luận văn thạc sĩ pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở việt nam 001

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN ĐĂNG TH MAI HNG PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà XÃ HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM LUN VN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2016 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HNG PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà XÃ HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2016 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng z MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Bảng chữ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 11 Một số vấn đề lý luận nhà xã hội nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 11 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 11 1.1.2 Đặc điểm nhà xã hội 14 1.1.3 Đối tƣợng điều kiện đƣợc mua nhà xã hội 17 1.1.4 Khái niệm, đặc điểm ngƣời có thu nhập thấp nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 22 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 28 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 28 1.2.2 Vai trò hoạt động cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 32 1.2 Khái quát chung văn pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp Việt Nam 37 KẾT LUẬN CHƢƠNG 45 1.3 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 47 z 2.1 Nội dung pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 47 2.1.1 Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 47 2.1.2 Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 49 2.1.3 Trình tự, thủ tục cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 54 2.1.4 Hợp đồng tín dụng tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 56 2.2 Thực trạng số vấn đề đặt pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 58 2.2.1 Các quy định chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 58 2.2.2 Các quy định điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 63 2.2.3 Các quy định trình tự, thủ tục cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 68 2.2.4 Các quy định hợp đồng tín dụng giải tranh chấp hợp đồng tín dụng pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 74 2.2.5 Một số vấn đề đặt pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 78 2.3 Nguyên nhân vƣớng mắc, bất cập cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 79 KẾT LUẬN CHƢƠNG 84 z Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 86 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 86 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 90 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 90 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 94 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật trình tự, thủ tục cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 95 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật tạo lập nguồn vốn, mức lãi suất, xử lý tài sản chấp cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 96 3.2.5 Một số giải pháp khác kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 100 KẾT LUẬN CHƢƠNG 106 KẾT LUẬN 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 z BẢNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản HĐTD: Hợp đồng tín dụng NHNN: Ngân hàng nhà nƣớc NHTM: Ngân hàng thƣơng mại NHTMCP: Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHTMQD: Ngân hàng thƣơng mại Quốc doanh QPPL: Quy phạm pháp luật TCTD: Tổ chức tín dụng TNCN: Thu nhập cá nhân 10 UBND: Ủy ban nhân dân z luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001 DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà xã hội năm 2010 17 Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà xã hội năm 2013 18 Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà xã hội năm 2014 19 luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001 z luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Phát triển nhà xã hội chủ trƣơng có ý nghĩa xã hội lớn Đảng, Nhà nƣớc tâm điểm ý đông đảo ngƣời dân Mục tiêu việc phát triển quỹ nhà xã hội phủ nhằm góp phần tạo lập chỗ nhóm đối tƣợng xã hội gặp khó khăn nhà nhƣng khơng có khả toán theo chế thị trƣờng, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân đảm bảo an sinh xã hội Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu năm “phát triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lƣợng chỗ điều kiện sống tầng lớp dân cƣ Trong số phải dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn dự án phát triển nhà thị phục vụ đối tƣợng sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo thị” [44, Điều 1] “Đến năm 2015, khu vực đô thị phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2” [44, Điều 1] “giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m2 nhà xã hội để giải chỗ cho ngƣời thu nhập thấp” [44, Điều 1] Tiếp đó, chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia từ năm 2020 đến 2030 đƣợc Thủ tƣớng phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030, lƣợng nhà xã hội đƣợc cung ứng thị trƣờng góp phần vào chiến lƣợc phát triển nhà toàn quốc, đạt diện tích chỗ trung bình 25m2/ngƣời Để đạt đƣợc mục tiêu thực thành công chiến lƣợc phát triển nhà xã hội, đòi hỏi cần phải có chế, sách khuyến khích q trình xây dựng, phát triển nhà xã hội, cần huy động nguồn lực đầu tƣ xã hội, vai trò Nhà nƣớc đầu tầu trung tâm Trên nƣớc lƣợng cán bộ, công nhân viên chức đối tƣợng luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001 z luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001 sách gặp khó khăn nhà lớn Với thu nhập bình qn đầu ngƣời “tính đến tháng 12 năm 2015 Việt Nam đạt 2.300 USD, mức 50 triệu đồng/ ngƣời/ năm” [54], mơ ƣớc có ngơi nhà để an cƣ dƣờng nhƣ không tƣởng Đối với đối tƣợng thu nhập trung bình khó, đối tƣợng khó khăn, làm cơng ăn lƣơng, đối tƣợng sách, học sinh sinh viên, cơng nhân, sở hữu ngơi nhà theo giá thị trƣờng lại khó hơn, xa vời với họ Vì vậy, đời sách nhà xã hội Chính phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút thắt này, mở lƣợng cung lớn nhà xã hội, tạo điều kiện cho đối tƣợng có hội tiếp cận với dự án nhà đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ vốn, có chi phí hợp lý để tạo lập nhà cho Tuy nhiên, kết phát triển nhà xã hội nay, đặc biệt nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp cịn nhiều hạn chế, chƣa đạt nhƣ kế hoạch đề ra, điều số nguyên nhân nhƣ: thiếu hụt nguồn lực tài từ ngân sách, rắc rối hấp dẫn sách khuyến khích hỗ trợ đầu tƣ, khác biệt quan điểm phát triển nhà xã hội bên liên quan, khung pháp lý sách liên quan đến phát triển nhà xã hội cho ngƣời thu nhập thấp cịn nhiều bất cập… nguyên nhân thiếu vốn chƣa có khung pháp lý hoàn chỉnh vấn đề từ phía nhà nƣớc Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt cho lĩnh vực cần nhanh chóng hồn thiện khung pháp lý để tạo chế, sách, điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tiếp cận đƣợc với nguồn vốn để tiến hành xây dựng, cung ứng nhà xã hội thị trƣờng, đồng thời tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo lập nhà xã hội đƣợc tiếp cận nguồn vốn ƣu đãi từ sách nhà xã hội Chính phủ; qua hình thành điểm cân quan hệ cung - cầu nhà xã hội Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001luan.van.thac.si.phap.luat.ve.cho.vay.mua.nha.o.xa.hoi.doi.voi.nguoi.co.thu.nhap.thap.tai.ngan.hang.thuong.mai.o.viet.nam.001 z