Phân tích tác động đối với các bên liên quan trong dự án tái thiết chợ truyền thống Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
GIỚI THIỆU
Tuy nhiên, ngày 19/9/2014 UBND Quận Tân Bình công bố Dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang TTTM kết hợp CTT theo phương thức hợp tác công tư thì đã vấp phải sự phản đối của nhiều tiểu thương Chợ Tân Bình, dẫn đến việc dự án phải tạm ngưng triển khai (Hồng Châu, 2014). Xây dựng (XD) lại CTT Tân Bình là thiết thực trước tình trạng xuống cấp trầm trọng. Tuy nhiên, quá trình triển khai không được sự đồng thuận của tiểu thương – đối tượng bị tác động trực tiếp từ Dự án. Để xem xét các tác động của các bên liên quan, đề tài “Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM” từ đó có những kiến nghị phù hợp để tái thiết thành công Chợ. Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và sử dụng các khung lý thuyết đã học ứng dụng vào tình huống thực tế CTT Tân Bình, đề tài sẽ lần lượt nghiên cứu các câu hỏi sau đây:. Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên quan,trước và sau khi xây lại?. Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại sao?. Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?. 1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính dựa trên nghiên cứu tình huống là Dự án xây lại Chợ truyền thống Tân Bình. Tác giả ứng dụng phân tích lợi ích chi phí, phương pháp thẩm định giá và sử dụng số liệu thống kê, dự báo, thông tin khảo sát trực tiếp liên quan đối tượng trong tình huống nghiên cứu. Qua đó, diễn giải các bằng chứng một cách định tính và đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể đến vấn đề nghiên cứu. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung các bên liên quan gồm 4 đối tượng trong tình huống Chợ Tân Bình: 1) tiểu thương hiện tại; 2) tiểu thương mới sẽ gia nhập vào kinh doanh trong Chợ sau khi xây; 3) đơn vị trúng thầu xây dựng Chợ; và 4) Nhà nước (đại diện là Ban quản lý Chợ là đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND Q.TB).
KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH
Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Do việc ước lượng beta của các công ty ở Việt Nam bằng cách lấy trực tiếp số liệu cổ phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoán còn hạn chế nên để ước lượng rE chúng ta sẽ tính gián tiếp dựa vào thước đo chuẩn trên thị trường chứng khoán phát triển là Hoa Kỳ. Mục tiêu của phân tích không phải nhằm đưa ra quyết định đầu tư hay không, mà chỉ để xem xét giá trị các yếu tố liên quan đến dự án, các yếu tố sẽ tác động, thay đổi như thế nào khi giả định dự án đạt mức giá trị NPVfTIP nào đó.
Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá
Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn, những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh tăng, những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh giảm, những yếu tố ở tài sản so sánh tương tự với tài sản cần TĐG thì không điều chỉnh. Quyền tài sản được định nghĩa yếu kém sẽ tạo ra vấn đề về tài sản chung vì nhiều người có quyền với nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và dẫn đến hai hệ lụy: 1) Cấu trúc kiểm soát không hiệu quả, nhấn mạnh đến vấn đề sự tách biệt và không hỗ trợ nhau giữa quyền kiểm soát về vật chất với quyền pháp lý đối với tài sản; 2) Cản trở trong việc thực thi các hợp đồng.
DỰ ÁN XÂY LẠICHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH
- Dự án xây dựng Chợ
- Giá trị Chợ Tân Bình
Là một trong những chợ lớn của TP.HCM, nhưng do xây đã lâu, đã xuống cấp nghiêm trọng, 2/3 trong tổng số ĐKD diện tích dưới 1m2, môi trường kinh doanh còn nhiều hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu của thương nhân và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất là nguy cơ cháy nổ và không an toàn vào mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014). UBND TP.HCM giao UBND Q.TB trực tiếp quản lý để đầu tư và phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái bố trí chợ tạm theo chủ trương là “Đảm bảo công khai, minh bạch và đạt được sự đồng thuận của tiểu thương, đảm bảo quá trình triển khai dự án không ảnh hưởng hoạt động kinh doanh xuyên suốt của tiểu thương” (UBND Tp.HCM, 2014). 1Điểm kinh doanh tại chợ: bao gồm quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt, cửa hàng được bố trí cố định trong phạm vi chợ theo thiết kế xây dựng chợ, có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m2/điểm (Khoản 5 điều 2, Nghị.
Trong khi đó, chỉ chi phí xây dựng, dự án Chợ Tân Bình đã 56 triệu đ/m2 nếu tính diện tích cho thuê ĐKD, để xe ôtô và xe máy, và đến 85 triệu đ/m2 nếu tính trên diện tích ĐKD, cao hơn rất nhiều so với chi phí đầu tư các TTTM và Chợ - TTTM này. Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thông tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mô hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD. Dựa vào giá bình quân 813 triệu đ/m2 ở Chợ An Đông điều chỉnh theo hệ số chênh lệch giá đất theo quyết định của UBND Tp.HCM (UBND TP.HCM, 2013) giữa đường Lý Thường Kiệt và An Dương Vương là 0,6.
Ghi chú: (*) Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi thông tin là rao bán; (**): không cộng giá trị của thông tin số 2 để tính bình quân vì giá trị này rất lớn sẽ tác động đến giá trị bình quân.
PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN
- Phân chia các đối tượng liên quan
- Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới 1Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố
- Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình
Thứ hai, dù tổn thất nhưng giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại vẫn xoay quanh bình quân từ 170 đến 315,7 triệu đ/m2, cao hơn rất nhiều mức đền bù trong trường hợp không tái bố trí (tối đa 30 triệu đồng/hộ). Do vậy, dự án hợp tác công tư này nếu cho phép nhà thầu xây dựng được kinh doanh khai thác phần diện tích ĐKD sau khi đã bố trí cho tiểu thương hiện tại (dự kiến 10.444m2) thì lợi ích của việc giảm chi phí đầu tư một phần lại được chuyển thành lợi ích cho nhà thầu xây dựng vì được quyền khai thác ĐKD với mức giá rẻ hơn. ĐKD gồm 02 loại: (01) loại giao cho thương nhân sử dụng kinh doanh trong trường hợp có hợp đồng góp vốn ứng trước để đầu tư xây dựng chợ hoặc trả tiền sử dụng một lần trong một thời hạn nhất định sau khi chợ được xây dựng xong; (2) loại cho thương nhân thuê để kinh doanh và Ban Quản lý chợ hoặc doanh nghiệp kinh doanh khai thác chợ phải ký hợp đồng với thương nhân sử dụng hoặc thuê địa điểm kinh doanh theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2003).
Tiểu thương được bồi thường rất thấp và bị tổn thất (giá trị bồi thường là 146 tỷ đồng cùng với mức hỗ trợ không đăng ký tái bố trí (tối đa 30 triệu đ/hộ) hoặc quyền được tái bố trí chưa rừ vị trớ và nộp tiền thuờ trả trước trong 30 năm là 136,8 triệu đ/m2 (nộp 4 kỳ trong thời gian xây dựng)). UBND Q.TB (2014), nguyên tắc bồi thường: Đơn vị, cá nhân đang kinh doanh tại Chợ có ĐKD cố định, có hợp đồng thuê ĐKD với Ban quản lý, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước, có mã số thuế thì được bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, tiểu thương đứng trước tình thế giá trị quyền khai thác của họ được đền bù không tương xứng với mức giá trị hiện tại, dù tiếp tục tái bố trí tại Chợ thì mức giá trị quyền khai thác của tiểu thương vẫn giảm như kết quả chúng ta đã khảo sát, từ đó dẫn đến động cơ là phản đối việc triển khai thực hiện dự án vì sẽ dẫn đến những tổn thất cho họ.
Vì chưa tìm được nghiên cứu dự báo giá trị gia tăng của doanh thu bán hàng tại các CTT nói chung và Chợ Tân Bình nói riêng sau khi xây, chúng ta sẽ phân tích mức giá trị gia tăng doanh thu trong dãy số dự báo từ giảm 20% đến tăng 40%.
