Bảo đảm quyền lợi của tổ chức tín dụng khi cho vay vốn dưới hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

Quyền sử dụng đất

Các quan điểm về quyền sử dụng đất. Đất đai là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và do đó, xét về bản chất không thể di, dời được50. Điều đó cũng có nghĩa, đất đai bị giới hạn bởi không gian lãnh thổ của mỗi quốc gia. Chính vì thế, nếu nhận diện quyền sử dụng đất gắn liền với đất đai thì quyền sử dụng đất cũng bị giới hạn bởi lô đất, thửa đất nhất định. Do bị giới hạn trong phạm vi đơn vị hành chính lãnh thổ nên đất đai, quyền sử dụng đất luôn có hạn và do đó, khi kinh tế xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu xây dựng hạ tầng phục vụ cho phát triển công nghiệp, xây dựng nhà ở đáp ứng yêu cầu của quyền có nhà ở của người dân, nhất là đô thị ngày càng tăng một mặt giúp làm tăng giá trị kinh tế của đất đai, nhưng mặt khác cũng làm cho đất đai và quyền sử dụng đất – một loại tài sản phái sinh ngày càng bị thu hẹp. Quyền sử dụng đất là vấn đề khoa học pháp lý còn nhiều tranh cãi và chưa có quan niệm thống nhất. Trong bối cảnh đất chật người đông, việc giữ gìn và sử dụng có hiệu quả từng tấc đất của tiền nhân để lại không chỉ là nghĩa vụ của nhà. 50 Nhà pháp luật Việt Pháp và Organisation internationale De La Francophone, Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Nxb. nước mà còn là bổn phận đạo đức của mỗi người dân51, nên song hành với nghiờn cứu về chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai, cỏc nghiờn cứu làm rừ nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất và thực hiện quyền của người sử dụng đất cũng được quan tõm52. Cỏc nghiờn cứu này đều tập trung làm rừ hoặc cố gắng phõn định một cỏch rừ ràng nhất giữa quyền của Nhà nước – người đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai trong việc thực hiện quyền của chủ sở hữu đất đai. Đối với người sử dụng đất, cỏc nghiờn cứu đó làm rừ nội hàm của quyền sử dụng đất liên quan đến quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai53 hoặc. 51 Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo Luật Kinh tế, Chương trình sau đại học, Nxb. - Nguyễn Quang Tuyến, Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2003. - Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Ngọc Minh, Hoàn thiện chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề 7/2012, tr. - Đặng Anh Quân, Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác quy hoạch sử dụng đất, Tạp chí. - Nguyễn Quang Tuyến, Đỗ Xuân Trọng, Hoàn thiện các quy định của Luật đất đai về Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, Tạp chí Luật học, số 7/2012, tr. - Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về vai trò của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 8/2012, tr. 53 Chẳng hạn như các quan niệm:. - Từ điển Luật học quan niệm: Quyền sử dụng đất là quyền của chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc dược chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất [Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Nxb. Tư pháp, Nxb. - Các tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng cho rằng, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất theo ý kiến của một số chuyên gia và quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp. nhìn nhận quyền sử dụng đất là một tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự. Theo đó, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, trị giá được bằng tiền54 là đối tượng trong các giao dịch về đất đai. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản55 do đó cần xem quyền sử dụng đất là quyền tài sản tư, được nhà nước tôn trọng và bảo hộ56. Đây cũng là quan điểm được ghi nhận trong Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 được ghi nhận tại Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, theo đó, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Nguyễn Thị Thuỳ Trang khái quát ba quan niệm phổ biến về quyền sử dụng đất, bao gồm: i) Quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của quyền sở hữu; ii) Quyền sử dụng đất là vật quyền; iii) Quyền sử dụng đất là tài sản, đồng thời phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng quan niệm về quyền sử dụng đất ở cả khía cạnh lý luận pháp luật cũng như luật thực định Việt Nam57. Dựa trên việc tổng kết các nghiên cứu về thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tác giả Nguyễn Quốc Sửu cho rằng66, tuy không đồng nhất nội hàm của khái niệm quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, nhưng trong số năm (05) quyền của người sử dụng đất tại Luật Đất đai năm 1993, sau đó mở rộng đến chín (09) quyền tại Luật Đất đai năm 2003 và tám (08) quyền tại Luật Đất đai năm 2013, có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản (giống như chủ sở hữu), nghĩa là việc thực hiện quyền dẫn đến thay đổi người sử dụng đất với tư cách là chủ thể trực tiếp quản lý, khai thác thửa đất. Đó là quyền trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Mặc dù thủ tục thực hiện các quyền nêu trên của người sử dụng đất phức tạp hơn so với việc định đoạt các loại tài sản thông thường khác, nhưng nếu nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì sẽ nhận thấy quyền của người sử dụng đất thực chất là một tập hợp nhiều quyền năng về tài sản, trong đó bao gồm cả quyền định đoạt. Chính sự sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng đất, người Việt Nam dường như đã tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức là nguyên nhân dẫn đến quá trình thực hiện quyền dân sự của người sử dụng đất, sự vận hành của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta thời gian qua đã không phản ánh đúng bản chất khách quan và bị bóp méo bởi các quyết định mang tính hành chính của các chủ thể có thẩm quyền tại nhiều thời điểm. Mặc dù còn nhiều quan niệm khác nhau liên quan đến quyền sử dụng đất, song chúng tôi cho rằng, các nhà nghiên cứu đều thống nhất khi nhận diện quyền sử dụng đất trên các khía cạnh: i) Đây là một tài sản của người sử dụng đất và theo Bộ luật Dân sự, đó là quyền tài sản; ii) Đó là quyền khai thác các thuộc tính có ích của quyền sử dụng đất – đây là cách tiếp cận quyền sử dụng đất về phương diện nội dung của quyền sử dụng tài sản theo quy định của Bộ luật Dân. sự67; iii) Dù quyền sử dụng đất là quyền được Nhà nước trao cho người sử dụng đất, nhưng việc sử dụng quyền sử dụng đất là một tài sản hay quyền khai thác các thuộc tính có ích của quyền sử dụng đất luôn bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Điều này lý giải vì sao giá đất của mỗi địa phương có sự khác biệt về giá cả cũng như mức độ thanh khoản.

ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

Trên thực tế, quyền này chỉ được bảo đảm tốt nếu có hệ thống bổ trợ tư pháp mạnh, hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm minh bạch, rừ ràng; hệ thống thụng tin về giao dịch bảo đảm thường xuyên được cập nhật để tránh rủi ro cho tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm…97 Do đó, khi xác lập giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng, tổ chức tín dụng được bảo đảm quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ, bởi lẽ, “theo thông lệ quốc tế về vật quyền bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có quyền trực tiếp đối với tài sản là vật bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ không phụ thuộc vào việc ai là chủ sở hữu của vật đó. 118 Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb. - Uy tín của khách hàng có liên quan trực tiếp đến quyết định lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cấp tín dụng. Điều này được thể hiện trên các khía cạnh: i) Tổ chức tín dụng có thể cấp tín dụng cho khách hàng mà không cần phải thỏa thuận về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (đối với nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, bao thanh toán); ii) Tổ chức tín dụng có thể cấp tín dụng mà không cần phải bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cấp tín dụng.

HÀNG

NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh, hoạt động khác (sau đây gọi là hoạt động kinh doanh) là việc tổ chức tín dụng cho vay đối với khách hàng là pháp nhân, cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu vốn ngoài quy định tại Điều 2(4) Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước, bao gồm nhu cầu vốn của pháp nhân, cá nhân đó và nhu cầu vốn của hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân mà cá nhân đó là chủ hộ kinh doanh, chủ doanh nghiệp tư nhân. Trong giao dịch cho vay, khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Trong giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất. Theo Châu Thị Khánh Vân, với tư cách là bên tiến hành giao dịch, khi đem quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm người vay vốn thì quyền sử dụng đất phải là:135 i) của người sử dụng đất, ii) quyền sử dụng đất được phép giao dịch136 và iii) người sử dụng đất không bị hạn chế quyền định đoạt137. Đàm phán hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất là quá trình tổ chức tín dụng và khách hàng thương lượng, đấu tranh, chuyển giao rủi ro cho nhau liên quan đến việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất và các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản bảo đảm; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tín dụng và khách hàng trong giao dịch bảo đảm cũng như cơ chế thực hiện các quyền và nghĩa vụ này; khả năng xử sự của tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp khách hàng không thực hiện thực hiện không đúng nghĩa vụ cam kết theo hợp đồng cấp tín dụng.

DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

Ba tính chất của khuôn khổ pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng với khách hàng

Luật Đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam158, liên quan đến trình tự, thủ tục, điều kiện pháp lý xác lập quyền sử dụng đất, chế độ tài chính, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này đã được quy định trong Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Trường hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng, tài nguyên thiên nhiên, thủy sản, lâm nghiệp, hàng không, hàng hải, sở hữu trí tuệ, khoa học và công nghệ hoặc lĩnh vực khác có quy định đặc thù về tài sản bảo đảm, xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc xử lý tài sản bảo đảm thì áp dụng quy định đặc thù đó (Điều 4(1)).

Bất cập trong nội dung pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng với khách hàng

Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” (Điều 14). Tinh thần này của Hiến pháp cũng được thể hiện trong Điều 9 Bộ luật dân sự năm 2015 khi quy định cá nhân, pháp nhân thực hiện quyền dân sự theo ý chí của mình, không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự; không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật. Điều đó cũng có nghĩa, quyền lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của tổ chức tín dụng và khách hàng được pháp luật tôn trọng và bảo hộ, miễn là tổ chức tín dụng và khách hàng không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật. các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Theo đó, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam165. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang. hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật166. Quy định chi tiết về thế chấp nhà ở bao gồm: i) Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung167; ii) Thế chấp nhà ở đang cho thuê168; iii)Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai169. Đối với giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng là một trong những nội dung cốt lừi của quyền bỡnh đẳng, tự chủ, tự chịu trỏch nhiệm của tổ chức tín dụng và khách hàng trong việc thống nhất xác định biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trên cơ sở quy định của pháp luật, tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và nhu cầu của các bên tham gia giao dịch. Thực chất quyền bình đẳng, tự chủ, tự chịu trách nhiệm khi lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng là quá trình bày tỏ ý chí và thống nhất ý chí của tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng và khách hàng với vị thế là các chủ thể ngang quyền. Theo đó, tổ chức tín dụng và khách hàng có thể bác bỏ hoặc yêu cầu bổ sung những nội dung nhất định nhằm cụ thể hoá quyền lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng trong thực tế thông qua quá trình đàm phán, xác lập hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Quá trình xem xét lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín dụng ngoài việc kiểm tra được tình trạng pháp lí còn có thêm cơ hội để tìm hiểu kĩ hơn về khách hàng, dự án đầu tư cũng như mục đích, phương án sử dụng vốn vay làm cơ sở củng cố thêm uy tín của khách hàng, khắc phục được tâm lý ỷ lại của khách hàng. Điều kiện dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm. Các điều kiện chung. để được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm170:. - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;. - Đất không có tranh chấp;. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;. - Trong thời hạn sử dụng đất. Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính171. Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thế chấp quyền sử dụng đất, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất. Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển. Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện. nghĩa vụ thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân172. Ngoài ra, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã bổ sung thêm một số quy định giải quyết các trường hợp đặc biệt phát sinh khi thoả thuận biện pháp bảo đảm, trong đó có bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể là:. Một là, trường hợp các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thỏa thuận khác với hướng dẫn tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ mà phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, không vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, không vi phạm giới hạn việc thực hiện quyền dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Hai là, quy định rừ ràng trường hợp chủ sở hữu tài sản và bờn nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản như “lời giải” cho những tranh cãi xung quanh việc tuyên bố hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của người thứ ba vô hiệu như đã diễn ra trong thực tiễn xét xử. Quy định này cũng phù hợp với thực tiễn xác lập giao dịch bảo đảm của bên thứ ba là việc bên thứ ba dùng tài sản sở hữu của mình để bảo lãnh cho bên vay vay vốn ngân hàng được xác lập bằng hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba đính kèm hợp đồng này. Điều này được minh chứng ở chỗ, thực tiễn trong hoạt động ngân hàng, biện pháp bảo lãnh thông dụng và phổ biến được ngân hàng chấp thuận là bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi một số doanh nghiệp được bảo lãnh không trả được nợ đến hạn và bên bảo lãnh không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như thỏa thuận. trong hợp đồng dẫn đến ngân hàng khởi kiện bên vay, bên bảo lãnh tại Tòa án thì một số Tòa án đã tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp tài sản/quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Các bản án này đã để lại những hậu quả tiêu cực về mặt pháp lý và xã hội, ảnh hưởng không nhỏ đến việc vay vốn của các doanh nghiệp và hoạt động cho vay của các ngân hàng cũng như phát triển kinh tế - xã hội, dẫn đến nguy cơ làm vô hiệu hàng trăm nghìn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba trong toàn hệ thống các tổ chức tín dụng và làm cho các hoạt động vay vốn tại các tổ chức tín dụng bị đình trệ, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội173. Ba là, sử dụng dấu hiệu “tương đương” và dựa vào bản chất của thoả thuận biện pháp bảo đảm để xác định biện pháp bảo đảm. Theo đó, trong trường hợp thỏa thuận có nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng các bên không xác định rừ hoặc xỏc định khụng chớnh xỏc tờn biện phỏp bảo đảm, nhưng nội dung thỏa thuận phù hợp với biện pháp bảo đảm quy định tại Bộ luật Dân sự thì áp dụng quy định về biện pháp bảo đảm tương ứng với nội dung thỏa thuận này. Mô tả, thẩm tra tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký và được cấp giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất174. Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Việc đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai,. bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Các trường hợp đăng ký đất đai bao gồm:. Thứ nhất, đăng ký lần đầu được áp dụng được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;.

CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

Thu thập dữ liệu thông qua khảo sát bằng bảng hỏi Mục đích

Thứ nhất, về vị trí công việc của người tham gia khảo sát đang thực hiện Cũng giống như đối tượng khảo sát về hộ gia đình sử dụng đất, người tham gia khảo sát là cán bộ tín dụng và người quản lý tổ chức tín dụng ở các cấp độ khác nhau chiếm tỷ lệ lớn (Bảng 5). Thứ tư, về nguồn kiến thức pháp luật, đa phần người tham gia khảo sát kết hợp hai nguồn kiến thức là các lớp đào tạo ngắn hạn và các bản rút kinh nghiệm thực tiễn giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức (Bảng 8).

