Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank

Phương pháp so sánh trực tiếp

Các BĐS so sánh này phải có nhiều điểm tương đồng với BĐS mục tiêu: giống về mục đích sử dụng, kiến trúc… Phương pháp sẽ cho kết quả chính xác hơn nếu số lượng thông tin thu thập về BĐS so sánh lớn, tốt nhất nên kiếm được càng nhiều BĐS so sánh càng tốt và các thông tin này phải đáng tin cậy và chính xác đặc biệt trong hoàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam đang trong thời kỳ hoàn thiện, thiếu thông tin thị trường. Phân tích các yếu tố khác biệt dẫn đến sự chênh lệch về giá cả giữa các BĐS so sánh với nhau (sự khác biệt về kiến trúc, quyền sở hữu, thời gian xây dựng, yếu tố khác biệt về không gian, sự bố trí…). - Bước thứ năm là thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu thông qua việc chỉ ra những điểm khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu, lượng hóa sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt, từ đó xác định được sự khác biệt thuần. - Bước cuối cùng người định giá tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá trị cuối cùng của BĐS mục tiêu. Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về định giá của mỗi BĐS, tuy nhiên số lượng các BĐS được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các BĐS này lại không. hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các BĐS có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với BĐS mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của BĐS, điều kiện và phương thức thanh toán, các điều kiện thị trường, thời gian bán và sự trượt giá, vị trí, sự chênh lệch diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, sự khác nhau về vật liệu xây dựng cũng như những tiện ích có sẵn…. Phương pháp điều chỉnh là lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại. Các điều chỉnh này không nên làm quá chi tiết, mỗi điều chỉnh cần có những bằng chứng thị trường cụ thể. Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh % trên cơ sở cổng hoặc trừ đơn giảm hay trên cơ sở tính tích lũy và lượng hóa sự khác biệt. Ta có công thức tổng quát tính giá trị của BĐS khi dùng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:. PBĐS mục tiêu = PBĐS so sánh + Pđiều chỉnh. PBĐS mục tiêu: là giá sau khi đã điều chỉnh của BĐS mục tiêu. PBĐS so sánh : là giá bán của các BĐS so sánh. Pđiều chỉnh : lượng điều chỉnh của các yếu tố khác biệt giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu. Trong đó những yếu tố khác biệt cần điều chỉnh gồm: lượng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai, quy mô kích thước, quyền sử dụng đất, thời gian, các tiện ích của BĐS… ngoài những yếu tố có thể định lượng được còn những yếu tố định tính mà người định giá viên cũng cần phải chú ý khi tiến hành định giá. Những hạn chế và điều kiện cần có khi sử dụng phương pháp định giá so sánh. a) Hạn chế của phương pháp. - So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu là người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường những đã quên mất những bằng chứng đó đã phản ảnh điều gì đã xảy ra trong thị trường. - Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế. - Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu thập rất khó. - Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp. - Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. - Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và cá đặc điểm của cơ sở dữ liệu. - Người định giá phải xác định và phân tích ưu nhược điểm, điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá. Mặc dù cần phải cẩn thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và thường thiếu vắng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp. b) Những điều kiện cần thiết để thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp chi phí (Phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán)

Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của BĐS được tính bằng tổng của chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng công trình và trừ đi những giảm giá tích lũy của công trình (hao mòn, lỗi thời). Nguyên tắc áp dụng:. - Nguyên tắc thay thế: đây là nguyên tắc cơ sở của phương pháp chi phí, khẳng định rằng không có một nhà đầu tư nào trả giá cho một BĐS này cao hơn chi phí để có một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương với BĐS mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức. - Nguyên tắc cung cầu: nguyên tắc này cho rằng chi phí tạo lập công trình nếu không cùng tỷ lệ với sự thay đổi của giá thì giá trị của BĐS có thể cao hơn. hoặc thấp hơn giá trị của những BĐS đã giao dịch trên thị trường trước đó và nếu xây dựng công trình thì có thể tạo nên lợi nhuận nhiều hoặc ít. - Nguyên tác cân bằng: các chất liệu sản xuất, cấu thành nwn BĐS phải đạt được ở cùng một tỷ lệ hợp lý thỳ giá trị của BĐS sẽ đạt được ở mức tối ưu. - Nguyên tắc ngoại ứng: giá trị của BĐS ảnh hưởng rất nhiều từ các nhân tố bên ngoài. Những thay đổi của tình hình kinh tế, của thị trường…sẽ tác động đến giá cả vật liệu cấu thành nên BĐS cũng như giá của BĐS giao dịch trên thị trường. Các phương pháp xác định chi phí a) Các loại chi phí. - Chi phí thay thế: là chi phí hện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành (đã loại bỏ những yếu tố lỗi thời, các nguyên vật liệu, phương pháp kỹ thuật…đều hiện đại). Thông thường phương pháp chi phí thay thế có tính thực tiễn cao hơn nên thường được sử dụng nhiều trong thực tế. b) Các phương pháp ước tính chi phí.

Phương pháp vốn hóa

Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp. Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu BĐS toàn quyền sử dụng cho thuê BĐS để người đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong gia đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại BĐS để hưởng lãi trên tiền cho thuê BĐS, phương pháp định giá BĐS trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp trên nhưng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn như trường hợp toàn quyền sử dụng.

Một số nét khái quát về ngân hàng VPBank 1. Quá trình hình thành và phát triển

• Cơ cấu tổ chức
• Quy định của Ngân hàng VPBank về thế chấp BĐS
• Quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank

Tiếp tục thi công công trình hình thành sau vốn vay theo tiến độ và theo một thời hạn cụ thể nhân viên phòng Thẩm định tài sản bảo đảm phải xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang hình thành đó để xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu, sau đó lại thực hiện cho giải ngân theo tiến độ công trình theo % giá trị tài sản bảo đảm đã được định giá lại (thông thường là 50% giá trị tài sản được định giá lại). - Cách thức định giá một bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về bảo đảm tín dụng do mình thẩm định, cộng với những hiểu biết về tài sản còn hạn chế, cho nên khi định giá tài sản cán bộ thẩm định luôn mang một tâm lý phải hạ thấp giá trị của tài sản đến mức có thể cho an toàn.

Quan điểm của VPBank về định giá BĐS thế chấp

Thứ nhất, theo ngân hàng thì giá trị BĐS thế chấp được xác định theo cách như trên sẽ vẫn cao hơn khung giá đất do UBND tỉnh ban hành, mặt khác giá đó lại thấp hơn giá trị thực tế trên thi trường nên sẽ đảm bảo được an toàn vốn của ngân hàng trong khi vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Do vậy mà ngân hàng nên định giá BĐS sát với thị trường hơn và nâng cao tỷ lệ cho vay, việc thay đổi định hướng này sẽ giúp ngân hàng VPBank thu hút được số lượng khách hàng lớn hơn và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank

Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường BĐS luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá BĐS thế chấp chính xác thì ta phải lưu trữ và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống máy vi tính. Ví dụ như BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dưới con mắt của nhà giá BĐS thế chấp, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại nhưng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình như danh tiếng, nhưng không được loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình của ngành.