luật-kdbds-final

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT TIỂU LUẬN HỌC PHẦN: LUẬT KINH DOANH BĐS Mã Tiểu luận: 04 Họ tên: Phạm Minh Thu MSSV: 21A4060255 Lớp niên chế: K21LKTC Nhóm lớp tín chỉ: LAW34A01 Số thứ tự theo danh sách điểm: 68 Giảng viên chấm Bố cục (2 điểm) Nội dung (5 điểm) Chính tả, văn phong (2 điểm) Danh mục TLTK, trích dẫn (Tối đa điểm) Giảng viên chấm Tổng điểm Bố cục (2 điểm) Điểm trung bình: Nội dung (5 điểm) Chính tả, văn phong (2 điểm) Danh mục TLTK, trích dẫn (1 điểm) Tổng điểm Lời nói đầu Hiên nay, xã hội ngày phát triển, kinh tế đất nước ngày lên bất động sản – linh vực chủ chốt kinh tế ngày trở nên quan trọng Thị trường bất động sản có vai trị huy động nguồn vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất, tăng thu ngân sách, góp phần ổn định kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với sách quản lý nhà nước, thể chế hóa đường lối, sách Đảng Nhà nước ta đất đai, đầu tư kinh doanh bất động sản Bất động sản thường tài sản mang giá trị lớn kiểm sốt tốt ngân sách thu nhiều từ hoạt động kinh doanh loại tài sản Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển khả thu hút vốn đầu tư nước tăng lên tạo điều kiện cho việc sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao hiệu sử dụng vốn… Vấn đề th, mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn ngày quan tâm nhiều đời sống xã hội tăng lên, kinh tế phát triển nhu cầu nhà ngày lớn Trong kinh tế thị trường, nhà, công trình xây dựng có sẵn cịn loại hàng hóa mang tính trị - xã hội cao cần quan tâm mực Nhà nước, cần có điều tiết sách phù hợp để ngày phát triển Chính vậy, em xin phép chọn đề tài “Pháp luật kinh doanh th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT I KHÁI NIỆM Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn Theo Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 “Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hồn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng”.1 Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng có sẵn việc đầu tư vốn để thực hoạt động sản xuất, mua để bán; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà công trình xây dựng, có mục đích sinh lời Pháp luật th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn Căn Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 việc “th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên th mua tốn trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại tính thành tiền th; sau tốn đủ số tiền thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng đó”.2 Căn Khoản 17 Điều Luật nhà 2014 việc “thuê mua nhà việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người th mua có điều kiện tốn trước tốn khơng q 50% giá trị nhà th mua; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền cịn lại người th mua có quyền sở hữu nhà đó”.3 Trước đây, theo quy định cũ việc thuê mua nhà nhà hình thức riêng hiểu nhà xã hội – thường để đối tượng có thu nhập thấp nhiên theo luật kinh doanh bất đống sản 2014, việc thuê mua nhà mở rộng thêm đối tượng khác thuê mua nhà thương mại, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước khơng cịn bó hẹp trước Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 Khoản 17 Điều Luật nhà 2014 Pháp luật th, mua nhà cơng trình xây dựng có sẵn tổng hợp quy định pháp luật việc thỏa thuận xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên th mua nhà cơng trình xây dựng có sẵn Hình thức th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn mang ý nghĩa vơ quan trọng tạo giải pháp giúp cho người dân, doanh nghiệp chưa có đủ khả tài sử dụng tài sản mua sau hoàn thành nghĩa vụ tài sau thời gian hồn thành nghĩa vụ tài Đây giải pháp có tính an tồn