Bảng 2. Thâm niên của người tham gia khảo sát về hộ gia đình sử dụng đất

Thu thập dữ liệu thông qua thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng

- Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ. - Án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.

THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY

- Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp.

CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT

Hộ gia đình trong hệ thống chủ thể của Bộ luật Dân sự

Ở Việt Nam, Bộ luật Dân sự có vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật, tạo cơ sở pháp lý nhằm tiếp tục giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy dân chủ, bảo đảm công bằng xã hội, quyền con người về dân sự, góp phần bảo đảm cuộc sống cộng đồng ổn định, lành mạnh, giữ gìn và phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái, thuần phong mỹ tục và bản sắc văn hoá dân tộc hình thành trong lịch sử lâu dài xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Việt Nam, góp phần xây dựng nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý. Khi xét xử, Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng tín dụng số 01/2018/7428454/HĐTD, ngày 08/11/2018 giữa Ngân hàng và ông M được xác lập trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận, hình thức và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phù hợp với quy định của pháp luật nên đây là hợp đồng hợp pháp, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng theo quy định tại các 463, 466 Bộ luật dân sự năm 2015 nên về nghĩa vụ liên đới của ông M và bà T, nhận thấy ông M vay tiền với mục đích “kinh doanh tạp hóa, rượu bia, nhà trọ, karaoke”, bởi lẽ, Ông M có đăng ký kinh doanh là hộ kinh doanh, thể hiện số tiền vay vốn được ông M sử dụng nhằm tạo nguồn thu nhập, phục vụ đời sống gia đình.

Hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai

Khi xét xử, Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng tín dụng số 01/2018/7428454/HĐTD, ngày 08/11/2018 giữa Ngân hàng và ông M được xác lập trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận, hình thức và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phù hợp với quy định của pháp luật nên đây là hợp đồng hợp pháp, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng theo quy định tại các 463, 466 Bộ luật dân sự năm 2015 nên về nghĩa vụ liên đới của ông M và bà T, nhận thấy ông M vay tiền với mục đích “kinh doanh tạp hóa, rượu bia, nhà trọ, karaoke”, bởi lẽ, Ông M có đăng ký kinh doanh là hộ kinh doanh, thể hiện số tiền vay vốn được ông M sử dụng nhằm tạo nguồn thu nhập, phục vụ đời sống gia đình. Mặt khác, khi ông M vay tiền, ông M và bà T cùng đồng ý ký kết hợp đồng thế chấp các bất động sản thuộc quyền sử dụng của ông, bà để đảm bảo cho khoản vay theo các hợp đồng tín dụng ông M đã ký với Ngân hàng. Do đó, có cơ sở xác định nghĩa vụ trả số tiền vay còn nợ là nghĩa vụ chung của vợ chồng ông M, bà T theo quy định tại Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình. đúng mục đích sử dụng của đất được giao, được thuê theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật. - Công nhận quyền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài được xác định dựa trên thời hạn sử dụng đất. Theo đó, thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sử dụng. Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở và chỉ thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 của Luật này204. Theo đó, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao205. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nước đã giao cho hộ. Nhà nước thu hồi đất chỉ thu hồi đất trong trường hợp trong hộ gia đình không còn thành viên nào206. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước207…. Luật đất đai năm 1993 đó thể hiện tương đối rừ chế độ sử dụng đất của hộ gia đình, nhất là quy định về quyền của người sử dụng đất, trong đó quyền khai thác giá trị kinh tế của hộ gia đình đã được ghi nhận. Quy định này đã tạo lập cơ sở pháp lý cho cho hộ gia đình sử dụng đất xác lập giao dịch quyền sử dụng đất như một chủ thể sử dụng đất độc lập. Hộ gia đình sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003. Theo đó, hộ gia đình là một trong những người sử dụng đất208. Khác so với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Để thực hiện các quyền này, người sử dụng phải thoả mãn các điều kiện209:. i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;. ii) Đất không có tranh chấp;. iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;. iv) Trong thời hạn sử dụng đất. Do vậy, khi thẩm tra tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất cũng cần phải xem xét tư cách của ông H thì mới bảo đảm yêu cầu về chủ thể, bởi lẽ, nơi thường trú thì không cho phép suy luận một cách đương nhiên là công dân đang chung sống với nhau, cùng nhau sản xuất kinh tế mà phải nhận thức “đang chung sống” tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện cơ bản để xem xét tư cách tham gia góp ý kiến của người này đối với giao dịch do chủ hộ trực tiếp xác lập.

