Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố uông bí

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG - LUẬN VĂN THẠC SĨ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NG BÍ Ngành: Luật kinh tế PHẠM QUANG HUY HÀ NỘI – 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG - LUẬN VĂN THẠC SĨ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố ng Bí Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Họ tên học viên: Phạm Quang Huy Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS HỒ THÚY NGỌC HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình tự nghiên cứu kết hợp với hướng dẫn khoa học PGS.TS Hồ Thúy Ngọc Số liệu nêu luận văn thu thập từ nguồn thực tế, công bố báo cáo quan nhà nước; đăng tải tạp chí, báo chí, website hợp pháp Những thơng tin nội dung nêu đề tài dựa nghiên cứu thực tế hồn tồn với nguồn trích dẫn Tác giả luận văn Phạm Quang Huy LỜI CẢM ƠN Lời xin trân trọng cảm ơn sâu sắc đến PGS,TS Hồ Thúy Ngọc, người hướng dẫn tơi tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tơi hồn thành luận văn Thạc sỹ Đồng thời, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Thầy, Cô giáo Trường Đại học Ngoại Thương, đặc biệt Thầy cô khoa sau Đại học giúp tơi q trình thực luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, người quan tâm, sát cánh bên cạnh ủng hộ động lực cho tơi hồn thành luận văn cách thuận lợi Tác giả luận văn Phạm Quang Huy MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Tính tất yếu, khách quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .16 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Hình thức nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 Chƣơng HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ NG BÍ 27 2.1 Các quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 27 2.1.1 Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 2.1.3 Về tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .34 2.1.4 Xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.2 Thực tiễn thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thành phố ng Bí 40 2.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố ng Bí .40 2.2.2 Đánh giá trình thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thành phố ng Bí .43 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 52 3.1 Phƣơng hƣớng nâng cao hiệu thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 52 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách đất đai Nhà nước .52 3.1.2 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với trình cải cách hành nhà nước 52 3.1.3 Hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với hội nhập quốc tế 53 3.1.4 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội sách đất đai địa phương .54 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 54 3.2.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .54 3.2.2 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai .62 3.2.3 Thực cải cách thủ tục hành công tác công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .63 3.2.4 Nâng cao lực đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.2.5 Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Để thực đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thành phố ng Bí”, tác giả phân tích cần thiết phải nghiên cứu đề tài sở thực tiễn triển khai văn pháp luật văn quản lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thành phố Uông Bí thời gian qua Tác giả sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương Đảng, pháp luật Nhà nước kết hợp với phương pháp cụ thể phương pháp thống kê, so sánh phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu để phân tích đánh giá nội dung liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thành phố ng Bí Trong phạm vi luận văn thạc sĩ, tác giả phân tích khái niệm, đặc điểm, hình thức nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quan điểm tác giả pháp luật dân sự, pháp luật đất đai… Việt Nam hành Trên sở nghiên cứu lý luận đánh giá thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố ng Bí Tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn nghiên cứu, cụ thể: Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng; Nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Thực cải cách thủ tục hành cơng tác cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao lực đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc mơi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Tuy nhiên, với phát triển không ngừng xã hội, pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội ngày hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa Trong điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân nói chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng số quy định nhà làm luật trọng Trong giao dịch dân ngày hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực với số lượng lớn, thông dụng phổ biến Hơn nữa, thực tiễn nhu cầu giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú nội dung đối tượng Xuất phát từ giá trị to lớn nên người luôn có mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển QSDĐ bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Luật Đất đai năm 2003 Mặc dù vậy, văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển QSDĐ Ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2013 với nhiều điểm mới, tiến so với Luật Đất đai đời trước Chuyển QSDĐ thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ Trong hình thức này, chuyển nhượng QSDĐ hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá QSDĐ tham gia vào thị trường bất động sản Thành phố ng Bí thành phố trẻ, có diện tích đất đai phong phú nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ tổ chức cá nhân cao thời gian qua, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn với nhiều diễn biến phức tạp Tình trạng chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật diễn nhiều Đây lý minh chứng cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Chính nội dung trình bày lý để tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thành phố ng Bí” Tổng quan tình hình nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn kinh tế thị trường thông qua hợp đồng thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đưa biện pháp hoàn thiện pháp luật, có ý nghĩa lớn tình hình 60 quan Có thị đà phát triển, cho dù chưa xếp vào loại cao giá đất không thấp đô thị loại cao phát triển trước giai đoạn phát triển Tất nhiên, định giá đất địa phương, điều kiện tự nhiên xã hội khác địi hỏi phải có vận dụng cho phù hợp Nhưng dừng lại ởnhững ngun tắc định tính vận dụng linh hoạt nói làm giảm tính thống thị trường đất đai Đây kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn định giá đất Do vậy, cần có quy định phù hợp xác việc định giá đất Thứ hai, vấn đề bình ổn giá đất Trong kinh tế thị trường, giá hàng hóa khác, giá đất phải giá thị trường, phản ánh tình hình cung cầu thực tế thị trường Tuy nhiên, để có kinh tế phát triển có hiệu thị trường phải điều tiết chịu quản lý Nhà nước Đối với thị trường đất đai nước ta, chưa có quy định vềNhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu quy định Nhà nước thực bình ổn giá Điều làm cho thị trường phát triển cách tự phát, giá dễ biến động sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu sử dụng đất, hạn chế sựphát triển kinh tế Ngoài ra, đầu yếu tố tác động không nhỏtới thị trường đất đai Nhà nước có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu đất như: nghiêm cấm tổ chức giao dự án xây dựng nhà chuyển nhượng QSDĐ hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng Các quy định có hạn chế tình trạng sử dụng đất không hợp lý song chưa phải quy định để loại trừ tình trạng đầu Điều có ảnh hưởng khơng nhỏ tới cơng tác định giá đất Nhà nước Mặc dù định giá đất, thông tin thu thập đa phần hạn chế hành vi đầu đất cụ thể song chưa loại bỏ tác động đầu thị trường chưa hạn chế tận gốc tệ đầu Nhà nước phải áp dụng biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường QSDĐ Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động 61 lại nhân tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập số biện pháp khác Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phịng định để tăng cung cầu đất tăng cao Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng bị thu hồi để hạn chế tệ đầu Để chống đầu phải phân biệt hoạt động đầu hoạt động kinh doanh Nước ta, sản xuất nhỏcòn phổ biến, tập trung ruộng đất để sản xuất lớn địi hỏi khách quan Vì quy định hạn chế đầu phải khơng cản trở q trình tập trung đất cho sản xuất lớn (3) Hoàn thiện chế để phát triển quỹ đất Trong năm thực Nghị TW6 (khóa XI) đổi sách pháp luật đất đai, nhận thấy cịn có số nội dung quan trọng cần xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 Trong đó, cần có chế tạo điều kiện cho “tổ chức phát triển quỹ đất” nhằm thực giải phóng mặt theo định thu hồi đất để thực kế hoạch sử dụng đất theo quy hoạch duyệt, sau tiến hành đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, góp phần tạo lập mơi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng Vấn đề quy định Điều 40 Luật Đất đai “đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” Đồng thời, tổ chức phát triển quỹ đất có chức tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất, tổ chức thực việc bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất thực dịch vụ khác Giải tốt vấn đề người có đất có điều kiện bồi thường thỏa đáng, cơng hạn chế tối đa việc khiếu kiện, tình trạng khiếu kiện đơng người đất đai Các nhà đầu tư 62 có hội tiếp cận quỹ đất cách minh bạch, bình đẳng tạo nguồn thu ngân sách lớn Vấn đề tài đất đai Luật Đất đai cần phải xem xét giải tổng thể Trong đó, tiền sử dụng đất dự án nhà ở, tiền thuê đất đất phi nơng nghiệp, có đất quy