Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội
MỤC LỤC
Tái định cư - Quá trình tất yếu để ổn định phát triển
Do việc xây dựng trái phép ở các khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải toả từ các công trình cải tạo đô thị nhận tiền đền bù lo chỗ ở đã làm việc này. Chính sách tái định cư không thể chỉ là chính sách đền bù giải toả, mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luật liên quan tới cải tạo và phát triển đô thị, từ khâu quy hoạch tới đầu tư xây dựng, tới quản lý các khu dân cư mới.
Thực trạng các khu chung c đã xây dựng tại Hà Nội 1. Quá trình hình thành
Đánh giá hiện trạng
Theo thống kê của Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội, phần lớn các công trình lắp ghép tấm lớn bị h hại nặng (các vết nứt tách dọc theo mối nối giữa các tấm panel, tấm tờng và tấm sàn; ở mối nối giữa bản cầu thang và tờng làm ảnh hởng đến độ an toàn của công trình do bị suy giảm khả năng chịu lực, gây thấm dột ở mái và các khu vệ sinh). Hao mòn này là những hao mòn xuất hiện do cơ cấu và công năng sử dụng của nhà chung c cũ với thiết kế cũ chỉ phù hợp với điều kiện và nhu cầu sống của những năm 60 - 75, đến bây giờ không còn phù hợp khi điều kiện sống, mức sống và các nhu cầu sinh hoạt thay đổi hoàn toàn. Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung c tầng 2 tại Thành Công tâm sự: "Cứ mỗi khi trời ma, đặc biệt là những đợt ma dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nớc chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt".
Hiện trạng về quy mô và chất lợng sử dụng của khu B Kim Liên 1. Tổng quan
- Hệ thống thoát nớc ma trong khu vực dự án là mạng lới xơng cá gồm các đ- ờng ống B30 dọc theo các đờng nôi bộ và thu về hệ thống thoát nớc chung của khu vực và chảy trực tiếp ra hồ Kim Liên và một tuyến đờng ống D1000 dọc theo đờng Phạm Ngọc Thạch chảy về hớng sông Lừ. Tuy nhiên với các dự án đã triển khai cũng là khó khăn cho việc xây dựng dự án tiếp theo do yêu cầu phảI nhanh chóng hoàn thành cơ sở vật chất để đấu nối hệ thống hạ tầng cũng nh sớm hoàn thiện tổng thể cả khu để tạo một bộ mặt mới khang trang hơn cho khu Tập thể Kim Liên nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung. Khu vực nghiên cứu dự án là khu tập thể cũ của thành phố Hà Nội, trải qua 40 năm sử dụng và qua quá trình cơi nới lấn chiếm tự phát của ngời dân đã dẫn đến tình trạng xuống cấp về môi trờng ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc công trình và bộ mặt cảnh quan đô thị.
Các cơ sở pháp lý để lập dự án tái khai thác chung c cũ
Tình hình triển khai thực hiện
Dự án Phá dỡ và xây mới khu chung c Kim Liên (Khu B)
2015 xoá bỏ những nhà nguy hiểm trên địa bàn thành phố, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, UBND Thành phố Hà Nội dã chính thức giao cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng - Tổng Công ty Sông Hồng làm chủ đầu tư thực hiện dự án Phá dỡ, xây mới nhà B4, B14 Kim Liên, tiến tới giai đoạn sau là nghiên cứu điều chỉnh toàn bộ quy hoạch Khu B Kim Liên. Tuy nhiên, để quá trình triển khai tíêp theo cho dự án được tiến hành thuận lợi và đảm bảo tiến độ đề ra; công ty đang đề nghị UBND thành phố sớm ban hành Quy chế cải tạo các chung cư cũ, nát trên địa bàn thành phố - tạo hành lang pháp lý mạnh, thúc đẩy nhanh việc triển khai các dự án; kiến nghị các cấp, các ngành, chỉ đạo các cơ quan thông tin, các tổ chức Đảng, đoàn thể tuyên truyền vận động người dân tiếp nhận thông tin đầy đủ, chấp hành chủ trương phá dỡ các chung cư cũ nát, cải thiện đời sống của người dân, mang lại bộ mặt văn minh cho đô thị. Thiết kế xây dựng của nhà B7, B10 mới Kim Liên là thiết kế của năm 2000, vì vậy diện tích đến 45 m2 tại thời điểm đó là phù hợp nhưng đến thời điểm xây dựng nhà B4, B14 hiện nay phải tăng thêm diện tích tối thiểu cho các hộ dân để phù hợp với điều kiện sống mới (tối thiểu 70 m2 /hộ)… Các hộ dân còn đề nghị UBND thành phố “chỉ đạo chủ đầu tư sớm khởi công dự án để người dân không nghi ngờ là dự án treo”.
