Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường thịnh đán thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC TRUNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài ngun Khóa học : 2011 - 2015 THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC TRUNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Mơi trường Khoa : Quản lý tài ngun Lớp : K43 - ĐCMT - N01 Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Vương Vân Huyền THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC TRUNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa Mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K43 - ĐCMT - N01 Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Vương Vân Huyền THÁI NGUYÊN – 2015 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Khung giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên 44 Bảng 4.2: Biến động giá đất địa bàn năm gần 47 Bảng 4.3: Giá đất theo vị trí đường, phố 50 Bảng 4.4: Kết điều tra mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán 56 Bảng 4.5: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 58 Bảng 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán 61 Bảng 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 63 Bảng 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 64 Bảng 4.9: Mức độ ảnh hưởng an ninh xã hội đên giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 66 Bảng 4.10: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 68 Bảng 4.11: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đất đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 70 Bảng 4.12: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 71 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai 10 Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn 11 Hình 4.1 Biểu đồ thể mức độ tác động nhân tố đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán 57 Hình 4.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán 62 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 63 Hình 4.4: Mức độ ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 65 Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 67 Hình 4.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 69 Hình 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 70 Hình 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 72 iv DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 Tên viết tắt BĐS BNV BTC BTNMT CĐ CP CT GCN QSDĐ GPMB Gqđ Gtt HĐND KT - XH NĐ NQ QĐ STC STNMT THCS TN - MT TNXP TT TTg TTLT TTr TW UBND VT Tên đầy đủ Bất động sản Bộ Nội vụ Bộ Tài Bộ Tài nguyên Mơi trường Cao đẳng Chính phủ Chỉ thị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt Giá quy định Giá thị trường Hội đồng nhân dân Kinh tế - xã hội Nghị định Nghị Quyết định Sở Tài Sở Tài ngun Mơi trường Trung học sở Tài nguyên - Môi trường Thanh Niên Xung Phong Thơng tư Thủ tướng Chính phủ Thơng tư liên tịch Tờ trình Trung ương Ủy ban nhân dân Vị trí v MỤC LỤC Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Mục tiêu đề tài 1.4 Yêu cầu đề tài 1.5 Ý nghĩa đề tài Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở pháp lý 12 2.1.3 Khái quát công tác định giá đất 13 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 2.2.1 Yếu tố thông thường 14 2.2.2 Yếu tố khu vực 22 2.2.3 Yếu tố cá biệt 24 2.3 Những nghiên cứu vè giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 25 2.3.1.Trên giới 25 2.3.2 Tại Việt Nam 26 Phần NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 29 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 29 3.3 Nội dung nghiên cứu 29 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29 vi 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán năm 2013 30 3.3.3 Giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên 30 3.3.4 Hiện trạng giá đất địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên 30 3.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Thịnh Đán 30 3.3.6 Đề xuất số giải pháp 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 31 3.