MỤC LỤC
* Đất đai luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với mỗi Nhà nước nhưng tại sao mãi đến Hiến pháp năm 1980 chúng ta mới qui định rừ chế độ sở hữu về đất đai?. Không có sự thống nhất chế độ pháp lý giữa SHĐĐ và tài sản gắn liền với đất.
- Giữa cơ quan NN, người SDĐ với các chủ thể khác có liên quan trong thực tế.
Các chủ thể khác tham gia vào QHPL đất đai như các tổ chức tín dụng trong quan hệ thế chấp QSDĐ….
• Đối với nhóm QHQLNN về SDĐ: Các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, thu hồi đất. • Đối với nhóm QH giữa các CN, TC là các hành vi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ;.
NSDĐ thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, để lại thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ hoặc các trường hợp khác theo quy định tại Điều 28 NĐ 181/2004/NĐ-CP. Đây là cơ chế để NSDĐ có được giấy CNQSDĐ, là chứng thư pháp lý quan trọng khẳng định QSDĐ hợp pháp cũng như thực hiện các quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất của các chủ thể có liên quan.
• Thống kê đất đai được thực hiện định kỳ vào ngày 01/01 hằng năm bởi UBND các cấp, được thực hiện dựa trên hồ sơ địa chính. •đaiThông qua hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai, CQNN đánh giá được hiện trạng SDĐ và kiểm tra việc thực.
• Tuy nhiên, có sự mâu thuẫn ngẫu nhiên giữa Luật đất đai 1987 và Hiến pháp 1980 là mặc dù NN không công nhận giá đất, cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai tuy nhiên NN lại bảo hộ (người sở hữu được mua bán, chuyển nhượng, thừa kế nhà ở và người nhận chuyển nhượng được NN công nhận QSDĐ) quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. • Đến năm 1986, sau khi thực hiện đường lối mở cửa, hội nhập kinh tế thế giới, quan hệ giao dịch liên quan đến đất đai hình thành và trên thực tế đã hình thành 1 thị trường QSD đất không chính quy trên thực tế. • Luật đất đai 2003 đã khắc phục được các thiếu sót này, Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định giá đất, đó là “số tiền tính trên 1 đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất”.
Đây là hoạt động do các tổ chức có đủ điều kiện về năng lực, và được hoạt động dịch vụ về giá đất theo quy định của pháp luật nhằm cung cấp dịch vụ xác định giá đất, thông tin về các loại đất, bảng giá đất các loại, các kết quả dự báo về giá đất cho người có nhu cầu (điều 115, 116) Về điều kiện thực hiện hoạt động tư vấn giá đất trước khi Luật KDBĐS ra đời được quy định tại Thông tư 36/2006/.
- Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm. • Là việc xác định diện tích cụ thể của từng loại đất được phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng sau khi thực hiện các cuộc điều tra, khảo sát, nghiên cứu, tổng kết…. • Đối với KHSDĐ thì phải phân tích được kết quả, thực trạng SDĐ của kỳ trước, kế hoạch sử dụng đất của kỳ tiếp theo và cụ thể hóa việc sử dụng đất cho từng năm bằng những biện pháp cụ thể.
• Trường hợp diện tích đất ghi trong QH, KH SDĐ, phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng để phù hợp với quy hoạch thì nếu quá 3 năm kể từ ngày bắt đầu kỳ QH, KH mà không sử dụng thì QH, KH đó phải điều chỉnh hoặc bãi bỏ.
• Có hai hình thức giao đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. • Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.
• Giao đất đối với cộng đồng dân cư, trường hợp có chuyển mục đích SDĐ NN sang thương mại, dịch vụ từ 0.5ha trở lên thì phải xin ý kiến chấp thuận của UBND tỉnh. Đây là quỹ đất 5% được trích từ quỹ đất NN của xã để sử dụng trong những trường hợp cần thiết, tạo nguồn thu NS cho địa phương giải quyết nhu cầu công ích. • Quy định này nhằm mục đích bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện đúng theo quy định, tránh tùy tiện trong việc giao đất, cho thuê đất và gắn trách nhiệm nặng nề này với các chức.
Người sử dụng đất trong trường hợp này sẽ có đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp như là được UBND các cấp giao đất, cho thuê đất.
• Khác với đất NN, nhà nước không quy định hạn mức giao đất ở chung áp dụng cho cả nước mà để cho địa phương tự quyết định căn cứ vào tình hình cụ thể tại mỗi địa phương (điều 143, 144). • Là thủ tục pháp lý quy định các công việc cụ thể mà các chủ thể có liên quan trong quan hệ giao đất, cho thuê đất phải thực hiện để cụ thể hóa quan hệ giao đất, cho thuê đất trên thực tế. • Ngoài các trường hợp nêu trên, nếu người SDĐ xin chuyển mục đích sử dụng thì không cần phải xin phép mà chỉ thực hiện thủ tục đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
• Khi hết thời hạn sử dụng đất, tùy từng thời điểm, dựa vào qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như tình hình sử dụng đất của người đang sử dụng đất, NN sẽ xem xét gia hạn, chuyển sang thuê đất hoặc thu hồi đất….
• Đối với đất NN đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà NSDĐ là HGĐ, CN trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN theo Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này. • Trường hợp tổ chức thì chỉ được bồi thường đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có GCN hoặc đủ điều kiện được cấp GCN nhưng chưa được cấp. • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có GCN hoặc đủ điều kiện được cấp GCN nhưng chưa được cấp.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.(tham khảo Quyết định 66/2012/QĐ-UBND về suất vốn đầu tư xây dựng công trình, Bộ tiêu chuẩn QCVN 03:2012/BXD và Thông tư số 03/2016/TT-BXD).
• Đất nông nghiệp khác là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp. – Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. – Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;.
• Đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là. – Thời hạn SDĐ khi nhận CQSDĐ là thời hạn còn lại sau khi nhận CQ.