Tổng hợp những yếu tố thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện 1. Thuận lợi của Dự án tái khai thác so với Dự án xây dựng đô thị mới
Khó khăn của Dự án tái khai thác so với Dự án xây dựng đô thị mới
Tuy vậy, theo qui định trong Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô của Chính phủ (Quyết định số 108/1998/ QĐ-TTg ngày 20/06/1998) và Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của Hội đồng nhân dân Thành phố, các khu chung cư cũ tại Hà Nội đều nằm trong khu vực hạn chế phát triển, chỉ được cải tạo theo hướng: giảm mật độ cư trú bình quân, giảm mật độ xây dựng, tăng các diện tích cây xanh, không gian công cộng, diện tích đỗ xe,.., không làm tăng thêm dân số vào khu vực nội thành, tầng một không dùng làm chỗ ở mà chỉ dành cho nhu cầu công cộng, diện tích nhà ở sau xây dựng chỉ bố trí cho tái định cư tại chỗ và phục vụ các dự án GPMB khác trong nội thành. Cư dân trong các chung cư cũ đều có những hoàn cảnh kinh tế khác nhau phần lớn là khó khăn, thu nhập không cao, năng lực tài chính dành cho đầu tư nhà ở thấp, lại chưa kịp thay đổi lối sống dùng bếp lò, nơi giặt, chỗ phơi..với thang máy, điều hoà, ống thu rác..của nhà chung cư hiện đại, chưa cú ý thức bảo vệ tu bổ mụi trường ở. Tổ chức thi công tại các khu chung cư cũ cũng khó khăn vì đây là những khu dân cư đông đúc, đường sá chưa được xây dựng mở rộng, các khoảng đất công bị chiếm dụng nên phải giải phóng mặt bằng và tái định cư thêm cho cả diện tích cần thiết để triển khai thi công xây dựng (các khu Kim Liên, Văn Chương).
Dự án thí điểm - tái khai thác Khu B Chung c Kim Liên 1. Mục tiêu của dự án
Tóm lợc nội dung chủ yếu điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian lần I Khu B Kim Liên đã đợc phê duyệt năm 2004
Các công trình công cộng trong dự án chủ yếu là hệ thống các cửa hàng và dịch vụ công cộng tại tầng 1 của các nhà chung c cao tầng đểphục vụ nhu cầu của dân c trong tiểu khu. - Về tính khả thi: do mục tiêu đầu t của phơng án quy hoạch trớc đây nhằm nâng cấp cải tạo khu chung c cũ, chủ yếu dành cho tcd tại chỗ sử dụng vốn Ngân sách nên không hạch toán kinh doanh. Với các u điểm và tồn tại trên, phơng án quy hoạch cần điều chỉnh lại để phù hợp với tình hình mới và đặc biệt là phù hợp với sự thay đổi về nguồn vốn bảo đảm doanh nghiệp đầu t có lãi.
Giải pháp quy hoạch đề xuất điều chỉnh năm 2008 1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu
- Tuyến phố Đào Duy Anh là trục giao thông đô thị quan trọng sẽ đợc tổ chức xây dựng các công trình văn phòng cao cấp phối hợp với dịch vụ thơng mại tạo thành một chuỗi các cao ốc hiện đại mang sức sống mới đồng thời tránh sự lộn xộn của bộ mặt đô thị do không có nhà ở. Để phù hợp với quy hoạch điện chung của cả nớc theo Quyết định số 149NL/KHKT của bộ năng lợng cấp điện áp trung thế sẽ là 22kV, đờng cáp điện và các thiết bị trung thế máy biến áp của trạm đợc lựa chọn để phù hợp với cấp điện áp hiện tại là 10kV và trong tơng lai là 22kV. Nh đã nêu ở trên, nớc thải sinh hoạt của các công trình đợc xử lý qua bể tự hoại ba ngăn xây dựng bên trong công trình, sau đó theo các tuyến cống thoát nớc thải riêng tự chảy ra hệ thống rãnh thoát nớc của toàn khu sau đó đợc xử lý bằng 3 trạm xử lý nớc thải trớc khi xả ra môi trờng.