cao, đe, lại hiệu cho hai bên tham gia hợp đồng II ĐẶC TRƯNG PHÁP LÝ Một là, phần lớn hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn hợp đồng mang tính chất thương mại Xuất phát từ khái niệm kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng có sẵn đề cập trên, mục đích hợp đồng thuê mua nhằm mục đích sinh lời Tuy nhiên,, phận khơng nhằm mục đích sinh lời nhà xã hội, nhiên đối tượng tham gia hợp đồng thuê mua nhà xã hội (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết Luật Nhà ở) Bởi vậy, thấy rằng, xét chất pháp lý phần lớn hợp đồng thuê mua hợp đồng thương mại Hai là, đối tượng hợp đồng tài sản có giá trị lớn Có thể thấy, tài sản khơng có giá trị lớn chủ thể mua ln tài sản trở thành chủ sở hữu tài sản, nhiên thực tế có trường hợp doanh nghiệp đủ tiềm lực muốn dung tiền để đầu tư cho múc đích khác mà lợi nhuân lớn Ba là, quyền sở hữu tài sản thuộc bên cho thuê suốt thời gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng suốt thời gian thuê thuộc bên thuê Trong thời gian thực hợp đồng bên cho thuê chủ sở hữu tài sản Điều quy định khoản điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng bên th mua chưa tốn đủ tiền thuê mua” Bốn là, hợp đồng thuê mua phải ký văn phải ghi rõ việc xử lý hợp đồng chấm dứt trước hạn Đây điều kiện bắt buộc đồng thời điều khoản thiếu hợp đồng NỘI DUNG PHÁP LÝ III Xét nguyên tắc cho thuê mua theo điều 31 luật kinh doanh bất động sản 2014 phải đáp ứng ba điều kiện sau: - Nhà, cơng trình xây dựng cho th mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo cơng năng, thiết kế thỏa thuận hợp đồng - Việc cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất - Các bên hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước hết hạn thuê mua hợp đồng ký Việc quy định nguyên tắc cho thuê mua đảm bảo quyền lợi ích hai bên, giảm thiểu tranh chấp thực té Xét quyền, nghĩa vụ bên * Bên cho thuê mua: Quyền: Căn vào điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bên cho th mua có quyền: u cầu bên th mua nhận nhà, cơng trình xây dựng, toán theo hợp đồng; bảo lưu quyền sở hữu bên thuê mua chưa toán đủ tiền thuê mua; yêu cầu bồi thường thiệt hại lỗi bên thuê mua gây Nghĩa vụ: Căn vào điều 33 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bên cho th mua có nghĩa vụ: Thực thủ tục th mua nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2014 luật; Giao nhà, cơng trình xây dựng hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; * Bên thuê mua Quyền: Căn vào điều 34 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bên thuê mua có quyền: Yêu cầu giao nhà, hồ sơ giấy tờ liên quan, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, bòi thường thiệt hại.6 Nghĩa vụ: Căn vào điều 35 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bên th mua có nghĩa vụ: Thanh tốn tiền thuê mua, Bồi thường thiệt hại, bảo quản nhà cơng trình xây dựng, CHƯƠNG II: CƠ SỞ THỰC TIỄN Năm 2019, sau đại dịch covid 19 kinh tế Việt Nam chịu nhiều thiệt hại nặng nề Theo PGS.TS Nguyễn Đức Vinh, Viện trưởng Viện Xã hội học chia sẻ, đại dịch COVID-19 tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến hầu hết mặt đời sống xã hội “Điều dẫn đến hệ lụy an sinh xã hội bất bình đẳng xã hội sách can thiệp không kịp thời điều chỉnh cho hiệu quả” Lo ngại đợt suy thoái kinh tế xảy ra, theo thống kê từ Lao động thương binh xã hội số lao động số người làm việc quý I/2020 giảm 680 nghìn so với quý 4/2019 Tỷ lệ thất nghiệp không tăng cao tỷ lệ thiếu việc làm tăng từ gần 590 nghìn (1,22%) lên 970 nghìn (2,03%) Bởi vậy, kinh tế xuống, nhu cầu vấn đề thuê mua ngày ý tới Tuy nhiên, hạn hẹp quỹ bất điều 33 Luật kinh doanh bất động sản 2014 điều 34 Luật kinh doanh bất động sản 2014 điều 35 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Thống kê Lao động thương binh xã hội động sản, chưa kể mơ hình cịn tương đối dẫn đến việc chưa nhận quan tâm mực từ bên I ƯU ĐIỂM Mặc dù coi covid yếu tố tích cực, nhiên xáo trộn mơi trường giảm sút mặt kinh tế dẫn đến quan tâm người dân việc cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn Ưu điểm loại hình kinh doanh nằm việc thị trường tiềm lớn chưa khai thác hết Có thể thấy thành phố lớn nhu Hà Nội, Sài Gịn người dân có nhu cầu mua nhà, doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh lớn nhiên cá nhân hay doanh nghiệp có đủ vốn để sở hữu bất động sản mà giá bất động sản cao so với thu nhập đại phận người dân Theo khảo sát từ Navigos, thu nhập bình quân sinh viên trường tầm 72 triệu đồng/ năm giá hộ phịng ngủ bình qn lên đến tỉ đồng giá hộ cao thu nhập người trẻ 28 lần, số 17 lần nhân viên lâu năm – thu nhập 120 triệu/ năm, số 10 lần trưởng nhóm giảm sát – thu nhập trung bình 192 triệu/ năm thực tế hộ hạng C khơng cịn xuất thị trường Như thấy ưu điểm thuê, mua nhà cơng trình có sẵn đáp ứng nhu cầu thị trường tiềm – cá nhân, doanh nghiệp chưa có đủ khả tài để sở hữu riêng nhà cơng trình xây dựng có sẵn doanh nghiệp có đủ khả tài muốn sử dụng vốn để đầu tư sinh lời cao Ngồi ra, việc th mua nhà cơng trình xây dựng có sẵn coi giải pháp có tính an tồn cao người chưa đủ tiền mua nhà Ưu điểm loại hình người th mua có hội trải nghiệm thử nhiều nơi khác trước tìm nơi phù hợp ngược lại bên cho thuê mua sử dụng tài sản theo lựa chọn - sau thời hạn thuê mà người thuê không muốn thuê tiếp tài sản thuộc người cho thuê, điều hạn chế rủi ro cho hai bên II HẠN CHẾ Vấn đề lý luận 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 2.1.1 Chủ thể hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Quy định đăng ký kinh doanh Việc luật hóa hoạt động kinh doanh bất động sảnnhỏ lẻ, khơng thường xuyên tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mang tính đặc thù, khơng cần hình thức doanh nghiệp mà cần kê khai nộp thuế khoản Điều 10 Luật KDBĐS 2014, cần thiết, góp phần chống thất thu thuế từ giao dịch BĐS chủ thể thời gian qua phù hợp với tình hình thực tế Thứ hai, Quy định vốn pháp định Việc nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND để kinh doanh BĐS khoản Điều 10 Luật KD BĐS 2014 đem lại hai đảm bảo quan trọng cho thị trường BĐS: (1) Loại bỏ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ, yếu lực tài gia nhập thị trường BĐS, bước lành mạnh hoá thị trường BĐS Việt Nam; (2) Đảm bảo tính ổn định mức vốn tối thiểu 20 tỷ VND thời gian dài quy định vốn pháp định thức luật hố, thay quy định Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ trước Qua đó, giúp nhà đầu tư an tâm hoạt động kinh doanh BĐS, hạn chế xáo trộn không cần thiết thị trường BĐS 2.1.2 Hình thức hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng thường lập theo “mẫu” Thứ hai, Hình thức hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, nhiên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trường hợp Thứ ba, Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Theo quy định taị Khoản Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có 13 cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng” Trên thực tiễn Thứ nhất, thị trường cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn chưa thực nhận quan tâm từ giới đầu tư Mặc dù thị trường tiềm thời điểm mơ hình lạ lẫm với nhiều chủ đầu tư Việt Nam Hiện tại, quỹ nhà cho thuê theo dự án lớn tập trung hiếm, người nhập cư vào đô thị lớn – người có mức thu nhập trung bình thấp phải thuê trọ khu nhà tự phát triển Điều gây đến nhiều bất tiện cho nhóm người Thực tế, vấn đề khiến chủ đầu tư lưỡng lự trước việc đầu tư lưỡng lự lựa chọn loại hình đầu tư kinh phí đầu tư lớn lại có thời gian thu hồi vốn chậm Thứ hai, thiếu quỹ đất cho thuê nhà ( loại hình thuê mua nhà xã hội) Đối với loại hình nhà xã hội, có nhiều chủ đầu tư cho việc phát triển loại hình chủ yếu trách nhiệm cộng đồng Bởi vì, doanh nghiệp dành 20% diện tích dự án thuê đồng nghĩa với việc bỏ 20% tổng mức đầu tư, lại bị khống chế mức lợi nhuận với quy định không phép vượt 10% Thiếu quỹ đất nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc phát triển nhà xã hội chậm nay, dù vấn đề đưa vào luật để điều chỉnh Bộ Xây dựng cho rằng, quyền số địa phương chưa quan tâm mức việc phát triển nhà xã hội, đặc biệt việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển Cho tới thời điểm nguồn cung nhà cho thuê chưa đáp ứng nhu cầu đa số người dân, lại phận góp phần không nhỏ vào việc phát triển kinh tế – xã hội chung III KHUYẾN NGHỊ Về vấn đề lý luận 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản sở quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước Hồn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng u cầu thể chế hóa quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát trường thị trường kinh doanh bất động sản nói chung cho thuê nhà, cơng trình xây dựng nói riêng nhằm thực sách phát triển nhà nhằm tạo điều kiện khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu đối tượng có khả chi trả; đồng thời hỗ trợ phát triển nhà để giải chỗ cho nhóm đối tượng sách xã hội gặp khó khăn nhà khơng đủ khả toán theo chế thị trường Theo đó, định hướng u cầu hồn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản thời gian tới cần giải vấn đề sau đây: Thứ nhất, Phát triển vững thị trường BĐS có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế Thứ hai, Phát triển thị trường BĐS sở hoàn thiện Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 vvv; 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật cấu, khái niệm hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Xây dựng khái niệm hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản cách chuẩn mực làm sở cho nhận diện chất quan hệ pháp luật Thứ hai, Bổ sung khái niệm nhà, cơng trình xây dựng LKDBĐS 2014 có đề cập đến cho th nhà, cơng trình xây dựng, định nghĩa “nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản” 19 3.2.2 Hoàn thiện quy định điều kiện để thực cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Việc pháp luật đặt điều kiện phải “Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung theo hướng bám sát thực tiễn cho thuê nhà công trình xây dựng khơng làm thay đổi chủ thể sở hữu tài sản nên xảy trường hợp chưa có “Giấy chứng nhận” tiến hành cho thuê Thứ hai, Quy định rõ ràng điều kiện “Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất” thực giao dịch Thứ ba, Điều kiện “không bị kê biên để đảm bảo thi hành án” khơng thích hợp giao dịch cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Luật KDBĐS văn hướng dẫn thi hành cần quy định rõ quan chứng thực hợp đồng, văn giao dịch cho th nhà, cơng trình xây dựng UBND cấp xã nơi có nhà, cơng trình xây dựng; Trên thực tiễn Thứ nhất, cần thu hút tổ chức, cá nhân phát triển loại hình th mua nhà cơng trình xây dựng có sẵn Ở Việt Nam, thị trường thuê mua bị bỏ ngỏ nhu cầu thuê mua lại lớn – thấy rõ trải qua đại dịch covid Do cần phải có sách ưu đãi nhằm thu hút chủ đầu tư phát triển loại hình th mua nhà cơng trình xây dựng có sẵn Thứ hai, mơ hình th mua nhà xã hội cần phải có minh bạch sách phù hợp Cần đề nghị UBND tỉnh, thành phố báo cáo việc dành quỹ đất dành cho nhà xã hội Các địa phương phải nêu rõ việc thực nghĩa vụ nhà xã hội dự án phát triển nhà thương mại, dự án phát triển đô thị địa phương