Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tiên du tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Số liệu và kết quả nghiên cứu luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một công trình khoa học nào Các thông tin trích dẫn luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và đúng sự thật Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân Nhân dịp này xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành ḷn văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng kí đất đai huyện Tiên Du và các hộ dân địa bàn huyện Tiên Du đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu nhập thông tin thực hiện đề tài Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn! Tiên Du, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Mục tiêu của đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1 Khái niệm về giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 1.3 Các nguyên tắc bản và các phương pháp định giá đất 1.3.1 Các nguyên tắc bản của định giá đất (ĐGĐ) 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.4.1 Yếu tố tự nhiên 12 1.4.2 Yếu tố kinh tế 13 1.4.3 Yếu tố xã hội 14 1.4.4 Yếu tố pháp lý 15 1.5 Công tác quản lý và định giá đất giá đất của một nước thế giới 16 1.5.1 Định giá đất Thụy Điển 16 1.5.2 Định giá đất Malaysia 17 iv 1.5.3 Định giá đất Đài Loan 17 1.6 Công tác quản lý và định giá đất giá đất Việt Nam 18 1.7 Công tác quản lý và định giá đất giá tỉnh Bắc Ninh 19 1.8 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 20 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 22 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 22 2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 22 2.2.2 Thời gian nghiên cứu 22 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 22 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du 22 2.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 22 2.3.4 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp 23 2.4 Phương pháp nghiên cứu 23 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 v 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du 31 3.2 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2015 - 2017 36 3.2.1 Nhóm đường, phớ khu vực thị 36 3.2.2 Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị 37 3.2.3 Nhóm đất xã Nợi Ḍ, Liên Bão 38 3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 3.3.2 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất huyện Tiên Du, giai đoạn 2015-2017 45 3.3.3 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 47 3.4 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp 53 3.4.1 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du 53 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn huyện Tiên Du 55 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 57 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58 Kết luận 58 Đề nghị 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản ĐG : Đa giác ĐTH : Đơ thị hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt L : Chữ L LG : Lục giác QLĐĐ : Quản lý đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Biến động đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 34 Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí của các đường phớ khu vực đô thị 36 Bảng 3.3: Giá đất theo VT các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị 37 Bảng 3.4: Giá đất xã Nội Duệ, Liên Bão 38 Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí khu vực khác 39 Bảng 3.6: Giá đất nhóm đường phớ khu vực đô thị 41 Bảng 3.7: Giá đất nhóm đường ven trục q́c lợ, tỉnh lợ, hụn lợ ngồi thị 42 Bảng 3.8: Giá đất nhóm đất xã Nội Duệ, Liên Bão 43 Bảng 3.9: Giá đất nhóm đất khu vực lại 44 Bảng 3.10: Các yếu tố đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 45 Bảng 3.11: Đặc điểm của một số khu dân cư 49 Bảng 3.12: Giá đất của các khu dân cư trước sau thực hiện dự án 49 Bảng 3.13: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 51 Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du 52 Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến của người dân 53 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đờ thị cung cầu với mợt thị trường đất đai điển hình Hình 3.1: Giá đất theo quyết định và giá đất thị trường năm 2017 mẫu điều tra quốc lộ 38 46 Hình 3.2: Giá đất thị trường theo VT của bốn lô đất thuộc khu vực xa trung tâm (tỉnh lộ 276) 47 Hình 3.3: Giá đất trung bình của khu dân cư trước và sau thực hiện xong dự án quy hoạch 50 Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du theo ý kiến đánh giá của hộ điều tra 52 49 Bảng 3.11: Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn (xã Đại Đồng) Khu nhà xã hợi (xã Đại Đờng) Năm bắt đầu Năm hồn Diện tích Tổng số lơ (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH 9.500 80 2015 2016 8.500 60 2016 2017 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Bảng 3.12: Giá đất các khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1.000/m2 Khu dân cư Giá đất TB (1.000/m2) Bắt đầu Sau thực QH quy hoạch Mức chênh lệch Chênh đơn giá (1.000 đ/m2) Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn (xã Đại Đồng) 4.600 11.000 6.400 4.400 10.000 5.600 Giá đất trung bình 4.500 10.500 6.000 Khu nhà xã hội (Xã Đại Đồng) 2.000 5.000 3.000 2.100 5.500 3.400 Giá đất trung bình 2.500 5.250 3.200 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua bảng 3.12 có thể thấy rõ ảnh hưởng của khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất chỉ tương đương cao không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi đợng nhất Sau hồn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần đã có sở hạ tầng tương đới hồn thiện, giá thị trường của khu đất tăng cao so với thời gian 50 thời kỳ quy hoạch Quy hoạch các khu dân cư mới là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và các khu dân cư lân cận 12000 10000 8000 Khu đất đấu giá QSDĐ 6000 Khu nhà xã hội 4000 2000 Bắt đầu quy hoạch Sau thực QH Hình 3.3: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch Tùy theo sở hạ tầng, mức độ thuận lợi của từng phố mà giá đất tăng khác nhau, Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn được đầu tư sở hạ tầng đồng bộ hơn, gần trung tâm ủy ban nhân dân xã, trường học, trạm y tế…thuận lợi sinh hoạt nên giá đất đặc biệt tăng cao sau quy hoạch được hoàn thành (6 triêu đờng/m2) 3.3.3.3 Yếu tố thị hóa q trình phát triển hạ tầng Do quá trình thị hóa tăng nhanh những năm trở lại với việc huyện đầu tư hạ tầng nhu cầu về đất ngày càng tăng Q trình thị hóa và quá trình phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, các vị trí được đầu tư sở hạ tầng tốt và nằm quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường được điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua các năm 51 Bảng 3.13: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 Năm 2014 (1000đ) (1) Tên đường, phố Vị trí Giá QĐ Đường Hai Bà Trưng- Đoạn từ ngã ba Lim tới cổng Làng Giá thực tế Năm 2015 (1000đ) (2) Giá QĐ Giá thực tế Năm 2016 (1000đ) (3) Giá QĐ Giá thực tế 9648 18000 9648 18000 9648 18000 5789 10000 5789 14000 5789 14000 3763 6000 3763 6500 3763 7500 2634 3500 2634 3500 2634 3500 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua số liệu điều tra cho thấy giá đất mợt vị trí ln có xu hướng tăng lên về giá đất, nhiên mức độ tăng chưa cao, có những thời điểm giá đất vẫn giữ nguyên giá theo năm trước Như vậy ta thấy ảnh hưởng của thị hóa và quá trình phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng là khơng nhỏ đến giá đất Hụn Tiên Du có lợi thế về phát triển kinh tế thương mại cộng thêm giao thông thuận lợi, nhiều khu công nghiệp nên việc bn bán giao lưu hàng hóa rất sơi đợng Điều này đã góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao mức sống của người dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên đẩy giá đất tăng Tại khu vực các xã thuộc huyện Tiên Du, ta thấy xã Đại Đờng có mức giá đất thực tế cao so với các xã lại, mức chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất theo quyết định lên tới 6,9 lần nguyên nhân xã tập trung một lượng lớn các công ty doanh nghiệp, khu công nghiệp Đại Đồng - Hoàn Sơn và nằm giáp danh với khu công nghiệp VSIP thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán, sở hạ tầng phát triển… 3.3.3.4 Yếu tố tâm lý Yếu tố tâm lý có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chủn nhượng địa bàn nói riêng của người dân Việt Nam nói chung Trong giá 52 đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ những thửa đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên cao, gây lên hiện tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp người dân có xu hướng chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất đợng sản bị đóng băng Mợt những ́u tớ tâm lý quan trọng của người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam là hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất có hướng Đơng, Đơng Nam thường có giá chủn nhượng cao * Mức đợ ảnh hưởng của yếu tố tới giá đất Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du Mức độ ảnh hưởng (%) STT Yếu tố Rất quan trọng Quan trọng Bình thường Vị Trí 97,2 2,8 0,0 Đặc điểm thửa đất 62,5 27,8 9,7 Pháp Lý 65,3 18,0 16,7 Quy hoạch 51,4 18,0 30,6 ĐTH và hạ tầng 34,0 23,6 42,4 Tâm lý 45,8 26,4 27,8 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) 120 100 80 Rất quan trọng Quang trọng Bình thường 60 40 20 Vị trí Đặc điểm đất Pháp lý Quy hoạch ĐTH hạ tầng Tâm Lý Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du theo ý kiến đánh giá hộ điều tra Qua bảng số liệu trên, ta nhận thấy các yếu tố điều tra theo phiếu điều tra về giá đất huyện Tiên Du ta thấy yếu tố vị trí là yếu tố quan 53 trọng nhất Điều này hoàn toàn đúng với những phân tích, những sở khoa học mà nhà nước ban hành giá đất hàng năm đều phụ thuộc vào vị trí thửa đất 3.4 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp 3.4.1 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du * Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du theo ý kiến điều tra vấn Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến người dân STT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU (phiếu) TỶ LỆ (%) Chính sách của nhà nước 79 54,86 Vị trí của huyện 101 70,14 Thu nhập của người dân 45 31,25 Mục đích sử dụng 121 84,03 Tốc độ phát triển kinh tế 56 38,89 Chuyển nhượng QSDĐ nhiều 48 33,33 Nhu cầu sử dụng tăng 134 93,06 Do lạm phát 51 35,42 Nguyên nhân khác 23 15,97 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua phỏng vấn chủ sử dụng đất ta nhận thấy ngun nhân của tình hình biến đợng giá đất hụn Tiên Du chủ yếu ảnh hưởng sách của nhà nước, vị trí của huyện, hiện tượng đầu đất, mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất tăng Bên cạnh những nguyên nhân nêu theo đánh giá của một số cán bộ làm công tác địa địa phương thì giá đất huyện Tiên Du có xu hướng tăng từ năm 2015 - 2017 Ngồi