Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 6 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THÙY LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN- TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014- 6/2016 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN – 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa Nhà trường thông tin, số liệu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thùy Linh ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi nhận giúp đỡ thầy giáo, giáo, phịng ban đơn vị ngồi trường Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Thầy giáo PGS TS Đàm Xuân Vận - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình hướng dẫn, bảo, truyền thụ kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, Cơ giáo Khoa Quản lý tài ngun, Phịng Quản lý đào tạo Sau đại học, phòng ban trung tâm Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên hướng dẫn, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Thái Ngun, Phịng Tài ngun Mơi trường chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp quan tâm động viên tơi suốt q trình nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thùy Linh iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học pháp lý đề tài 1.1.1 Cơ sở lí luận 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.3 Cơ sở pháp lí 1.2 Khái quát chung chuyển quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 10 1.2.1.6 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 13 1.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất Thế Giới Việt Nam 23 1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai chuyển quyền sử dụng đất giới 23 1.3.2 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất Việt Nam 26 1.3.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên 33 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 34 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 iv 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 35 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 35 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lí số liệu 36 2.4.4 Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia 36 CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh TháiNguyên 38 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 38 3.1.2 Tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 42 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên 44 3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn TP Thái Nguyên 47 3.2.1 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển quyền 47 3.2.2 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái nguyên theo đơn vị hành 56 3.2.3 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên theo thời gian nghiên cứu 59 3.2.4 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái nguyên theo đối tượng chuyển quyền 61 Bảng 3.12 Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đối tượng chuyển quyền 61 3.2.5 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái nguyên theo loại đất 62 3.3.1 Đánh giá hiểu biết quy định chung chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 63 v 3.3.2 Đánh giá hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 64 3.4 Thuận lợi khó khăn, yếu tố ảnh hưởng công tác chuyển quyền sử dụng đất đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 74 3.4.1 Thuận lợi 74 3.4.2 Khó khăn 75 3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 75 3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 Kết luận 82 Kiến nghị 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 vi DANH MỤC VIẾT TẮT ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận HĐND: Hội đồng nhân dân QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng SDĐ: Sử dụng đất TP: Thành phố TB: Trung bình UBND: Ủy ban nhân dân VPĐK: Văn phòng đăng ký vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm2015 43 Bảng 3.2 Tình hình biến động đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2015 44 Bảng 3.3 Kết công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 48 Bảng 3.4 Kết công tác cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 50 Bảng 3.5 Kết công tác tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 51 Bảng 3.6 Kết công tác thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 52 Bảng 3.7 Kết công tác chấp giá trị quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 53 Bảng 3.8 Kết xóa chấp giá trị quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 6/2016 54 Bảng 3.9 Kết công tác góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 56 địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 56 Bảng 3.10a Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đơn vị hành 57 Bảng 3.10b Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đơn vị hành 58 Bảng 3.11 Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất 60 địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 60 Bảng 3.12 Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo đối tượng chuyển quyền 61 Bảng 3.13 Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất 62 viii địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/2016 theo loại đất 62 Bảng 3.14 Những hiểu biết chung người dân thành phố Thái Nguyên chuyển quyền sử dụng đất 63 Bảng 3.15 Sự hiểu biết chuyển đổi quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 65 Bảng 3.16: Sự hiểu biết tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 67 Bảng 3.17 Sự hiểu biết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 68 Bảng 3.18 Sự hiểu biết thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 69 Bảng 3.19 Sự hiểu biết chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 71 Bảng 3.20 Sự hiểu biết cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 72 Bảng 3.21 Sự hiểu biết góp vốn giá trị quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 73 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Như biết, thời đại đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, điều kiện để hình thành, tồn phát triển loài sinh vật trái đất Vì người ta xem đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt thay thế, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đối với nghiệp phát triển kinh tế xã hội đất đai tư liệu sản xuất trực tiếp kinh tế nông lâm - ngư nghiệp, chỗ đứng chân để phát triển kinh tế công nghiệp dịch vụ, nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt người Dưới thời đại nào, chế độ xã hội đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu máy Nhà nước Xã hội ngày phát triển nhu cầu người đất đai ngày lớn Đặc biệt điều kiện thực tế nước ta nay, sau gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO, xu hội nhập toàn cầu phát huy tối đa sức mạnh làm cho việc phân bổ đất đai vào mục đích sử dụng khác ngày trở nên khó khăn, quan hệ đất đai ngày thay đổi phức tạp biến động gây áp lực lớn cho quỹ đất quốc gia công tác quản lý Nhà nước đất đai Thực tế đặt yêu cầu việc sử dụng quản lý đất phải tốt hơn, tiết kiệm hiệu Chuyển quyền sử dụng đất hoạt động diễn thường xuyên từ xưa đến tồn taih nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên, đến Luật đát đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất quy định có hệ thống Tiếp Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất - Tặng cho quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền vật Nó thường diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống, nhiên khơng loại trừ ngồi quan hệ Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể trường hợp phép tặng cho khơng phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trường hợp phải chịu loại thuế - Thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc theo phápluật Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội Nếu người chết để lại di chúc di chúc hợp pháp chia theo di chúc; trường hợp người chết khơng để lại di chúc chia theo thoả thuận phân chia hàng thừa kế; người hưởng thừa kế quyền sử dụng đất người chết mà khơng tự thoả thuận phân chia theo pháp luật - Góp vốn quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp thực theo thoả thuận hay nhiều đối tác, đối tác góp đất, góp tiền, góp tài sản khác sức lao động, cơng nghệ, máy móc Qui định tạo hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, đối tác phát huy sức mạnh riêng mình; từ thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng sản xuất, kinh doanh nói chung - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất quy định chi tiết điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 67 Bảng 3.16: Sự hiểu biết tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) TT Nội dung câu hỏi Tặng cho QSD đất việc chuyển QSD đất cho người Cán Người dân 100,00 91,67 100,00 95,00 100,00 90,00 100,00 86,67 100,00 85,00 92,00 68,33 98,70 86,11 khác theo quan hệ tình cảm Người tặng cho QSD đất không thu tiền vật người nhận tặng cho QSD đất Tặng cho QSD đất hình thức chuyển QSD đất diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống Tặng cho QSD đất hình thức chuyển quyền quy định từ Luật đất đai 2003 Pháp luật quy định trường hợp tặng cho QSD đất chịu thuế thu nhập Tỷ lệ thuế thu nhập phải nộp với trường hợp vợ chồng người anh cho vợ chồng người em QSD đất Trung bình (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Qua bảng 3.16 ta thấy hiểu biết tính chung cho câu hỏi người dân thành phố Thái Nguyên tặng cho QSD đất cao, đạt 86,11 % Trong đó, tỷ lệ hiểu câu hỏi tặng cho quyền sử dụng đất nhóm cán quản lý cao, đạt trung bình 98,7 %; có tới câu hỏi nhóm trả lời 100 % 3.3.2.3 Đánh giá hiểu biết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ thơng nhất, xã hội gọi “mua bán” Sự hiểu biết người dân thành phố Thái Nguyên chuyển nhượng QSD đất thể bảng 3.17: 68 Bảng 3.17 Sự hiểu biết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) TT Nội dung câu hỏi Cán Người dân Chuyển nhượng QSD đất việc chuyển QSD đất 100,00 cho người khác sở có giá trị 91,67 Người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho 100,00 người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản chi phí vật 95,00 Chuyển nhượng QSD đất việc mua bán 100,00 đất đai 83,33 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100,00 phải đóng tất loại thuế lệ phí 85,00 Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSD đất chuyên trồng lúa nước trực tiếp sản xuất nông nghiệp 94,00 63,33 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải 100,00 có hộ thường trú đơn vị cấp xã nơi có đất 75,00 Trung bình 99,00 82,22 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Qua bảng 3.17 ta thấy tỷ lệ hiểu tính bình qn cho câu hỏi người dân thành phố Thái Nguyên chuyển nhượng QSD đất cao (82,22%) Thực tế thấy hoạt động chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên năm gần sơi động Vì vậy, hiểu biết người dân vấn đề cao Trong đó, nhóm cán quản lý có tỷ lệ trả lời cao, trung bình câu hỏi đạt 99 % (dao động từ 94% đến 100 % tùy câu hỏi); đặc biệt, có tới câu hỏi 100 % số người nhóm trả lời 3.3.2.4 Đánh giá hiểu biết thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 69 Cùng với tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền có từ xa xưa Hình thức với người trải qua lần, lần nhận thừa kế lần để thừa kế.Tuy nhiên, nét đặc biệt thừa kế người để lại tài sản thừa kế chết người nhận thừa kế tài sản thường trả tiền nên hay sẩy tranh chấp Vì vậy, pháp luật quy định chặt chẽ thủ tục nhận thừa kế tài sản nói chung thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng Thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn phường diễn nhiều, chủ yếu theo di chúc người chết, phần nhỏ thừa kế theo pháp luật Sự hiểu biết người dân thành phố Thái Nguyên để thừa kế QSD đất thể bảng 3.18: Bảng 3.18 Sự hiểu biết thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) TT Nội dung câu hỏi Cán Người dân Để thừa kế QSD đất việc người sử dụng đất 100,00 93.33 chết để lại QSD đất cho người khác Để thừa kế QSD đất thực theo di chúc 96,00 80,00 theo pháp luật Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chia QSD 84,00 70,00 đất theo di chúc người hưởng thừa kế không thỏa thuận với Những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ 100,00 93.33 Những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ hai 92,00 85,00 Những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ ba 90,00 81,67 Người hàng thừa kế theo pháp luật 83,33 96,00 hưởng Người hàng sau nhận thừa kế khơng 96,00 81,67 cịn người hàng trước Trung bình 94,30 83,54 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) 70 Qua bảng 3.18 ta thấy hiểu biết người dân thành phố Thái Nguyên chung cho nhóm đối tượng vấn câu hỏi thừa kế QSD đất cao Nhóm cán quản lý có tỷ lệ trả lời trung bình cho câu hỏi 94,3 % (dao động từ 84% đến 100 %) Nhóm người dân có tỷ lệ trả lời cao, trung bình cho câu hỏi 83,54 % (dao động từ 70% đến 93,33 %) Trong câu hỏi “những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ nhất” nhóm đối tượng trả lời cao nhất, đạt 96,67 % Điều chứng tỏ người dân tìm hiểu kỹ quy định pháp luật đối tượng nhận thừa kế 3.3.2.5 Đánh giá hiểu biết chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên Thế chấp hình thức chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai đưa vào quy định từ năm 1993 Đến Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 giữ nguyên quy định này, người sử dụng đất coi quyền sử dụng đất loại tài sản dân để chấp làm tin tổ chức tín dụng để vay tiền Từ Luật Đất đai năm 1993, 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, quy định chấp quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất hoạt động phổ biến Sự hiểu biết người dân thành phố Thái Nguyên chấp giá trị QSD đất thể bảng 3.19: Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai năm 2013.[13] Thời gian thực thủ tục hành đất đai (bao gồm chuyển quyền sử dụng đất) quy định cụ thể điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai năm 2013.[13] Hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai năm 2013 sau [13]: - Hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình phải người có tên Giấy chứng nhận người ủy quyền theo quy định pháp luật dân ký tên - Hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải tất thành viên nhóm ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân sự, trừ trường hợp chủ sở hữu hộ sử dụng chung đất nhà chung cư Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân năm 2005 quy định cụ thể chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ bên chuyển quyền.[1] 1.1.2 Cơ sở thực tiễn Qua trình đổi đất nước nhằm đưa nước ta từ nước có nơng nghiệp lạc hậu thành nước có kinh tế đại phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa đạt thành tựu vượt bậc Hịa nhịp xu phát triển tồn cầu, thị trường đất đai ngày sơi động, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng công tác quản lý nhà nước lĩnh vực tất yếu khách quan nhằm đạt tới phát triển cao hơn, phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu ngày 72 Luật Đất đai năm 2003 đời, đến luật luật đất đai 2013 hình thức quy định hồn thiện thêm Sự hiểu biết người dân thành phố Thái Nguyên cho thuê, cho thuê lại QSD đất thể bảng 3.20: Bảng 3.20 Sự hiểu biết cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) TT Nội dung câu hỏi Cán Người dân Cho thuê, cho thuê lại việc người sử dụng đất 90,00 70,00 nhượng QSD đất cho người khác theo thoả thuận thời gian định hợp đồng, có thu tiền vật tương ứng Cho thuê, cho thuê lại QSD đất thể 98,00 76,67 hợp đồng theo quy định pháp luật Cho thuê, cho thuê lại hình thức chuyển quyền 74,00 63,33 quy định từ Luật đất đai 2003 Đất mà người sử dụng đất cho thuê đất có 70,00 41,67 nguồn gốc khơng phải đất th nhà nước Đất mà người sử dụng đất cho thuê đất có 76,00 43,33 nguồn gốc từ thuê nhà nước Luật Đất đai 2003 cấm việc cho thuê đất mà đất 70,00 48,33 có nguồn gốc từ thuê người khác Trung bình 79,67 57,22 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Qua bảng 3.20 ta thấy tỷ lệ hiểu người dân thành phố Thái Nguyên tính chung với nhóm đối tượng vấn cho câu hỏi cho thuê, cho thuê lại QSD đất chưa cao Như vậy, nhận xét hoạt động cho thuê, cho thuê lại địa bàn thành phố