Quy định về quản lý nhà nước về đất đai

MỤC LỤC

Các nguyên tắc và căn cứ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Vì vậy, tại Điều 21 của Luật đất đai đã nêu một cách toàn diện 8 nguyên tắc cơ bản trong việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai, trong đó đòi hỏi mỗi quy hoạch phải phù hợp với chiến lược tổng thể phát triển kinh tế xã hội cuả đất nước, các quy hoạch phải được lập từ tổng thể đến chi tiết có sự thống nhất cao giữa quy hoạch của cấp trên và cấp dưới thể hiện đ−ợc đầy đủ nhu cầu sử dụng đất của từng chủ sử dụng đất. Các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải hướng quá trình sử dụng đất theo tiêu chí tiết kiệm và có hiệu quả, đảm bảo việc khai thác nguồn tài nguyên đất một cách hợp lý, góp phần bảo vệ các di tích lịch sử, văn hoá danh lam thắng cảnh và cảnh quan môi tr−ờng phù hợp với quan điểm phát triển bền vững trong bảo vệ môi tr−ờng (Xem Điều 21 Luật đất đai năm 2003).

Nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai

Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao quát các biện pháp để xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong từng kỳ quy hoạch, xác định diện tích các loại đất phân bổ cho các nhu cầu khác nhau về quốc phòng, an ninh, nhu cầu phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu t−. Qua việc xác định các mục tiêu nêu trên, từ đó là các giải pháp để hiện thực hoá quy hoạch, đ−a quy hoạch vào cuộc sống tránh tình trạng không xem xét đầy đủ mọi yếu tố về kinh tế, xã hội, về bảo vệ môi trường làm cho nhiều quy hoạch không mang tính khả thi gây cản trở đời sống và sự phát triển.

Kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Theo đó, khoản 1 Điều 23 đề cập về nội dung quy hoạch sử dụng đất trước tiên gắn với việc điều tra xây dựng cơ bản các điều kiện về tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình hiện trạng sử dụng đất ở từng địa phương và của cả nước để xác định tiềm năng đất. Từ những nội dung quy hoạch đ−ợc ghi nhận trên, việc chi tiết hoá bằng các nội dung cụ thể trong kế hoạch sử dụng đất thông qua phân tích đánh giá các kết quả.

Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong địa phương mình trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua tr−ớc khi trình cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền xét duyệt. Nh− vậy, khác với Luật đất đai năm 1993, Luật mới không cho phép Uỷ ban nhân dân các phường, thị trấn được phép lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mà tập trung thẩm quyền này cho cơ quan hành chính cấp trên để quy về một mối trong việc lập quy hoạch và nâng cao tính khả thi của các quy hoạch trừ trường hợp đối với các xã.

Thẩm quyền xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng

- Cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thì có thẩm quyền cho phép bổ sung, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch đó. Với cơ chế nh− trên quá trình xây dựng, lập và quyết định, xét duyệt quy hoạch vừa tập trung thống nhất từ trung ương đến địa phương, vừa phân công, phân nhiệm rõ ràng giữa cơ quan quyền lực Nhà n−ớc, cơ quan hành chính Nhà n−ớc và thẩm quyền chuyên môn của cơ quan tài nguyên và môi tr−ờng.

Các quy định về công bố quy hoạch

- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực phát triển đô thị.

Thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của những dự án, công trình mà sau nhiều năm không thực hiện hoặc không thể thực hiện đ−ợc thì các cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền về xét duyệt quy hoạch phải có quan điểm, ý kiến rõ ràng về t−ơng lai của những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó, tránh tình trạng “quy hoạch treo”. Vì vậy, các quyết định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của các cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền trong việc phân chia và phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Các quy định về giao đất, cho thuê đất

