(LUẬN văn THẠC sĩ) thị trường bất động sản hà nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM NGỌC HƯƠNG QUỲNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ Hà Nội – 2010 i TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ -PHẠM NGỌC HƯƠNG QUỲNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008 Chuyên ngành: Kinh tế trị Mã số: 60 31 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN NGỌC THANH Hà Nội – 2010 ii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ iii MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 10 1.2 Thị trƣờng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 11 1.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 13 1.2.3 Cấu thành thị trƣờng bất động sản 17 1.2.4 Vai trò thị trƣờng bất động sản phát triển kinh tế, xã hội 23 1.3 Những yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản 26 1.3.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 26 1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế 31 1.3.3 Nhóm yếu tố trị, xã hội 33 1.4 Kinh nghiệm số thành phố quản lý thị trƣờng bất động sản 37 1.4.1 Kinh nghiệm phát triển nhà Luân Đôn 37 1.4.2 Kinh nghiệm xây dựng chế sách phát triển nhà Bắc Kinh 40 1.4.3 Kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản số thành phố Châu Á 41 1.4.4 Một sô học kinh nghiệm rút cho phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 43 i TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008 46 2.1 Tổng quan điều kiện kinh tế, trị, xã hội Hà Nội 46 2.2 Thị trƣờng bất động sản Hà Nội trƣớc mở rộng quy mô năm 2008 50 2.2.1 Giai đoạn 1993 – 2003 51 2.2.2 Giai đoạn 2003 – 08/2008 52 2.3 Thị trƣờng BĐS Hà Nội từ tháng 08/2008 đến 56 2.3.1 Diễn biến Cầu, Cung Giá thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ mở rộng quy mô năm 2008 56 2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến biến động cầu, cung, giá bất động sản Hà Nội từ sát nhập Hà Tây số vùng lân cận 79 2.4 Đánh giá thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ mở rộng quy mô năm 2008 93 2.4.1 Đánh giá chung biến động cầu, cung, giá 93 2.4.2 Đánh giá phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 96 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 106 3.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 106 3.1.1 Dự báo thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2030 106 3.1.2 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2030 107 3.2 Những gợi ý sách tiếp tục phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 110 3.2.1 Nhóm giải pháp quản lý Nhà nƣớc 110 3.2.2 Nhóm giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 119 KẾT LUẬN 132 TÀI LIỆU THAM KHẢO 133 ii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ đƣợc viết tắt BĐS Bất động sản CTCP Công ty cổ phần CT TNHH Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐTM Đô thị GCN Giấy chứng nhận HĐĐC Hoạt động đầu KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc QSDĐ Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà QSHN TW UBND Trung ƣơng Ủy ban nhân dân iii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1 Giá đất Hà Nội năm 2004 53 Bảng 2.2 Mục đích mua BĐS người tiêu dùng 2009 Bảng 2.3 Diện tích nhà bình quân đầu người Hà Nội Bảng 2.4 Thống kê dân số di cư đến Hà Nội qua năm 58 Bảng 2.5 Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng tới năm 2009.59 Bảng 2.6 Tình hình phát triển nhà Hà Nội năm 2000 – 2010 62 Bảng 2.7 Chỉ số giá đất Hà Nội 69 Bảng 2.8 Chỉ số giá hộ Hà Nội 73 Bảng 2.9 Khung giá đất Hà Nội năm 2009 96 56 58 Bảng 2.10 Kết thực nguồn thu từ đất thành phố Hà Nội 98 iv TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Số hiệu biểu đồ Tên biểu đồ Trang Biểu đồ 2.1 Biểu đồ giá đất qua năm 54 Biểu đồ 2.2 Giá loại hàng hóa năm 2008 55 v TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trƣờng BĐS thị trƣờng quan trọng kinh tế Thị trƣờng BĐS Hà Nội hình thành phát triển với thành cơng đáng kể, góp phần vào phát triển chung thủ đô Tuy nhiên, thị trƣờng BĐS Hà Nội non trẻ, tồn nhiều yếu tố bất ổn, rủi ro Trong năm gần đây, đặc biệt từ Hà Nội mở rộng quy mơ, thị trƣờng BĐS Hà Nội có nhiều biến