Thực tiễn xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

- Trường hợp khác, sau khi tạo lập quyền sử dụng đất, một người tuy không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại do chuyển hộ khẩu đi nơi khác, nhưng lại là thành viên sử dụng đất, do tại thời điểm tạo lập tài sản đó, người này là thành viên của hộ gia đình và còn sống chung (có đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nằm trong đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) thì vẫn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 102 Bộ luật Dân sự 2015). Thực tiễn xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử. Dưới góc độ nghiên cứu, Lê Minh Thái, các dấu hiệu chung để nhận diện hộ gia đình sử dụng đất được đề cập đến là: i) các thành viên hộ gia đình phải là những người có mối quan hệ thân thích, thuộc một trong ba mối quan hệ: Quan hệ hôn nhân; quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng; ii) đang sống chung và iii) có quyền sử dụng đất chung. Hộ gia đình sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình trong giao dịch vay vốn tại tổ chức tín dụng rất đa dạng như: dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho quan hệ vay vốn phục vụ cho nhu cầu của chính hộ gia đình mình hay thành viên của hộ gia đình mình, thậm chí có thể dùng quyền sử dụng đất của hộ gia đình làm tài sản bảo đảm cho người khác không phải là thành viên của hộ gia đình vay vốn tại tổ chức tín dụng, nhưng tỷ lệ này không cao (Bảng 12).

Bảng 10. Cách thức tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay của hộ gia đình sử

Rủi ro phát sinh từ giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng đối với hộ gia đình sử dụng đất từ thực tiễn xét xử

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất mang tên bà Nh thì diện tích đất là 767m2 nhưng thực tế là 1.063m2 (theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 11/5/2017), quan điểm của đại diện BIDV Sơn La tại phiên tòa phúc thẩm cho rằng có thẩm định tài sản thế chấp nhưng không đo đạc, cho rằng tài sản trên đất đương nhiên của bà Nh thể hiện sự cẩu thả, tắc trách, thiếu trách nhiệm trong quá trình thẩm định tài sản làm cơ sở ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản nêu trên. Từ thực tiễn xét xử và những sai sót được chỉ ra trong các bản án, chúng tôi cho rằng các tổ chức tín dụng nên thận trọng trong việc xác minh nguồn gốc quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất được xác lập do nhận thừa kế, việc xác định “các mối liên quan”, mức độ chính xác về việc phân chia di sản thừa kế, quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của các đồng thừa kế, nhất là nguy cơ tranh chấp giữa những người thừa kế thông qua các kiểm tra chéo thông tin, xác nhận của chính quyền các cấp để hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro có thể phát sinh. Thẩm định mức độ đóng góp vào việc hình thành tài sản chung của hộ gia đình: điểm “nghẽn” khó nhận diện. Một trong những đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình là có sự đóng góp của các thành viên trong hộ đối với sự hình thành, phát triển của quyền sử dụng đất chung. Thêm vào đó trong quá trình sử dụng đất, các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất có những đầu tư làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, nhưng không đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật hoặc không thông báo với tổ chức tín dụng đã nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm. Điều này dẫn đến những sai sót trong hoạt động xét xử, dẫn đến việc xử lý kéo dài. Nói cách khác, các rủi ro phát sinh khi không có sự đồng thuận của các thành viên trong việc đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Đây là nguyên nhân dẫn tới các thành viên làm đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất vô hiệu như:. - Thành viên hộ gia đình viện dẫn việc mình không được hỏi ý kiến với tư cách thành viên của hộ khi dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm và yêu cầu toà án tuyên bố hợp đồng bảo đảm vô hiệu. - Thành viên hộ gia đình không thống nhất giá khởi điểm khi xử lý tài sản bảo đảm. - Thành viên trong hộ không nhận thức đầy đủ nội dung trách nhiệm của mình trong trường hợp phát sinh các nghĩa vụ có liên quan. kết giữa Ngân hàng với bên có tài sản là ông Đặng Trọng Đ, bà Lê Thị O và bên vay vốn là Công ty STA). Thứ ba, theo Biên bản xem xét thẩm định của Tòa án cấp phúc thẩm ngày 28/4/2020, thể hiện tại thửa đất số 19, tờ bản đồ số 52 đem thế chấp có 02 ngôi nhà: 01 ngôi nhà của bà Q và ông D; 01 ngôi nhà của bố mẹ ông D là cụ Hà Công T (chết năm 1978) và cụ Nguyễn Thị L (chết năm 1999) để lại và hiện tại ông Hà Công Đ đang quản lý, sử dụng, nhưng hồ sơ thế chấp không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông Hà Công Đ biết việc thế chấp tài sản này, không có giấy tờ chứng minh ông D đã được thừa kế; Tòa án cấp phúc thẩm nhận định cho rằng: “Về mặt pháp lý thì nhà ở này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông D nhận thừa kế của bố mẹ” để hợp pháp hóa chủ quyền nhà đất thế chấp là chưa phù hợp với các chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của ông Đ và những người thừa kế của cụ Hà Công T, cụ Nguyễn Thị L.