hoạch phát triển khu thương mại, dịch vụ, khu du lịch, nghỉ dưỡng (các dự án condotel), để đảm bảo mức thu hợp lý không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước Đề tài kiến nghị bổ sung vào Điều 107 Luật Đất đai theo hướng: “Thu tiền sử dụng đất trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất ở, với mức thu 15% (hoặc mức cụ thể) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) UBND cấp tỉnh ban hành” Nhằm thực điều cần bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần” Điều 113 Luật Đất đai Đồng thời sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” để phù hợp với thực tế tình hình địa phương 3.2.2 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai Nhận thức cần thiết quan trọng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung sách, pháp luật đất đai nói riêng với cộng đồng Để tiếp tục đẩy mạnh công tác này, quan ban ngành “Phổ biến, giáo dục nâng cao nhận thức sách pháp luật đất đai cho quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư phạm vi nước, ưu tiên đồng bào dân tộc, vùng sâu, vùng xa nông thôn”, thực giai đoạn 2016 - 2020 Các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cần thiết phải thực thường xuyên, liên tục, đề cao tính hiệu hướng tới việc đưa Luật Đất đai vào thực tiễn sống, nâng cao nhận thức thay đổi hành vi người dân, cộng đồng việc chấp hành, thực thi pháp luật đất đai theo chuyên đề cụ thể nhằm góp phần ổn định trị phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đặc biệt khu vực vùng sâu, vùng xa nông thôn Các nội dung tuyên truyền cần hướng tới nội dung trọng tâm Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi 63 trường, tỉnh Quảng Ninh thành phố ng Bí cần phải có chương trình hành động, đồng thời, hình thức, cơng cụ truyền thông hiệu cần thực thường xuyên, đa dạng linh hoạt để thực nâng cao hiệu cơng tác tun truyền, phổ biến sách, pháp luật đất đai Bên cạnh đó, tiếp tục chuẩn hóa tài liệu tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai; tăng cường tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng kênh truyền thông xã hội khác Ngoài ra, nâng cao kỹ phổ biến, tuyên truyền pháp luật cho đội ngũ cán bộ, công chức; tạo ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật đất đai, nâng cao khả áp dụng pháp luật đất đai hoạt động nghề nghiệp, chuyên môn Phổ biến sâu rộng sách, pháp luật đất đai đến quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư nhằm cung cấp kiến thức nâng cao ý thức tôn trọng, chấp hành pháp luật cho người dân, đặc biệt khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa đồng bào dân tộc thiểu số… 3.2.3 Thực cải cách thủ tục hành cơng tác cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ Đăng ký QSDĐ gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển QSDĐ đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển QSDĐ, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển QSDĐ Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khác vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển QSDĐ Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Mục đích việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý, vậy, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng QSDĐ, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển QSDĐ Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo 64 quy luật khách quan kinh tế thị trường QSDĐ quyền tài sản, người sử dụng đất thực quyền tài sản theo quy định BLDS Theo Luật Đất đai năm 2013, giao dịch QSDĐ thực Văn phòng đăng ký QSDĐ Tuy vậy, yêu cầu đặt việc thành lập văn phòng đăng ký QSDĐ phải triển khai tốt, phải đạt hiệu thực công việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ xác nhận biến động chủ sử dụng đất Là hoạt động thường xuyên mang tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch thị trường nên Văn phịng đăng ký QSDĐ phải quan chuyên trách Nhà nước, hoạt động theo pháp luật trở thành trung tâm giao dịch thống thị trường QSDĐ Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển QSDĐ Trong thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ có thực thực nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều không phụ thuộc vào ý muốn người chuyển nhượng, trái với chất cácgiao dịch dân tôn trọng tự do, thống ý chí bên Mặc dù giao dịch đất đai không Việt Nam mà nhiều nước giới yêu cầu đăng ký giao dịch đất đai phức tạp tài sản khác Về có hai giai đoạn: giai đoạn người bán người mua tự thỏa thuận giao kết hợp đồng giai đoạn quan nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nhà nước bên chuyển quyền cần phải nắm thơng tin tình trạng pháp lý mảnh đất tài sản đất Nhưng vấn đề phiền hà, sách nhiễu phức tạp Việt Nam, rào cản chuyển QSDĐ pháp luật Giai đoạn hai tốn nhiều thời gian gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà cho người chuyển nhượng Thủ tục hành cải cách theo chế “một cửa” song nhiều địa phương cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt đô thị Do quản lý nhà nước đất đai dấu ấn chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với phát triển yêu cầu kinh tế thị trường Cái gốc cung cách làm việc quan liêu 65 cũ chưa tìm biện pháp hữu hiệu để “cải cách” Việc triển khai thực mơ hình cửa Văn phòng đăng ký QSDĐ phát huy hiệu nhiều điều cần phải bàn tới nhân viên văn phòng đăng ký viên chức nhà nước, hưởng lương ngân sách Vậy liệu có bảo đảm cho việc hồ sơ chuyển QSDĐ tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng xây dựng hịm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho lô đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để xác định QSDĐ tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng QSDĐ Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng QSDĐ việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thơng qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng QSDĐ, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển QSDĐ Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ Nếu hệ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại tồn bộcác tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động 66 Cũng nên thực xã hội hóa dần cơng tác đo vẽ đồ trạng sử dụng đất Việc đo đạc đồ địa tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ bảo đảm tính xác nên th tổ chức dịch vụ làm giám sát quan nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiệm sản phẩm phải đo vẽ xác Việc hồn chỉnh hệ thống đồ đại chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần tiến hành đồng thời gian tới Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hồ sơ địa chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương cấp tỉnh, cấp huyện Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin QSDĐ giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ký QSDĐ phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng QSDĐ Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá Thơng tin điều kiện quan trọng cho sựvận hành thị trường thực thông tin kết sau trọng hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường QSDĐ Thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thông tin đất đai lên tất thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất phát triển cách tự phát khơng có đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng QSDĐ quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch QSDĐ bao gồm: Dịch vụ thơng tin hàng hóa QSDĐ, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý 67 QSDĐ, dịch vụ định giá QSDĐ, dịch vụ tốn cho vay chấp QSDĐ, dịch vụ hồn thiện hồ sơ chuyển QSDĐ, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng QSDĐ thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị hay công ty giao dịch bất động sản thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều công việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường QSDĐ 3.2.4 Nâng cao lực đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, tăng cường rèn luyện phẩm chất trị đạo đức cho đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo hướng thực “công bộc” dân Nâng cao chất lượng đội ngũ cán để thực “công bộc” dân thách thức điều kiện Thứ hai, nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo hướng đảm bảo tính chuyên nghiệp đáp ứng tốt u cầu đại hóa hành Nước ta bước xây dựng hành chun nghiệp, đại, đội ngũ cán cần đào tạo, bồi dưỡng quy có hệ thống, thường xuyên cập nhật kiến thức nâng cao kỹ hành mới, tri thức khoa học công nghệ, đất đai pháp luật dân Đặc biệt, đẩy nhanh việc xây dựng thực phủ điện tử u cầu tính chuyên nghiệp cán trở nên cấp thiết Thứ ba, đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tinh thông pháp luật, chấp hành pháp luật có khả kiểm sốt xã hội thực pháp luật đất đai nói riêng pháp luật dân nói chung Cán chủ thể trình xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dân, dân dân, trọng tâm xây dựng hành phục vụ nhân dân, phục vụ phát triển theo hướng chuyên nghiệp đại Tất yếu đòi hỏi phải tiếp tục nâng cao chất lượng đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu thực thi công vụ, thực thi quyền lực nhà nước theo pháp luật 68 Thứ tư, tăng cường công tác đào tạo ngoại ngữ luật pháp quốc tế cho đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo tính hội nhập quốc tế công vụ Để tiếp tục thúc đẩy tiến trình hội nhập quốc tế ngày sâu rộng tồn diện hệ thống hành nước ta cần phải đổi theo hướng hội nhập quốc tế Do đó, yêu cầu chất lượng cán nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế trở nên cấp thiết Trong đó, hai yếu tố trọng tâm phát triển đội ngũ cán nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập trình độ ngoại ngữ kiến thức luật pháp, thông lệ quốc tế Thứ năm, đổi công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng quản lý cán đảm bảo công khai, minh bạch giải pháp thiết yếu nhằm kiềm chế chống nạn tham