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 31 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 31 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 31 3.4.6 Phương pháp đồ 31 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 32 4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 35 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán năm 2013 39 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 42 4.3 Giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên 43 4.3.1 Giá đất quy định cụ thể cho thành phố Thái Nguyên phường Thịnh Đán 43 i LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng mà khơng gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ q thầy cơ, gia đình bạn bè Với lịng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô Khoa Quản lý tài nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường Và đặc biệt, Em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS Vương Vân Huyền, tận tâm, tận lực hướng dẫn giúp đỡ em q trình thực tập hồn thành báo cáo tốt nghiệp Từ đáy lòng em xin gửi lời cảm ơn tới cô, chú, anh, chị UBND phường Thịnh Đán - TP Thái Nguyên giúp đỡ, bảo em trình thực tập quan giúp em tích lũy nhiều kinh nghiệm quý báo công việc sống Nếu khơng có lời hướng dẫn, dạy bảo thầy, giúp đỡ cán UBND phường Thịnh Đán em nghĩ thu hoạch em khó hồn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy, cảm ơn cơ, chú, anh, chị giúp đỡ em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Bài khóa luận thực khoảng thời gian gần tháng Bước đầu vào thực tế, giải số vấn đề công tác định giá đất địa phương Tuy nhiên trình độ lý luận, kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế khơng tránh khỏi thiếu sót điều chắn, em mong nhận ý kiến đóng góp quý báu q thầy bạn để khóa luận kiến thức em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng năm 2015 Sinh Viên Nguyễn Đức Trung Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội loài người Và người tác động vào đất đai, đầu tư sở hạ tầng - kỹ thuật làm cho giá trị đất tăng lên sử dụng mang lại nguồn lợi to lớn cho người Khi hoạt động người sử dụng đất đai ngày tăng giá trị đất ngày nâng cao Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất đại trà loại hàng hóa khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá đất lại cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất việc quan tâm hàng đầu tất người khơng phân biệt giàu, nghèo giá đất Giá đất cầu nối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Trên thực tế, giá đất chịu tác động đồng thời tổng hợp nhiều yếu tố Chính yếu tố tác động làm cho giá đất ln có dao động chênh lệch lớn so với mức Nhà nước ban hành Điều dẫn đến nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể như, cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài không thỏa thuận giá 66 mức độ ảnh hưởng yếu tố 76.7% (rất quan trọng) 70% (rất quan trọng) Có chênh lệch hai tuyến đường Tân Thịnh Tân Cương có sở hạ tầng chưa đầy đủ, xa trường, chợ, cơng trình cơng cộng, Nên khả sinh lợi tâm lý người dân hai tuyến đường đường Quang Trung - Yếu tố an ninh xã hội Cùng với yếu tố sở hạ tầng, yếu tố an ninh xã hội có mức độ ảnh hưởng quan trọng đến giá đất phường Thịnh Đán Trong bối cảnh mà kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng yêu cầu nơi sinh sống cao Ngoài việc sở hạ tầng phải phát triển, giao thông, thông tin liên lạc thuận lợi, gần trung tâm thành thị, chợ, vần đề an ninh trật tự xã hội ý Một nơi mà vấn đề an ninh trật tự xã hội khơng đảm bảo sống người dân không thoải mái, sống cảnh lo âu, gây ảnh hưởng đến đời sống người dân tệ nạn xã hội nơi gây có gây nguy hiểm đến tính mạng họ nên vấn đề cân nhắc kỹ trước định chọn mua nhà làm nơi sinh sống Ngược lại nơi tình hình trật tự an ninh xã hội tốt ln quan tâm người dân giá đất nơi cao so với nơi khác có vị trí an ninh không đảm bảo Bảng 4.9: Mức độ ảnh hưởng an ninh xã hội đên giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán Mức độ ảnh hưởng Tuyến đường Rất quan trọng Đường Tân Thịnh Quan trọng Không quan trọng 76.7% 16.7% 6.6% Đường Quang Trung 80% 15% 5% Đường Tân Cương 75% 15% 10% 67 80 70 60 50 Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng 40 30 20 10 Đường Tân Thịnh Đường Quang Trung Đường Tân Cương Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán Nhìn vào hình 4.5 cho thấy yếu tố an ninh xã hội tác động lớn đến giá đất tuyến đường Người dân cho biết, sống thành phố, phường trung tâm vấn đề tệ nạn xã hội xảy nhiều như: tệ nạn trộm cắp, cướp đoạt tài sản, địi hỏi người dân phải ln cảnh giác đề phịng Do đó, chọn mua đất người dân quan tâm xem khu vực tình tình an ninh xã hội có đảm bảo an tồn, sống người dân có đảm bảo bình n hay không Hiện nay, quan tâm cấp lãnh đạo nên tình hình an ninh phường cải thiện, tổ dân phố có lập tổ bảo vệ dân phố thường xuyên tuần tra, tệ nạn xã hội giảm nhiều - Yếu tố hình dáng đất Thời đại với phát triển khoa học kỹ thuật ngơi nhà trang trí lộng lẫy bắt mắt khơng khó yếu tố phong thủy lơ đất khơng nhiều người biết đến khoa học có - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai: Đất đai sản phẩm lao động Giá hàng hóa thơng thường phản ảnh giá trị Đất đai khơng có giá cả, khơng có giá thành sản xuất Giá đất đai phản ánh giá trị tài nguyên tài sản cụ thể phản ánh khả sinh lợi hiệu vốn đầu tư Vì việc tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn đất phức tạp khó khăn Trong thực tế, khai phá đất đai có giá thành, phần giá khai phá chủ yếu đầu tư vào đất đai thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất phụ gia giá đất - Giá đất chủ yếu nhu cầu định: Trong thị trường hàng hóa thông thường, giá phản ánh tương quan cung cầu Thị trường đất đai có cung tự nhiên hạn chế, tính co dãn cung kinh tế khơng lớn Giá đất chịu tác động cán cân cung cầu với xu hướng cung có hạn cịn cầu ln tăng giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: Tính cá biệt mảnh đất làm cho giá thị trường đất khó hình thành thống tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng Đồng thời tương đồng đặc tính tự nhiên, xã hội làm cho giá mảnh đất gần có ảnh hưởng lẫn Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực tính cá biệt - Giá đất không giống tượng khấu hao: Hàng hóa thơng thường q trình sử dụng bị hao mịn theo thời gian Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian người ta tính khấu hao cho hàng hóa Thực tế việc sử dụng đất khơng có tượng khấu hao chí cịn có tượng tăng giá trị Ở nước ta, thị trường quyền sử dụng đất mảnh đất có thời hạn sử dụng giá quyền sử dụng đất tỷ lệ thuận với thời hạn sử dụng lại 69 80 70 60 50 Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng 40 30 20 10 Đường Tân Thịnh Đường Quang Trung Đường Tân Cương Hình 4.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán - Yếu tố tình trạng pháp lý đất Hiện tình hình thủ tục cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) địa bàn phường Thịnh Đán UBND thành phố Thái Nguyên đề kế hoạch năm 2013 hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ cho nhân dân địa bàn, trọng tâm đất Với việc làm cấp GCN QSDĐ làm cho trình sang nhượng quyền sử dụng đất đai nhanh tạo tâm lý thuận lợi cho người dân giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng Tuy nhiên kế hoạch vấp phải khó khăn định : Một số hộ làm ăn xa, bận mua bán nên khơng có thời gian thực thủ tục để cấp GCN QSDĐ Bên cạnh đó, số hộ chưa nhận thức hết tầm quan trọng việc lập thủ tục đề nghị cấp GCN QSDĐ nên thiếu quan tâm; nhiều hộ trước thực chuyển nhượng “giấy tay”, chưa đủ hồ sơ pháp lý nên khơng thực thủ tục có liên quan Ngồi ra, số hộ hồn cảnh kinh tế khó khăn nên chưa thực thủ tục để cấp GCN QSDĐ phải nộp thuế trước bạ 70 chi phí cán đo đạc Vì yếu tố sách xã hội ảnh hưởng đến khu vực hoàn thành tốt việc cấp GCN QSDĐ Bảng 4.11: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đất đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán Mức độ ảnh hưởng Tuyến đường Đường Tân Thịnh Đường Quang Trung Đường Tân Cương Rất quan trọng 60% 65% 55% Quan trọng 23.3% 20% 25% Khơng quan trọng 16.7% 15% 20% Tình trạng pháp lý đất yếu tố người dân quan tâm Các đất có đầy đủ giấy tờ liên quan đến đất mua - bán mức giá cao nhiều so với đất khơng có giấy tờ, đất bị tranh chấp lấn chiếm, có giấy tờ pháp lý đầy đủ làm cho người mua tin tưởng, tạo tâm lý thuận lợi cho người dân giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng, không gây tranh cãi, kiện tụng 70 60 50 Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng 40 30 20 10 Đường Tân Thịnh Đường Quang Trung Đường Tân Cương Hình 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 71 - Yếu tố chất lượng mơi trường Yếu tố mơi trường đóng vai trò quan trọng cảnh quan sống Tuy nhiên điều kiện nước ta nước phát triển, môi trường chưa quan tâm mức Các yếu tố môi trường thường quan tâm như: Khơng khí, nguồn nước thải, nước sinh hoạt, rác thải rắn, tiếng ồn, mùi hôi… Ngày nay, công nghiệp phát triển mạnh tăng nhanh dân số thành thị hầu hết mơi trường khu đô thị bị ô nhiễm nghiêm trọng Sự nhiễm biểu rõ mơi trường khơng khí mơi trường nước Một nguyên nhân gây ô nhiễm thị hố Q trình thị hóa nước ta nhanh, với tốc độ tăng dân số thành thị không gian đô thị nhanh phát triển hạ tầng kỹ thuật đẫn đến tình trạng tải thị khơng đáp hết nhu cầu dân cư Khả quản lý xây dựng cải tạo thị cịn nhiều yếu làm chất lượng môi trường đô thị lớn bị ô nhiễm trầm trọng, tác động ngày đến sức khỏe cộng đồng Theo kết khảo sát ý kiến người dân địa phương mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất nơi thể qua bảng sau: Bảng 4.12: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán Mức độ ảnh hưởng Tuyến đường Rất quan trọng Đường Tân Thịnh Quan trọng Không quan trọng 53.3% 30% 16.7% Đường Quang Trung 60% 22.5% 17.5% Đường Tân Cương 50% 35% 15% 72 Ngày kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng cao mức độ thoã mãn nhu cầu họ tăng Họ khơng muốn có chỗ để mà cịn ý đến mơi trường sống xung quanh Những địa điểm có mức độ nhiễm cao nơi khơng phải lựa chọn ưu tiên cho sống người có thu nhập cao, họ ln muốn tìm nơi có khơng khí lành nhiều xanh bị ảnh hưởng tiếng ồn từ hoạt động sản xuất giao thơng kết hợp với hồn thiện sở hạ tầng nơi giá đất tương đối cao nơi khác có trạng ô nhiễm nhiều 60 50 40 30 Rất quan trọng 20 Quan trọng Không quan trọng 10 Đường Tân Thịnh Đường Quang Trung Đường Tân Cương Hình 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán Hiện nay, tình trạng nhiễm mơi trường phường Thịnh Đán chưa nghiêm trọng Về nguyên nhân gây ô nhiễm nguồn nước chủ yếu sinh hoạt người dân, hộ sinh sống ven kênh, rạch vứt rác cách tự tiện xuống kênh, rạch Lượng rác khơng xử lý lâu ngày làm cho nguồn nước bị ô nhiễm bốc mùi khó chịu Trong thời - Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng: Tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Điều dễ dàng lý giải tính chất ngày khan đất đai Nguồn cung có hạn mà nhu cầu đất đai thường xuyên tăng cao hàng loạt hoạt động người có liên quan trực tiếp gián tiếp tới đất đai 2.1.1.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm, trú trọng nhiều ngành Vì vậy, việc xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên Cơ sở để hình thành giá đất yếu tố như: địa tô, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu * Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Chủ nghĩa tư có loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối địa tơ độc quyền bị xố bỏ Tuy vậy, địa tơ chênh lệch tồn thuộc sở hữu Nhà nước chất khác với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư [14] 74 - Cần phải minh bạch, công khai thông tin thị trường đất đai - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao 75 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Từ phân tích cho thấy, mặt giá đất địa bàn phường Thịnh Đán bị tác động nhiều nhân tố bên làm cho mức giá đất ln có dao động chênh lệch lớn so với mặt giá chung UBND tỉnh Thái Nguyên quy định Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần thời gian tới tình hình kinh tế phường ngày phát triển Cùng với xuất nhu cầu đất đai cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, bn bán, có xu hướng gia tăng, tạo nên lượng nhu cầu lớn đất đai, từ làm cho giá đất địa bàn tăng có chênh lệch ngày lớn Nguyên nhân chênh lệch giá phần công tác quản lý giá địa