Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường nam thành thành phố ninh bình tỉnh ninh bình giai đoạn 2013 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––––– TRẦN THỊ HIỀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– TRẦN THỊ HIỀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi thực Các số liệu sơ cấp kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tác giả Trần Thị Hiền ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồng Văn Hùng - Giám đốc Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tỉnh Lào Cai người theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo Phịng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình; phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Ninh Bình, tỉnh Nình tất bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Ninh Bình, tháng 10 năm 2017 Tác giả Trần Thị Hiền iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Yêu cầu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 12 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 12 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất theo quy định pháp luật 13 1.2.3 Các phương pháp định giá đất 14 1.3 Cơ sở thực tiễn 25 1.3.1 Quản lý giá đất định giá đất số nước giới 25 1.3.2 Tình hình thị trường đất đai Việt Nam 31 iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai phương Nam Thành giai đoạn 2013 - 2016 34 2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn phường Nam Thành giai đoạn năm 2013-2016 34 2.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành giai đoạn 2013-2016 34 2.2.4 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất địa bàn phường Nam Thành 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.3.3 Phương pháp so sánh 36 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 36 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 36 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38 3.1 Điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình sử dụng đất đai phường Nam Thành giai đoạn 2013 - 2016 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 38 3.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nam Thành 43 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất phường Nam Thành 44 v 3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn phường Nam Thành giai đoạn năm 2013-2016 49 3.2.1 Giá đất đô thị theo quy định chung phạm vi nước 49 3.2.2 Công tác định giá đất phường Nam Thành theo quy định nhà nước 50 3.2.3 Giá đất thị trường phường Nam Thành 53 3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành giai đoạn 2013-2016 57 3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình 57 3.3.2 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Binh năm 2017 62 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 66 3.4.1 Giải pháp sách 66 3.4.2 Giải pháp quản lý 67 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 Kết luận 69 Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phiếu thu thập thông tin đất Phụ lục 2: Quyết định ban hành bảng giá loại đất giai đoạn 2015- 2019 địa bàn tỉnh Ninh Bình Phụ lục 3: Bài báo đăng tạp chí hội khoa học đất Việt Nam ( N0 51 2017) vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất phường Nam Thành qua năm 45 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 49 Bảng 3.3: Giá đất đường phố theo quy định nhà nước 2013, 2016 phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình 51 Bảng 3.4: Giá đất đường phố theo thị trường 2013, 2016 phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình 53 Bảng 3.5: Chênh lệch giá đất phường Nam Thành năm 2016 56 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến (Trương Hán Siêu (I1), Hải Thượng Lãn Ơng (I2), Trần Hưng Đạo (I3) 59 Hình 3.2: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường theo vị trí ba tuyến Trương Hán Siêu (I1), Hải Thượng Lãn Ông (I2), Trần Hưng Đạo (I3) 59 Hình 3.3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình năm 2016 62 Hình 3.4: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 63 Hình 3.5: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 64 Hình 3.6: Yếu tố pháp lý 65 viii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CSHT Cơ sở hạ tầng HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KTXH Kinh tế xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân PHỤ LỤC 02: ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH - CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc - Số: 37/2014/QĐ-UBND Ninh Bình, ngày 26 tháng 12 năm 2014 QUYẾT ĐỊNH BAN HÀNH BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT GIAI ĐOẠN 2015-2019 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NINH BÌNH ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH Căn Luât Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003; Căn Luật Đất đai ngày 29/11/2013; Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Căn Thông tư số 36/2014//TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Căn Nghị số 24/2014/NQ-HĐND ngày 17/12/2014 Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Bình việc thơng qua Bảng giá loại đất giai đoạn 2015-2019 địa bàn tỉnh Ninh Bình; Xét đề nghị Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường, QUYẾT ĐỊNH: Điều Ban hành Bảng giá loại đất giai đoạn 2015-2019 địa bàn tỉnh Ninh Bình, sau: Bảng giá đất nông nghiệp a) Đất trồng hàng năm; b) Đất trồng lâu năm; c) Đất nuôi trồng thủy sản; d) Đất rừng sản xuất (Có bảng giá đất nơng nghiệp kèm theo) Bảng giá đất phi nông nghiệp a) Bảng giá đất - Bảng giá đất thị (thành phố Ninh Bình thị loại II, Thị xã Tam Điệp đô thị loại III, thị trấn thuộc huyện đô thị loại V); - Bảng giá đất ven đô thị, đầu mối giao thơng, ven trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp; - Bảng giá đất nơng thơn (có bảng giá đất kèm theo) b) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ có thời hạ ... ? ?Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013- 2016? ?? Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng biến động. .. thành phố Ninh Bình tỉnh Ninh Bình Phường Nam Thành nằm phía nam thành phố Ninh Bình, có vị trí địa lý: Phía Bắc giáp phường Phúc Thành, thành phố Ninh Bình Phía Nam giáp phường Ninh Phong, thành. .. vi nghiên cứu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu Giá đất địa bàn phường Nam Thành, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2013 – 2016; người sử dụng đất tham gia vấn; yếu tố ảnh hưởng đến giá đất