Đánh giá công tác chuyển nhượng thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phổ vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ HỒNG NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ HỒNG NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn ii LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy, cô giáo; quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Phan Đình Binh tận tình hướng dẫn, giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa quản lý tài nguyên, Ban quản lý đào tạo trường Đại học nông lâm thái nguyên tạo điều kiện giúp đỡ đóng góp ý kiến cho tơi suốt thời gian tơi thực hồn thành luận văn Tôi trân trọng cảm ơn tạo điều kiện giúp đỡ nhiệt tình Phịng tài ngun mơi trường TP Vinh, văn phịng đăng ký QSD đất thành phố Vinh, phòng ban, tổ chức, UBND nhân dân phường, xã nghiên cứu thành phố Vinh nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới anh chị em bạn bè đồng nghiệp, động viên tạo điều kiện gia đình người thân Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái quát vấn đề liên quan đến đất đai 1.1.2 Cơ sở khoa học quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 1.2.1 Các nước phát triển 1.2.2 Một số nước khu vực Đông Nam Á 1.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 11 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 11 1.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 18 1.3.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 20 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2.1 Phạm vi không gian 22 2.2.2 Phạm vi thời gian 22 iv 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vinh tỉnh Nghệ An 22 2.3.2 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 22 2.3.3 Kết điều tra việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016 22 2.3.4 Đánh giá ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 22 2.3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất thành phố Vinh 22 2.4 Phương pháp nghiên cứu 23 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 23 2.4.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu 23 2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 23 2.4.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 24 2.4.5 Phương pháp so sánh 24 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An 25 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 28 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 30 3.2 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 31 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Vinh 31 3.2.2 Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh 36 3.2.3 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai thành phố Vinh 38 v 3.3 Đánh giá việc thực công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 39 3.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 3.3.2 Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất 44 3.3.3 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất 49 3.4 Đánh giá ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 53 3.4.1 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 53 3.4.2 Đánh giá chung việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 55 3.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 57 3.5.1 Giải pháp sách 57 3.5.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân 59 3.5.3 Giải pháp đào tạo nhân lực đầu tư sở vật chất 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ Viết tắt Nghĩa đầy đủ BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường CT : Chỉ thị ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng NĐ : Nghị định QLĐĐ : Quản lý đất đai QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP : Thành phố TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2016 36 Bảng 3.2 Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2014 đến 2016 40 Bảng 3.3.Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD địa bàn điều tra từ 2014 - 2016 41 Bảng 3.4 Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 đến 2016 45 Bảng 3.5 Tình hình thực quyền thừa kế QSD Đất địa bàn điều tra giai đoạn 2014 - 2016 46 Bảng 3.6 Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016 50 Bảng 3.7 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn điều tra giai đoạn 2014 -2016 51 Bảng 3.8 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thành phố Vinh 54 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành thành phố vinh 26 Hình 3.2 Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2016 37 Hình 3.3: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD địa bàn điều tra từ 2014 - 2016 42 Hình 3.4: Tình hình thực quyền thừa kế