Phân tích ngành bất động sản Việt Nam trong bối cảnh bài tập thường kì môn học Tài chính doanh nghiệp

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan ngành

Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30%. Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5% vào tăng trưởng GDP. Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như tuyệt chủng hay nói cách khác các dự án về bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp hiện rất nhiều trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Mặc dù những tháng từ quý III/2022, một số biểu hiện cho thấy đã có điều chỉnh giảm giá để tăng thanh khoản nhưng so với mặt bằng giá kỳ vọng vẫn ở mức cao nên cầu có khả năng thanh toán vẫn chưa như kỳ vọng. Hai là, mặt bằng giá tiếp tục neo cao mà không giảm do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được kênh đầu tư hiệu quả nên một trong số đó vẫn đến với thị trường bất động sản. Ba là, Nghị quyết 18-NQ/TW của Kỳ họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII về đất đai đã đưa ra rất nhiều nội dung để định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng thị trường hơn, hiện đại hơn.

Nội dung Luật Đất đai sửa đổi lần này tiếp thu tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Kỳ họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để hoàn thiện thể chế về thị trường bất động sản. Với việc doanh thu giảm mạnh đã dẫn tới làn sóng cắt giảm nhân sự tiếp tục gia tăng: tập đoàn Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) giảm 1.245 người. Qua khảo sát tình hình sức khỏe của DN BĐS, chúng tôi thấy rằng nếu không có giải pháp nào mang tính đột phá thì tới 23% số DN đang còn hoạt động có thể duy trì đến hết quý III/2023 và 43% còn trụ được đến hết năm 2023” - Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Còn theo chuyên gia tài chính - ngân hàng TS Cấn Văn Lực, nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm của thị trường BĐS giai đoạn hiện nay: xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá BĐS thế giới tăng 10 - 20%, nhưng Việt Nam tăng 20 - 50%); vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp; nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư, thanh khoản thị trường giảm nhanh; quan hệ cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý. Sau khi kiểm toán báo cáo tài chính năm 2021, Novaland ghi nhận tổng doanh thu hợp nhất không đổi đạt hơn 14.967 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất thay đổi không đáng kể đạt 3.455 tỷ đồng. Doanh thu từ bán hàng ghi nhận không có điều chỉnh, đạt gần 13.511 tỷ đồng, tăng 264% so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận từ việc bàn giao các dự án như NovaHills Mui Ne, Saigon Royal, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Victoria Village; doanh thu từ cung cấp dịch vụ đạt 1.457 tỷ đồng.

92,3% tổng hàng tồn kho (tương đương hơn 101.656 tỷ đồng) là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng. Ngoài ra, tổng giá trị vốn gốc và lãi vay mà Novaland đã thực hiện thanh toán trong năm 2021 ghi nhận không đổi, đạt gần 29.926 tỷ đồng cho các khoản vay đến hạn và các khoản vay tất toán trước hạn. Novaland đang ở trong quá trình tái cấu trúc toàn diện, thay đổi mô hình hoạt động và cơ cấu lại tổ chức; song song đó đưa ra những giải pháp cấu trúc tài chính và thỏa thuận đàm phán các phương án thích hợp để tái cơ cấu nợ nhằm đảm bảo lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư và các bên liên quan.

Bất cứ khi nào một khoản đầu tư được thực hiện, chẳng hạn vào cổ phiếu của một công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, sẽ có rủi ro là lợi tức thực tế của khoản đầu tư sẽ khác với lợi nhuận kỳ vọng. Các nhà đầu tư sẽ tính đến rủi ro của một khoản đầu tư khi quyết định lợi nhuận mà họ muốn nhận được khi thực hiện đầu tư, và mô hình CAPM là một phương pháp tính toán lợi tức cần thiết cho một khoản đầu tư, dựa trên việc đánh giá rủi ro của nó.

Những giả định của CAPM

Mô hình định giá tài sản vốn có tên tiếng Anh là Capital Asset Pricing Model – CAPM. Mô hình này mô tả mối quan hệ giữa rủi ro và tỷ suất sinh lợi kỳ vọng.

ÁP DỤNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VỐN (CAPM) Bước 1