Phân tích Hiệu quả Tài chính của Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

• Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .1 Hiện trạng quy hoạch nhà ở

Diện tích khuôn viên đất bố trí xây dựng chung cư cao tầng không quá nhỏ (hơn 2.000m2 nếu chiều cao 15 tầng, và tối thiểu 1.0002 nếu chiều cao 9 tầng), đồng thời phải thuận lợi về điều kiện giao thông, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo cho việc tổ chức không gian, cảnh quan. Ngoài ra, chủ trương của UBND Thành phố rất khuyến khích và có nhiều ưu đãi các dự án đầu tư xây dựng chung cư từ 5 tầng trở lên (kiểu căn hộ khép kín, diện tích sử dụng 40m2 - 802, có tiện nghi tối thiểu) để phục vụ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Điều này vừa có những mặt tích cực nhưng cũng chứa đựng nhiều thách thức lớn trong việc đảm bảo cho thành phố phát triển một cách hài hòa và bền vững; một trong những thách thức hàng đầu là việc đảm bảo chỗ ở với các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, xã hội và môi trường ngày càng được cải thiện.

- Đối với nguồn cung ứng thứ nhất chủ yếu tập trung ở những quận huyện mới, địa bàn vùng ven, ngoại thành nơi mà quỹ đất còn rộng và cơ sở hạ tầng còn trong giai đoạn hoàn thiện, nhược điểm của nguồn cung này là vị trí đất ở xa khu vực trung tâm, giao thông không thuận lợi. - Nguồn cung thứ hai chủ yếu dành cho những đối tượng di dời giải tỏa, chẳng hạn như chương trình chỉnh trang - tái định cư nhà ở cho các hộ dân sống trên và ven kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè với phạm vi ảnh hưởng đến 11.000 hộ dân; hàng chục dự án xây dựng chung cư đã và đang triển khai nhằm phục vụ tái định cư cho các hộ dân trong dự án đại lộ Đông-Tây; chương trình nâng cấp nhà ở tại khu vực Xóm Cải - Hùng Vương (quận 5), Mã Lạng - Đồng Tiến (quận 1)….

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU LIấN HỢP - NHÀ Ở CAO TẦNG 213 HềA BèNH - QUẬN TÂN

• Vốn đầu tư
• Lãi vay và kế hoạch trả nợ
• Doanh thu lãi lỗ
• Đánh giá độ nhạy

- Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR: là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì hiện giá thu nhập thuần NPV bằng 0 tại cuối thời gian tính toán của dự án. Phân tích độ nhạy để đánh giá tác động của các biến đổi bất lợi đối với dự án, cụ thể do thị trường bất động sản bị bão hòa hay do nghiên cứu thị trường chưa được chính xác và kỹ lưỡng làm đơn giá bán nhà và cho thuê dịch vụ bị giảm 5%, 10%; do chi phí xây dựng tăng 5%, 10%..Để từ đó có những phương pháp chuẩn bị và phòng tránh những ảnh hưởng tiêu cực đến dự án. Dựa vào các nhận xét trên có thể kết luận rằng: dự án rất nhạy với sự thay đổi của các yếu tố đầu vào, đặc biệt là sự tăng giảm của chi phí và doanh thu.

Cần chú trọng đến việc lựa chọn phương án đầu tư, chuẩn xác các số liệu đầu vào cũng như phương pháp tính toán để xác định tổng mức đầu tư; nghiên cứu, tổ chức các biện pháp thi công hợp lý để rút ngắn thời gian xây dựng, quản lý chặt chẽ quá trình thực hiện dự án cho kịp tiến độ để tránh ảnh hưởng đến yếu tố chi phí xây dựng. Từ số liệu ở bảng tính trên cho thấy tốc độ giảm của NPV rất lớn gấp khoảng 5 lần so với tốc độ giảm của đơn giá bán căn hộ và cho thuê dịch vụ. Nguyên nhân đơn giá bị giảm có thể do thời điểm bắt đầu thực hiện dự án đơn giá cao hơn so với khi dự án hoàn thành, lúc này thị trường bất động sản bị bão hòa, hoặc có thể lúc khảo sát đơn giá trên thị trường chưa được chính xác và kỹ lưỡng.

Vì vậy để tránh rủi ro có thể xảy ra ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án thì nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ thị trường, đưa ra đơn giá hợp lý phù hợp với cung, cầu.

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI

Chính vì vậy, việc quản lý thật tốt vốn đầu tư sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng vốn cũng như hiệu quả của dự án. - Tăng quỹ nhà, đóng góp một phần vào chương trình phát triển nhà ở của thành phố trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận dân cư. - Thành phố Hồ Chí Minh có thêm một khu ở khang trang, hệ thống giao thông thông suốt, thuận tiện đi lại.

- Dự án đi vào hoạt động sẽ giải quyết được chỗ ở cho nhiều người dân, góp phần gia tăng quỹ nhà cho thành phố. - Khi dự án đi vào hoạt động sẽ tạo công ăn việc làm ít nhất cho khoảng 80 người trong các bộ phận văn phòng kỹ thuật, vệ sinh tạp vụ và bộ phận bảo vệ.

CÁC VẤN ĐỀ MÔI TRƯỜNG .1 Đánh giá tác động môi trường

• Biện pháp giảm thiểu và khống chế tác động tiêu cực đến môi trường .1 Các biện pháp khống chế trong giai đoạn triển khai dự án

- Chất thải rắn trong quá trình thi công như cây cối, cỏ dại và chất thải sinh hoạt của công nhân xây dựng, chủ yếu là nguyên vật liệu xây dựng hư hỏng, rơi vãi, dư thừa như gạch ngói vỡ, cát sỏi, xi măng, gỗ, sắt thép, giấy bao bì,…. - Nước thải trong quá trình xây dựng thi công gồm nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng, nước thải từ quá trình rửa thiết bị vận chuyển. Giao thông trong khu vực phát triển làm gia tăng lượng phương tiện vận chuyển, các chất ô nhiễm chính là bụi, CO, Nox và một số chất khác.

Đối với chất rắn thải sinh ra trong giai đoạn này chủ yếu là các vật liệu rơi vãi, các chất thải này có thể dùng san lấp các chỗ trũng ngay trong công trường xây dựng. - Thiết kế thi công hoàn chỉnh hệ thống thu gom xử lý nước thải đạt hiệu quả cao - Tổ chức thu gom vận chuyển rác thải sinh hoạt triệt để và thường xuyên, tránh hiện tượng tồn ứ rác lâu ngày trong khu tái định cư.