nhũng thực thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đấu tranh chống quan liêu, tham nhũng địi hỏi nhà nước phải có sách đắn tuyển dụng, sử dụng, bồi dưỡng, đào tạo, quản lý lọc làm đội ngũ cán Những thách thức trình chuyển đổi, phát triển nhanh bền vững đặt trọng trách cho đội ngũ cán phải đầu cải cách máy nhà nước cải cách hành 3.2.5 Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, giải pháp hoạt động xây dựng pháp luật Nội dung luật có liên quan mật thiết tới sử dụng đất đai, hoạt động quản lý đất đai như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2004… cho phù hợp với thực tiễn đời sống.Trong thời gian tới cần ban hành Luật giao dịch bảo đảm, Luật đăng ký bất động sản, Luật quy hoạch đô thị, Luật cơng trình hạ tầng… để bảo đảm cho vận hành nhịp nhàng thị trường bất động sản Có hệ thống pháp luật phù hợp, quy định rõ ràng, thống tạo điều kiện cho hoạt động giải tranh chấp tồ án có hiệu cao Các tranh chấp đất đai xảy vai trị tác động hiệp hội nghề nghiệp đóng vai trị định.Việc giải mang tính chất chuyên ngành phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta 69 Thứ hai, để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai, có tranh chấp tồ án thụ lý hồ sơ trình giải cần phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng Toà án cần xác định, làm rõ nguyện vọng yêu cầu bên tranh chấp để từ cần áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân hay luật nhà để giải cho đắn Thứ ba, cần thận trọng, tỷ mỷ việc xác định thời hiệu khởi kiện Trong giải tranh chấp thời điểm có hiệu lực hoạt động chuyển nhượng, tặng, cho cần xác định rõ giao dịch nhà nước bảo hộ họ hoàn thành nghĩa vụ tài với nhà nước Văn phịng đăng ký nhà đất trao giấy chứng nhận QSDĐ Thứ tư, cần xác định thời hiệu chia di sản thừa kế, xác nhận quyền thừa kếcủa hàng thừa kếhoặc bác bỏ quyền thừa kế người khác QSDĐ mà thời điểm mở thừa kế phát sinh sau ngày 10/9/1990 tính từ ngày 15/10/1993 đến hết ngày 15/10/2003 phù hợp với quy định Bộ Luật tố tụng dân thời hiệu 10 năm Thứ năm, Nhà nước cần xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhằm ngăn ngừa hạn chế tranh chấp đất đai xảy Đồng thời, Tồ án tăng cường số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết đất đai giải tranh chấp đất đai Cán toá án đào tạo bồi dưỡng chuyên sâu kiến thức, kỹ thu thập chứng cứ, xét hỏi, tranh tụng phiên Rèn luyện lĩnh trị cho thẩm phán hội thẩm nhân dân độc lập xét xử án Thứ sáu, bối cảnh cải cách Tư pháp, cải cách Hành nước ta nay, Nhà nước đặt vấn đề phấn đấu giải dứt điểm đơn thư khiếu nại tố cáo nhân dân Nhà nước cần trì cơng tác tiếp dân đảm bảo Luật khiếu nại, tố cáo Hoàn thiện quy định giải tranh chấp đất đai vấn đề quan trọng cấp bách giai đoạn để tránh diễn biến phức tạp, cộm Thơng qua đó, hệ thống văn pháp luật phù hợp giúp cho công tác giải tranh chấp QSDĐ Toà án đại hiệu cao 70 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ pháp luật dân Việt Nam, tác giả luận văn xin rút số kết luận sau đây: Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ bao gồm quy định hình thức, nội dung, trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu nhu cầu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường Giấy chứng nhận QSDĐ điều kiện quan trọng việc chuyển nhượng QSDĐ Cần có quy định thống việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản QSDĐ tài sản có đất Nên thống quan điểm tài sản gắn liền với đất hệ đầu tư người sử dụng đất Do cần cấp loại giấy tờ cho khối tài sản thống nói để giảm bớt thủ tục hành với nhiều quy định rườm rà tốn cho Nhà nước người sử dụng đất triển khai giấy chứng nhận QSDĐ nhiều thời gian tốn mà cho chưa hoàn thành Mặt khác, giấy chứng nhận QSDĐ cấp nhiều giai đoạn khác với nhiều mẫu khác có giá trị pháp lý Người sử dụng đất không thiết phải đổi giấy chứng nhận QSDĐ theo mẫu Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo Luật Đất đai năm 2013 Đểxây dựng thị trường QSDĐ quy vận hành quy luật cần tạo hàng hóa thị trường đủ tiêu chuẩn rõ ràng hợp pháp Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp Do cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy 71 chứng nhận QSDĐ Hiện pháp luật quy định thời hạn cuối cho việc đăng ký ngày 01/07/2016 chưa có quy định thời hạn mà người sử dụng đất không đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ giải nào.Việc xác định giá đất theo pháp luật hành cịn mang nặng tính chủ quan Việc bình ổn giá đất cần thiết giai đoạn Tuy nhiên, ngồi quy định chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất thếnào Do vậy, Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường QSDĐ Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại yếu tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu số biện pháp khác Để điều tiết thị trường Nhà nước cần có quỹ đất dự phịng định nhu cầu đất tăng cao Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển QSDĐ gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm công tác địa Một nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm xảy phổ biến nghĩa vụ tài cịn chưa hợp lý Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời cần có điều tiết hợp lý bảo đảm công chủ thể chịu thuế Các loại phí lệ phí chuyển nhượng QSDĐ chưa phù hợp Mức phí quy định q cao, khơng khuyến khích người dân chuyển nhượng thức qua quan nhà nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị, Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội (2005) Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 thi hành Luật đất đai, Nghị định 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, NXB trị quốc gia Hà Nội (2011) Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980, 1992 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội (2003) Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội (2004) Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị 02/2006/NQHĐTP Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Hà Nội (2006) Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị số 01/2012/NQHĐTP ngày 13 tháng 06 năm 2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật án phí, lệ phí Tịa án, Hà Nội (2012) Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị 02/2012/NQHĐTP ngày 03/12/2012 hướng dẫn Nghị 60/2011/QH12 thi hành Luật sửa đổi Bộ luật tố tụng dân Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, Hà Nội (2012) 10 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị 03/2012/NQHĐTP ngày 03/12/2012 hướng dẫn Quy định Phần thứ “Những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân sửa đổi theo Luật sửa đổi, bổ sung Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội (2012) 11 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị số 05/2012/NQHĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ hai “Thủ tục giải vụ án Tòa án cấp sơ thẩm” Bộ luật Tố tụng dân sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội (2012) 12 Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (1987) 13 Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (1993) 14 Luật đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (2003) 15 Luật đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (2013) 16 Tưởng Duy Lượng, Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb trị Quốc gia, Hà Nội (2013) 17 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995, 2005, 2015, sửa đổi năm 2017), BLDS; 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004, 2011, 2015), Bộ luật tố tụng dân sự; 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006, 2014), Luật kinh doanh bất động sản 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006, 2014), Luật công chứng 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007, 2014), Luật thuế thu nhập cá nhân 22 Tòa án nhân dân thành phố ng Bí, án sơ thẩm số 88/2012/DSST ngày 23/11/2012 Tòa án nhân dân thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh, ng Bí (2012) 23 Tịa án nhân dân thành phố ng Bí, án sơ thẩm số 75/2011/DSST ngày 30/12/2011 Tòa án nhân dân thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh, ng Bí (2011) 24 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh, án phúc thẩm số 15/2013/DSPT ngày 18/4/2013 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh Quảng Ninh (2013) 26 Tòa án nhân dân Tỉnh Quảng Ninh, án phúc thẩm số 88/2012/DSPT ngày 01/6/2012 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh, Quảng Ninh (2012) 27 Tòa án nhân dân tối cao, Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 ngành tòa án nhân dân, Hà Nội (2005) 28 Phạm Xuân Thắng, Giao dịch QSDĐ vô hiệu theo quy định pháp luật nước ta, Luận văn thạc sỹ, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội (2012) 29 Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Giáo trình lý luận chung Nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội (2007) 30 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam tập II, Nxb giáo dục Việt Nam, Hà Nội (2009) 31 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội (2001) 32 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội (2001) 33 Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội (2002) ... luận chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Chương 2: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn thành phố ng Bí Chương 3: Phương hướng giải pháp nâng cao hiệu thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ... riêng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần sâu vào phân tích so sánh với số hình thức chuyển nhượng đất đai khác Một là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hợp đồng chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ... ? ?Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thành phố ng Bí? ?? Tổng quan tình hình nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn kinh tế