chuyền giao. quyên trong đó có quyền định đoạt, sử dụng, xử lý tài sản trong các giao dịch thé chấp hay cầm có) chứ không đơn thuần là các giao dịch mang tính chuyển dịch cơ học như mua bán tải sản, thừa kế, tặng cho, .. Thứ hai, về bản chất các giao dich thé chap, cầm có, bảo lãnh bằng tài sản đều các giao dịch có khả năng dẫn đến chuyên quyền sở hữu đối với tài sản. Khi các giao. dich bao đảm bị vô hiệu thì các khoản nợ có TSDB ngay lập tức trở thành khoản các nợ không có bảo đảm; người nhận bảo đảm ngay tình khi đó có nguy cơ lớn phải gánh. chịu tồn thất do không thu hồi được nợ vay, mặc dù khi tham gia giao dịch họ đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật và tham gia với tinh thần thiện chí, ngay thắng,. trung thực; họ đã căn cứ vào tình trạng đăng ký của tài sản để xác lập giao dịch mà không biết và không thé biết về việc bên bảo đảm không có quyền dùng tài sản dé. bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ ba, trong phần lớn các trường hợp nhận thế chấp ngay tình, việc để cho giao dich bị vô hiệu đều có ít nhiều yếu tổ lỗi từ phía các chủ thé là chủ sở hữu/hoặc đồng sở hữu ban đầu của tài sản. Đó có thé là lỗi do chủ quan do chưa tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng dẫn đến giao dịch bị vô hiệu;. Có thể là lỗi vô ý do mất cảnh giác trong việc quản lý tài sản dẫn đến tình trạng bị người khác lợi dụng mang tai sản di ban, thế chấp, cầm cố; Thậm chí còn có cả những trường hợp dù biết trước khả năng bị vô hiệu của giao dịch những vẫn cố tình thực hiện hoặc không phản đối để chiếm đoạt tài sản của người khác.. Trong khi đó, các chủ thé này chính là người có đủ thông tin, có điều kiện hon bat kỳ chủ thé nào khác để quản lý, kiểm soát tài sản của mình; Do đó, nếu các chủ thé này không thực hiện tốt, không quan tâm đầy đủ đến việc kiểm soát phần quyền tài sản của mình thì họ đảng chịu nhiều rủi ro hơn so với người thứ ba nhận thế chấp ngay tình. Thứ tu, việc pháp luật từ chối bảo vệ quyền lợi cho những người nhận bao dam ngay tình hay là sự tuyệt đối hóa quyền đòi tài san cho các chủ sở hữu ban đầu sẽ gây ra những hệ quả không tốt thậm chí là nguy hiểm cho xã hội; gây ra sự thiếu ôn định,. thiếu an toàn, tạo ra tâm lý lo sợ, thiếu sự tin tưởng của các chủ thé khi tham gia vào các giao dịch bảo đảm; đồng thời là nguyên nhân gián tiếp dẫn đến sự kìm hãm hoạt động đầu tư, kinh doanh.. 8) Trường hợp xử lý tài sản bảo dam của các khoản nợ được Ngân hàng Thương.
- Đối với TSBD là nhà ở tại các dự án đầu tư nhà ở: Cần sửa đổi quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở theo hướng thay đổi từ thời điểm thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán và nhận bản giao sang thành thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu /và có quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc phối hợp, hỗ trợ bên thé chấp (bên mua nhà) và TCTD thực hiện thủ tục chuyên tiếp đăng ký thế chấp, và việc chuyền tiếp đăng ký phải thực hiện trước khi thực hiện bản giao nhà ở nhăm khắc phục những bat cập, những khoảng trống pháp lý dẫn tới. không thể xử lý được đối với tài sản là nhà ở thuộc các dự án đầu tư nhà sau khi nhận bản giao nhà từ chủ đầu tư [54;82]. c) Đối với bat cập trong việc xử lý TSBĐ là các dự án dau tư xây dựng nhà ở Dé giải quyết những điểm nghẽn khi xử lý tài sản là nhà ở, công trình bat động sản đang trong quá trình xây dựng do dang tại các dự án đầu tư, đề nghị cần sửa đổi. các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bat động san được quy định tại Điều. 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng giảm bớt các điều kiện nhằm tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng các dự án đang phải tạm ngừng thi công khi. chưa đáp ứng đủ điều kiện chuyên nhượng. d) Đối với bat cập trong việc xử lý TSBĐ của bên thứ ba. Đề khắc phục những bat cập trong thực tế giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng thé chap cầm cé tài sản dé bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của người khác (TSBD của bên thứ ba) trong thời gian vừa qua gặp nhiều rủi ro bởi vì vẫn có sự nhằm lẫn về hai hình thức bảo đảm là bảo lãnh và bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba, vẫn nhiều quan điểm tranh cãi về tính pháp lý của hình thức giao dịch bảo đảm này [50;75]. Vì vậy, đề nghị cần sửa đổi BLDS hoặc bổ sung thêm quy định tại các văn. bản hướng dẫn thi hành BLDS theo hướng quy định rừ bảo lónh là biện phỏp bảo đảm. của bên thứ ba, nhưng không đưa tài sản vào cầm có, thế chấp; nếu có tài sản cầm cố, thế chấp thì áp dụng biện pháp cầm có, thế chấp tài sản của bên thứ ba. Trên cơ sở. đó, đề nghị Toà án nhân dân tối cao cần có chỉ đạo xét xử theo đúng tỉnh thần quy định của BLDS tránh việc xét xử không thống nhất gây ảnh hưởng đến quyên lợi hop. pháp của các TCTD. ọ) Đối với bat cập trong việc xử lý tài sản thộ chấp dang bị cam giữ. NHNN cần kiến nghị Chính phủ, Quốc hội ban hành bổ sung các quy định, hướng dẫn nhằm đảm bảo quyền lợi của các TCTD trong trường hợp TSBD bị cam giữ, tránh dé xảy ra tình trạng bên thé chấp lợi dụng việc cam giữ dé trốn tránh nghĩa vụ hoặc tau tán tài sản gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của các TCTD. e) Doi voi bat cập trong việc xu ly TSBD bị kê biên, tịch thu.