Bảng 16. Một số nội dung tổ chức tín dụng không thể kiểm soát được ở

VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT

Khi nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, để bảo đảm an toàn cho giao dịch, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho tổ chức sử dụng đất là một căn cứ đáng tin cậy (73%), 25% người được hỏi, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là căn cứ bảo đảm an toàn cho giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng bên cạnh yếu tố thanh khoản, vị trí, giá trị, tranh chấp cũng như nguồn gốc đất (Bảng 20). Bờn cạnh đú, nguồn gốc quyền sử dụng đất cũng cần được xem xét rất thận trọng, nhất là đối với trường hợp quyền sử dụng đất chung của vợ chồng, quyền sử dụng đất do thừa kế cũng như nguy cơ bị chồng lấn… Trong trường hợp cần thiết, tham vấn ý kiến cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có quyền sử dụng đất sẽ là một bảo đảm an toàn cho giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, nhất là trong trường hợp quyền sử dụng đất đang trong tình trạng quy hoạch hoặc tranh chấp.

Bảng 19. Kết quả lựa chọn biện pháp bảo đảm đối với quyền sử dụng đất

KHÁCH HÀNG

DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

Bên cạnh đó, Tờ trình số 307/TTr-CP ngày 7/09/2022 của Chính phủ về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã hệ thống hoá cụ thể hơn các quan điểm của Đảng về phát triển kinh tế, sử dụng hiệu quả các nguồn lực, trong đó có nguồn lực đất đai, trong đó, tập trung ưu tiên hoàn thiện đồng bộ, có chất lượng và tổ chức thực hiện tốt hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng cho mọi thành phần kinh tế, thúc đẩy đổi mới sáng tạo; huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển, nhất là đất đai, tài chính. Ngoài ra, phát triển thị trường, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tăng cường đăng ký quyền sử dụng đất và áp dụng định giá đất theo thị trường bảo đảm công khai, minh bạchcũng đã được đề cập trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng. Nghị quyết 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật về đất đai để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực này;. công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng đất công; tăng cường giám sát, quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất giao cho các cộng đồng và doanh nghiệp nhà nước; tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; hỗ trợ tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ ở nông thôn và nông nghiệp hàng hoá quy mô lớn, công nghệ cao, gắn với bảo đảm việc làm và thu nhập bền vững của nông dân, giữ vững ổn định chính trị - xã hội ở nông thôn. Từ các quan điểm của Đảng về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất có liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có thể nhận thấy:. Một là, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là chủ đại diện là chủ trương không thay đổi. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ đại diện đòi hỏi khuôn khổ pháp luật liên quan đến thực hiện giao dịch đất đai của người sử dụng đất phải phân định được quyền của Nhà nước với vai trò là người đại diện và thực hiện hỗ trợ thủ tục pháp lý cần thiết để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình một cách thuận lợi. Thực tiễn thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu và thực hiện quản lý đất đai cho thấy công tác quản lý và sử dụng đất còn tồn tại, hạn chế về một số mặt như: quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững, thực hiện chưa nghiêm. Công tác cải cách hành chính trong quản lý đất đai, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn224. Thực tiễn cho thấy, những khó khăn, vướng mắc xuất phát từ thực tiễn giao dịch cho thấy, thủ tục hành chính đất đai là một trong những rào cản đáng kể trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do đó, cần tập trung thực hiện tốt giải pháp “Kiện toàn, hoàn thiện hệ thống cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và địa phương bảo đảm tinh gọn, ổn định, thống nhất, hiệu lực, hiệu quả; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ hiện đại trong quản lý đất đai. Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; giảm đầu mối, giảm trung gian, gắn với cải cách hành chính, giảm phiền hà, tiêu cực. Tiếp tục hoàn thiện, nâng cao năng lực các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai. Có cơ chế đầu tư, chính sách đãi ngộ, đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực, trình độ cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; nâng cấp cơ sở vật chất, trang thiết bị,. đáp ứng yêu cầu quản lý hiện đại”225 như một lực đẩy quan trọng cho việc khai thác hiệu quả giá trị quyền sử dụng đất. Hai là, hiện thực hoá mục tiêu đảm bảo hài hoà trong lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, trong đó lấy người dân làm trung tâm là giải pháp quan trọng cho việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Nói cách khác, bảo đảm hài hoà lợi ích trong phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết. Thực tiễn phát triển thị trường quyền sử dụng đất cho thấy, thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro; thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm phát triển. Công tác đăng ký, thống kê đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động đất đai chưa thực hiện nghiêm, vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp. Vấn đề trung tâm của đảm bảo hài hoà trong lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, trong đó lấy người dân làm trung tâm trong phát triển thị trường quyền sử dụng đất cũng như thương mại hoá hiệu quả hơn giá trị quyền sử dụng đất đũi hỏi giỏ trị quyền sử dụng đất phải được xỏc định rừ ràng, phù hợp với quy luật cung cầu của thị trường. Tuy nhiên, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai;. cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thưởng thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất226. Chính vì thế, đổi mới công tác quản lý nhà nước về đất đai để hỗ trợ cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai và người sử dụng đất thuận lợi trong thực hiện các quyền của mình là. 225 Ban chấp hành trung ương, Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. 226 Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. cơ sở quan trong cho việc bảo đảm hài hoà lợi ích nhà nước, người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư. Ba là, giải quyết triệt để hơn các nguyên nhân dẫn tới những tồn tại hạn chế trong quản lý đất đai và thực hiện quyền người sử dụng đất. - Chưa có sự thống nhất cao về nhận thức đối với một số vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhất là về tầm quan trọng và ý nghĩa của sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhận thức về chính sách, pháp luật về đất đai có nơi, có lúc chưa đúng, chưa đầy đủ. - Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và người dân còn hạn chế. - Đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm. - Chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước. Thực tiễn đã chứng minh, khi các nguyên nhân của những tồn tại hạn chế được chỉ ra thì việc khắc phục hoặc giải quyết tận gốc các nguyên nhân này là điều kiện để nâng cao hiệu quả điều chỉnh pháp luật đất đai trong quá trình phát triển kinh tế xã hội quốc gia. Bốn là, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đất đai là điều kiện thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản, trong đó thị trường có quyền sử dụng đất cũng như tối đa hoá quyền lợi của người sử dụng đất. Thực tiễn cho thấy, công tác thi hành chính sách, pháp luật về đất đai chưa nghiêm và còn nhiều hạn chế như227:. 