bàn gặp nhiều hạn chế, chưa sát với thực tế công tác định giá đất hàng năm địa bàn thành phố tồn nhiều bất cập Bên cạnh cịn có số ngun nhân khác dẫn đến chênh lệch tác động nhân tố bên như: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, góp phần làm nên chênh lệch Qua kết khảo sát thực tế cho thấy, yếu tố có tác động lớn đến chênh lệch giá đất là: Yếu tố vị trí với mức độ ảnh hưởng 83.4% (rất quan trọng), yếu tố sở hạ tầng an ninh xã hội chiếm 77.8% (rất quan trọng), yếu tố hình dáng đất chiếm tỷ lệ 66.7% (rẩt quan trọng), yếu tố tình trạng pháp lý đất chiếm 61.1% (rất quan trọng) yếu tố chất lượng môi trường chiếm 55.5% (rất quan trọng) 76 Như vậy, nhận thấy mức độ tác động yếu tố lớn tác động có xu hướng tăng dần với phát triển kinh tế xã hội đất nước nói chung phường Thịnh Đán nói riêng Sự tác động làm gia tăng cách biệt giá nhà nước giá thực tế thị trường gia tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế đất nước tương lai khơng có sách giải cho phù hợp 5.2 Kiến nghị - Có sách quản lý tình hình giá đất địa bàn phường Thịnh Đán sát với giá thực tế thị trường - Phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB phường Thịnh Đán cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - Chính phủ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Nắm vững nhân tố tác động để có hướng điều chỉnh thích hợp việc quản lý giá, giảm rút ngắn chênh lệch mức giá quy định với giá thực tế thị trường - Cần có nghiên cứu sâu hơn, mở rộng phạm vi khảo sát tất phường, xã để có đánh giá xác mức độ tác động nhân tố 77 cách toàn diện để đưa bảng giá tỉnh hàng năm sát với thực tế - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lịng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, ) làm cho tư đầu tư có hiệu suất cao Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I lợi nhuận thu sử dụng hai lượng tư lao động ngang diện tích đất kết thu khác - Địa tô chênh lệch II lợi nhuận thu khả đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất loại địa tơ đầu tư nhà tư không mảnh đất nên kết thu khác Địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tơ yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tô tăng lên tình hình nhân tăng lên mà cịn phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên [14] * Lãi suất ngân hàng (mức lợi tức) Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tơ vận động độc lập với giá đất nên tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi Người bán 79 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình định giá đất bất động sản khác NXB Nông nghiệp 10 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011 Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 12 Luật đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 14 Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tô Đức Hạnh (2007), Kinh tế Chính trị Mác - Lênin (in lần thứ có sửa chữa, bổ sung) NXB Tổng hợp 15 Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang 16 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, Hà Nội 17 Ủy ban nhân dân phường Thịnh Đán, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đâu (2011 - 2015) 18 Ủy ban nhân dân phường Thịnh Đán, Văn kiện đại hội đại biểu Đảng phường Thịnh Đán lần thứ VII, nhiệm kỳ 2010 - 2015.14 19 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 80 20 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 21 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 22 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 23 Nguyễn Thị Yến Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí KH CN-ĐHTN ... ? ?Nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên? ?? 3 1.2 Mục đích đề tài Tìm hiểu giá đất xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. giá đất Nhà nước quy định địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên - Phân tích số yếu tố ảnh hưởng. .. Các yếu tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Thịnh Đán 3.3.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường a Yếu tố khu vực 31 b Yếu tố kinh tế c Yếu tố xã hội d Yếu tố nhân e Yếu tố