động đƣợc thể thay đổi giá BĐS Để thị trƣờng BĐS phát triển hiệu ổn định, nhà nƣớc có nhiều sách nhằm điều tiết thị trƣờng BĐS; từ điều tiết phân bổ đất đai, nhằm sử dụng hợp lý khai thác tối đa công đất đai Thực tế từ sát nhập Hà Tây số vùng lân cận, Hà Nội có thêm nhiều sách để điều tiết thị trƣờng BĐS thích ứng với tình hình mới, nhƣng cịn tồn nhiều bất cập hạn chế, nguyên nhân thay đổi đột biến thị trƣờng Chính bất cập làm hạn chế vao trò quản lý nhà nƣớc, ảnh hƣởng xấu đến thị trƣờng BĐS phát triển chung KTXH Đã có nhiều giải pháp đƣa nhằm điều tiết thị trƣờng BĐS nhƣng hiệu chƣa cao Vì đề tài đặt câu hỏi nghiên cứu là: Nhà nƣớc Thành phố Hà Nội cần làm để phát triển thị trƣờng BĐS Hà Nội từ sát nhập Hà Tây số vùng lân cận Từ đề tài khảo sát biến động cầu, cung, giá BĐS Hà Nội từ mở rộng phạm vi, tìm nguyên nhân gây nên biến động này, từ đƣa phƣơng hƣớng điều chỉnh Tình hình nghiên cứu Hiện có nhiều cơng trình nhƣ sách chun khảo, cơng trình nghiên cứu khoa học tạp chí nghiên cứu thị trƣờng bất động sản Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng Chẳng hạn nhƣ : - Quản lý đất đai BĐS thị, Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, NXB Xây dựng, 2005 Tác phẩm trình bày số khái niệm quản lí đất đai BĐS đô vi TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 thị; pháp luật đất đai BĐS đô thị; quy hoạch sử dụng đất; đăng kí đất đai BĐS đô thị; định giá BĐS hệ thống thông tin đất đai Tuy nhiên tác phẩm chƣa gắn với vấn đề quản lý với thị trƣờng - Quyền sử dụng đất thị trƣờng BĐS Việt Nam, Trần Quang Huy (ch.b.), Phạm Xuân Hoàng, NXB Tƣ pháp, 2004 Tác phẩm tìm hiểu QSDĐ Việt Nam, giao dịch thị trƣờng BĐS, giá đất bình ổn giá đất thị trƣờng với biện pháp xây dựng thị trƣờng BĐS phát triển ổn định, lành mạnh hiệu Các tác giả nghiên cứu sâu giá đất, quy định giá đất nhà nƣớc vai trò giá đất thị trƣờng BĐS nhƣng thấy đƣợc nhân tố nhân tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS giá BĐS - Thị trƣờng BĐS, Hoàng Văn Cƣờng (chủ biên.), NXB Xây dựng, 2006 Tác phẩm tóm tắt khái niệm, đặc điểm BĐS, thị trƣờng BĐS, vai trò thị trƣờng BĐS kinh tế quốc dân, quan hệ cung cầu BĐS, vai trò quản lí nhà nƣớc thị trƣờng BĐS kinh nghiệm số nƣớc giới phát triển thị trƣờng BĐS với định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS nƣớc ta Mặc dù tác phẩm phân tích chi tiết tranh tổng thể thị trƣờng nhƣng chƣa thấy đƣợc biến động giá BĐS phát triển thị trƣờng - Thuế Đất đai - Công cụ quản lý điều tiết thị trƣờng BĐS, Đàm Văn Huệ, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2006 Tác phẩm tóm tắt vấn đề BĐS thị trƣờng BĐS, với sách thuế lĩnh vực đất đai việc quản lí điều tiết thị trƣờng BĐS hình thành phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam Từ đƣa sách thuế giải pháp hồn thiện sách thuế lĩnh vực điều tiết thị trƣờng BĐS Việt Nam thời gian qua Tác phẩm nghiên cứu sâu công cụ điều tiết thị trƣờng BĐS thuế đất đai - Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản công đổi Việt Nam, Lê Xuân Bá ch.b, NXB Khoa học Kỹ thuật, 2003 Tác phẩm tóm vii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 tắt, giới thiệu thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam, thị trƣờng nhà bƣớc phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian tới Tuy nhiên tác phẩm chƣa cập nhật tình hình thị trƣờng BĐS sau gia nhập WTO - Thị trƣờng bất động sản: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, NXB Tài chính, 2003 Tác phẩm nêu số vấn đề thị trƣờng bất động sản; hoạt động thị trƣờng bất động sản vài nƣớc số hoạt động thị trƣờng bất động sản Việt Nam nhƣ: q trình hình thành, quản lí, mục tiêu, định hƣớng phát triển, giải pháp tài văn pháp luật Đây tham khảo tốt để nghiên cứu thị trƣờng BĐS Hà Nội - Quản lý đất đai thị thị trƣờng bất động sản, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, NXB Bản đồ, 2006 Tác phẩm giới thiệu vấn đề thị trƣờng bất động sản; thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam giải pháp chủ yếu đổi hệ thống quản lý đất đai để thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh Đây tham khảo tốt để nghiên cứu thị trƣờng BĐS Hà Nội Ngồi có nhiều cơng trình khác nghiên cứu thị trƣờng BĐS nói chung thị trƣờng BĐS Hà Nội nói riêng, nhƣng mục đích tác giả khác nên việc khảo sát biến động cầu, cung, giá BĐS dựa yếu tố tác động sau Hà Nội mở rộng địa giới hành chƣa có Đề tài hi vọng cơng trình nghiên cứu cập nhật đầy đủ biến động nguyên nhân biến động thị trƣờng BĐS Hà Nội sau mở rộng quy mơ (tháng 08/2008) Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích: viii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 thời thực triệt để chế “một cửa” thủ tục hành Trong cơng tác này, Thành phố ƣu tiên cho cải cách thủ tục việc cấp GCN sở hữu nhà sử dụng đất Thủ tục giao đất, cho thuê đất Thành phố phải xây dựng quy định rõ ràng thủ tục hành liên quan đến đăng ký giao dịch mua bán, chấp, giải chấp thị trƣờng để tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân thực quyền nghĩa vụ hoạt động mua bán thị trƣờng c Đổi tổ chức máy quản lý đất đai bất động sản Cần có phân cơng, phân cấp rõ ràng; máy tinh gọn, hoạt động thực có hiệu hiệu lực Các cán làm việc phải đảm bảo phẩm chất trị, đạo đức có lực, trình độ chun mơn, nghiệp vụ cao, đáp ứng tình hình, nhiệm vụ Với mục đích trên, việc tổ chức máy cần điều chỉnh theo ba hƣớng: - Phân định lại thẩm quyền Trung ƣơng địa phƣơng (Chính phủ UBND cấp tỉnh, Chính phủ nên làm việc mang tính vĩ mơ, định hƣớng nhƣ quy hoạch, kế hoạch, ban hành nội dung quản lý nhà nƣớc việc cụ thể nên giao cho địa phƣơng thực hiện) - Phân định lại thẩm quyền ngành liên quan đến quản lý sử dụng đất đai BĐS (ngành địa chính, xây dựng, nhà đất, kiến trúc sƣ trƣởng, giao thông vận tải, nông nghiệp phát triển nông thôn, v.v.) - Cải cách máy quan để nâng cao lực điều hành, hiệu hoạt động trách nhiệm cá nhân, phận 3.2.2 Nhóm giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 3.2.2.1 Minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản Việc minh bạch hóa thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ, xóa bỏ thị trƣờng khơng thức điều tất yếu thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ cviii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 động phát triển trình độ cao Khi hoạt động khơng thức thị trƣờng bị xóa bỏ nạn đầu tràn lan hay hoạt động phi pháp khác đƣợc hạn chế nhiều; nhà nƣớc điều tiết cung – cầu đất đai dễ dàng hơn, quản lý phân bổ đất đai hợp lý Từ giá đất ổn định phản ánh thực trạng thị trƣờng, sốt giá đất hay tình trạng đóng băng thị trƣờng đƣợc kiểm soát dễ dàng Để thị trƣờng đạt đến trình độ chế độ ruộng đất phải đƣợc điều chỉnh hợp lý để đủ sứcđiều tiết thị trƣờng Và ngƣợc lại chế độ ruộng đất biến đổi phù hợp với tính chất trình độ phát triển thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ a Trƣớc tiên, hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ cho ngƣời dân theo pháp luật Đây sở đầu tiên, quan trọng để đất đai có đủ điều kiện pháp lý tham gia vào thị trƣờng thứ cấp Để giải tình trạng trƣớc tiên phải giảm bớt thủ tục phiền hà gây tốn thời gian, công sức nhà nƣớc ngƣời dân để tạo điều kiện giúp họ thuận lợi việc nhận sổ đỏ Cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định đất đai quan có thẩm quyền tối thiểu hố thời gian chờ đợi ngƣời dân Chính sách thuế, phí, lệ phí việc cấp sổ đỏ phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với mức sống ngƣời dân Có thể điều chỉnh cách giảm tỉ lệ lệ phí trƣớc bạ đặt mức lệ phí cố định hợp lý cho tất mảnh đất cho phép ngƣời dân ghi nợ trả dần năm sau Thêm quản lý chặt chẽ hoạt động quan nhà nƣớc có thẩm quyền việc cấp GCN QSDĐ, xóa bỏ tình trạng tiêu cực nhƣ làm chống chế, làm lấy thành tích, làm khơng theo quy định pháp luật b Trong thời gian thời, Thành phố Hà Nội thực minh bạch hóa thơng tin thị trƣờng nhà ở, đất đô thị theo hƣớng sau: Một là, cần phải minh bạch hóa thị trƣờng BĐS giảm thiểu chi phí giao dịch Trên sở minh bạch hóa giá BĐS giao dịch, quy hoạch, kế cix TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 hoạch phát triển KTXH Thủ Minh bạch hóa thơng tin chủ sử dụng đất sở hữu nhà ở, chủ đầu tƣ dự án BĐS v.v Hai là, cần minh bạch hóa khơng thị trƣờng BĐS mà cịn quan hệ kinh tế bên ngồi thị trƣờng BĐS Do tích chất thị trƣờng BĐS nói chung thị trƣờng nhà đất nói riêng khơng hoạt động riêng rẽ mà chịu ảnh hƣởng hoạt động kinh tế khác nên cần phải minh bạch hóa hoạt động tài doanh nghiệp làm tăng tính công khai, công hoạt động thị trƣờng Ba là, phát triển hệ thống thông tin quản lý thị trƣờng BĐS phải gắn liền với phát triển hệ thống thông tin quản lý nhà đất đô thị Xây dựng hệ thống thông tin chất xây dựng sơ liệu nhà đất đô thị nhằm đáp ứng cho nhu cầu quản lý đô thị phát triển KTXH Thủ đô c Nâng cao hiệu công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Khi cơng tác quy hoạch, kế hoạch ban hành khung giá đất đƣợc thực hợp lý sở để công tác thu hồi, giải phóng mặt đƣợc thực tốt Xác định rõ việc thu hồi đất thuộc mục đích khó khăn Nếu phục vụ cho mục đích an ninh – quốc phịng nhà nƣớc buộc phải thu hồi đất đền bù theo khung giá nhà nƣớc Còn thu hồi để phục vụ cho cơng trình cơng cộng thựchiện trƣng mua; cịn phục vụ để phát triển kinh tế để ngƣời dân chuyển nhƣợng QSDĐ cho thuê theo giá thị trƣờng Thực đƣợc việc khó khăn, đặc biệt phân định rõ giiữa mục đích cơng cộng phát triển kinh tế Khi ngƣời dân đƣợc đền bù thỏa đáng cơng tác thu hồi đất dễ dàng nhiều Ngoài vấn đề giải phóng mặt việc thu hồi đất khơng sử dụng, sử dụng khơng mục đích, sử dụng không hiệu quả, sử dụng trái pháp luật đất bỏ hoang phải đƣợc quan tâm lớn Sẽ kiên xử lý diện tích đất khơng sử dụng, đất để hoang hóa ngƣời dân thiếu đất để sản xuất; kiên thu hồi diện tích đất sử dụng sai mục đích nhƣ tự cx TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 ý chuyển mục đích sử dụng đất Làm tốt công tác vừa sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất đai, vừa giảm thiểu đƣợc hành vi trái pháp luật d Kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng thứ cấp Với thị trƣờng ngày động phát triển vai trị thành phần trung gian, môi giới quan trọng Cần phải nhận thức đắn, đầy đủ vai trò họ có đƣa họ hoạt động cơng khai dƣới quản lý pháp luật Khi tổ chức trung gian hoạt động công khai dƣới quản lý pháp luật góp phần thúc đẩy giao dịch thị trƣờng diễn dễ dàng hơn, nhanh chóng với chi phí hiệu Thêm vào cần đẩy mạnh giám sát chặt chẽ trình độ chuyên môn, chất lƣợng tạo điều kiện để hoạt động môi giới ngày hiệu Thành phố Hà Nội phải có định hƣớng đƣa hoạt động thị trƣờng nhà ở, đất đô thị thành nề nếp mang tính chuyên nghiệp cao Để làm đƣợc điều này, Thành phố Hà Nội phải có hƣớng phát triển Trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội trung tâm môi giới nhà đất theo hƣớng hợp pháp đƣợc Nhà nƣớc công nhận Sàn giao dịch BĐS nơi diễn hoạt động giao dịch nơi tập trung tổ chức dịch vụ thị trƣờng BĐS nhƣ tƣ vấn định giá, môi giới BĐS; tƣ vấn pháp lý, tƣ vấn quy hoạch kiến trúc, tổ chức tín dụng, ngân hàng Đây tổ chức hoạt động theo mơ hình dịch vụ cơng (chuyển dịch sở hữu, cơng chứng, cơng bố quy hoạch, xác định BĐS có đủ điều kiện tham gia thị trƣờng v.v.) Với mơ hình nhƣ việc mua bán thông qua sàn giao dịch BĐS đảm bảo thuận tiện theo nghĩa “một cửa” Đồng thời qua việc tổ chức sàn, Thành phố Hà Nội có chế kiểm sốt hoạt động theo quy định pháp luật cxi TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS cịn nơi cung cấp thơng tin có chất lƣợng bảo đảm cho việc định hƣớng giao dịch hạn chế tình trạng khơng minh bạch thơng tin dẫn đến yếu tố tiêu cực phổ biến thị trƣờng BĐS Thủ Thơng qua hình thức tổ chức này, ngƣời có nhu cầu mua, bán BĐS đến sàn giao dịch để tiến hành việc mua bán Ngƣời chuẩn bị có nhu cầu liên quan đến BĐS đến sàn giao dịch BĐS Sàn giao dịch BĐS Thành phố tổ chức góp phần hạn chế đƣợc tƣợng đầu cơ, lợi dụng nâng giá, ép giá qua trung gian tạo “sốt” nhà đất để kiếm lời bất Thơng qua Sàn Giao dịch BĐS, Thành phố Hà Nội kiểm sốt đƣợc hoạt động mua bán, góp phần vào việc tăng thu cho ngân sách Thành phố Qua Sàn giao dịch BĐS nhà đất, nhà đầu tƣ tìm hiểu thơng tin, dự báo phân tích đƣợc nhu cầu thị trƣờng để định hƣớng đầu tƣ cho phù hợp, tránh tình trạng hoạt động đầu tƣ dàn trải, hiệu gây thiệt hại lớn kinh tế Hiện nay, Thành phố Hà Nội thành lập Trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội Việc tạo lập Trung tâm khâu đột phá để hoàn thiện cấu tổ chức cho thị trƣờng vận hành thông suốt Hoạt động Trung tâm giao dịch thúc đẩy hoàn thiện tổ chức khác thị trƣờng nhƣ: Tƣ vấn định giá, môi giới, tƣ vấn pháp lý, tƣ vấn quy hoạch kiến trúc, tổ chức tín dụng, ngân hàng, tổ chức dịch vụ cơng nhƣ chuyển dịch sở hữu, công chứng v.v Tuy nhiên đến nay, hoạt động Trung tâm chƣa hiệu quả, chƣa phát huy đƣợc vai trò tổ chức hoạt động thị trƣờng nhà ở, đất Hà Nội Trong thời gian tới, Thành phố Hà Nội phải quan tâm phát triển tổ chức để nâng cao kết hoạt động Cùng với việc củng cố Trung tâm giao dịch BĐS, Thành phố Hà Nội cần nghiên cứu xây dựng quy định hoạt động cho Trung tâm giao dịch nhiều thành phần kinh tế tham gia thị trƣờng Đây sở vật chất hạ tầng thị trƣờng nhà ở, đất đô thị cxii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 e Ban hành sách khuyến khích đầu tƣ nƣớc nƣớc ngồi để tăng khả cung cấp hàng hoá cho thị trƣờng Đây giải pháp để tăng số lƣợng hàng hoá nhà ở, đất thị, tăng chủng loại hàng hố để đáp ứng cho nhiều dạng đối tƣợng áp dụng phƣơng thức phù hợp với đặc điểm thị trƣờng nhà ở, đất đô thị theo định hƣớng XHCN nƣớc ta Các sách khuyến khích đầu tƣ hệ thống quy định Nhà nƣớc nhiều lĩnh vực liên quan đến quản lý đất đai, xây dựng, tín dụng ngân hàng, tài Thành phố Hà Nội cần bám sát đạo Trung ƣơng, xây dựng sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả dần đáp ứng yêu cầu đối tƣợng thuộc diện có thu nhập thấp Các đối tƣợng sách chƣa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà thực thuê mua trả dần Việc phát triển quỹ nhà xã hội dạng chung cƣ Thành phố Hà Nội phải đƣợc coi trọng Đây giải pháp tạo điều kiện để thực xoá bao cấp nhà sở tạo điều kiện để đối tƣợng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận thị trƣờng nhà Những năm tới đây, UBND Thành phố Hà Nội cần tập trung quan tâm tới vấn đề mấu chốt sau: Thứ nhất, UBND Thành phố đạo Sở - Ngành tham mƣu khẩn trƣơng lập quy hoạch phát triển nhà ở, xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở, đặc biệt phát triển quỹ nhà xã hội để đối tƣợng có thu nhập thấp có nhu cầu đƣợc cải thiện chỗ ở; xác định tiêu nhà tiêu quan trọng kế hoạch phát triển địa phƣơng định kỳ phải tiến hành kiểm tra kết thực Thứ hai, UBND sớm phê duyệt Đề án phát triển nhà xã hội làm sở để xây dựng chƣơng trình phát triển nhà nhƣ triển khai có hiệu cơng tác phát triển nhà cho ngƣời có thu nhập thấp Thành phố, tổ chức quản lý có hiệu quỹ nhà xã hội, góp phần vào việc chủ động điều tiết giá thị trƣờng nhà ở, đất đô thị cxiii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 Thứ ba, UBND Thành phố Hà Nội tập trung đạo cấp quyền sở, quan chuyên môn tiến hành kiểm tra việc thực dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà địa bàn; đảm bảo khắc phục tình trạng đầu thiếu minh bạch thị trƣờng nhà đất đô thị vận động không sách ƣu đãi Thành phố Thứ tƣ, UBND Thành phố Hà Nội vào chủ chƣơng sách TW, thực xây dựng sách khuyến khích đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi vào lĩnh vực nhà ở, đất thị để tăng cƣờng hàng hoá chất lƣợng cao cho thị trƣờng, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp nƣớc vƣơn lên 3.2.2.2 Tăng cƣờng khả cung cấp hàng hoá cho thị trƣờng, bảo đảm chủ động bình ổn thị trƣờng theo quy luật cung - cầu Một định hƣớng để xây dựng sách tăng nguồn cung nhà cho thị trƣờng Thành phố Hà Nội Chính quyền Thành phố cần định hƣớng lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển nhà thơng qua chƣơng trình phát triển nhà thành phố có sách ƣu đãi chủ đầu tƣ tham gia vào thực dự án nhà xã hội phục vụ cho đối tƣợng có thu nhập thấp Trên sở kế hoạch phát triển nhà ở, xây dựng kế hoạch sử dụng đất có phần quy hoạch đất nhằm đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất để phát triển nhà theo nhu cầu thị trƣờng Đối với loại nhà đất thuộc quỹ nhà đất đấu giá Thành phố, UBND Thành phố Hà Nội xây dựng quy chế đấu giá thực đấu giá công khai rộng rãi cho tổ chức cá nhân có nhu cầu; xố bỏ hình thức bao cấp dƣới dạng xét duyệt, xin cho dự án phát triển Trong lĩnh vực đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, giai đoạn trƣớc mắt Thành phố cấn định hƣớng tập trung khuyến khích đầu tƣ phát triển khu nhà nhƣ khách sạn, văn phòng cao cấp cho thuê Bên cạnh biện pháp nhằm thơng thống thủ tục đầu tƣ, UBND Thành phố Hà Nội cần có định hƣớng cxiv TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 xây dựng chế khuyến khích đầu tƣ BĐS để tăng cƣờng cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án, giải vƣớng mắc đền bù giải phóng mặt bằng, tổ chức hình thức khai thác quỹ đất phục vụ cho nhu cầu phát triển nhà để tăng nguồn cung hàng hố cho thị trƣờng Bên cạnh đó, Thành phố Hà Nội cần định hƣớng mở rộng thêm hình thức cung khác cho thị trƣờng nhƣ thị trƣờng cho thuê nhà bán trả dần để tăng nguồn cung phù hợp với đối tƣợng thị trƣờng Phát triển thị trƣờng cho thuê nhà song song với thị trƣờng mua bán nhà Đây giải pháp thơng thƣờng mang lại hiệu cao nhà th nhu cầu xã hội mà nhiều đối tƣợng thuộc nhiều tầng lớp dân cƣ khác có nhu cầu Khi giá nhà thị trƣờng q cao nhiều ngƣời có xu hƣớng chuyển sang thuê nhà ngƣợc lại Với mức thu nhập nay, ngƣời làm công quan nhà nƣớc, công nhân, ngƣời lao động ngoại tỉnh phải tiết kiệm từ 50 - 60 năm mua đƣợc nhà Vì vậy, nhiều ngƣời tạo lập nhà thơng qua hình thức mua trả góp Hiện nay, mua bán trả góp hình thức giao dịch chiếm tỷ trọng lớn thị trƣờng nhà nhiều nƣớc 3.2.2.3 Nâng cao chất lƣợng công tác định giá nhà ở, đất Từ có Luật Đất đai 2003, cơng tác định giá nhà đất thị đƣợc tính tốn sở bảng giá đất Nhà nƣớc ban hành hàng năm Về nguyên tắc, bảng giá đất đƣợc quy định sở sát với giá thị trƣờng Uỷ Ban Nhân Dân Tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành Thực tế cho thấy, công tác xây dựng giá đất theo giá thị trƣờng Thành phố Hà Nội cịn bất cập, chƣa có khoa học để tiến hành định giá đất theo giá thị trƣờng Giá bảng giá Nhà nƣớc ban hành thƣờng 60 - 70% so với giá thị trƣờng Việc định giá có ý nghĩa tuân thủ kỹ thuật định giá đồng thời phải gắn nội dung định giá với quy định Nhà nƣớc chế độ quản lý, chế độ sử dụng loại đất, loại nhà Quá trình định giá gắn với quyền, nghĩa vụ, cxv TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 đặc biệt nghĩa vụ tài ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê, công nhận QSDĐ Hiện nay, hàng năm UBND Thành phố Hà Nội ban hành giá đất vị trí khác địa bàn thành phố theo hƣớng gần sát với giá thị trƣờng Trên thực tế, cơng việc định giá cịn gặp phải vƣớng mắc, khó xác định giá theo giá thị trƣờng Nguyên nhân do: Thứ nhất, việc phân loại đô thị nhằm phục vụ cho hoạt động QLNN nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội Việc phân loại đô thị tuân thủ theo nguyên tắc riêng, nhƣng chắn nguyên tắc định giá đất, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào quan hệ cung cầu thị trƣờng thời điểm xác định Do vậy, xét lý luận thực tiễn loại thị khơng phải yếu tố chi phối giá đất, mâu thuẫn mặt phƣơng pháp luận thể rõ tính khách quan thị trƣờng ý chí chủ quan nhà quản lý Thứ hai, sử dụng phƣơng pháp định giá theo giá thị trƣờng đất thị, nhƣng khung giá đất loại đƣờng phố, loại vị trí lại đƣợc định hƣớng trƣớc hoạt động định giá đƣợc tổ chức triển khai Từ dẫn tới tình trạng giá đất Thành phố quy định xa rời so với giá thực tế chuyển nhƣợng thị trƣờng điều kiện bình thƣờng khung giá Thứ ba, đặc điểm thị trƣờng BĐS loại thị trƣờng bị chia cắt theo vùng theo lãnh thổ, giá nhà đất chịu tác động yếu tố nhƣ vị trí, quy hoạch, sở hạ tầng, mục đích sử dụng v.v Tại BĐS mang tính độc quyền vị trí nên Thành phố ban hành giá nhà đất theo khung giá đƣờng phố với mức vị trí khác chƣa phản ánh hết chất BĐS thị trƣờng Trong năm tới, Thành phố Hà Nội cần nghiên cứu xây dựng sách, phƣơng pháp định giá đất ở, nhà hợp lý theo giá thị trƣờng theo số nguyên tắc định giá sau: - Nguyên tắc sử dụng tối ƣu: Một BĐS đƣợc đánh giá sử dụng tối ƣu thời điểm định giá cho thấy BĐS đƣợc sử dụng hợp pháp nhƣ cxvi TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 cho thu nhập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tƣơng lai lớn nhất, sử dụng tối ƣu tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định - Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trƣờng đƣợc xác định tƣơng tác cung cầu - Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc cho giá thị trƣờng loại BĐS cụ thể khơng giữ ngun lực lƣợng tự nhiên, kinh tế, Nhà nƣớc pháp luật, xã hội môi trƣờng tác động làm thay đổi giá trị BĐS - Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng BĐS riêng biệt, nguyên tắc cho giá thị trƣờng tối đa đạt đƣợc yếu tố tạo BĐS đạt tới trạng thái cân đối - Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh thị trƣờng BĐS đƣợc hiểu biểu chủ thể hành vi kinh tế loại thị trƣờng tính đến lợi ích thân, nhằm tăng cƣờng thực lực kinh tế mình, loại trừ hành vi tƣơng đồng chủ thể hành vi kinh tế loại - Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi: Nguyên tắc cho gia tăng liên tục nhân tố (X) sản xuất diễn bên cạnh nhân tố khác đƣợc cố định thu nhập thực (thu nhập ròng) tăng lên tới giới hạn định - Nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS tác động BĐS khác: Nguyên tắc cho giá trị thị trƣờng BĐS có giá trị thực thấp đƣợc tăng lên nhờ hội nhập BĐS khác vùng có kiểu loại sử dụng nhƣng chúng có giá trị cao nhiều lần - Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc cho giá thị trƣờng BĐS chủ thể có khuynh hƣớng bị áp đặt giá bán BĐS khác thay tƣơng tự giá trị tiện dụng so với BĐS ban đầu với điều kiện khơng có chậm trễ việc thỏa thuận giá toán cxvii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 - Nguyên tắc dự báo trƣớc: Dự báo trƣớc định giá BĐS đƣợc hiểu hành vi phán đoán nhà đầu tƣ ngƣời định giá giá trị đầu tƣ thu hút đƣợc từ BĐS dựa vào kinh nghiệm tình hình thực tế thị trƣờng BĐS khu vực - Nguyên tắc khả sinh lợi đất: Khả sinh lợi đất đƣợc hiểu khoản lợi nhuận thu đƣợc từ đất có vị trí thuận lợi so với vị trí đất khác Thực công việc định giá cách khoa học tạo điều kiện cho thị trƣờng giao dịch đất ở, nhà hoạt động theo hƣớng tích cực, đồng thời Thành phố Hà Nội tránh đƣợc thất thu ngân sách ngƣời mua ngƣời bán thực giao dịch thị trƣờng Định giá nhà đất sát với giá thị trƣờng tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng Thành phố thực sách giải phóng mặt sở trao đổi ngang giá 3.2.2.4 Một số giải pháp tài nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản Để biến BĐS thành vốn phục vụ cho phát triển KTXH, cần phải có giải pháp tài thích hợp có hiệu Đặc biệt, điều kiện Hà Nội nay, BĐS đƣợc đánh giá nguồn vốn tiềm lớn đƣợc huy động, giải pháp tài có vai trị quan trọng Để góp phần phát triển thị trƣờng BĐS, giải pháp tài cần tập trung vào nội dung sau đây: Một là, đổi hệ thống thuế, phí lệ phí liên quan đến đất đai BĐS Cần xác định rõ ý nghĩa kinh tế khoản thu, từ xây dựng hệ thống thuế, phí, lệ phí phù hợp nhằm điều tiết khoản thu nhập bất hợp lý, khuyến khích sử dụng kinh doanh BĐS có hiệu Theo đó, cần phải thống loại phí lệ phí sở quy định rõ loại phí, lệ phí cấp có thẩm quyền ban hành, tránh tình trạng trùng lắp, chồng chéo thu phí Về đổi thuế, cần xác định bƣớc từ thuế sử dụng đất, thuế BĐS (nhà, cơng trình) đến thuế BĐS nhà đất Riêng thuế điều tiết giao dịch BĐS, cần quy định thuế cxviii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 suất mức hợp lý nhằm khuyến khích chủ thể cơng khai hố giao dịch Bên cạnh đó, cần nghiêm trị việc làm vi phạm pháp luật đất đai BĐS, có phạt phải bồi thƣờng, nhằm chống đầu vi phạm pháp luật khác Hai là, khuyến khích thể chế tài đầu tƣ phát triển BĐS, mở rộng đa dạng hoá kênh đầu tƣ vào BĐS huy động vốn từ BĐS, hỗ trợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, hỗ trợ tài cho đối tƣợng sách mua thuê nhà ở… Trong số biện pháp nêu trên, việc hỗ trợ tài cho đối tƣợng sách (ngƣời có cơng với cách mạng, ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo…) có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần thực tốt sách xã hội nƣớc ta Trong năm qua, Nhà nƣớc có nhiều biện pháp ƣu đãi, hỗ trợ tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm mục đích tăng cung hàng hố BĐS, bình ổn thị trƣờng, cải thiện điều kiện sống nhân dân Tuy nhiên, hiệu biện pháp không cao đa số doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận khơng tiêu cực khác, nên ƣu đãi không đến đƣợc với đối tƣợng cần đƣợc hƣởng Vì vậy, Nhà nƣớc cần tăng cƣờng biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nƣớc quỹ Nhà nƣớc cho đối tƣợng sách mua nhà thuê nhà ở, thay biện pháp hỗ trợ tài gián tiếp thơng qua doanh nghiệp nhƣ Bên cạnh đó, Nhà nƣớc cần chủ động tham gia trực tiếp vào việc phát triển quỹ nhà xã hội thuê Thành phố Hà Nội cần bám sát chủ trƣơng Bộ ngành TW với sách NHNN để thời gian tới có sách hợp lý xây dựng giải pháp phát triển thị trƣờng tài - tiền tệ để đồng với mức độ phát triển thị trƣờng nhà ở, đất đô thị, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng mở rộng khả huy động vốn dài hạn phục vụ yêu cầu vay vốn thành phần kinh tế lĩnh vực phát triển thị trƣờng Đặc biệt NHNN phải xây dựng sách tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng mở rộng khả cxix TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 huy động vốn dài hạn, phục vụ yêu cầu vay vốn thành phần kinh tế lĩnh vực phát triển thị trƣờng Trên sở tiếp thu kinh nghiệm nƣớc tổ chức kinh tế (WB, ADB…) để thu hút nguồn vốn nƣớc tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở, tạo điều kiện để tiến tới hội nhập KẾT LUẬN Trong năm gần đây, thị trƣờng BĐS Hà Nội chứng kiến biến động liên tục không lƣờng trƣớc đƣợc cầu, cung, giá BĐS Từ tháng 8/2008, Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, với quy mơ tăng gấp nhiều lần, kiện vừa tạo điều kiện thuận lợi để thị trƣờng BĐS tiếp tục phát triển có bƣớc đột phá Bên cạnh thách thức khơng nhỏ cho việc điều tiết thị trƣờng, kiểm soát giá cả, đặc biệt điều kiện kinh tế Việt Nam chƣa hoàn toàn vƣợt qua đƣợc khủng hoảng thị trƣờng BĐS Việt Nam chƣa hồi phục Vậy để thị trƣờng BĐS phát triển hiệu ổn định, nhà nƣớc có nhiều sách điều tiết hợp lý; từ điều tiết phân bổ đất đai, nhằm sử dụng hợp lý khai thác tối đa cơng đất đai Với việc phân tích cụ thể bƣớc thay đổi cầu, cung, giá yếu tố thị trƣờng giai đoạn trƣớc sau Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, với so sánh tƣơng thị trƣờng BĐS thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn này, đề tài đánh giá nguyên nhân gây biến động khó lƣờng thị trƣờng nhƣ yếu tồn việc quản lý, điều tiết thị trƣờng BĐS Hà Nội Ngồi tác động sản khủng hoảng sách giống nhƣ thị trƣờng phận thị trƣờng BĐS Việt nam, yếu tố mở rộng địa giới hành tác động không nhỏ tạo nên nét riêng biệt thị trƣờng BĐS Hà Nội Tuy nhiên yếu tố chủ yếu dẫn đến bất ổn thị trƣờng lại bất cập, yếu trình độ phát triển thị trƣờng BĐS Hà Nôi Từ nhận thấy cách tồn diện việc điều tiết bình ổn thị trƣờng BĐS Hà Nội phải bắt nguồn từ hồn thiện hệ thống sách đất cxx TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 đai, BĐS sách hỗ trợ thị trƣờng phát triển theo hƣớng minh bạch, lành mạnh chuyên nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam, Đề tài KX.01.13/06-10, Bộ Khoa học cộng nghệ, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trƣờng BĐS công đổi Việt Nam, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ƣơng, NXB Khoa học lĩ thuật, Hà Nội Thái Bá Cẩn (2003), Thị trƣờng BĐS vấn đề lí luận thực tiễn Việt Nam, Học viện tài chính, NXB Tài chính, Hà Nội Phạm Văn Chiến (2003), Lịch sử kinh tế Việt Nam, NXB ĐHQG, Hà Nội Nguyễn Doãn Cƣơng (2003), Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQG, Hà Nội Vũ Cƣơng (2004), Chính sách đất đai cho tăng trƣởng xố đói giảm nghèo, NXB Văn hố thông tin, Hà Nội Lƣơng Đức Cƣờng (2006), Hỏi đáp Luật Kinh doanh BĐS, NXB Tài chính, Hà Nội Hoàng Văn Cƣờng (2006), Quyền sử dụng đất thị trƣờng BĐS Việt Nam, NXB Xây dựng, Hà Nội Nguyễn Văn Đợi (2004), Quá trình hình thành phát triển thị trƣờng đất đai Việt Nam - Luận văn thạc sĩ, Khoa Kinh tế, ĐHQGHN, Hà Nội 10 Đỗ Hậu (2005), Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai BĐS đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội 11 Đàm Văn Huệ (2006), Thuế Đất đai - Công cụ quản lý điều tiết thị trƣờng BĐS, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội cxxi TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008 (LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008(LUAN.van.THAC.si).thi.truong.bat.dong.san.ha.noi.tu.khi.mo.rong.quy.mo.nam.2008