227 Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. - Việc phân cấp, phân quyền quản lý, sử dụng đất chưa hợp lý, chưa đi đôi với kiểm tra, giỏm sỏt, kiểm soỏt; chưa rừ trỏch nhiệm giữa cỏc cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. - Chưa xử lý tốt các mối quan hệ lớn trong quản lý, sử dụng đất và những tồn tại, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn. - Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai có lúc, có nơi còn chưa kịp thời, dứt điểm và chưa đúng pháp luật; còn tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm. - Hệ thống tổ chức, bộ máy quản lý nhà nước về đất đai chưa phù hợp với yêu cầu thực tiễn; cơ chế và nguồn lực đầu tư cho bộ máy quản lý còn nhiều bất cập. Những định hướng chính sách về đất đai trong Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao có ý nghĩa đặt nền móng cho các định hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013. Dưới góc độ của pháp luật bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, các nội dung liên quan đến khuyến khích đầu tư, phát huy giá trị của đất đai phục vụ cho các mục tiêu tăng trưởng kinh tế, nhất là bỏ khung giá đất, phát triển thị trường quyền sử dụng.. là những định hướng giúp tổ chức tín dụng và khách hàng có thể định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất dựa trên giá trị thực của quyền sử dụng đất, theo cơ chế thị trường mà không bị. giới hạn bởi khung giá đất được công bố. Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định cấp tín dụng cũng như bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong mối tương quan với nhu cầu sử dụng vốn vay của khách hàng. Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhằm xác định đúng và khai thác tốt giá trị quyền sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Như đã đề cập ở trên, bỏ khung giá đất là một trong những điểm mới chính sách đất đai đã được ghi nhận tại Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đồng thời, Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 cũng nhấn mạnh yêu cầu bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm.. Chủ trương này góp phần khắc phục nhược điểm cơ chế tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường. Đối với giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, xác định đúng giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định mức cho vay. Đồng thời, trong thực tiễn, do giới hạn về loại đất, cách thức tiếp cận quyền sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc đem quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay. Ngoài ra, do giới hạn quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất đai hiện hành đã làm ảnh hưởng đáng kể đến việc lựa chọn biện pháp bảo đảm trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Chính vì vậy, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai lần này, việc ưu tiên mở rộng quyền lựa chọn bảo đảm nghĩa vụ của người sử dụng đất là rất cần thiết. Luật Đất đai nên bổ sung quy định mang tính nguyên tắc cho phép người sử dụng đất được quyền dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên và quy định của Bộ luật Dân sự. Nếu lựa chọn lập pháp theo hướng này sẽ nâng cao hiệu quả khai thác quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất cũng như của tổ chức tín dụng, đồng thời góp phần bảo đảm tính thống nhất với Bộ luật Dân sự về quyền lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Triển khai chiến lược phát triển ngành ngân hàng đến năm 2025, tầm nhỡn 2030: bảo đảm an toàn là nội dung cốt lừi. Chiến lược phát triển ngành ngân hàng được thể hiện trong Quyết định số 986/QĐ-TTg ngày 08/8/2018 của Thủ tướng Chính phủ. Có hai nhiệm vụ và giải pháp được đề cập liên quan đến bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng là:. - Rà soát, bổ sung, hoàn thiện các quy định về bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, cấp phép, thanh tra, giám sát và xử lý sau thanh tra, giám sát theo hướng phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của Việt Nam; tăng cường trách nhiệm, tăng tính công khai, minh bạch trong quản trị và hoạt động của các tổ chức tín dụng, phù hợp với yêu cầu của cơ cấu lại các tổ chức tín dụng trong từng giai đoạn. - Xây dựng tiêu chí, phân loại, xếp hạng các tổ chức tín dụng trong đó xác định rừ tổ chức tớn dụng lành mạnh, tổ chức tớn dụng yếu kộm, tổ chức tớn dụng có tầm quan trọng hệ thống. Thực tiễn triển khai xử lý ngân hàng yếu kém thời gian qua cho thấy, các quyết định lựa chọn biện pháp xử lý ngân hàng yếu kém trong tái cơ cấu hệ thống tổ chức tín dụng trực tiếp hoặc gián tiếp tác động đến sự ổn định của thị trường ngân hàng cả trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn. Điều này đặt ra đòi hỏi khi xử lý ngân hàng yếu kém trong tái cơ cấu hệ thống tổ chức tín dụng phải bảo đảm đồng thời các mục tiêu228:. i) Giữ ổn định hệ thống ngân hàng - điều kiện cần để duy trì hiệu quả cung ứng nguồn vốn cho nền kinh tế;. ii) Nhận diện chính xác tình trạng yếu kém của ngân hàng thương mại để có biện pháp xử lý phù hợp, kịp thời;. iii) Giảm thiểu tổn thất cho ngân sách nhà nước cũng như của ngân hàng thương mại yếu kém thuộc diện phải xử lý;. 228 Vien The Giang, Vo Thi My Huong, Dealing with Weak Commercial Banks in Restructuring the System of Credit Institutions in Vietnam using Consolidation, Merger, and Acquisition: The Change from. Administrative Orders to Market Mechanisms, WSEAS Transactions on Environment and Development, Vol. iv) Xử lý triệt để nguyên nhân yếu kém, không để tình trạng yếu kém “lây lan” hoặc chuyển giao sang cho tổ chức tín dụng khác;. v) Sự tham gia chủ động không chỉ của cơ qua quản lý nhà nước mà còn cả các ngân hàng thương mại được chỉ định hoặc chủ động tham gia dựa trên nguyên tắc kết hợp hài hoà nguyên tắc, quy luật của thị trường với quy định pháp luật về xử lý ngân hàng yếu kém. Quyết định số 986/QĐ-TTg ngày 08/8/2018 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt “Chiến lược phát triển ngành Ngân hàng Việt Nam đến năm 2025, định hướng đến năm 2030” đòi hỏi “Tăng hiệu quả phân bổ nguồn vốn tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội; thúc đẩy phát triển “tín dụng xanh”, “ngân hàng xanh” để góp phần chuyển đổi nền kinh tế sang hướng tăng trưởng xanh, phát thải các bon thấp, thích ứng với biến đổi khí hậu; tăng tỷ trọng vốn tín dụng ngân hàng đầu tư vào năng lượng tái tạo, năng lượng sạch, các ngành sản xuất và tiêu dùng ít các bon.

TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với

Đối với nhà nước, thực thi pháp luật được thực hiện thông qua các biện pháp244: Thứ nhất, ấn định quy tắc xử sự (ban hành, xây dựng, sửa đổi, bổ sung pháp luật) đây là hoạt động thường xuyên, xuất phát từ nhu cầu quản lý, thiết lập trật tự xã hội theo trình tự, thủ tục do pháp Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định. Theo đó, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ-TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao là nhiệm vụ cấp bách hiện nay.

Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay đối với khách hàng của tổ chức

Khi nhận tài sản bảo đảm là căn hộ, nhà dự án gắn với quyền sử dụng đất cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và tiến độ triển khai dự án, trong đó việc tính toán các nguy cơ xảy ra thu lỗ, dự án kéo dài, thậm chí chủ dự án bỏ dở công trình là nguyên nhân dẫn đến khách hàng không bán được tài sản để trả nợ, chuyển nhượng cũng không ai mua, khách hàng bị tăng lãi khoản vay dẫn đến mất khả năng trả nợ. Cần lưu ý, trong thực tiễn xét xử Án lệ số 36/2020/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/02/2020 và được công bố theo Quyết định 50/QĐ-CA ngày 25/02/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã công nhận: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bảng 24. Biện pháp giúp hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh khi nhận tài sản

DỤNG ĐẤT A. MỞ ĐẦU

THÔNG TIN CHUNG

 Tài liệu rút kinh nghiệm từ các vụ việc phát sinh trong hoạt động của toàn hệ thống.  Tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý (Luật sư, nhà nghiên cứu, giảng dạy hoặc đang công tá trong lĩnh vực liên quan đến tình huống..).

XÁC LẬP GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC SỬ DỤNG

Kiến thức pháp luật trong hoạt động ngân hàng của Ông/Bà có được từ*.