Phân tích tài chính của dự án
Rác thải sinh hoạt chủ yếu gồm giấy, vỏ PE, PVC, PET, … đợc thu gom bằng các thùng đựng rác và đợc ký hợp đồng với các cơ quan có chức năng thu gom rác chuyển đến nơi quy định. Giám sát môi trờng là một trong những chức năng hàng đầu vô cùng quan trọng của công tác quản lý chất lợng môi trờng và là một trong những phần rất quan trọng của công tác đánh giá tác động môi trờng. Trên cơ sở kế hoạch đầu t, kế hoạch huy động và trả nợ, kế hoạch thu, chi, trích khấu hao tài sản cố định nh đã nêu trên, các dòng tiền dự án đợc tập hợp trong bảng 33, 34 - Phụ lục tính toán kinh tế.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án tái khai thác khu B Kim Liên
Các cách phân loại giải pháp
Với mức độ đầu t xây dựng kiên cố và áp dụng các công nghệ hiện đại, tuổi thọ công trình dự kiến 100 năm. Tài sản cố định dự án đợc khấu hao đều trong đó phần công trình xây dựng khấu hao trong 25 năm, phần thiết bị khấu hao trong 5 năm. − Giải pháp khắc phục các nguyên nhân chủ quan (nguyên nhân trực tiếp xuất phát từ doanh nghiệp). d) Theo nội dung của quản lý dự án:. − Giải pháp về hành chính. − Giải pháp về kỹ thuật, luật pháp, tiêu chuẩn, định mức.. − Giải pháp về kinh tế. − Giải pháp về quy hoạch. e) Theo chỉ tiêu hiệu quả của dự án. − Giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế - Tài chính. − Giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế - Xã hội f) Kết hợp các giải pháp trên.
Đề xuất các giải pháp 1. Lộ trình của dự án
Những kinh nghiệm trớc đây qua nhiều năm đã đa trình tự lập kế hoạch cơ bản thực hiện dự án đầu t lên một nghệ thuật tinh vi, do vậy, giải pháp nâng cao chính là trong trình tự lập kế hoạch cho mỗi dự án, có cái nhìn tổng thể và tìm ra những nhân tố ảnh hởng tới trình tự thông thờng của bản kế hoạch, những đặc trng khác biệt của dự án so với các dự án khác, có sự thảo luận và tìm tòi để đa ra bản kế hoạch chi tiết phù hợp và sát thực nhất với dự án. Do việc nhiều chủ đầu tư tham gia xây dựng tại các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng dưới nhiều hình thức khác nhau về: nguồn vốn, đối tượng sử dụng, chất lượng và tiện nghi sử dụng, môi hình quản lý vận hành khai thác, mức thu phí dịch vụ….; nên cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung lại Quyết định số 65/2004/QĐ-UB của UBND Thành phố để hạn chế những khiếm khuyết trong việc quản lý; vận hành và sử dụng nhà chung cư trong khu đô thị mới. Chủ trì hội nghị nhà chung c ; Báo cáo hội nghị nhà chung c kết quả công tác quản lý sử dụng nhà chung c trong thời gian giữa hai kỳ hội nghị; Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những ngời sử dụng nhà chung c thực hiện đúng bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung c; Tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung c hoàn thành tốt nhiệm vụ theo hợp đồng; đồng thời quan tâm tới những ý kiến, kiến nghị của ngời sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành và các cơ quan chức năng có liên quan, đảm bảo cho việc sử dụng nhà chung c đợc văn minh hiện đại và đáp ứng nhu cầu của cuộc sống cũng nh giữ đợc chất lợng sử dụng của nhà chung c trong thời gian sử dụng.
Kiến nghị