luận văn thạc sĩ đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường hoàng văn thụ thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO Đề tài: ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài ngun Khóa học : 2011 - 2015 Thái Nguyên - 2015 n ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG THẢO Đề tài: ĐÁNH GIÁ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giang viên hướng dẫn : TS Dư Ngọc Thành Thái Nguyên - 2015 n i LỜI CẢM ƠN Được đồng ý Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý Tài nguyên thầy giáo hướng dẫn khoa học TS Dư Ngọc Thành, tiến hành thực đề tài: “ Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm 2014’’ Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp, nhận hướng dẫn tận tình thầy giáo TS Dư Ngọc Thành Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến TS Dư Ngọc Thành thầy giáo hướng dẫn khoa học tồn thể thầy cơ, cán khoa Quản lý Tài Nguyên , trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên Tôi xin chân thành cảm ơn cán phường Hoàng Văn Thụ người thân gia đình tơi động viên khuyến khích giúp đỡ tơi suốt q trình học tập hồn thành đề tài Trong trình thực đề tài, có cố gắng thời gian lực cịn hạn chế nên đề tài tơi khơng thể tránh khỏi thiết sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp q thầy bạn đồng nghiệp để đề tài hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên thực n ii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến đường, phố ( Hồng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2)) 48 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí 03 đường Dương Tự Minh (II1), Bắc Kạn (II2) Minh Cầu (II3) 50 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường đường Phủ Liễn theo đặc điểm đất 52 Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí 53 n iii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Cơ cấu tỷ trọng ngành phường Hoàng Văn Thụ 31 Bảng 4.2: Diện tích, cấu loại đất phường năm 2013 35 Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí Nhóm I 40 Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí Nhóm II 43 Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí Nhóm III 46 Bảng 4.6: Thông tin điều tra đất 51 n luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 iv MỤC LỤC PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.1 Nhân tố thông thường 2.2.2 Nhân tố khu vực 11 2.2.3 Nhân tố cá biệt 12 2.3 Phương pháp xác định giá đất 12 2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 12 2.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 2.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 18 2.4 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 19 2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 20 2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 20 2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 20 2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 21 2.5 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 21 2.5.1 Quản lý giá đất Việt Nam 21 2.5.2 Quản lý giá đất giá đất số nước giới 24 2.6 Một số nghiên cứu giá đất công tác định giá 25 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 n luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 v 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất 26 3.2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27 3.2.3 Giá đất địa bàn phường Hoàng văn thụ năm 2014 27 3.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu 28 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28 3.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 28 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 29 3.3.5 Phương pháp đồ 29 3.3.6 Phương pháp chuyên gia 29 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 4.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hoàn Văn Thụ 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Hoàng Văn Thụ 30 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội Phường Hoàng văn Thụ 30 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 34 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 35 4.3 Giá đất địa bàn phường Hoàng Văn thụ năm 2014 36 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn phường Hoàng Văn Thụ năm 2014 36 4.3.2 Giá đất thực tế số tuyến đường phường Hoàng Văn Thụ 39 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 47 luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 n luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 vi 4.4.1 Yếu tố vị trí 47 4.4.2 Cơ sở hạ tầng 49 4.4.3 Đặc điểm đất 50 4.4.4 Khả sinh lợi 52 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 5.1 Kết luận 56 5.2 Đề nghị 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 n luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng (Luật đất đai, 1993) Từ ngàn xưa, người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Ở Việt Nam, quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán diễn ngầm, chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Lần đầu tiên, giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản (BĐS) gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày cao Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trò đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng đất nước Từ đó, đất đai trở thành thứ hàng hố có giá luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 n luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất Giá đất phạm trù kinh tế tồn khách quan hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường Đồng thời để đánh giá công phân phối đất để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Trong nghiệp đổi đất nước nay, công tác quản lý Nhà nước đất đai có vai trị quan trọng Thành phố Thái Ngun nói chung phường Hồng Văn Thụ nói riêng có chuyển biến mạnh mẽ mặt, kèm với phát triển kinh tế - xã hội tăng nhanh nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước đất đai cơng tác định giá đất đất đai cần phải định giá cụ thể Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vấn đề cấp thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, tiến hành lựa chọn đề tài: ”Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Phường Hoàng Văn Thụ TP Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên năm 2014” 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích Nghiên cứu thực trạng giá đất xác định số yếu tố tác động đến giá đất địa bàn đánh giá 1.2.2 Mục tiêu - Đánh giá trạng biến động giá đất khu vực đặc trưng phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên - Xác định phân tích số yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác định giá đất giá đất luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014luan.van.thac.si.danh.gia.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tai.phuong.hoang.van.thu.thanh.pho.thai.nguyen.tinh.thai.nguyen.nam.2014 n