Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn huyện cô tô, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Duy Tâm ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn ngồi nỗ lực mình, tơi cịn nhận giúp đỡ quý báu thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, gia đình, bạn bè đồng nghiệp; huyện, xã thị trấn, cá nhân huyện Cô Tơ Có kết này, trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng cảm ơn chân thành Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; thầy giáo, cô giáo; đặc biệt Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Ngun tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn UBND huyện Cơ Tơ, Phịng Tài nguyên - Môi trường Nông nghiệp huyện, UBND thị trấn Cô Tô, UBND xã Đồng Tiến, UBND xã Thanh Lân; cá nhân huyện Cô Tô trả lời câu hỏi điều tra, hỗ trợ giúp đỡ tơi tận tình q trình thực luận văn quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tơi thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Tuy nhiên, thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong góp ý chân thành giáo viên hướng dẫn thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun để tơi hồn thiện Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Học viên Nguyễn Duy Tâm iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở lý luận biến động giá đất 1.1.2 Cơ sở thực tiễn biến động giá đất 1.1.3 Các pháp lý biến động giá đất 1.2 Khái quát giá đất 10 1.2.1 Các khái niệm liên quan đến giá đất 10 1.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 11 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.2.4 Các nguyên tắc xác định giá đất 18 1.3 Những kết nghiên cứu giá đất 20 1.3.1 Những kết nghiên cứu giá đất giới 20 1.3.2 Những kết nghiên cứu giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Những kết nghiên cứu giá đất tỉnh Quảng Ninh 29 1.4 Nhận xét chung tổng quan tài liệu nghiên cứu 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 31 2.3 Nội dung nghiên cứu 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 32 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát tình hình huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Cô Tô 35 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Cô Tơ 38 iv 3.1.3 Thực trạng cơng tác quản lí đất đai huyện Cô Tô 39 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô 46 3.1.5 Đánh giá chung tình hình huyện Cơ Tô 48 3.2 Thực trạng biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 48 3.2.1 Thực trạng khung giá đất địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 theo quy định tỉnh Quảng Ninh 48 3.2.2 Thực trạng giá chuyển nhượng đất theo thị trường địa bàn huyện Cô Tô so với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019 49 3.2.3 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 60 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh 62 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 64 3.4.1 Khó khăn, tồn quản lí giá đất huyện Cơ Tơ 64 3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất huyện Cô Tô 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65 Kết luận 65 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC 69 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết đầy đủ TT Viết tắt Bất động sản BĐS Động sản ĐS Tài nguyên Môi trường TN&MT Ủy ban nhân dân UBND vi DANH MỤC BẢNG, HÌNH Trang Bảng 2.1 Thang đo Likert mức độ để đánh giá nhóm tiêu nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bảng 3.1 Hệ thống cán quản lí đất đai huyện Cơ Tơ 34 40 Bảng 3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Cô Tô giai đoạn 2015 - 2018 46 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô năm 2019 46 Bảng 3.4 Khung giá loại đất theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh 48 Bảng 3.5 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2016 49 Bảng 3.6 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2017 51 Bảng 3.7 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2018 Bảng 3.8 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2019 55 Bảng 3.9 Tổng hợp giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 58 Bảng 3.10 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 Bảng 3.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cơ Tơ Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Cơ Tơ 60 62 35 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Trong thực tế, Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai diễn từ sớm, chủ yếu hoạt động mang tính tự phát Thị trường bất động sản thực bùng nổ Hiến pháp năm 1992 đời Ngay sau đó, Luật Đất đai 1993 đời quy định quyền sử dụng đất có giá trị tính tiền; từ đây, quyền sử dụng đất giao dịch thị trường loại hàng hóa đặc biệt thị trường bất động sản sôi động Giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 1993 xác định đất có giá tính thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa phát triển quy định giá Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Với quan tâm đặc biệt Lãnh đạo Tỉnh Quảng Ninh với mục tiêu phát triển phấn đấu đến năm 2020, xây dựng Cô Tô trở thành huyện đảo có kinh tế phát triển nhanh, bền vững, có trình độ phát triển đạt mức tỉnh Quảng Ninh; ưu tiên tập trung phát triển kinh tế biển du lịch sinh thái phù hợp với biển đảo, hướng tới du lịch đẳng cấp cao; đô thị sinh thái biển thông minh với kết cấu hạ tầng đại, trở thành điểm tựa ngành ngư nghiệp tồn vùng biển Đơng Bắc; an sinh xã hội phúc lợi xã hội đảm bảo, giữ gìn phát huy tốt sắc dân tộc, bảo vệ cải thiện môi trường sinh thái; đảm bảo quốc phòng an ninh bảo vệ vững chủ quyền quốc gia vùng biến đảo Đông Bắc Tổ quốc Đến năm 2030, tiến tới xây dựng Cơ Tơ thành huyện đảo có kinh tế động, trọng điểm phát triển chiến lược phát triển kinh tế biển đảo tỉnh Quảng Ninh (Trích Nghị 01-NQ/HU ngày 12/8/2015 Đảng huyện Cơ Tơ) Chính điều làm cho giá đất huyện Cô Tô năm gần biến động nhiều, công tác quản lý Nhà nước đất đai trở nên khó khăn cịn nhiều bất cập, đặc biệt quản lý giá đất, xác định giá đất chưa sát với giá thị trường gây khó khăn công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư Những bất cập dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện nhân dân chấp hành pháp luật đất đai địa phương Để tìm hiểu sâu vấn đề xuất phát từ thực tế trên, để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất địa bàn huyện Cô Tô giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn, tiến hành nghiên cứu thực đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019” Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất địa bàn huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh Ý nghĩa nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Cung cấp thông tin cho nhà quản lý tham khảo hoạch định sách xác định giá đất quản lý giá đất thị trường - Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần giúp địa phương quản lí giá đất tố ... giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất địa. .. giáo viên hướng dẫn, tiến hành nghiên cứu thực đề tài: ? ?Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016- 2019? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng biến động. .. bàn huyện Cô Tô so với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016- 2019 49 3.2.3 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 60 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện