MỤC LỤC
Để một Dự án mang lại hiệu quả cao nhất thì trước khi lập dự án thì người ta phải nghiên cứu thị trường và phân tích thị trường để xác định tương đối chính xác nhu cầu thị trường đối với sản phẩm của dự án nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu về bất động sản và đem lại lợi nhuận cao nhất có thể và tránh được một số rủi ro có thể xảy ra nếu như không nghiên cứu và phân tích thị trường kỹ lưỡng. Đối với dự án bất động sản những lợi ích xã hội mà dự án tạo ra là: Mức gia tăng sản phẩm, mức tăng thu nhập quốc dân, đóng góp cho ngân sách, tạo việc làm tăng thu nhập cho người lao động những tác động tích cực như kích thích; hỗ trợ các ngành, lĩnh vực sản xuất, dịch vụ khác cùng phát triển, góp phần phát triển kinh tế địa phương và quan trọng nhất là phục vụ những nhu cầu đời sống của người dân về nhà ở và những nhu cầu khác có liên quan đến bất động sản. Những chi phí mà xã hội phải trả cho dự án bất động sản, đó là: Những tài nguyên quốc gia như đất đai, gỗ, và một số nguyên liệu khác để làm vật liệu xây dựng công trình như sắt, đá, cao lanh,….vv, nguồn nhân lực về chất xám và lao động giản đơn, và những chi phí có thể xảy ra nhưng không định lượng được mà chỉ có thể định tính như những tác động không tốt của dự án đến đời sống của người dân, đến môi trường ( chất thải, tiếng ồn, giao thông…) và tác động xấu cảnh quan, kiến trúc đô thị của khu vực mà dự án được xây dựng.
Được kế thừa quyền lợi cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm với các hợp đồng kinh tế liên kết, huy động vốn hoặc tham gia Công ty cổ phần khác mà Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội đã và đang tham gia. - Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về việc sắp xếp, đổi mới và phát triển doanh nghiệp Nhà nước - Không ngừng nâng cao lợi ích của Nhà nước, của cổ đông và. - Tổ chức dịch vụ tư vấn nhà đất, thông tin môi giới nhà đất, nhận thầu thi công san lấp mặt bằng, các công trình thủy lợi nội đồng và giao thông nông thôn.
- Tổ chức dịch vụ tư vấn xây dựng trong các ngành xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị và giao thông thủy lợi. Vốn kinh doanh được huy động chủ yếu từ nguồn vốn tạo lập từ quá trình sản xuất kinh doạnh và vốn huy động từ khách hàng đăng ký mua nhà và vay vốn Ngân hàng. Công ty hoạt động chủ yếu tại địa bàn Hà Nội như là: Thanh Trì, Thịnh Liệt, Cổ Nhuế, Vĩnh Quỳnh, Trúc Bạch, Mỹ Đình, Đại Kim, Bắc Định Công, Hai Bà Trưng,….
Công ty hoạt động xây lắp không chỉ tập trung ở địa phương mà mở rộng ra các khu vực lân cận như: Hưng Yên, Hải Phòng, Thái Bình, Thanh Hóa, … Do đó, Doanh thu chủ yếu từ nhận thầu xây lắp với những hoạt động chính đầu tiên là Sản xuất và kinh doanh các dự án đầu tư phát triển nhà và đô thị. Công ty đã được giao nhiệm vụ làm chủ Đầu tư và tham gia dự thầu nhiều công trình như: Hạ tầng kỹ thuật các Dự án khu Đô thị mới Đại Kim- Định Công khu, đô thị mới Cầu Bươu, Khu di dân đê Thanh Trì, Dự án nhà chung cư 15 tầng A5, Trung tâm thương mại Thanh Trì, Chợ trong dự án khu Đô thị mới , Nhà ở CBCNV Công ty xây dựng Thủy Lợi, Nhà chung cư 5 tầng D7, Nhà xưởng Công ty cơ khí Giải Phóng, San nền khu liên hiệp thể thao Quốc Gia,…. Qua bảng tổng hợp báo cáo sản xuất chúng ta có thể nhận thấy giá trị sản xuất kinh doanh của công ty tăng từ 178.5 tỷ đồng vào năm 2003 lên 205.5 tỷ đồng vào năm 2005 nhưng doanh thu và lợi nhuận lại giảm ở năm 2005 so với 2 năm trước đó ( do sự cạnh tranh của các công ty trong ngành và trong cùng một tổng công ty, do thị trường bất động sản đóng băng, .) mà trong những năm này giá cả tiêu dùng tăng liên tục, chứng tỏ hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng giảm sút hơn những năm trước.
Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu lại ngày càng giảm theo mỗi năm, điều này chứng tỏ sự không chủ động trong việc sử dụng vốn để đầu tư các dự án, phần nào làm giảm tính cạnh tranh so với những công ty khác.
Với mục tiêu đến năm 2005, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội phấn đấu trở thành một Tổng Công ty vững mạnh của thủ đô Hà Nội về lĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị và đến năm 2010 sẽ trở thành một tập đoàn kinh tế mạnh với hoạt động đa lĩnh vực SXKD. Để hoàn thành kế hoạch đặt ra cho năm 2008, sản lượng đạt 390 tỷ đồng, tổng doanh thu 312 tỷ đồng, công ty mở rộng lĩnh vực hoạt động sang đầu tư kinh doanh nhà bán, cho thuê cùng với cho thuê văn phòng là những hướng kinh doanh chính. Mục tiêu đầu tư Dự án là tạo cơ sở vật chất có quy mô phù hợp năng lực sản xuất kinh doanh của Công ty hiện nay, nâng cao khả năng kinh doanh tạo nguồn thu cho Dự án, và nâng cao hình ảnh uy tín của Công ty.
Với thực trạng và điều kiện quy hoạch trên, mục tiêu mở rộng cơ sở làm việc và tổ chức phát triển sản xuất kinh doanh, Công ty đã tổ chức nghiên cứu lập Dự án đầu tư xây dựng mỏ rộng cơ sở làm việc và sản xuất kinh doanh tạo nguồn thu từ kinh doanh văn phòng cho thuê và bán các gian hàng; kiot đảm bảo thu hồi vốn nhanh, đẩy mạnh năng lực sản xuất kinh doanh trong tình hình kinh tế hiện nay. Ban quản lý có trách nhiệm quản lý về mặt hành chính và thực hiện các công việc duy tu bảo dưỡng công trình sau khi đưa vào sử dụng để đảm bảo cảnh quan kiến trúc và chất lượng của công trình. Nguồn vốn sau quá trình cổ phần hóa còn thiếu chưa đáp ứng tương xứng với quy mô phát triển của công ty, do đó Công ty chưa phát huy được sức mạnh tài chính đối với các dự án để đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường bất động sản hiện nay.
Thứ nhất, Khi tính toán phân tích đánh giá tính khả thi tài chính của một dự án thì trước hết chúng ta cần đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu tư, rồi sau đó đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư. Thứ hai, Như chúng ta biết rằng giá cả tiêu dùng ngày càng tăng, và đặc biệt trong khi lập dự án không phải là chúng ta đã lường tính hết mọi sự tăng giá cả đột biến liên quan đến bất động sản như: Nguyên, vật liệu đầu vào ( xi măng, sắt thép, gỗ, ….), chi phí điện nước sinh hoạt, chi phí nhân công, bảo hiểm…. Thứ ba, Chúng ta cần xem xét, cân nhắc, tính toán những giả thiết về những thu nhập và chi phí đã đủ và đúng chưa để có thể xác định tổng mức vốn đầu tư hợp lý tránh tình trạng lãng phí hoặc thiếu vốn làm giảm chi phí cơ hội của vốn đầu tư.
Thứ tư, Tỷ lệ lãi suất ngân hàng là 1.02% còn cao, không khuyến khích đầu tư dự án bất động sản vì nó làm tăng chi phí của dự án đồng thời làm giảm tính cạnh tranh của dự án trong thời kỳ thị trường bất động sản đang trầm lắng như. Thứ sáu, Khi phân tích một dự án mà gồm những hạng mục công trình khác nhau thì chúng ta cần phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế của từng hạng mục rồi kết hợp những hạng mục đó để đưa ra kết quả cuối cùng là cả dự án đó có đem lại hiệu quả hay không chứ không phải chỉ dừng lại ở việc phân tích tách rời từng hạng mục. Thứ bảy, khi tính giá trị hiện tại thuần và một số chỉ tiêu khác thì chúng ta nên chọn tỷ lệ chiết khấu lớn hơn mức tỷ lệ chiết khấu bình thường để có thể lường trước được rủi ro tài chính có thể xảy ra.