QSD Đất địa bàn điều tra giai đoạn 2014 - 2016 47 Hình 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn điều tra giai đoạn 2014 -2016 52 49 3.3.3 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ quyền ghi nhận Luật đất đai năm 2003 Khái niệm tặng cho QSDĐ phải xem xét phương diện khách quan phương diện chủ quan khái quát sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất thoả thuận văn bên tặng cho bên tặng cho, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà không yêu cầu bền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo quy định BLDS pháp luật đất đai Đồng thời, cịn phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất” Bản chất tặng cho quyền sử dụng đất: Bản chất tặng cho QSDĐ tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu Nhà nước Bản chất tặng cho QSDĐ thực tế tặng cho đất, Nhà nước giữ vai trò chủ sở hữu giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà Đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất loại tặng cho tài sản, có đầy đủ đặc điểm tặng cho tài sản Song tặng cho QSDĐ có đặc điểm đặc trưng tặng cho QSDĐ chịu giám sát đảm bảo thực Nhà nước Vai trò tặng cho QSDĐ thị trường bất động sản đóng vai trị có ý nghĩa kinh tế to lớn nâng cao tính đồn kết phát huy tinh thần tương thân, tương nhân dân Tặng cho QSDĐ cịn góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh Sự khác tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản khác tặng cho QSDĐ thiết phải lập thành văn hợp đồng công chứng, chứng thực hợp đồng có hiệu lực thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định pháp luật giống hợp đồng tặng cho động sản phải đăng ký quyền sở hữu Tặng cho QSDĐ dạng đặc biệt tặng cho bất động sản, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng ký Song nội dung hợp đồng tặng cho QSDĐ tặng cho quyền tài sản vật quyền người chủ sở hữu tài sản, ví đất đai bất động sản, QSDĐ bất động sản 50 Tình hình tặng, cho QSDĐ địa bàn thành phố Vinh giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016 thể qua bảng sau: Bảng 3.6 Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016 2014 11 2016 13 Cửa Nam 49 14 17 18 Vinh Tân 46 13 17 16 Hồng Sơn 53 15 21 17 Trung Đô 36 13 16 Hưng Hòa 33 15 13 Bến Thủy 64 17 22 25 Trường Thi 69 18 24 27 Lê Mao 50 14 16 20 10 Quang Trung 72 23 21 28 11 Đội Cung 63 18 24 21 12 Lê Lợi 80 24 26 30 13 Hưng Phúc 57 21 17 19 14 Hưng Bình 92 28 31 33 15 Hà Huy Tập 69 24 20 25 16 Nghi Phú 14 17 Quán Bàu 23 11 18 Nghi Ân 19 Nghi Liên 20 Nghi Kim 21 21 Đông Vĩnh 11 22 Hưng Đông 23 Hưng Lộc 17 24 Hưng Dũng 46 16 13 17 25 Nghi Đức 1025 294 337 394 Tổng Tổng số (vụ) 31 Năm 2015 Tên Phường, xã Hưng Chính STT (Nguồn: Văn phịng đăng ký QSDĐ thành phố Vinh 2016) 51 Qua bảng ta thấy số vụ tặng cho QSD đất tăng qua năm, số vụ tặng cho phường nhiều xã ngoại thành, vụ tặng, cho làm thủ tục hồ sơ UBND thành phố, thực tế việc tặng, cho QSD đất xã ngoại thành nhiều xã thường diện tích hộ gia đình lớn nên bố mẹ, ơng bà tách phần cho cháu vấn đề khai báo thường thực họ cần đến GCNQSD đất để sử dụng vào giao dịch khác Qua điều tra hộ địa bàn nghiên cứu tác giả tổng hợp số vụ tình hình tặng, cho QSD đất sau: Bảng 3.7 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn điều tra giai đoạn 2014 -2016 STT Chỉ tiêu Đơn vị Xã, phường nghiên cứu Quang Hưng Hà Huy Hưng Trung Hòa Tập Chính Tổng số vụ tặng, cho vụ 13 15 12 17 Đất vụ 13 15 12 17 Đất nông nghiệp vụ 0 0 Tổng diện tích tặng, cho m2 Hồn tất thủ tục VPĐKQSD 1217,4 3296,1 1037,2 2946,4 vụ 12 15 12 17 Có khai báo UBND xã, phường vụ 15 12 17 Giấy tờ giao dịch có người làm chứng vụ 12 11 10 15 Giấy tờ giao dịch viết tay vụ 2 vụ 10 GCNQSD Đất, QĐ giao đất tạm thời vụ 13 13 12 15 11 Giấy tờ hợp pháp khác vụ 0 đất Giấy tờ giao dịch khơng có người làm chứng (Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra) 52 Hoàn tất thủ tục VPĐKQSD đất Giấy tờ giao dịch có người làm chứng Có khai báo UBND xã, phường Giấy tờ giao dịch viết tay Giấy tờ giao dịch khơng có người làm chứng Giấy tờ hợp pháp khác GCNQSD Đất, QĐ giao đất tạm thời 18 16 14 12 10 Quang Trung Hưng Hồ Hà Huy Tập Chính Hưng Hình 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn điều tra giai đoạn 2014 -2016 Trong số 57 vụ tặng cho QSDĐ này, 52 vụ thực đầy đủ thủ tục (bao gồm thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên, nghĩa vụ tài (nếu có) Hầu hết vụ tặng cho QSDĐ trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu kết hôn, tách hộ riêng người chuyển sang làm nghề khác, chuyển làm xa gái lấy chồng xã để lại đất nơng nghiệp cho thành viên khác gia đình sử dụng Những người tặng cho người nhận