luận văn thạc sĩ pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở việt nam

Đại học Quốc gia Hà nội Khoa luật Nguyễn Mạnh Khởi Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam Chun ngành Mã số : Luật Kinh tế : 60 38 50 Luận văn thạc sĩ luật học Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Quang Tuyến Hà Nội - 2010 z Mục lục Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: Tổng quan vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 1.1 Khái niệm nhà cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nh 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.2 Khỏi nimvàv công c im nh xây dựng Trình Phõn loi nh Khái niệm, đặc điểm phân loại cơng trình xây dựng 13 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm cơng trình xây dựng 13 1.1.2.2 Phân loại cơng trình xây dựng 15 1.2 Khái niệm nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà 17 cơng trình xây dựng 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 17 1.2.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây 20 dựng 1.2.2.1 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản 20 1.2.2.2 Quan niệm đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình 22 xây dựng 1.2.3 Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây 26 dựng 1.3 Khái quát pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng z 27 trình xây dựng 27 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991 29 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 30 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến 33 1.4 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số nước giới 33 1.4.1 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Nhật Bản 35 1.4.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Hàn Quốc 36 1.4.3 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Liên bang Nga 37 1.4.4 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Australia 39 1.4.5 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản Trung Quốc 41 1.4.6 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc nghiên cứu pháp luật đăng ký quyền sở hữu tài sản số nước giới 43 Chương 2: Thực trạng pháp luật việt nam đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 43 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.1.1 Pháp luật v ng ký quyn s hu nh công Trình xây dựng 2.1.2 Phỏp lut v ng ký quyn sở hữu cơng trình xây dựng 2.1 2.2 43 48 50 Tác động pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng hoạt động quản lý nhà nước bất động sản 50 2.2.1 Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 52 2.2.2 Về xác định tính pháp lý nhà cơng trình xây dựng tham gia giao dịch thị trường bất động sản 2.2.3 Về cung cấp thông tin pháp lý trạng nhà ở, z 53 cơng trình xây dựng 55 2.2.4 Về giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3 57 Đánh giá pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.1 57 Kết thực pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.2 62 Hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.3 64 Tính quán quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 2.3.4 66 Hiệu lực pháp lý pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Chương 3: Định hướng thống 68 pháp giải pháp nhằm luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng việt nam 3.1 3.1.1 3.1.2 Yêu cầu xu hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 68 Sự phát triển kinh tế - sở thực tiễn để thống hot công Trình xây dựng ng ng ký quyn sở hữu nhà cơng trình xây dựng 70 Sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản - yêu cầu để thống hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 3.1.3 68 72 Yêu cầu nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà công trình xây dựng 73 3.1.4 Yêu cầu xu hướng thống hệ thống pháp luật 75 3.2 Định hướng thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Thống hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu 75 3.2.1 nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng với đăng ký z quyền sử dụng đất 3.2.2 77 Xác định đăng ký quyền sở hữu việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho chủ sở hữu, đồng thời thực công nhận trạng, kỹ thuật loại tài sản 3.2.3 79 Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền dân tài sản thị trường bất động sản 3.2.4 80 Thống chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng với chế định hợp đồng, giao dịch bất động sản thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản 3.3 81 Giải pháp thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng 3.3.1 81 Thớ ng nhấ t mô ̣t văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đinh ̣ về đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , quyề n sở hữu công trình xây dựng và quyề n sử du ̣ng đấ t 3.3.2 82 Thống hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất 3.3.3 84 Thống hồ sơ quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng cùng với quyền sử dụng đất 3.3.4 86 Hình thành hệ thống thơng tin pháp lý nhà ở, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất quan thống quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 88 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO z Mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà cơng trình xây dựng (XD) tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị tài sản quốc gia có vai trò quan trọng đời sống hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX - KD) người Nhà cơng trình XD phản ánh điều kiện sống người dân trình độ phát triển kinh tế (KT) địa phương, khu vực quốc gia Do vậy, tài sản cần phải Nhà nước quản lý bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu Đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD khơng có ý nghĩa đối kháng người thứ ba việc thực giao dịch dân tài sản mà sở pháp lý để xác lập quyền chủ sở hữu nhà ở, cơng trình XD Hơn nữa, hoạt động cịn góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ trạng kỹ thuật loại tài sản này, từ có biện pháp quản lý hiệu hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan khơng gian; đồng thời góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thơng qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD có ý nghĩa quan trọng không chủ sở hữu mà Nhà nước Trong giai đoạn phát triển đất nước kể từ Việt Nam giành độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta ban hành, sửa đổi, bổ sung bước hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực chưa đầy đủ hồn thiện Mặc dù nhà cơng trình XD có tính chất loại tài sản người đầu tư XD theo quy định pháp luật XD gắn liền với đất đai, quy định việc đăng ký quyền sở hữu tản z luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam mát nhiều văn khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác Thực trạng gây khơng khó khăn cho quan chức trình triển khai thực thi pháp luật gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký quyền sở hữu tài sản Đặc biệt, giai đoạn nay, thị trường BĐS hình thành khơng ngừng phát triển, hàng hố BĐS trở thành tài sản có giá trị lớn cần pháp luật bảo hộ Muốn vậy, nhà đầu tư, chủ sở hữu người dân phải thực việc đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cịn thiếu thống nhất, nên rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước nhà ở, công trình XD Để khắc phục tồn này, nước ta cần có hệ thống pháp luật đăng ký quyền sở hữu BĐS nhà cơng trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm sở để Nhà nước thực quản lý có hiệu giao dịch thị trường Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định hành đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD cần thiết, nhằm tồn tại, bất cập đề xuất giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước nhà ở, cơng trình XD thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS Với ý nghĩa đó, lựa chọn đề tài “Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trước Pháp lệnh nhà năm 1991 đời, dường chưa có cơng trình nghiên cứu cách tồn diện đầy đủ sở lý luận thực tiễn; thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Sau Pháp lệnh nhà năm 1991 ban hành nay, có số cơng trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung đăng ký BĐS nói riêng khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mà tiêu biểu cơng trình: Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam z luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến BĐS Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đăng ký BĐS giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm thống pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ quyền sở hữu nhà Hà Nội Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật đăng ký BĐS điều kiện KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn đăng ký BĐS vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký BĐS Việt Nam Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống pháp luật đăng ký BĐS Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS Việt Nam hệ thống đăng ký BĐS số nước giới - Thông tin khoa học pháp lý Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số + 4, Hà Nội - 2006 v.v Tuy nhiên, cơng trình dừng lại việc nghiên cứu, tìm hiểu số vấn đề lý luận đăng ký BĐS, vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký BĐS đánh giá khái quát thực trạng pháp luật đăng ký BĐS v.v mà chưa có cơng trình nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống sở lý luận thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD Trên sở kế thừa phát triển thành nghiên cứu cơng trình khoa học đăng ký quyền sở hữu tài sản công bố, Luận văn sâu nghiên cứu, hệ thống hố cách đầy đủ, tồn diện hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật lĩnh vực đề xuất giải luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam z luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam pháp góp phần hồn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD nước ta Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Hệ thống hố góp phần phát triển sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD sở đánh giá thực trạng thi hành đặt mối quan hệ so sánh với pháp luật số nước giới lĩnh vực này; - Đề xuất định hướng giải pháp khắc phục nhằm góp phần hồn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định là: - Tập hợp, xem xét, bình luận văn kiện Đảng, sách Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD nói riêng; - Tập hợp, hệ thống hố, phân tích quy định đề cập trực tiếp đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam; - Đánh giá, xem xét báo cáo tổng kết trình thực thi pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Việt Nam; - Nghiên cứu chủ trương, giải pháp tầm vĩ mô Nhà nước quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD; - Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hành đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD với quy định có liên quan số nước giới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam z luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam Tuy nhiên, khuôn khổ có hạn Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả tập trung sâu tìm hiểu quy định hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD Các quy định nằm đạo luật: - Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 năm 1992; - Bộ Luật dân (BLDS) năm 2005; - Luật XD năm 2003; - Luật Nhà năm 2005; - Luật Đầu tư năm 2005; - Luật Kinh doanh BĐS năm 2006; Và văn quy phạm hướng dẫn thi hành áp dụng Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề tài, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối Đảng xây dựng KT thị trường nhiều thành phần nói chung quyền sở hữu tài sản nói riêng; - Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được sử dụng Chương nhằm nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD; - Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình XD; - Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích sử dụng Chương nghiên cứu, xây dựng định hướng giải pháp nhằm thống hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình XD luan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.namluan.van.thac.si.phap.luat.ve.dang.ky.quyen.so.huu.nha.o.va.cong.trinh.xay.dung.o.viet.nam z