luận văn thạc sĩ nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2015 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS Thái Thị Quỳnh Nhƣ Hà Nội - 2015 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ khoa học cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu thu thập, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khoa học khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Luận văn thạc sỹ khoa học cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải z LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy, cô Khoa Địa lý Nhờ bảo, dạy dỗ tận tình Thầy cô, nắm rõ nhiều kiến thức chuyên ngành Quản lý đất đai Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến TS Thái Thị Quỳnh Như, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tận tình để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ khoa học Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể đồng chí làm việc Văn phòng đăng ký QSD đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Thạch Thất, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng HĐND-UBND huyện Thạch Thất, phòng Thống kê huyện Thạch Thất, cán địa chính, nhân dân địa phương xã thuộc địa bàn nghiên cứu tạo điều kiện giúp đỡ nhiều công tác thu thập số liệu, tài liệu để tơi hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè cán đồng nghiệp giúp đỡ cho trình thực Luận văn Luận văn chắn khơng tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận góp ý Thầy cô bạn Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải z MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận quyền người sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu 1.1.2 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 10 1.2.1 Nhóm nước phát triển 10 1.2.2 Nhóm nước phát triển 15 1.3 Tổng quan việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 18 1.3.1 Sự hình thành phát triển quyền người sử dụng đất 18 1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực QSD đất 24 1.3.3 Thực trạng viêc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 28 Chƣơng ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 37 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất 48 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng 48 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất 52 2.2.3 Tình hình biến động diện tích loại đất giai đoạn 2009-2013 55 2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 58 2.3 Kết việc thực quyền người sử dụng đất 62 2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 63 2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất 71 2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 73 2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 76 2.3.6 Quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất 82 z 2.3.7 Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 85 2.3.8 Tổng hợp tiêu, ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 87 2.4 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất 90 2.4.1 Đánh giá chung số quyền sử dụng đất thực địa bàn 91 2.4.2 Những điểm tích cực hạn chế thực quyền người sử dụng đất 92 Chƣơng ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 94 3.1 Giải pháp chế sách pháp luật đất đai 94 3.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành thực quyền sử dụng đất 95 3.3 Giải pháp đội ngũ cán công chức, viên chức sở vật chất 96 3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 PHỤ LỤC 102 z DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 2.1 Thống kê loại đất theo đối tượng sử dụng quản lý 50 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích 49 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 53 Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng 54 Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn năm 2009-2013 56 Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn xã huyện Thạch Thất 59 Bảng 2.7 Thực quyền chuyển nhượng QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 64 Bảng 2.8 Thực quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 65 Bảng 2.9 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chuyển nhượng QSD đất 67 Bảng 2.10 Thực quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 71 Bảng 2.11 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền cho thuê QSD đất 72 Bảng 2.12 Thực quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 74 Bảng 2.13 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSD đất 75 Bảng 2.14 Thực quyền tặng cho QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 77 Bảng 2.15 Thực quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 78 Bảng 2.16 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSD đất 80 Bảng 2.17 Thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 83 Bảng 2.18 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chấp, bảo lãnh QSD đất 84 Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 88 Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 35 z luan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noi BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA CHỮ VIẾT TẮT STT Ý NGHĨA QSD Quyền sử dụng GCN Giấy chứng nhận SHNN Sở hữu nhà nước SHTN Sở hữu tư nhân CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa UBND Ủy ban nhân dân TTCN-XDCB Tiểu thủ công nghiệp-Xây dựng NTM Nông thôn KH Kế hoạch 10 TDTT Thể dục thể thao 11 THCS Trung học sở 12 PTTH Phổ thông trung học 13 CNTT Cơng nghệ thơng tin 14 GPMB Giải phóng mặt 15 VPĐK Văn phịng đăng ký 16 CNC Cơng nghệ cao 17 TNMT Tài nguyên môi trường 18 VPCC Văn phịng cơng chứng 19 ĐHQG Đại học quốc gia luan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noi z luan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô q giá, tư liệu sản xuất khơng thể thay số ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, phận tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, nơi đó, người xây dựng nhà cửa, cơng trình kiến trúc…; nơi diễn hoạt động văn hóa; nơi phân bổ vùng kinh tế, khu dân cư; thành cách mạng dân tộc; sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi trường, trì sống người sinh vật C.Mác khái quát vai trò kinh tế đất đai: "Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất" Đất đai có vai trị quan trọng vậy, nên Đảng Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước đất đai Đất đai nguồn tài tiềm năng, nguồn nhân lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai coi loại bất động sản, hàng hố đặc biệt, tính chất cố định vị trí, giới hạn khơng gian, vô hạn thời gian sử dụng trình sử dụng sử dụng đất đai cách hợp lý giá trị đất khơng mà tăng lên Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt Luật đất đai 2003 sửa đổi) Luật Đất đai năm 2013 xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, đất đai tài sản tồn dân Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Vấn đề đặt cần phân định quyền nghĩa vụ “người chủ sở hữu” “người đại diện” Tuy nhiên cần nhấn mạnh Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền cho đối tượng sử dụng đất đồng nghĩa với việc người sử dụng đất trao số quyền định Thạch Thất huyện phía tây thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội Khi sát nhập vào luan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noi z luan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noi thành phố Hà Nội có quy hoạch khu đô thị vệ tinh thành phố Hà Nội, thị trường đất đai trở lên sôi động, người sử dụng đất nhìn nhận rõ quyền Tuy nhiên quy định, sách pháp luật hiểu biết người sử dụng đất cịn hạn chế kéo theo nhiều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền người sử dụng đất, đồng thời việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên nhiều bất cập Từ lý thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ việc thực đầy đủ quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội tiến hành thực đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội - Làm rõ nguyên nhân bất cập việc thực quyền người sử dụng đất, từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu cho việc thực quyền người sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách quyền người sử dụng đất - Thu thập, tài liệu số liệu việc thực quyền người sử dụng đất - Điều tra, khảo sát việc thực quyền người sử dụng đất - Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất luan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.viec.thuc.hien.cac.quyen.cua.nguoi.su.dung.dat.tren.dia.ban.huyen.thach.that.thanh.pho.ha.noi z