tặng cho người gia đình, huyết thống nên theo họ không cần thiết phải làm thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, ngun nhân tình trạng khơng khai báo thực quyền tặng cho QSDĐ tồn Hơn hộ gia đình, cá nhân tặng cho QSDĐ mà chưa có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp hay góp vốn QSD Đất họ khơng khai báo để chuyển quyền Họ khai báo họ cần GCNQSD Đất thành phố tổ chức rà soát để cấp GCNQSD Đất, cấp đổi GCNQSD Đất đồng loạt Chỉ địa bàn mà giá trị đất lớn 53 (giá đất cao) người dân quan tâm nhiều đến thủ tục pháp lý, phường trung tâm gần 100% vụ tặng, cho gọi công chứng đến khai báo UBND phường Mặt khác, tặng cho QSD Đất khơng khai báo, chỉnh lý hồ sơ địa nên ranh giới đất thường không xác định rõ ràng dẫn tới tình trạng tranh chấp đất đai xảy nhiều, đất cho tặng nằm quy hoạch giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) tăng lên Quyền thừa kế quyền tặng cho quyền xảy phổ biến sống, chủ yếu chuyển quyền thành viên gia đình nên tình hình thực quyền xã, phường không khác biệt lớn Song phường có giá đất mức cao người dân thực khai báo hoàn thành thủ tục chuyển QSD Đất nghiêm túc, đầy đủ xã nơng Ngồi ra, phường số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng giao dịch chấp, vay vốn nhiều nên họ thường khẩn trương làm thủ tục đăng ký để cấp GCNQSD Đất hay định giao đất Cũng theo quy luật việc chuyển nhượng, có điều khác ngày trình độ dân trí, trình độ hiểu biết người dân cao, ông bà, bố mẹ có tuổi chút coi trọng vấn đề thủ tục pháp lý để chuyển cái, đất đai cho cháu cịn minh mẫn kẻo sau có bất trắc đỡ phiền hà, rắc rối cho cháu Chính mà vụ tặng cho ngày gia tăng 3.4 Đánh giá ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 3.4.1 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể sau: 54 Bảng 3.8 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thành phố Vinh STT Chỉ tiêu đánh giá Thủ tục thực QSD đất Thời gian để hoàn thành thủ tục Các văn hướng dẫn Đánh giá Phí, lệ phí, thuế chuyển QSD đất Thái độ cán thực hiện, tiếp nhận Tỷ lệ (%) Đơn giản 0 Bình thường 33 19,4 Bình thường 134 78,8 Rất phức tạp 1,8 Nhanh chóng 0 Bình thường 21 12,3 Dài 147 86,5 Rất dài 1,2 Dễ hiểu 0 Hiểu 54 31,8 Khó hiểu 112 65,8 1,8 Cao 119 70 Vừa phải 49 28,.8 Thấp 0,6 Quá thấp 0 Nhiệt tình 112 65,9 Đúng mực 53 31,2 Ít nhiệt tình 2,9 Gây phiền hà 0 Rất khó hiểu Số hộ (Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra) Về thủ tục thực QSDĐ: 19,4% số hộ hỏi cho bình thường; 78,8% cho phức tạp; 1,8% cho phức tạp Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 12,3% số hộ hỏi trả lời bình thường; 86,5% trả lời thời gian lâu; 1,2% trả lời thời gian lâu 55 Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: 31,8% trả lời hiểu được; 65,8% trả lời khó hiểu 1,8% có câu trả lời khác 0,6% trả lời khó hiểu Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 70% số hộ hỏi cho cao; 28,8% cho vừa phải; 0,6% cho thấp, 0,6% có câu trả lời khác Về thái độ thực cán bộ: 65,9% nhiệt tình,31,2% số hộ cho mực; 2,9% cho nhiệt tình 3.4.2 Đánh giá chung việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 Trong số quyền người sử dụng đất mà Luật đất đai 2013 cho phép thành phố Vinh hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực thực đăng ký quyền (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, chấp QSD đất) Các quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất đa số bắt buộc phải đăng ký với quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Ngày có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực việc đăng ký việc thực QSD đất quan nhà nước có thẩm quyền Vì tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng chấp QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ năm sau cao năm trước Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã, phường thành phố Vinh có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sơi động xã, phường có kinh tế đà phát triển, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã mà kinh tế chưa phát triển, chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã nông) giao dịch đất đai xảy Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, 56 kinh doanh địa phương Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền quyền chuyển đổi thực đồng loạt theo chương trình "dồn điền, đổi thửa" quyền cịn lại có tỷ lệ số vụ khơng khai báo cịn tồn Những số phản ánh tình trạng phận người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai Công tác tổ chức quản lý việc thực quyền người sử dụng đất hạn chế như: Pháp luật đất đai nói chung quy định quyền người sử dụng đất nói riêng cịn chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành; Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân cịn phải qua nhiều cửa, nhiều cơng đoạn; Sự không ổn định đội ngũ cán địa xã, phường gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai Đối với quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất với vị trí trung tâm hành chính, kinh tế, văn hố - xã hội tỉnh, thành phố Vinh điểm đến nhà đầu tư, doanh nghiệp đến phát triển dự án đầu tư, thuê đất để sản xuất kinh doanh.Theo số liệu từ trung tâm phát triển quỹ đất thành phố thời gian qua, địa bàn thành phố Vinh triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng bản, có dự án trọng điểm quốc gia, tỉnh, năm 2016, địa bàn TP Vinh có 40 dự án phê duyệt phương án bồi thường với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ 650 tỷ đồng Tại dự án trọng điểm quốc gia, tỉnh, lãnh đạo TP Vinh với Trung tâm Phát triển quỹ đất lãnh đạo địa phương trực tiếp đối thoại, giải thích, vận động hộ dân chấp thuận phương án bồi 57 thường, tiến hành chi trả tiền kịp thời nên người dân đồng tình, ủng hộ Người bồi thường nhà nước thu hồi đất thời gian qua thành phố đảm bảo quyền lợi theo quy định, nhiên cần tuyên truyền để người chấp hành định thu hồi, khuyến khích cho người chấp hành pháp luật để đảm bảo tiến độ thực dự án nhà nước Tình trạng nơng dân bị thu hồi đất nơng nghiệp chuyển sang nhu cầu phát triển khu công nghiệp, đô thị thành phố Vinh phổ biến Đây thực trạng chung, việc chuyển đổi cấu đất đai từ nông nghiệp sang phát triển công nghiệp trình tất yếu khách quan, với lợi ích to lớn mang lại cần đảm bảo đời sống người nông dân đất nông nghiệp Qua điều tra cho thấy, người dân ủng hộ phát triển công nghiệp, dù bị thu hồi đất trình thu hồi đất địa bàn thành phố Vinh tương đối nhanh, song công tác tuyên truyền, công khai dự án chưa sâu rộng số dự án lớn ban đầu gặp nhiều khó khăn người dân bị thu hồi đất không ủng hộ, dự án chia lô bán đất Sự chênh lệch giá trị bồi thường với giá thực tế, khơng quan tâm đầu tư vào cơng trình phúc lợi công cộng việc gây ô nhiễm môi trường doanh nghiệp làm nhiều nông dân xúc Để giải vấn đề cần phải có sách kinh tế, xã hội thoả đáng giúp người nơng dân tìm hướng như: cho vay vốn ưu đãi để hỗ trợ sản xuất, đẩy mạnh khuyến nông, đầu tư sở dạy nghề, hướng dẫn, hỗ trợ kỹ thuật sản xuất 3.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 3.5.1 Giải pháp sách - Đẩy nhanh tiến độ hoàn thành cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ - Nâng cao hoạt động phận cửa liên thông UBND thành phố, xã, phường để mang lại hiệu cao người dân doanh nghiệp việc đăng ký đất đai, công khai minh bạch thủ tục, hồ sơ, phí lệ phí để người dân nắm rút ngắn thời gian lại Thành lập 58 đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị người dân thủ tục hành chính, thái độ phục vụ cán bộ, công chức, viên chức việc thực thi nhiệm vụ giải công việc nhân dân nhằm hạn chế sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng cán bộ, công chức, viên chức - Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực, với kế hoạch cụ thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để người sử dụng đất chủ động đầu tư sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ phát triển sản xuất Phương án quy hoạch sử dụng đất thành phố Vinh đến năm 2020, trình thực cịn nhiều dự án khơng khả thi, không thực nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Phương án quy hoạch không thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Nên thành phố cần rà soát, điều chỉnh phương án quy hoạch đảm bảo tính dài hạn, hiệu quả, phù hợp, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch - Để nâng cao tỷ lệ người dân thực việc đăng ký QSD đất quan nhà nước có thẩm quyền cần loại bỏ thủ tục hành khơng cần thiết, gây phiền hà vất vả cho nhân dân trình thực quyền người sử dụng đất - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý dứt điểm tránh để tình trạng kéo dài trường hợp vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm vi phạm phát sinh - Thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho th đất để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực làm thủ tục cho thuê đất theo quy định - Nhà nước cần hoàn thiện quy định sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới, TP Vinh trình thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng nhiều cơng trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực dự án luôn quan tâm đạo 59 lãnh đạo tỉnh xem xét tháo gỡ kịp thời sách Tuy nhiên, cơng tác giải phóng mặt cần nhà nước xem xét hoàn thiện quy định chung cần đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất 3.5.