Trước đây, theo quy định tại Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung hình thức thuê đất được chia thành 3 nhóm, trong đó người sử dụng có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần và từ đó thiết kế quyền thụ hưởng khác nhau giữa các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất. + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu t− sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nh−ợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Nhà nước không thực hiện việc quản lý chặt chẽ trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất mà trái lại, trong Luật đất đai năm 2003 Nhà nước thiết kế các trường hợp khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất vừa không gây phiền hà cho người sử dụng đồng thời động viên sự đóng góp của người khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Thứ nhất, khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng cho loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn cũng sẽ được áp dụng tương tự, ví dụ, chuyển từ loại đất có thời hạn 20 năm kể từ ngày đ−ợc giao đất sang loại đất có thời hạn 50 năm thì thời hạn sử dụng là 50 năm trừ đi số năm đã sử dụng đối với loại đất trước khi chuyển mục.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Với tư cách là cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và với tư cách người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh, Uỷ ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung −ơng có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi Luật đất đai năm 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập trung lớn cho Chính phủ, đến Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 chỉ còn giữ lại phần nào thẩm quyền của Chính phủ thì đến Luật đất đai năm 2003, Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về giao đất và cho thuê đất.

Khái niệm thu hồi đất

- Xác định giá đất bồi thường phù hợp với thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ban hành Nghị định của Chính phủ về nguyên tắc, khung giá các loại đất và Nghị định về bồi thường hỗ trợ và tái định cư để thực thi Luật đất đai năm 2003. - Giải quyết có hiệu quả hơn một nửa số đơn th− khiếu kiện về đất đai liên quan đến bồi thường giải toả trong tổng số 500.000 đơn thư khiếu tố, khiếu nại về.

Các trường hợp bị thu hồi đất

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, Nhà nước với tư cách là chủ đầu t− lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích cộng cộng, lợi ích của cộng đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu t− khác có nhu cầu sử dụng đất rất lớn. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.

Quy định về thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

+ Đất trồng cây hàng năm không đ−ợc sử dụng trong 12 tháng liền, đất trồng cây lâu năm không đ−ợc sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừng không đ−ợc sử dụng trong vòng 24 tháng. Các trường hợp nêu trên khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường mà còn bị xử lý theo quy định của Chính phủ tại Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Các quy định về bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất

Nếu không có đất thực hiện tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực. Đối với người bị thu hồi đất mà không còn đất trực tiếp sản xuất thì ngoài việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống,.

Quy định về thẩm quyền thu hồi đất

Điều kiện sống ở nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất tối thiểu có khả năng phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để quản lý hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc phục vụ cho việc tính toán nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền.

Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ t−, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ đ−ợc coi là hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai nh−ng đất đã đ−ợc sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đ−ợc xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì cũng đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Về nguyên tắc, người sử dụng đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 cho đến trước ngày 1/7/2004 mà không đủ giấy tờ đ−ợc coi là hợp lệ nay đ−ợc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đ−ợc xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai

Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà n−ớc trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với ng−ời có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ ng−ời chuyển quyền sử dụng. Do vậy, mục tiêu tới đây của việc xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân là phải kiểm soát chặt chẽ đ−ợc các thu nhập phát sinh qua từng lần chuyển quyền sử dụng đất, tính đúng, tính đủ các thu nhập phát sinh để tạo nguồn thu cho ngân sách và tạo công bằng xã hội.

Các quy định về giá đất

Tuy nhiên câu hỏi được đặt ra là, thế nào là sát với giá ngoài thị trường khi giá đất cao nhất theo quy định của Chính phủ đối với đô thị loại đặc biệt nh− Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 67,5 triệu đồng thì còn xa với giá thị trường khi có những khu vực tại Hà Nội giá là 300 triệu đồng/1m2 và khi nào thì các cơ quan Nhà nước thực hiện việc điều chỉnh về giá đất?. Giá các loại đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng công bố vào ngày 01/01 hàng năm là cơ sở để giải quyết hợp lý về mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người sử dụng đất với Nhà nước (tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi. đất, tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai).