luận văn thạc sĩ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản tại khu vực thành phố thái nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN - ĐẶNG VĂN HUY XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH MỞ RỘNG PHỤC VỤ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: Mã số: Hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.62.16 TS Trịnh Hữu Liên THÁI NGUYÊN - 2010 n LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận văn Đặng Văn Huy -3- n Lời cảm ơn Để hoàn thành chơng trình cao học tôi, trớc hết xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Ti Nguyên Môi trờng, Khoa Sau Đại học - trờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, ngời đ- tạo điều kiện giúp đỡ dìu dắt suốt trình học Cao học Đặc biệt, xin cảm ơn TS Trịnh Hữu Liên đ- tận tình hớng dẫn cho hoàn thành luận văn thạc sĩ Tôi xin cảm ơn cán bộ, viên chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Sở Tài Nguyên Môi trờng tỉnh Thái Nguyên, nơi công tác đ- tạo điều kiện cho trình học tập thực đề tài Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cán UBND phờng Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên, ngời đ- cộng tác giúp đỡ thực đề tài Tôi cảm ơn gia đình, ngời thân, bạn bè ngời đ- bên cạnh động viên, giúp đỡ st thêi gian häc tËp vµ thùc hiƯn ln văn tốt nghiệp thạc sĩ Thái Nguyên, ngày 28 tháng năm 2010 Học viên Đặng Văn Huy n MC LC Mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài 14 Mục đích yêu cầu 15 Chương 17 TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC NGHIÊN CỨU 17 1.1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 17 1.1.1 Một số mơ hình CSDL địa sử dụng nước 17 1.1.2 Một số kết đề tài dự án liên quan nghiên cứu nước 19 1.1.3 Thơng tin địa với thị trường bất động sản 21 1.2 Phân tích nhu cầu thơng tin địa với thị trường bất động sản 25 1.2.1 Phân tích nhu cầu thơng tin địa với thị trường bất động sản 25 1.2.3 Nhu cầu thông tin địa với thị trường bất động sản 28 1.3 Cơ sở dư liệu thông tin địa 30 1.3.1 Khái niệm hệ thống sở liệu 30 1.3.2 Phần cứng - máy tính thiết bị ngoại vi 31 1.3.3 Hệ thống phần mềm thủ tục cần thiết để xây dựng phân tích32 1.4 Một số vấn đề lưu ý xây dựng sở liệu địa phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản 34 1.4.1 Cơ sở liệu địa với q trình tính giá đất phục vụ cung cấp thông tin 34 1.4.2 Một số vấn đề lưu ý xây dựng hệ thống thơng tin địa 35 -5- n 1.5 Vùng giá trị đất đai với thông tin bất động sản 36 1.5.1 Vùng giá trị đất đai 36 1.5.2 Vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin cho bất động sản; 37 1.5.3 Mối quan hệ vùng giá đất vùng giá trị đất đai 38 1.5.4 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 38 1.5.5 Sử dụng đồ địa làm liệu xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thơng tin cho bất động sản 40 1.6 Xây dựng thông tin địa mở rộng phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin kinh tế cho thị trường bất động sản 42 1.6.1 Xây dựng thơng tin địa bước tích tụ thơng tin phục vụ nhu cầu thị trường bất động sản 42 1.6.2 Các bước xây dựng quản lý thông tin địa mở rộng 42 1.6.3 Một số u cầu phát triển mơ hình sở liệu địa mở rộng thành hệ thống thơng tin địa mở rộng cung cấp thơng tin cho thị trường bất động sản 44 1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý phân tích 47 1.7.1 Module quản lý đồ hồ sơ địa 48 1.7.2.Module quản lý thơng tin địa mở rộng 49 1.7.3 Các tiện ích tính giá trị bất động sản thuế 49 1.7.4 Module Tra cứu cung cấp thông tin 50 1.8 Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu 51 -6- n Chương 53 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 53 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 53 2.1.2 Phạm vi Nghiên cứu 53 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 53 2.3 Nội dung nghiên cứu 53 2.4 Phương pháp nghiên cứu sử lý số liệu 54 Chương 56 XÂY DỰNG HỆ THỐNG THƠNG TIN ĐỊA CHÍNH 56 VÀ ĐỊA CHÍNH MỞ RỘNG TẠI PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG 56 THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 56 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu 56 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 56 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 58 3.1.3 Thực trạng môi trường 59 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường 60 3.2 Khái quát tài liệu vực nghiên cứu 60 3.3 Những nội dung xây dựng sở liệu địa mở rộng phường Phan Đình Phùng 61 3.3.1 Phân tích, đánh giá chất lượng tài liệu 61 -7- n luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen 3.3.2 Các bước xây dựng hệ thống thơng tin địa mở rộng phục vụ quản lý bất động sản 61 3.4 Xây dựng hệ thống thơng tin địa tồn phường Phan Đình Phùng 62 3.5 Xây dựng hệ thống giao thơng tồn phường Phan Đình Phùng 64 3.6 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí tồn phường Phan Đinh Phùng64 3.7 Xây dựng liệu giá hàng năm 69 3.7.1 Xây dựng liệu giá theo quy định hàng năm 69 3.7.2 Xây dựng liệu giá thực tế hàng năm 69 3.8 Xây dựng liệu nhà cơng trình 70 3.9 Chụp ảnh nhà cơng trình theo kiến trúc mặt tiền hay mặt xây dựng 71 3.10 Xây dựng giá nhà cơng trình 71 3.11 Một số kết đạt 72 3.11.1 Hồn thành xây dựng liệu địa số phường Phan Đình Phùng72 3.11.2 Xây dựng thử nghiệm liệu địa mở rộng phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên 73 3.11.2.1 Hoàn nghiệm bổ sung xây dựng hoàn chỉnh sở liệu giao thông phục vụ xác định vùng giá trị 73 3.11.2.2 Hoàn nghiệm xác định vùng giá trị tồn phường Phan Đình Phùng 74 3.11.3 Hồn nghiệm tính giá đất theo vùng giá trị tồn phường Phan Đình Phùng 78 3.11.4 Thử nghiệm thành cơng tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị: 80 luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen -8- n luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen 3.11.5 Hoàn nghiệm bổ sung nhà cơng trình phục vụ xác định giá trị nhà 81 Quản lý: Tìm kiếm cung cấp thơng tin địa 75 3.12 Nhận xét đánh giá kết đạt 78 3.12.1 Nhận xét đánh giá 79 Hoàn thành xây dựng liệu địa số phường Phan Đình Phùng; 79 Hồn nghiệm tính giá đất theo vùng giá trị tồn phường Phan Đình Phùng; 79 Thử nghiệm thành cơng tính giá trị nhà theo vùng giá trị tồn phường Phan Đình Phùng; 79 3.12.3 Những khó khăn, tồn 80 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ .81 Kết luận: 81 Một số đề xuất kiến nghị 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 I- Tiếng Việt: 84 luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen -9- n luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 CSDL địa đa mục tiêu (mơ hình úc) .17 Hình 1.2 Cơ sở liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa bất động sản Thuỵ Điển 18 Hình 1.1: Chức quản lý Hệ Thống - Chức hiển thị : Cho phép hiển thị ẩn công cụ, trạng thái giải 47 Hình 1.2: Chức hiển thị công cụ .48 Hình 1.3: Chức quản lý lớp đồ 48 Hình 1.6 Module quản lý thơng tin địa mở rộng 49 Hình 1.7: QL Thơng tin địa mở rộng .49 Hình 1.8: Module tính giá trị BĐS Thuế theo vùng 50 Hình 1.9: Module tính giá trị BĐS Thuế chi tiết .50 Hình 1.10: Module tính giá trị BĐS thực tế theo vùng 50 Hình 1.12 Dạng liệu thơng tin bất động sản 51 Hinh 3.1 Sơ đồ ghép đồ địa phường Phan Đình Phùng 61 Hình 3.2 Sơ đồ lưu trữ liệu đồ địa VILIS VICAD-GIS64 Hình 3.2 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 65 Phân Hình 3.3 Đoạn Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 65 Phân Hình 3.4 Đoạn Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 66 Phân Hình 3.5 Đoạn Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám .66 Phân Hình 3.6 Đoạn Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 66 Hình 3.7 Xây dựng vùng dân cư đồ điạ theo tuyến 66 luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen - 10 - n luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen Hình 3.8 Vùng giá trị đất đai theo vị trí - đường Cách Mạng Tháng 67 Hình 3.9 Phân chia vị trí đường Minh cầu .68 H 3.10 Vị trí chi tiết Minh Cầu 68 H 3.11.Vị trí chi tiết Minh Cầu 68 Hình 3.12 Bảng giá theo vị trí tuyến đường thuộc phường Phan Đình Phùng- Thành Phố Thái Nguyên 69 Hình 3.13 Xây dựng liệu nhà đường Hồng Văn Thụ 70 Hình 3.14: Ảnh kiến trúc mặt tiền số đất chụp sử dụng thử nghiệm71 Hình 3.15 Bản đồ phường Phan đình Phùng chuyển dạng Shap File chuyển vào VICADGIS .73 Hình 3.16 Hệ thống giao thơng phố phường Phan Đình Phùng 74 Hình 3.17 Hệ thống giao thơng phố phường Phan Đình Phùng VICAGIS 75 Hình 3.18 Vùng giá tri chi tiết tồn phường Phan Đình Phùng 76 Hình 3.19 Vùng giá tri chi tiết tồn phường Phan Đình Phùng 77 Hình 3.20 Module tính giá trị bất động sản thuế theo vùng .78 Hình 3.21 Xác định vùng giá trị đường Bắc Nam .78 Hình 3.22 Giá đất tuyến đường giá đất theo vị trí tồn phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên 79 Hình 3.23: Tính giá trị đất thuế phố Bắc Nam P Phan ĐìnhPhùng .80 Hình 3.24 Module tính giá đất thuế chi tiết đất /năm .81 Hình 3.25 Vị trí cấp hạng nhà tuyến đường Hoàng Văn Thụ 81 Hình 3.26 Module tính tổng giá trị nhà thuế nhà /năm 82 luan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyenluan.van.thac.si.xay.dung.co.so.du.lieu.dia.chinh.mo.rong.phuc.vu.thi.truong.bat.dong.san.tai.khu.vuc.thanh.pho.thai.nguyen - 11 - n