Hoàn thiện công tác định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Bắc Á
MỤC LỤC
Khái niệm tài sản bảo đảm
- Tài sản thế chấp: là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ. - Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Vai trò của tài sản bảo đảm với họat động cho vay trong nền kinh tế
- Tài sản cầm cố: là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát sang cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ). Khi khách hàng vay vốn không có TS cầm cố hay thế chấp thì ngân hàng sẽ yêu cầu có sự bảo lãnh của bên thứ ba dựa trên uy tín hoặc bằng chính tài sản của bên thứ ba.
Điều kiện của bất động sản làm tài sản bảo đảm
- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. - Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch của thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền( tài sản khác) được đền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ.
Lý luận cơ bản về định giá BĐS làm tài sản bảo đảm
Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS làm tài sản bảo đảm
- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã mang đI bảo đảm đều thuộc tài sản bảo đảm theo hợp đồng vay.
Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi Ých mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra.Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi Ých cao nhất mà tài sản có thể mang lại. - Ví dô: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000 USD để mua BĐS hay mua chứng khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa hai cơ hội hay hai tài sản này là: tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, múc độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng.
Các phương pháp định giá BĐS
Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ, rồi tiến hành điều chỉnh giá BĐS bằng cách lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. + Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích , đánh giá cơ hội đầu tư BĐS .Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa về tiền cho thuê, tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Quy trình định giá BĐS
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, nh: chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…. Do vậy, để giúp khách hàng sử dụng thông tin hiệu quả, có một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.
Giới thiệu về công ty mẹ - Ngân hàng TMCP Bắc Á
Thực tế cho thấy, hiện nay ở các Ngân hàng có một thực trạng chung là việc xác định giá trị BĐS còn dựa nhiều vào yếu tố chủ quan mỗi ngân hàng mà không dựa nhiều vào giá trị thị trường, nên việc thẩm định giá trị BĐS của những người đi vay thấp hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS được thế chấp. Ngân hàng cung cấp các dịch vụ ngân hàng chính như: mở tài khoản nội tệ và ngoại tệ, nhận tiền gửi, đầu tư, cho vay, bảo lãnh thanh toán trong và ngoài nước, tài trợ thương mại, chuyển tiền nhanh, kinh doanh ngoại hối, phát hành và thanh toán thẻ… Bên cạnh hoạt động tín dụng có tỷ lệ nợ xấu rất thấp, hoạt động đầu tư của Ngân hàng Bắc Á được đánh gía cao về hiệu quả kinh tế - xã hội như: các dự án thuỷ điện, nhà máy xi măng, bệnh viện, siêu thị, nhà máy sữa (nổi tiếng với thương hiệu sữa TH True milk).
Giới thiệu về BacA AMC 1. Bối cảnh ra đời
Hoạt động của BacABank: hoạt động kinh doanh, hoạt động tư vấn đầu tư, dự án sữa sạch TH Milk True Milk, dự án khu đô thị sinh thái y học, dự án dược liệu và xây dựng nhà máy tại chỗ Nghệ An cung cấp các sản phẩm, dự án đầu tư nhà máy sản xuất ván sợi tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An. Công ty TNHH một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản công ty Bắc Á ra đời trước tiên nhằm mục đÝch phục vụ nhu cầu quản lý nợ và khai thác tài sản của công ty Bắc Á, định giá tài sản đảm bảo và xử lý, mua bán nợ để thu hồi vốn, giúp phần làm sạch bảng cân đối kế toán, làm lành mạnh, minh bạch tình hình tài chính, đảm bảo kinh doanh an toàn và bền vững cho Ngân hàng TMCP Bắc á.
Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC 1. Mô tả sản phẩm
- Khảo sát ứng dụng thực tiễn các phương pháp thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC
Khi định giá cán bộ tín dụng tiến hành xác định các thông số liên quan như: Ngôi nhà được xây dựng trên diện tích là bao nhiêu, tổng diện tích thực của ngôi nhà, đã được xây dựng bao lâu, cấu trúc nhà, thực trạng và mức độ hiện đại của tài sản gắn liền với ngôi nhà đó,… Trên cơ sở các thông số trên, dựa trên mức giá thị trường và theo xu hướng biến động giá cả cũng như nhu cầu thị trường về loại tài sản này trong khoảng thời gian vay vốn, BacA AMC xác định giá trị tài sản để làm căn cứ cho vay vốn. Khi xác định giá chuyển nhượng thực tế nói trên, để kết quả định giá được chính xác thì cán bộ tín dụng của Ngân hàng phải tham khảo khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá và khung giá đất và khung giá các loại đất, cũng như quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tại địa phương và hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người vay.
Đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tại BacA AMC
Kết quả hoạt động thẩm định giá của BacA AMC trong những năm gần đây
Trong những năm qua Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á vẫn đạt được mức tăng trưởng ổn định, hoạt động tín dụng chủ yếu tập trung vào khu vực kinh tế ngoài quốc doanh, trong đó các doanh nghiệp vừa và nhỏ được chó trọng, chất lượng tín dụng đạt hiệu quả cao. B ng 2.2: B ng t ng h p theo dừi t ng h p v th m ảng 2.1: Biểu phớ dịch vụ thẩm định giỏ bất động sản ảng 2.1: Biểu phớ dịch vụ thẩm định giỏ bất động sản ổng hợp theo dừi tổng hợp vụ thẩm định bất động ợc thẩm định: ổng hợp theo dừi tổng hợp vụ thẩm định bất động ợc thẩm định: ụ thẩm định giỏ bất động sản ẩm định giỏ bất động sản địch vụ thẩm định giỏ bất động sảnnh b t ất động sản động sảnng s n.ảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản.
Đánh giá chất lượng dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chí của BacA AMC
Căn cứ vào hoạt động thực tế của nghiệp vụ thẩm định, cùng với ý kiến đóng góp và các bên liên quan đến vụ thẩm định (khách hàng, đơn vị kinh doanh của BacA Bank). BacA AMC đã đưa ra được các tiêu chí chính về chất lượng dịch vụ thẩm định giá bất động sản. - Nguyên nhân khách quan:. + Nhà nước ban hành khung giá đất và đơn giá mét vuông xây dựng, điều đó là cơ sở để ngân hàng dựa vào để thực hiện công tác định giá của mình. + Thị trường BĐS ngày càng hoàn thiện, mặt khác nhà nước cũng có đường lối chớnh sỏch về quản lý đất đai rừ ràng hơn. + Từng bước hoàn thiện chính sách về định giá tài sản đảm bảo tiền vay trong trong giai đoạn. + Nhu cầu sử dụng vốn của khách hàng là vô cùng lớn b) Nguyên nhân của nhược điểm. + Hạn chế về khả năng định giá tài sản đảm bảo: thẩm định giá ở nước ta hiện nay đều ở giai đoạn mới bắt đầu, các thẩm định viên chưa qua đào tạo dài hạn và tích lũy kinh nghiệm, chưa có thử thách về đạo đức nghề nghiệp, thiếu sự kiểm tra giám sát, nên trong cách làm, suy nghĩ thường đơn giản dễ chạy theo lợi nhuận, chiều theo yêu cầu của khách hàng hoặc làm qua loa.
Mục tiêu và định hướng của BacA AMC trong thời gian tới năm 2015
Mục tiêu quản lí chất lượng
MỘT SÈ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BACA AMC.
Định hướng chung
- Tham gia các tổ chức nghề nghiệp về định giá, thẩm định giá Việt Nam và trên thế giới. - Nghiên cứu pháp lí và pháp luật Việt Nam, đưa ra các kiến nghị nâng cao khả năng hỗ trợ Nhà nước cho các doanh nghiệp Việt Nam.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC
- Giải pháp về nhân sự
- Xây dựng cơ sở dữ liệu
- Sửa đổi quy trình và phương pháp định giá cho phù hợp
Tạo điều kiện cho các chuyên viên thẩm định được đi học ở các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá tài sản, hoặc mời các giảng viên các trường đại học, chuyên gia đầu ngành về tại cơ quan hướng dẫn, trao đổi để các chuyên viên thẩm định có được cái nhìn căn bản, nền tảng cho đến những kinh nghiệm thực tiễn trong công việc định giá. B ng 3: B ng tham kh o các phảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản ảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản ảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản ư phát triển BĐS thẩm định:ơng pháp sử dụng trong thẩm định ng pháp s d ng trong th m ử dụng trong thẩm định ụ thẩm định giá bất động sản ẩm định giá bất động sản địch vụ thẩm định giá bất động sảnnh giá.
Kiến nghị đối với cơ quan quản lý
Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá
Hiện tại trong công tác thẩm định giá, BacA AMC sử dụng các phần mềm tin học văn phòng căn bản như: Word, Excel, Easy treet draw…để hỗ trợ cho nghiệp vụ định giá, tuy nhiên, công ty vẫn chưa có một phần mềm chuyên dụng cho công tác thẩm định giá. Với mục tiêu quản lý chất lượng và định hướng chung mà BacA AMC đưa ra ở trên thì việc xây dựng chương trình Marketing cụ thể trong thời gian tới là rất cần thiết để hạn chế các nhược điểm và hoàn thành đạt được mục tiêu mà công ty đã đề ra.
Ổn định và minh bạch thị trường bất động sản
Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản. Về lâu dài, để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung-cầu về đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản.