Đang tải... (xem toàn văn)
Bộ đề “Ôn thi Luật sư Môn Kỹ năng nghề nghiệp luật sư – Đề số 04” tổng hợp là tài liệu ôn thi giá trị dành cho các thí sinh đang chuẩn bị cho kỳ thi Luật sư sắp tới. Bộ đề bao gồm các dạng bài tập thường gặp trong các kỳ thi Kỹ năng nghề nghiệp luật sư, được tổng hợp dựa trên tài liệu học tập và đề thi chính thức, bám sát chương trình giảng dạy hiện hành.
Trang 1 Đề tự chọn 2 (thương mại) : Quy định về cho thuê BĐS theo Luật KDBĐS Lưu ýcác nội dung quan trọng của hợp đồng cho thuê BĐS
CÂU 1: (Phần chung): 5,0 điểm
Bà Ng Kim và ông Đ Minh kết hôn năm 2000 Tháng 6 năm 2005, ông Đ Minh ký hợp đồngnhận chuyển nhượng lô đất diện tích 110 m2 của anh Tr Phương tại số 27 T.N.D, thành phố N,tỉnh K Ông bà xây dựng một căn nhà cấp 4 trên lô đất này và chuyển gia đình về ở tại đây Nhàđất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đứng tên ôngĐ Minh.
Ngày 19/4/2013, Chi nhánh ngân hàng Sacombank tỉnh K ký hợp đồng tín dụng cho Công tyTNHH Đỗ Gia, trụ sở tại 100 H.V, thành phố N., tỉnh K vay số tiền là X đồng, thời hạn vay là 3năm Tài sản bảo đảm là nhà đất tọa lạc tại 27 T.N.D., thành phố N đứng tên sở hữu của ông Đ.Minh theo hợp đồng thế chấp tài sản số 01/2009/HĐTC ngày 17/4/2013 Hợp đồng thế chấpđược ký giữa Giám đốc chi nhánh Ngân hàng Sacombank tỉnh K và ông Đ Minh, đã được côngchứng và đăng ký giao dịch đảm bảo.
Do Công ty Đỗ Gia vi phạm nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng, ngày 03/12/2016, ngân hàng đãkhởi kiện yêu cầu Công ty Đỗ Gia thanh toán số tiền cả gốc và lãi là X + Y đồng (Số liệu tiền nợgốc và tiền lãi đã được bên cho vay và bên vay thống nhất) Nếu Công ty Đỗ Gia không thanhtoán được các khoản tiền nêu trên thì Ngân hàng có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sựkê biên phát mãi tài sản bảo đảm là nhà đất toạn lạc tại 27 T.N.D, thành phố N để thu hồi nợ gốcvà nợ lãi Bà Ng Kim không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn, vì lý do bà không biết việc ôngĐ.Minh dùng nhà đất số 27 T.N.D, thành phố N bảo lãnh cho Công ty Đỗ Gia vay tiền.
1 Anh/Chị cho biết các mối quan hệ pháp luật tranh chấp và tư cách tham gia tố tụng của các đương sự trong vụ án này? Thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc Tòa án nào? Căn cứ?
2 Sau khi hòa giải không thành, Tòa án đã có quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm Tại phiên
tòa, người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nguyên đơn vắng mặt không có lý do Theo Anh/Chị, trong trường hợp này Tòa án phải hoãn phiên tòa hay vẫn tiến hành xét xử bình thường? Tại sao?
Trang 23 Với tư cách là luật sư của bà Ng Kim, Anh/Chị hãy trình bày những ý chính trong luận cứ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bà Ng Kim.
Bản án sơ thẩm tuyên phần tính lãi suất: “Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người đượcthi hành cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiềnlãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy địnhtương ứng với thời gian chưa thi hành án”.
4 Anh/Chị hãy bình luận về nội dung trên của bản án sơ thẩm CÂU 2: (Phần tự chọn – chọn 1 trong 2 đề sau): 5,0 điểm
ĐỀ 1:
Ngày 25/10/2018, Nguyễn Thị H thuê xe máy SYM trị giá 12.000.000 đồng (Mười hai triệuđồng) của anh Q thỏa thuận giá thuê 50.000 đồng/ngày trong thời gian 02 tháng để sử dụng Saukhi sử dụng một thời gian, H nhờ anh T trú tại huyện M, tỉnh B đem xe cầm cố được 4.000.000đồng (Bốn triệu đồng) Khi có số tiền này, H trả nợ cho anh T số tiền 2.500.000 đồng (Hai triệu,năm trăm ngàn đồng), còn lại 1.500.000 đồng (Một triệu năm trăm ngàn đồng) H đem đi chơi đềhết Ngày 25/12/2018, hết hạn hợp đồng thuê xe, anh Q đến đòi, H nói dối là xe cho bạn mượnvà xin tiếp tục thuê xe Từ 25/10/2018 đến 30/4/2019, H vẫn trả tiền thuê cho anh Q tổng sốkhoảng hơn 9.000.000 đồng (Chín triệu đồng).
Ngoài ra, H còn vay của một số người gồm 7.000.000 đồng (Bảy triệu đồng) của bà L dùng vàoviệc thuê nhà, 10.000.000 (Mười triệu đồng) tiền hàng của bà M Do bị đòi nợ nhiều và không cókhả năng trả nợ nên tháng 5/2019 H đã trốn khỏi địa phương.
Trên cơ sở đơn tố cáo của ông Q, ngày 03/6/2019, Cơ quan điều tra Công an và Viện kiểm sáthuyện M đã ra quyết định và phê chuẩn quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can Nguyễn Thị H
về “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự và ra lệnh bắt
khẩn cấp đối với H.
1 Anh/Chị có nhận xét gì về hoạt động tố tụng của cơ quan điều tra Công an và Viện kiểmsát huyện M? Theo Anh/Chị, tội danh mà cơ quan điều tra khởi tố đối với H đã đúngchưa? Giải thích rõ tại sao?
2 Trong thời gian bỏ trốn, H tìm đến nhờ luật sư bào chữa Khi tiếp xúc với H, Anh/Chị sẽtư vấn cho H những vấn đề gì?
Tình huống bổ sung: Trong quá trình điều tra, Cơ quan điều tra đã khởi tố bổ sung H về “Tộiđánh bạc” Sau khi kết thúc điều tra, Viện kiểm sát huyện M ra cáo trang truy tố H về “Tội lừađảo chiếm đoạt tài sản” theo khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự và “Tội đánh bạc” theo Khoản 1,Điều 321 Bộ luật Hình sự Nếu là LS cho H
3 Anh/chị hãy nêu những điểm chính trong luận cứ bào chữa?
Trang 3Tình huống bổ sung: Trong quá trình xét xử tại phiên tòa, bị cáo H có biểu hiện khác thường:Đôi lúc mặt mũi tím tái, nói năng lung tung, cử chỉ không chuẩn xác.
4 Anh/chị sẽ xử lý tình huống đó như thế nào?ĐỀ 2:
Công ty A và Công ty B là các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.Công ty B hiện là chủ sở hữu hợp pháp của một tòa nhà văn phòng vừa hoàn thành việc xâydựng (“Tòa nhà”) Công ty A và Công ty B đã bắt đầu quá trình đàm phán hợp đồng để Công tyA được thuê lại toàn bộ tòa nhà.
1 Anh/ Chị hãy cho biết việc Công ty A thuê lại toàn bộ Tòa nhà của Công ty B có phù hợpvới pháp luật không? Vì sao?
Theo dự thảo hợp đồng thuê Tòa nhà lập vào năm 2015 giữa Công ty A với tư cách bên thuê vàCông ty B với tư cách bên cho thuê (“Dự thảo”), thời hạn thuê là năm (5) năm kể từ ngày Tòanhà hoàn thành và có thể đưa vào sử dụng (“Thời hạn thuê”) Trong Dự thảo, Công ty B muốnđiều khoản về thanh toán tiền thuê được quy định như sau:
“Trong thời hạn 30 (Ba mươi) ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê này, bên thuê Tòa nhà cónghĩa vụ thanh toán cho bên cho thuê toàn bộ số tiền 800.000 Đô la Mỹ cho cả Thời hạn thuê.”
2.Anh/Chị hãy cho biết điều khoản về thanh toán tiền thuê của Dự thảo có phù hợp với quyđịnh pháp luật không? Vì sao?
3 Là luật sư cho Công ty A, Anh/chị cần lưu ý khách hàng mình những rủi ro gì cho bênthuê trong trường hợp phải thanh toán trước một lần toàn bộ tiền thuê?
4.Công ty A hỏi ý kiến Anh/Chị: Nếu trong Thời hạn thuê Công ty A đem Tòa nhà đi thếchấp thì quyền lợi của Công ty A sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào?
Trang 4– Quan hệ HD tín dụng: Hợp đồng tín dụng giữa Công ty TNHH Đỗ Gia và Chi nhánh ngânhàng Sacombank tỉnh K.
– Quan hệ HD thế chấp: Hợp đồng thế chấp giữa Giám đốc chi nhánh Ngân hàng Sacombanktỉnh K và ông Đ Minh
– Quan hệ tài sản chung của vợ chồng: Bà Ng Kim và ông Đ Minh kết hôn năm 2000
* Ý 2 (0,25 đ):
+ Nguyên đơn: Ngân hàng Sacombank (k.2, đ.68 BLTTDS 2015)
(Lưu ý: nguyên đơn là Ngân hàng, không phải là Chi nhánh NH vì Chi nhánh không có tưcách pháp nhân)
+ Bị đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn Đỗ Gia (k.3, đ.68 BLTTDS 2015)
+ Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Ông Đ Minh và bà Ng Kim (k.4, đ.68 BLTTDS2015)
* Ý 3: + Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh K (0,25 đ)
+ Căn cứ: (0,25 đ); k.1 đ.30 (thẩm quyền theo vụ việc) ; đ.b k.1 đ.35 (thẩm quyềntheo cấp Tòa) ; đ.a k.1 đ.39 (thẩm quyền theo lãnh thổ)
Câu hỏi 2: 0,50 điểm
– Tòa án phải hoãn phiên tòa (0,25 đ) Giải thích: Người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương
sự vắng mặt lần thứ nhất thì Hội đồng xét xử phải hoãn phiên tòa, theo quy định tại k.1 đ 227BLTTDS 2015 (0,25 đ)
Câu hỏi 3: 2,25 điểm
– Nhà đất 27 T.N.D., thành phố N tuy do ông Đ.Minh đứng tên chủ sở hữu nhưng là tài sảnchung của vợ chồng ông Đ.Minh và bà Ng Kim, vì được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân (0,50 đ)– Ông Đ.Minh thế chấp nhà đất thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng để bảo đảm cho khoảntiền vay Ngân hàng của công ty TNHH Đỗ Gia mà không có sự đồng ý của bà Ng Kim là viphạm quy định của pháp luật về định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung, xâm phạm quyền tài sảncủa bà Oanh nên hợp đồng thế chấp là vô hiệu (0,50 đ)
– Việc ông Đ.Minh đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất và việc hợp đồng thế chấp có công chứng, có đăng ký giao dịch bảo đảm không làmmất đi quyền sở hữu của bà Ng Kim đối với nhà đất 27 T.N.D, tphố (0,50 đ)
Trang 5– Đề nghị tòa án: + Tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu;(0,25 đ)
+ Bác yêu cầu của Ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp; (0,25 đ)
+ Buộc Ngân hàng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất đối với nhà đất 27 T.N.D., thành phố N cho bà Ng.Kim và Ông Đ.Minh (0,25 đ)
(Lưu ý : đề nghị bổ sung các căn cứ pháp lý)
Câu hỏi 4: 1,25 điểm
*Ý 1: Bản án sơ thẩm tuyên như vậy là không chính xác (0,25 đ)
*Ý 2: Việc tính lãi suất cho vay trong hạn và lãi suất nợ quá hạn đối với các khoản vay của Ngânhàng, tổ chức tín dụng phải theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng và tính kể từ khi ký HĐcho đến khi thanh toán hết các khoản nợ gốc và lãi phát sinh (0,50 đ)
*Ý 3: Do đó, trong trường hợp này, bên phải thi hành án phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi đốivới khoản nợ gốc cho đến khi thanh toán xong, theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng, chứkhông phải theo lãi suất cơ bản (0,50 đ)
* Lưu ý: Xem Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP của HĐTP TANDTC ngày 11/01/2019 (áp dụngtừ 15/3/2019) để áp dụng quy định về lãi, lãi suất, phạt vi phạm
ĐÁP ÁN CÂU 2: (Phần tự chọn – chọn 1 trong 2 đề sau):ĐÁP ÁN ĐỀ 1:
1 Nhận xét về hoạt động tố tụng: 1.5đ
Nêu ý kiến về hoạt động tố tụng của Cơ quan điều tra và Viện kiểm sát huyện M theo hướng:– Việc bắt khẩn cấp đối với H là không phù hợp Bởi việc bắt khẩn cấp này không thuộc trong batrường hợp được quy định tại khoản 1, điều 110 BLTTHS (0.25đ)
– Trường hợp này, cơ quan điều tra phải ra lệnh bắt tạm giam đối với H; nếu không bắt được thìphải ra lệnh truy nã căn cứ vào đ 112, 113 BLTTHS 2015) (0.25đ)
(Lưu ý: phân biệt các trường hợp bắt khẩn cấp, bắt người phạm tội quả tang, bị truy nã vàbắt để tạm giam theo quy định của đ.110, 111, 112, 113 BLTTHS 2015)
Cơ quan điều tra khởi tố đối với H về “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” là không chính xác, bởilẽ: (0.5đ)
– Hành vi chiếm đoạt tài sản của anh Q chỉ xảy ra sau khi H có tài sản trong tay một cách hợppháp (0.25đ)
Trang 6– Hành vi này chỉ cấu thành “Tội lạm dụng tín dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản khi nhận tàisản (0.25đ)
(Lưu ý: phân biệt dấu hiệu tội danh của tội lừa đảo và lạm dụng tín nhiệm )2 Luật sư tư vấn theo hướng: 1đ (mỗi ý 0.25đ)
– H cần ra đầu thú để được hưởng tình tiết giảm nhẹ.
– H cần thành thật khai báo, hợp tác với các cơ quan điều tra.
– H cần cung cấp những chứng cứ về việc thuê xe, vay mượn tiền của các cá nhân, những tìnhtiết giảm nhẹ khác theo quy định tại khoản 1, Điều 51 BLHS 2015)
– H cần khắc phục hậu quả
3 Điểm chính trong luận cứ bào chữa (2đ)
– Đối với “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản”: Bào chữa theo hướng thay đổi tội danh “Tội lạmdụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo đ.a, k.1 đ 175 BLHS 2015) 0.5đ
– Đối với “Tội đánh bạc”: Bào chữa theo hướng không phạm tội (1.0đ)
Vì: Hành vi đánh bạc của H là có, nhưng giá trị chỉ là 1.500.000đồng, ít hơn 2.000.000 đồng nênchưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự (đ.321 BLHS 2015- định lượng 5.000.000đ (0.5đ)
– Nêu những tình tiết giảm nhẹ về nhân thân, khai báo thành khẩn, đầu thú, khắc phụchậu quả…
Trang 7Điểm a Khoản 1 Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:1 Tổ chức, cá nhân trong nước được kdoanh bất động sản trong phạm vi sau đây:a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;”
(khoản 1, điều 11 LKDBĐS 2014)
Giao dịch thuê Tòa nhà giữa Công ty A là tổ chức trong nước kinh doanh bất động sản và Côngty B là tổ chức trong nước kinh doanh bất động sản đã đầu tư tạo lập Tòa nhà là được phép theoquy định của pháp luật (0.75đ)
2 Điều khoản về thanh toán tiền thuê của Dự thảo có phù hợp với quy định pháp luật không? Vì sao? (1.5đ)
Không phù hợp với quy định của pháp luật (0.5đ)
Điều khoản về thanh toán tiền thuê của Dự thảo không phù hợp với quy định của pháp luật do cóthỏa thuận thanh toán bằng Đô la Mỹ (ngoại tệ) (0.5đ)
Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối như sau:
“Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, ngườikhông cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, cáctrường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, ủy thác, đại lý và các trường hợp cầnthiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép.”
Theo các quy định trên thì hai bên trong hợp đồng không có quyền thỏa thuận về điều khoảnthanh toán tiền thuê bằng ngoại hối (0.5đ)
3 Là luật sư cho Công ty A, Anh/Chị cần lưu ý khách hàng mình những rủi ro gì cho bênthuê trong trường hợp thanh toán trước một lần toàn bộ tiền thuế? (1đ)
Hợp đồng thuê chấm dứt trước thời hạn và Công ty A không thể lấy lại được tiền thuê (đã trảtrước) cho khoảng thời gian còn lại của Hợp đồng (0.5đ)
Trong một số trường hợp, hợp đồng thuê có thể chấm dứt trước thời hạn do một trong cácnguyên nhân sau: bên cho thuê phá sản hoặc sự kiện bất khả kháng (0.5đ)
4 Công ty A hỏi nếu trong Thời hạn thuê, Công ty A đem Tòa nhà đi thế chấp thì quyền lợicủa công ty A sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào? (1.0đ)
Công ty A không phải là chủ sở hữu Tòa nhà nên không có quyền đem tòa nhà đi thế chấp.(0.5đ)
Trang 8Pháp luật không bảo vệ quyền lợi của người dùng tài sản không phải thuộc quyền sở hữu củamình để thế chấp (0.5đ)