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực quản lý sử dụng đất việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do bên cạnh việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu thống pháp luật, đồ, việc thực quyền người sử dụng đất - Từ kết điều tra cho thấy tỷ lệ người dân nắm văn quy phạm pháp luật chưa cao, cần tăng cường tuyên truyền phổ biến văn pháp luật đến người dân, để người dân nắm thực quy định 3.5.3 Giải pháp đào tạo nhân lực đầu tư sở vật chất - Về sở vật chất làm việc cán thành phố cán địa sở thành phố Vinh gần 100% cán có máy tính riêng, nhiên phịng làm việc chật chội so với nhu cầu, số cán địa xã, phường phương tiện, trang thiết bị cịn thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên mơn - Tuy đội ngũ cán có trình độ học vấn tương đối cao cần phải trau dồi nâng cao trình độ nghiệp vụ - Thành phố cần quan tâm ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt công tác đo đạc, lập đồ địa chính, hồn thiện hệ thống sở liệu đất đai, cấp GCNQSD đất để người sử dụng đất thực thủ tục quyền người sử dụng đất thuận lợi 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Thành phố Vinh trung tâm văn hóa, kinh tế - trị tỉnh Nghệ An khu vực Bắc Trung Bộ, với tổng diện tích đất tự nhiên 10501ha diện tích đất phi nơng nghiệp 5323,32 ha, diện tích đất nơng nghiệp 5016 cịn lại 167,68 diện tích đất chưa sử dụng Trong năm gần kinh tế thành phố phát triển tương đối toàn diện liên tục tăng trưởng với tốc độ nhanh 2) Công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Vinh có nhiều chuyển biến tích cực Càng năm gần người sử dụng đất địa bàn quan tâm nhiều đến quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Người dân quan tâm nhiều đến việc đăng ký quan nhà nước thực quyền người sử dụng đất Do công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố ngày chặt chẽ vào nề nếp 3) Các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền sử dụng đất là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho Từ năm 2014 đến năm 2016 tình hình thực quyền người sử dụng đất sau: - Chuyển nhượng QSD đất: từ năm 2014 đến năm 2016 có 4014 trường hợp Tình hình chuyển nhượng QSD đất xã, phường có điều kiện phát triển khác có khác biệt Các xã, phường có thương mại, dịch vụ phát triển giao dịch chuyển nhượng diễn sôi động xã mà kinh tế nơng chủ yếu Ngồi xã nơng tình trạng chuyển nhượng khơng qua khai báo tồn chuyển nhượng đất nông nghiệp - Về quyền thừa kế QSD đất: Từ năm 2014 đến năm 2016 có 852 trường hợp phần lớn hộ gia đình, cá nhân thực việc đăng ký chấp quan nhà nước, có số lượng nhỏ người dân không khai báo với quan nhà nước vấn đề - Về quyền tặng, cho QSD đất: từ năm 2014 đến năm 2016 địa bàn thành phố có 1025 trường hợp có xu hướng tăng theo năm Giá trị đất đai tăng 61 với pháp luật đất đai ngày chặt chẽ gia tăng vấn đề giao dịch tặng, cho QSD đất người dân đăng ký với quan nhà nước 4) Trong tổng số 200 hộ điều tra, tác giả điều tra tiêu chí liên quan đến trình thực quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho Theo số liệu điều tra được, đa số người dân hỏi có câu trả lời theo hướng tích cực thủ tục hành liên quan việc thực quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho Qua thấy q trình thực quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho cịn khó khăn, vướng mắc thủ tục hành cịn rườm rà, nhiều cơng đoạn gây phiền hà cho người dân, phận người dân nhận thức pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế Vì cần có giải pháp thích hợp để nâng cao việc thực quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho bao gồm giải pháp sách, giải pháp đào tạo nhân lực đầu tư sở vật chất, giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân để nâng cao việc thực QSD đất người dân theo pháp luật hành Kiến nghị Để việc thực quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho có hiệu cần phải: - Cần nghiên cứu sâu để hoàn thiện trình tự thủ tục, sách hỗ trợ, giúp người dân thuận lợi việc thực quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho - Tìm hiểu khó khăn, vướng mắc để đề xuất biện pháp, chế sách hợp lý nhằm giúp ngân hàng người dân có điều kiện thuận lợi việc chấp nhận chấp QSD đất - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định ... địa bàn thành phố.Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: ? ?Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014- ... thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014- 2016 - Đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất thành. .. NÔNG LÂM VÕ HỒNG NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60.85.01.03