Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh - Đánh giá hiệu quả và giải pháp hoàn thiện
MỤC LỤC
Xác định nguồn vốn tài trợ .1 Vai trò
Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác BĐS, và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ. Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng.
Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
− Chi phí sản xuất của dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình bất động sản; chi phí vận hành dự án: tiền lương, bảo hiểm xã hội, chi phí nước, chi phí điện, chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm,…; khấu hao cơ bản; lãi vay ngân hàng,…. Các chi phí bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan đến sản xuất kinh doanh ở năm đó: Chi phí sản xuất, chi phí khấu hao, chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí khác.
Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư
Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm,…. - “Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi” (13). + PP4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất.
Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh .1 Xác định nhu cầu vốn
Xác định nguồn vốn
Đây là nguồn vốn mà chủ đầu tư huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức có nhu cầu về đất nhằm xây dựng các công trình nhà ở, chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề thấp tầng và các công trình dịch vụ thương mại để kinh doanh. + Đối với các lô đất mà khách hàng có nhu cầu xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng biệt thự, nhà thấp tầng, chủ đầu tư có thể huy động tạm ứng trước 80% giá trị hợp đồng ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. + Đối với các chủ đầu tư thứ phát xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm xây dựng các nhà chung cư cao tầng (Giao dịch này dự kiến sẽ thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng của khu đất).
Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và bàn giao lô đất, khách hàng trả nốt 80% giá trị còn lại của hợp đồng theo tiến độ quy định của chủ đầu tư. + Đối với đất để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như: Nhà trẻ, trường học,… sẽ chuyển giao lại cho tỉnh miễn phí. 2 Vốn huy động của khách hàng và vốn sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư.
Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
TRUNG TÂM GIỚI THIỆU VÀ BÁN SẢN PHẨM CÔNG NGHIỆP VÀ NHÀ Ở CHUNG CƯ SÔNG ĐÀ – BA LAN – HÀ ĐÔNG.
Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư KĐT mới Nam An Khánh
- Chi phí vận hành dự án: Chi phí tiền lương, chi phí bảo hiểm xã hội, chi phí điện, nước sinh hoạt, chi phí quản lý, chi phí quảng cáo, tiếp thị, và các chi phí khác. Tỷ lệ chiết khấu: Chủ đầu tư lấy tỷ lệ chiết khấu bằng mức lãi suất cho vay của ngân hàng vào thời điểm lập dự án: 9,6%. • Tổng mức đầu tư (trước thuế) chuyển về mặt bằng hiện tại Bảng 2.13: Giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư Phân tích độ nhạy của dự án
- Giảm vốn đầu tư (tiết kiệm chi phí) xây dựng của dự án nhờ tiết kiệm nguyên vật liệu và các chi phí cấu thành của dự án, sử dụng các sản phẩm, công nghệ mới,… : được xem xét với mức độ dao động giảm từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến;. - Tăng vốn đầu tư (tăng chi phí) xây dựng của dự án do lạm phát, trượt giá nguyên vật liệu và các chi phí cấu thành của dự án được xem xét với mức độ dao động tăng từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến. Nhìn trên bảng phân tích, có thể thấy trong trường hợp doanh thu hoặc chi phí dự án dao động tăng hoặc giảm trong khoảng 0% - 2% hiệu quả đầu tư của dự án vẫn đảm bảo vì các chỉ số NPV>0 và IRR đều lớn hơn hệ số chiết khấu 9,6%.
Đánh giá ưu điểm và hạn chế trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Ưu điểm
Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có bằng việc tái đầu tư, chủ đầu tư còn huy động được một lượng vốn khá lớn từ thị trường tài chính. - Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau 3 năm vay, nhưng khi phân tích tiềm lực tài chính sẵn có của mình, chủ đầu tư bắt đầu trả nợ ngân hàng ngay từ năm thứ hai, điều này khiến dự án đã tiết kiệm được một khoản chi phí lãi vay khá lớn. - Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu tư đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền, khiến cho các chỉ tiêu đó có độ chính xác tương đối cao.
