Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp thương mại - nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình - Quận Tân Phú - TP.HCM

Nguyên tắc tính toán

Do đó địa điểm không đắc địa như các dự án so sánh nhưng lại có thể cạnh tranh về giá cả.

Khái toán chi phí đầu tư của dự án

Chi phí đất xây dựng Chi phí giải phóng mặt bằng Chuyển mục đích sử dụng đất Quyền sử dụng đất.

Vốn đầu tư .1 Nguồn vốn

Tiêu chí phân bổ: Theo diện tích sàn kinh doanh (không tính diện tích tầng hầm) - Diện tích sàn kinh doanh khối căn hộ: 92.760 m2.

Lãi vay và kế hoạch trả nợ

- Phân bổ cho khối căn hộ và khối dịch vụ dựa trên diện tích sàn kinh doanh (không tính diện tích tầng hầm).

Doanh thu lãi lỗ

- Nhà cửa loại kiên cố khấu hao từ 25 đến 50 năm Ở trong bài luận văn em sử dụng phương pháp khấu hao đều.  Chi phí quản lý (tính từ khi dự án bắt đầu đi vào khai thác hoạt động).  Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ Chủ đầu tư sang chủ các căn hộ.

 Giá vốn khối căn hộ được tính bằng tổng chi phí trong thời gian xây dựng khối căn hộ.  Thuế thu nhập doanh nghiệp = 28% doanh thu (được tính sau khi doanh thu trừ đi các khoản chi phí trên nếu có lãi).

Phân tích hiệu quả tài chính

Năm Dòng tiền vào Dòng tiền ra Dòng tiền ròng Hệ số chiết khấu Thực tế TT Khối căn. - Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR lớn hơn suất chiết khấu của dự án và lớn hơn lãi vay ngân hàng. Điều này chứng tỏ dự án hoàn toàn có khả năng sinh lời và khả năng trả nợ ngân hàng.

- Riêng đối với khối căn hộ bất kể với suất chiết khấu nào cũng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Ngay trong năm đầu tiên dự án đi vào khai thác sử dụng đã có thể trả hết nợ cho ngân hàng và mang lại lợi nhuận. Dự án cần được xem xét và đánh giá theo các yếu tố biến động như chi phí hay đơn giá thay đổi.

Đánh giá độ nhạy

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hạnh Tâm Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư. Như vậy, tốc độ giảm của chỉ tiêu NPV nhanh hơn tốc độ giảm của đơn giá khoảng 5 lần và tốc độ tăng của chi phí 2,4 lần. Như vậy tốc độ giảm của IRR cũng nhanh hơn tốc độ giảm của đơn giá cho thuê, bán và tốc độ tăng của chi phí.

Dựa vào các nhận xét trên có thể kết luận rằng: dự án rất nhạy với sự thay đổi của các yếu tố đầu vào, đặc biệt là sự tăng giảm của chi phí và doanh thu. Trong thực tế, chi phí xây dựng của nhiều dự án bị tăng so với dự kiến ban đầu dẫn đến việc xây dựng và đưa dự án vào khai thác gặp nhiều khó khăn hay việc đầu tư dự án không còn hiệu quả như tính toán ban đầu nữa. Chính vì vậy, việc quản lý thật tốt vốn đầu tư sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng vốn cũng như hiệu quả của dự án.

Cần chú trọng đến việc lựa chọn phương án đầu tư, chuẩn xác các số liệu đầu vào cũng như phương pháp tính toán để xác định tổng mức đầu tư; nghiên cứu, tổ chức các biện pháp thi công hợp lý để rút ngắn thời gian xây dựng, quản lý chặt chẽ quá trình thực hiện dự án cho kịp tiến độ để tránh ảnh hưởng đến yếu tố chi phí xây dựng. Từ số liệu ở bảng tính trên cho thấy tốc độ giảm của NPV rất lớn gấp khoảng 5 lần so với tốc độ giảm của đơn giá bán căn hộ và cho thuê dịch vụ. Nguyên nhân đơn giá bị giảm có thể do thời điểm bắt đầu thực hiện dự án đơn giá cao hơn so với khi dự án hoàn thành, lúc này thị trường bất động sản bị bão hòa, hoặc có thể lúc khảo sát đơn giá trên thị trường chưa được chính xác và kỹ lưỡng.

Vì vậy để tránh rủi ro có thể xảy ra ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án thì nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ thị trường, đưa ra đơn giá hợp lý phù hợp với cung, cầu.

Lợi ích về mặt phát triển đô thị

Điều đó cho thấy dự án rất nhạy với yếu tố đơn giá của sản phẩm. - Phù hợp với nhu cầu thiết yếu của xã hội, phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch của Chính Phủ và của UBND thành phố Hồ Chí Minh theo hướng có cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ. - Tăng quỹ nhà, đóng góp một phần vào chương trình phát triển nhà ở của thành phố trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận dân cư.

- Thành phố Hồ Chí Minh có thêm một khu ở khang trang, hệ thống giao thông thông suốt, thuận tiện đi lại.

Tác động môi trường trong quá trình triển khai dự án

- Ô nhiễm nước ngầm, nước mặt và đất từ quá trình ngấm của dầu mỡ thải, chất thải sinh hoạt của công nhân làm việc (nước và chất rắn). Thêm vào đó việc thi công nền móng công trình cũng có thể ảnh hưởng xấu đến chất lượng nước ngầm nếu giải pháp thi công nền móng được chọn là móng cọc đổ tại chỗ. - Chất thải rắn trong quá trình thi công như cây cối, cỏ dại và chất thải sinh hoạt của công nhân xây dựng, chủ yếu là nguyên vật liệu xây dựng hư hỏng, rơi vãi, dư thừa như gạch ngói vỡ, cát sỏi, xi măng, gỗ, sắt thép, giấy bao bì,….

- Nước thải trong quá trình xây dựng thi công gồm nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng, nước thải từ quá trình rửa thiết bị vận chuyển.

Biện pháp giảm thiểu và khống chế tác động tiêu cực đến môi trường

- Không tích lũy các chất dễ cháy trên công trường, loại chất thải này sẽ được chuyển đi đều đặn ra khỏi công trường đến nơi thích hợp. - Các loại máy móc làm việc sẽ được bảo dưỡng thường xuyên để nâng cao hiệu quả làm việc nhằm giảm bớt ô nhiễm khí thải. - Không chôn lấp các loại hóa chất (kể cả dầu mỡ) và những chất gây hại trên vùng đất trống.

- Các loại hóa chất sẽ được thu gom vào các thùng có nắp đậy và được vận chuyển đến nơi xử lý. Đối với chất rắn thải sinh ra trong giai đoạn này chủ yếu là các vật liệu rơi vãi, các chất thải này có thể dùng san lấp các chỗ trũng ngay trong công trường xây dựng. - Các vật liệu như gỗ, sắt thép, bao bì có thể tận dụng cho các mục đích khác hoặc thu gom bán phế liệu.

- Các loại vật liệu độc hại, hóa chất… cần thu gom cho vào các thùng kính và có biện pháp xử lý thích hợp. - Đảm bảo nguyên tắc “Việc giải tỏa và tái định cư không làm điều kiện sống của những người giải tỏa trở nên khó khăn hơn”. - Thiết kế thi công hoàn chỉnh hệ thống thu gom xử lý nước thải đạt hiệu quả cao - Tổ chức thu gom vận chuyển rác thải sinh hoạt triệt để và thường xuyên, tránh hiện tượng tồn ứ rác lâu ngày trong khu tái định cư.

Cần có các chương trình phòng chống cháy nổ do sự cố điện hay bình khí đốt dùng trong hộ gia đình.