những ngun nhân đã nêu giá 54 đất huyện chịu ảnh hưởng sự đầu đất đai Theo đánh giá của cán bộ hiện tượng đầu đất đai xảy mạnh nhất xã tập trung nhiều dự án làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất đợng sản * Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 - Chính sách Nhà nước: Thị trường Bất đợng sản nói chung chịu sự tác đợng lớn của sách của nhà nước Ở giai đoạn ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước mợt sớ sách thắt chặt tín dụng đối với cho vay lĩnh vực bất động sản đã làm cho giá đất huyện Tiên Du có xu hướng giữ ngun mức giá chỉ mợt sớ tuyến đường có sự thay đổi (giá nhà nước quy định), giá nhà nước quy định giá đất thị trường khơng có sự thay đổi nhiều - Vị trí huyện: Hụn Tiên Du có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển mạnh về kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu của người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất một số khu vực một số huyện khác thuộc tỉnh Bắc Ninh Giá đất biến động theo tuyến, những vị trí càng xa trung tâm thì giá đất giảm, thậm chí mợt tún đường tùy vào thị hiếu ́u tớ tâm lí của người sử dụng thì giá khác - Mục đích sử dụng người dân Làm sở kinh doanh, dịch vụ: Dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh thì giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi, giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, những mảnh đất mợt tún đường có mục đích nếu chủ sử dụng kết hợp với mục đích nào giúp khả sinh lời cao thì giá đất tăng Huyện Tiên Du tập trung nhiều khu công nghiệp, lượng lao động lớn nên nhu cầu rất cao thế nhu cầu sử dụng đất làm kinh doanh dịch vụ cao 55 Để ở: Một mảnh đất được người sử dụng vào mục đích để ́u tớ sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ - Hiện tượng đầu đất: Hiện tượng đầu đất đai diễn mạnh gia đoạn này, Điều này ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và ảnh hưởng tới giá đất nói riêng - Nhu cầu sử dụng tăng: Là một những huyện phát triển mạnh về kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh Đời sống của người dân ngày một cao nhu cầu về nơi của người dân khá cao 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn huyện Tiên Du Để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường đòi hỏi cần phải thực hiện nhiều biện pháp đồng bộ, xin đưa một số giải pháp sau: 3.4.2.1 Giải pháp sách, pháp luật Hồn thiện hệ thớng văn bản pháp ḷt để phục vụ cho công tác định giá đất Bổ sung đầy đủ hoàn thiện các quy định, hướng dẫn về nguyên tắc, phương pháp và tiêu chí xác định giá đất Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc các quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ của người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục, giảm thuế tiền sử dụng đất để người dân tích cực mua bán hợp pháp Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định về tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành những tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải quyết tình trạng cán bộ ngành tài nguyên môi trường thực hiện kiêm nhiệm nhiệm vụ định giá hiện Cần xác định lại giá đất năm lần Tức cứ tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị 56 trường thời điểm đó, nhất vị trí của tún đường phớ, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột và là vị trí thường xảy chênh lệch giữa giá quy định giá giao dịch thị trường nhất Bên cạnh cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường dài 3.4.2.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực Hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; chú trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán bộ đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa chính xã, phường Củng cố, nâng cao lực của tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện nhiệm vụ bời thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, từng bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ về đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng ng̀n thu cho ngân sách Hồn thiện tổ chức, chế hoạt động và nâng cao lực hoạt đợng của Văn phịng đăng ký qùn sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất đối với các trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán bộ tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm hiện Đờng thời, xã hợi hố lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Nâng cao lực định giá đất của tổ chức định giá tài sản, bất động sản về lực pháp lý và lực chuyên môn 57 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật Cần đầu tư xây dựng sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất theo hướng công khai, minh bạch, phục vụ nhiều mục tiêu Xây dựng sở dữ liệu thuộc tính đất đai dạng file số và hệ thống bản đồ địa chính cập nhật bổ sung biến động thường xuyên Hoàn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm và chất lượng tài nguyên đất đai để làm sở định giá đất đai Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất của địa bàn để từ xác định giá trị tiềm của đất đai để xây dựng bảng giá đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo được giá đất 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua kết quả nghiên cứu về giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 rút một số kết luận sau đây: 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 Giai đoạn 2015- 2017 giá đất thực tế của hụn Tiên Du có biến đợng tăng dần theo các năm Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao khá nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt những vị trí có điều kiện thuận lợi về sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá Nhà nước quy định cao (Giá đất thực tế thuộc tuyến đường phố trung tâm có mức chênh lệch so với giá đất theo quyết định dao động từ 0,9 đến 1,0 lần) 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phới đến giá đất có vai trị khác nhau, những đường phớ có khả kinh doanh bn bán thì ́u tớ quan trọng vị trí của thửa đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến ́u tớ về hình thể thửa đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Qua kết quả nghiên cứu ta thấy Giá đất địa bàn hụn Tiên Du phụ tḥc vào nhiều nhóm ́u tố như: Yếu tố vị trí, đặc điểm của thửa đất, ĐTH, sở hạ tầng một số yếu tố khác như: tâm lý, pháp lý, quy hoạch,… ́u tớ ́u tớ vị trí ́u tố quan trọng nhất quyết định tới giá đất (97,2% số người được điều tra cho yếu tố rất quan trọng, 2,8% cho là yếu tố quan trọng) 59 1.3 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp Có nhiều ngun nhân tác đợng đến giá đất huyện Tiên Du giai đoạn 2015 - 2017 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: Chính sách của nhà nước, hiện tượng đầu đất đai, mục đích sử dụng, nhu cầu sử dụng tăng Từ việc phân tích những kết quả đạt được đã đề xuất một số giải pháp: Giải pháp về chính sách, pháp luật; Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực; Giải pháp kỹ thuật Đề nghị - Kết quả nghiên cứu bước đầu đã nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du năm trở lại Dựa vào kết quả nghiên cứu đã xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất địa bàn huyện - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết về từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn hiện là phải có mợt thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục và đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên & Môi trường (2015), Báo cáo tình hình và kết xây dựng Bảng giá đất năm 2015 Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Nguyễn Quỳnh Hoa (2015), "Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt quản lý nhà nước về đất đai", Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 22 (32), tháng 05-06/2015 Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng và định giá đất, Bộ môn Khoa học đất và Quản lý đất đai - Đại học Cần Thơ, Cần Thơ Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học Kỹ thuật Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nợi Phịng TM và MT hụn Tiên Du (2017), Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2016 10 Phòng TM và MT huyện Tiên Du (2016), Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2015 11 Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003 61 12 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 13 Choum Sinnara (2005), Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng đồ đơn vị đất đai huyện Khsach Kandal tỉnh Kandal, Campuchia, Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội 14 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bờng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp Hà Nội 17 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 18 UBND tỉnh Bắc Ninh, Quyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành Bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019) 19 UBND huyện Tiên Du, Báo cáo tổng kết về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Tiên Du năm 2016 20 Đặng Võ (2012), Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất, truy cập ngày ngày 30 tháng năm 2014 21 Nguyễn Thị Yến * và Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phớ Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Công nghệ , 98 (10), tr 69-74 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT (Xin Ơng/Bà vui lịng hồn chỉnh giúp một số thông tin sau đây) I Thông tin chung 1.Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác: II Thông tin đất 1.Diện tích thửa đất…………… m2 Hình thể………………… Kích thước: Dài…………m, rộng………………m…………………… Loại đường phố, vị trí của loại đường phố định giá đất theo quy định của tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) - Loại đường phố………………………………………………………… - Vị trí:…………………………………………………………………… Giá đất:……………m2 * Một số yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Theo Ơng/Bà, mợt ́u tớ sau ảnh hưởng đến giá đất thế nào? Rất quan trọng Quan trọng Bình thường Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất STT Chính sách của nhà nước Vị trí của huyện Thu nhập của người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng Theo ơng/bà, ngồi ́u tớ cịn ́u tớ ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng thế nào? ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Theo ông/bà nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du STT NGUYÊN NHÂN Chính sách của nhà nước Vị trí của huyện Thu nhập của người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng Do lạm phát Nguyên nhân khác Xin chân thành cám ơn hợp tác Ông (bà)! Tiên Du, ngày tháng năm 201 Xác nhận chủ hộ (Ký, ghi rõ họ tên) ... ––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN... đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015- 2017? ?? Mục tiêu đề tài Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, ... tác quản lý đất đai định giá đất huyện Tiên Du 2.3.2.1 Tình hình quản lý 2.3.2.2 Tình hình sử dụng đất 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015- 2017 2.3.3.1