Hạn chế
Nhưng đây chỉ là giá đất mà hầu hết các văn phòng môi giới đưa ra, bởi vì chủ đầu tư thì khẳng định là chỉ chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp, và những nhà đầu tư thứ cấp này chỉ có quyền chuyển nhượng cho người dân khi đã đầu tư xây dựng các công trình trên đất. Khi lựa chọn thực hiện dự án, nhà đầu tư đã bỏ qua rất nhiều cơ hội đầu tư khác, vì vậy tỷ lệ chiết khấu phải phù hợp với sự lựa chọn đầu tư của nhà đầu tư. - Theo kế hoạch, dự án được đưa vào huy động vốn khách hàng vào thời điểm đầu năm 2007, nhưng trên thực tế tiến độ của dự án lại chậm khá nhiều so với kế hoạch (hiện nay dự án đang thực hiện được khoảng 60%.
Giải pháp hoàn thiện một số chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh
- Có thể tham khảo các phương thức kinh doanh mà các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra, kết hợp để hai bên cùng có lợi. - Tiến độ dự án bị chậm, nên thời gian này vẫn có thể điều chỉnh lại phương thức kinh doanh để đạt được hiệu quả tối ưu, phù hợp với sự phát triển của thị trường.
Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu
Với tình hình như hiện nay, rVCSH tối thiểu phải bằng lãi suất cho vay cao nhất của ngân hàng vào thời điểm năm 2008, là 21% / năm.
Điều chỉnh lại giá bán
Dự án được lập vào năm 2007, nên giá góp vốn đã bao hàm các yếu tố thị trường (lạm phát, trượt giá), ta coi đó là giá góp vốn theo thị trường. Dự án khu đô thị Nam An Khánh đã hoàn thành xong 60% chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, do đó, so với dự án Nam An Khánh thì giá hợp đồng góp vốn Khu đô thị mới vườn cam có độ rủi ro: 47%. Nếu chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng cho các chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện xây dựng các hợp đồng độc quyền, trong đó phải có điều khoản yêu cầu chủ đầu tư thứ cấp chỉ được quyền chuyển nhượng khi đã đầu tư xong phần công trình cơ bản của lô đất, điều này tránh tình trạng các nhà đầu cơ đẩy giá lên cao, ảnh hưởng đến người tiêu dùng, và khiến chủ đầu tư khó quản lý về thiết kế, quy hoạch.
Giải pháp nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty SUDICO
Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực
Vì vậy cần phải tạo điều kiện cho đội ngũ cán bộ công nhân viên trong công ty có cơ hội học hỏi kinh nghiệm bên ngoài để có thể phát huy khả năng của mình, để có thể phân tích thị trường đúng đắn, xây dựng các kế hoạch kinh doanh khả thi và có các phân tích tài chính hợp lý mang lại lợi nhuận cho công ty, bên cạnh đó các phân tích này còn phù hợp với nền kinh tế Việt Nam, cũng như thị trường bất động sản Việt Nam. - Quá trình đào tạo và phát triển nguồn nhân lực: Công ty nên tổ chức các lớp học ngắn hạn, tăng cường các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời các chuyên gia, những người có kinh nghiệm đến để truyền đạt cho nhân viên trong Công ty. Công ty nên có các chương trình gửi nhân viên đi phát triển kỹ năng nghề nghiệp, nâng cao trình độ nghề nghiệp, nhưng các chương trình này phải đảm bảo sau khi kết thúc quá trình đào tạo, người nhân viên đó sẽ vẫn tiếp tục hợp tác làm việc tại Công ty.
Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án
Lắng nghe những quan điểm của nhân viên, từ đó hiểu nhân viên mình hơn, và sẽ dễ dàng trong việc quản lý nhân sự. Nhân viên được hoà đồng sẽ thoải mái hơn trong công việc, làm tăng năng suất lao động, mang lại hiệu quả cao cho công ty. Nhưng khi nhân viên làm việc sai, phải có các hình phạt, nên cho nhân viên thấy được tầm quan trọng của công việc.