Giải pháp phát triển bền vững thị trường nhà đất tại Hà Nội
MỤC LỤC
Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên.
Phân loại thị trường BĐS
Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rừ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế.
Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm
Đặc điểm của thị trường nhà đất
Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trường hoá.
Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS). Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội
Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê. Thị trường này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch, người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội địa.
Các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn
Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định.
Nguyên nhân của các yếu kém trên
Nhìn chung các quy định về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến.
MỘT SỐ KINH NGHIỆM QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC ĐỐI VỚI VIỆT NAM
Quản lý thị trường BĐS tại Ấn Độ
- Luật thành phố: đạo luật này bao hàm nhiều điều khoản kiểm soát phát triển đất đai và hoạt động xây dựng, cấp phép cho cơ sở kinh doanh và xí nghiệp, ngăn cấm vi phạm trật tự công cộng và giảm bớt ô nhiễm, xoá bỏ những công trình xây dựng trái phép và nguy hiểm, xây dựng hệ thống thoát nước đồng thời thực hiện các công việc khác có liên quan. Những luật này không chỉ làm mất đi động cơ đầu tư vào nhà ở, vào thời điểm khi sự thiếu hụt nhà ở rất lớn mà còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá nhà tăng cao.
Quản lý thị trường BĐS tại Inđonesia
Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của nó.Ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và các sở thuộc ngành. Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào.
CÁC BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS ĐỐI VỚI VIỆT NAM
Công bố các quy họach và các quy định sử dụng đất công khai trên các báo chí truyền thông nhằm làm cho mọi nhân viên của các cơ quan đến đất đai và người dân đều biết và tham gia góp ý và thông suốt. Nhưng trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau như: có quá nhiều các quy định chồng chéo nhau, hệ thống thông tin thường thiếu và không đầy đủ, thủ tục hành chính rườm rà v.v..đã làm sự can thiệp của Nhà nước thường bất cập và kém hiệu quả.
MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS – NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI
Hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh các quan hệ phát sinh và liên quan đến nhà đất ở Việt Nam nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng
∗ Xây dưng Luật kinh doanh BĐS: trong đó quy định cụ thể đối tượng được kinh danh BĐS, điều kiện được kinh doanh BĐS, các quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS trong đó mở rộng chủ thể được tham gia kinh doanh BĐS đến các đối tượng như các cá nhân, tổ chức, quy chế thế chấp, quy chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả góp, quy chế bảo hiểm, quy chế hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế quản lý BĐS cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá và môi giới BĐS, quy chế hành nghề kinh. Bên cạnh đó, pháp luật ngân hàng – tín dụng cũng cần có những quy định về việc cho vay với lãi suất ưu đãi hoặc cơ chế ưu đãi cho những đối tượng vay để kinh danh mua bán, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở và các công trình xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể được tham gia vào thị trường BĐS và đáp ứng nhu cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, giảm thiểu tối đa tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giá đất ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trường BĐS.
Đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh
Trong quy hoạch đất đai và chiến lược phát triển đất đai, điều quan trọng là Nhà nước xỏc định rừ mục đớch của việc sử dụng đất khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần phải có kế hoạch phù hợp thu hồi lại đất đã giao hoặc cho thuê theo mục đích sử dụng cũ (có bồi thường hoặc không có bồi thường) để tiến hành việc giao và cho thuê đất theo mục đích sử dụng mới. Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, các doanh nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ… di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng BĐS tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao.
Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển chượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia thị trưòng BĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh và qua đây Nhà nước quản lý được thị trường BĐS. Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và khách quan. Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được dùng để làm căn cứ cho:. Xác định giá thế chấp, góp vốn. Xác định giá đền bù. Xác định giá cho thuê. Để định giá BĐS có thể theo quy trình sau:. Mục tiờu của giải phỏp này là quy định rừ một quy trỡnh định giỏ đờ ỏp dụng thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất. Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà. Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể. Điều tra, thu thập thông tin thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả. Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình thị trường. Lựa chọn phương pháp định giá. Xác định giá chuẩn. Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị trường. Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà nước định giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất như sau:. 7) Kiểm tra, thanh tra giá đất. 8) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất 9) Khen thưởng và sử lý vi phạm về giá đất. 10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá đất.
Ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trường BĐS – nhà đất
* Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên quan như hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chính…Tính hiện đại, dễ sử dụng và có độ tin cậy cao, có tính đến. * Thiết kế tổng thể bao gồm các nội dung và yêu cầu sau: Linh hoạt trong sử dụng, có tính đồng nhất và khả năng sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát hiện sự cố, phục hồi nhanh, là dạng trực tuyến (online).