khơng sơi động nên người dân tìm hiểu quy định dẫn đến hiểu biết người dân vấn đề chưa cao Trong nhóm đối tượng vấn nhóm cán quản lý có tỷ lệ trả lời cao nhóm người dân Tính chung cho câu hỏi nhóm cán quản lý đạt 79,67 % trả lời (dao động từ 70% 73 đến 98 %); nhóm người dân đạt 57,22 % trả lời (dao động từ 41,67% đến 76,67%) Trong thời gian tới để hoạt động cho thuê, cho thuê lại hoạt động sôi động nhà nước cấp, đặc biệt cấp thành phố cần tuyên truyền, phổ biến với người dân hiểu cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, lợi ích hoạt động 3.3.2.7 Đánh giá hiểu biết góp vốn giá trị quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên Người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp với chủ thể khác sản xuất kinh doanh coi hình thức chuyển quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định từ sửa Luật Đất đai 1993 Sự hiểu biết người dân thành phố Thái Nguyên góp vốn giá trị QSD đất thể bảng 3.21: Bảng 3.21 Sự hiểu biết góp vốn giá trị quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) TT Nội dung câu hỏi Góp vốn giá trị QSD đất người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh Trường hợp A có QSD đất, cho B đầu tư kinh doanh thỏa thuận phân chia lợi nhuận có phải hình thức góp vốn giá trị QSD đất khơng? Góp vốn giá trị QSD đất thực linh động hai hay nhiều đối tác Góp vốn giá trị QSD đất quy định Bộ luật Dân Trung bình Cán Người dân 72,00 50,00 68,00 45,00 64,00 43,33 70,00 43,33 68,50 45,42 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) 74 Hình thức góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thường xảy với chủ thể tổ chức (doanh nghiệp) Vì vậy, nhóm đối tượng vấn hiểu biết hình thức chưa cao lắm, đạt trung bình với nhóm đối tượng phịng vấn (bảng 3.21) Số liệu bảng 3.21 cho thấy hiểu biết hình thức góp vốn nhóm cán quản lý 68,5 % (dao động từ 64% đến 72 %); nhóm người dân 45,42 % (dao động từ 43,33% đến 50 %) Do hình thức chuyển QSD đất quy định Luật Đất đai nên hiểu biết người dân cịn thấp Hơn nữa, thực tế hình thức người dân có hội tham gia vào, hiểu biết người dân lĩnh vực nhiều hạn chế 3.4 Thuận lợi khó khăn, yếu tố ảnh hưởng công tác chuyển quyền sử dụng đất đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.4.1 Thuận lợi - Đến nay, xã, phường địa bàn thành phố có hệ thống đồ địa tương đối đầy đủ với tỷ lệ 1/500 - 1/1000 Vì vậy, tất đất địa bàn quản lý sở đồ địa hệ thống hồ sơ địa Cán địa phường, xã có phối hợp chặt chẽ với cán quản lý sở thành phố tạo thống nắm hoạt động đất đai địa bàn - Sự đời phận tiếp nhận trả kết (một cửa) phần góp phần giúp phường công tác tiếp nhận trả kết giúp cho công việc giải nhanh gọn đạt hiệuquả - Cán làm công tác quản lý đất đai thành phố có trình độ chun môn cao, thường xuyên trao đổi, hướng dẫn nghiệp vụ cho cán địa phường, xã 75 3.4.2 Khó khăn - Việc thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đơn vị phường, xã hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu thời gian - Người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực chuyển quyền sử dụng đất - Nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với nhà nước - Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai chậm trễ, ảnh hưởng đến việc chuyển quyền QSD đất khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan 3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên - Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động chuyển quyền QSD đất - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: Do phát triển kinh tế địi hỏi phải cơng nghiệp hóa, vấn đề dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang sử dụng đất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ làm gia tăng giao dịch đất đai nói chung Đặc biệt chuyển QSD - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến chuyển quyền sử dụng đất Những khu vực thành phố mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học chuyển quyền sử dụng đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác khu vực khác thành phố như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất Tình trạng người sống cao người sử dụng tồn xã hội Trong q trình đổi kinh tế, đất đai trở thành yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển Vì mà đất đai ngày có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích phát triển tăng lên nhanh chóng Cơng tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập thông tư, nghị định nhà nước Đa phần người dân chưa bắt kịp với thay đổi, hiểu biết đất đai hạn chế, hộ chưa thấy tầm quan trọng tính pháp lý đất đai mà hộ có Cịn nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho mà khơng thơng qua pháp luật, cơng tác quản lý nhà nước đất đai cịn khó khăn Thực tế cho thấy thời gian qua, kể từ Luật Đất đai 2003 đời, đến Luật Đất đai 2013 gần có hiệu lực tạo sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý sử dụng đất Cùng với nỗ lực công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân cơng tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực Người dân ý thức vấn đề quyền sử dụng đất việc thực đầy đủ thủ tục pháp lý chuyển quyền sử dụng đất Các cấp lãnh đạo UBND thành phố Thái Nguyên ngành liên quan xây dựng nhiều kế hoạch cho hoạt động lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa phương Đây nội dung cần phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng cho thành phố nói chung việc thu hút nguồn đầu tư từ bên để xây dựng sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi mặt thành phố tương lai 1.1.3 Cơ sở pháp lí - Hiến pháp 1992 - Luật Đất đai 1993 - Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 Quốc hội thông qua - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 phủ thu 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 6/2016 cho thấy: 1- Kết chuyển quyến sử dụng đất giai đoạn 2014 – 6/2016 sau: - Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức: Tặng cho (6068 hồ sơ);chuyển nhượng (8109 hồ sơ) ;Thế chấp (10208 hồ sơ) ;Thừa kế (692) ; Cho thuê/cho thuê lại (33 hồ sơ) ;Góp vốn (5 hồ sơ); khơng có hồ sơ chuyển đổi - Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo năm: 2014 (9113 hồ sơ) ; 2015 (11007 hồ sơ) ;6 tháng đầu năm 2016 (5020 hồ sơ) - Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất: đất (19064 hồ sơ); Đất nông nghiệp (4496 hồ sơ); Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1580 hồ sơ) 2- Sự hiểu biết người sử dụng đất cán quản lý hình thức chuyển quyền sử dụng đất xếp theo thứ tự sau: Tặng cho (92,41 %); Chuyển đổi (89,74 %); Thừa kế (88,99 %); Chuyển nhượng (90,61 %); Thế chấp (84 %); Cho thuê cho thuê lại (68,45 %); Góp vốn (56,96 %) 3- Qua tìm hiểu nghiên cứu cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên nhận thấy có thuận lợi, khó khăn, yếu tố ảnh hưởng đề giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất Kiến nghị - Nâng cao lực cán quản lý đất - Tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ hình thức chuyển QSD đất - Các thơng tin đất đai thông tin bất động sản cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất, cách kịp thời 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật Dân năm 2005, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 2005 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 Hiến pháp 1992, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), “Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng (2007) - Quản lý đất đai thị trường bất động sản - NXB Bản đồ - 2007, Hà Nội Luật Đất đai 1993, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2003 Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Tài nguyên-Môi trường đồ Việt Nam, Hà Nội - 2013 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2001 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2007 11 Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, 11/2002, Hà Nội 12 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2003; 13 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất thi hành Luật Đất đai năm 2013 84 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất thi hành Luật Đất đai năm 2013 16 Nghị định số 60/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 Chính phủ việc điều chỉnh địa giới hành huyện Yên Phong, huyện Quế Võ, huyện Tiên Du để mở rộng thành phố Thái Nguyên 17 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 18 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 19 Phịng Tài Ngun Mơi trường thành phố Thái Nguyên (2014), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2014, phương hướng thực nhiệm vụ năm 2015 20 Phịng Tài Ngun Mơi trường thành phố Thái Nguyên (2015), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2015, phương hướng thực nhiệm vụ năm 2016 21 Lưu Quốc Thái (2006), ”Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44, Hà Nội 22 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn thực thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân đối cới cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung thuế cá nhân quy định luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế số 71/2014/QH13 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung số điều aluật thuế sửa đổi, bổ sung số điều nghị định thuế 85 23 Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 24 Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa 25 Thơng tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định đồ địa 26 Chu Tuấn Tú (2000), “Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Kho học Hợp tác Quốc tế 27 UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 28 UBND thành phố Thái Nguyên (2015), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội năm 2015 29 UBND thành phố Thái Nguyên (2016) Báo cáo việc thực công tác thống kê diện tích đất đai năm 2015 thành phố Thái Nguyên 30 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định hạn mức giao đất; Hạn mức cơng nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu tách diện tích đất xác định lại địa bàn tỉnh Thái Nguyên 31 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014, việc ban hành quy định Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất, địa bàn tỉnh Thái Nguyên 32 Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất nơng thơn Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội ... cơng tác chuyển quyền sử dụng đất 60 địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/ 20 16 60 Bảng 3.12 Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/ 20 16. .. trị quyền sử dụng đất 56 địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/ 20 16 56 Bảng 3.10a Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/ 20 16 theo... 6/ 20 16 + Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 6/ 20 16 theo hình thức chuyển quyền + Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên