Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá

ĐẠI HỌC UEH - TRƯỜNG KINH TẾ LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC KHOA KINH TẾ BÁO CÁO KẾT QUẢ VÀ CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Tên HP: Nguyên Lý Thẩm Định Giá Giảng viên giảng dạy: Nguyễn Thị Hồng Thu Mã lớp HP: 23C1ECO50117402 Hệ: ĐHCQ Khoá: 47 Thành viên tham gia đóng góp STT Tên thành viên MSSV Phần trăm đóng góp Ngơ Nguyễn Mạnh Tiến 31211026951 100% Lê Giang Sơn 31211024811 100% Lê Viết Thành Cơng 31211025577 100% Nguyễn Hồng Phúc 31211021324 80% Phan Tấn Phong 31211024480 100% Đặng Thị Thu Trúc 31211020854 100% MỤC LỤC CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Khách hàng thẩm định giá: Thông tin tài sản thẩm định giá: Thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá: Căn pháp lý: Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá: Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có): Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: Kết thẩm định giá: 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá: 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: 12 Các tài liệu kèm theo: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 4 4 4 4 5 5 Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá: 1.1 Đơn vị thẩm định giá: 1.2 Thông tin khách hàng: Các thông tin thẩm định giá: 2.1 Tài sản thẩm định giá: 2.2 Thời điểm thẩm định giá: 2.3 Mục đích thẩm định giá: 2.4 Các nguồn thông tin sử dụng trình thẩm định giá mức độ kiểm tra, thẩm định nguồn thơng tin đó: Căn pháp lý để thẩm định giá: 3.1 Các văn luật: 3.2 Nghị định phủ: 3.3 Thơng tư phủ: Thơng tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá: 4.1 Thông tin tổng quan: 4.2 Tổng quan tình hình phát triển điều kiện, bất động sản quận Hai Bà Trưng: 10 4.3 Thơng tin tình hình, thị trường giao dịch giá mua bán hộ chung cư quận Hai Bà Trưng: 11 4.4 Đánh giá tiềm nhóm (loại) tài sản thẩm định: 11 Thông tin tài sản thẩm định: 12 5.1 Tổng quan: 12 5.2 Tình trạng pháp lý: 5.3 Đặc điểm tài sản: 5.4 Cơ sở hạ tầng: 5.5 Mục đích thẩm định giá: Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có): Phương pháp kết thẩm định giá: 8.1 Căn tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: 8.2 Ước tính giá trị hộ: 8.3 Kết giá trị tài sản thẩm định phương pháp thẩm định Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: 10 Điều kiện hạn chế kèm theo kết thẩm định giá: 12 12 13 13 13 14 15 15 15 25 26 26 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: 22102023/N3-RE002 TP.HCM, ngày 22 tháng 10 năm 2023 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Khách hàng thẩm định giá: Bà: Nguyễn Thị Ngọc Mai Địa chỉ: 188 Nguyễn Thị Mười Phường 4, Quận TP.Hồ Chí Minh Số điện thoại: 0784476616 Thông tin tài sản thẩm định giá: Căn hộ chung cư phòng ngủ, tầng 3, tòa P2 Vinhomes Time City tọa lạc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Thời điểm thẩm định giá: Ngày 17 tháng 10 năm 2023 Mục đích thẩm định giá: Nhằm xác định giá trị, định giá tài sản hộ chung cư bà Mai thị trường Căn pháp lý: Chi tiết xem mục báo cáo thẩm định giá Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá: Căn vào thơng tin thị trường, tính chất đặc điểm tài sản thẩm định giá thẩm định viên chọn tiêu chuẩn thẩm định giá số (TĐGVN2) giá thị trường làm sở cho thẩm định giá để tiến hành thẩm định tài sản Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có): Chi tiết xem mục báo cáo thẩm định giá Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: Chi tiết xem mục báo cáo thẩm định giá Kết thẩm định giá: Trên sở thẩm định giá, cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, Cơng ty Cổ phần thẩm định giá E Xim (Exima) ước tính giá trị tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường phương pháp so sánh sau: Giá trị tài sản (đồng) 4.526.279.508 Tổng cộng (làm tròn) 4.526.000.000 Bằng chữ Bốn tỷ năm trăm hai sáu triệu đồng Chi tiết xem mục báo cáo thẩm định giá 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá: Chi tiết xem mục 10 báo cáo thẩm định giá 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá tối đa tháng kể từ thời điểm ban hành chứng thư báo cáo thẩm định giá Tuy nhiên, trường hợp thị trường nhiều biến động hay vấn đề kinh tế pháp lý thay đổi khách hàng cần phải xem xét kỹ yếu tố thị trường yếu tố nói trước sử dụng kết báo cáo thẩm định giá 12 Các tài liệu kèm theo: Báo cáo kèm theo chứng thư thẩm định giá Toàn hồ sơ mặt pháp tài sản Các phụ lục kèm theo “Chứng thư thẩm định giá phát hành tiếng Việt cơng ty thẩm định giá E xim (Exima) giữ bản, khách hàng thẩm định giá giữ có giá trị nhau.” Mọi hình thức chép Chứng thư thẩm định giá khơng có đồng ý văn doanh nghiệp thẩm định giá hành vi vi phạm pháp luật THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH NGHỀ GIÁ/CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ PHONG TUẤN PHAN TẤN PHONG NGUYỄN HOÀNG TUẤN (Số thẻ: XXXXX.XXX) (Số thẻ: XXXXX.XXX) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: 22102023/N3-RE002 TP.HCM, ngày 22 tháng 10 năm 2023 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá: 1.1 Đơn vị thẩm định giá: Đơn vị thẩm định: Công ty Cổ phần thẩm định giá E Xim (Exima) Địa văn phòng: 1034 Trường Sa, Phường 12 quận Tp.Hồ Chí Minh Số điện thoại: 0862.646.807 Website: www.exima.com.vn Chuyên viên thẩm định giá: Phan Tấn Phong 1.2 Thông tin khách hàng: Bà: Nguyễn Thị Ngọc Mai Địa chỉ: 188 Nguyễn Thị Mười Phường 4, Quận TP.Hồ Chí Minh Số điện thoại: 0784476616 Các thông tin thẩm định giá: 2.1 Tài sản thẩm định giá: Căn hộ chung cư 2PN, tầng 3, tòa P2 Vinhomes Time City tọa lạc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội 2.2  Thời điểm thẩm định giá: Ngày 17 tháng 10 năm 2023 2.3  Mục đích thẩm định giá: Nhằm xác định giá trị, định giá tài sản hộ chung cư bà Mai thị trường dùng để bán 2.4 Các nguồn thông tin sử dụng trình thẩm định giá mức độ kiểm tra, thẩm định nguồn thơng tin đó: Các nguồn tin sử dụng trình thẩm định giá lấy từ thị trường thông qua website bất động sản uy tín như: https://onehousing.vn/, https://value.citics.vn/, https://mogi.vn/, http://batdongsan.com/  Căn pháp lý để thẩm định giá: 3.1 Các văn luật: Căn Luật Giá số 11/2012/QH13, ngày 20/6/2012; Căn Luật Đất đai Số 45/2013/QH13, Ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn Luật Nhà Số 65/2014/QH13, Ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Luật Kinh doanh Bất Động Sản Số 66/2014/QH13, Ngày 29 tháng 11 năm 2014; 3.2 Nghị định phủ: Căn Nghị định “Số 89/2013/NĐ-CP, Ngày 06 tháng năm 2013 quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá”; Căn Nghị định “Số 177/2013/NĐ-CP, Ngày 14 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Giá”; Căn Nghị định “Số 209/2013/NĐ-CP, Ngày 18 tháng 12 năm 2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Giá trị gia tăng”; Căn Nghị định “Số 99/2015/NĐ-CP, Ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn luật nhà ở”; Căn Nghị định “Số 30/2019/NĐ-CP, Ngày 28 tháng 03 năm 2019 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà ở”; Căn Nghị định “Số 30/2021/NĐ-CP, Ngày 26 tháng 03 năm 2021 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm    2015 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà ở”; 3.3 Thơng tư phủ: Căn Thơng tư “Số 158/2014/TT-BTC, Ngày 27 tháng 10 năm 2014 việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04”; Căn Thông tư “Số 28/2015/TT-BTC, ngày 06 tháng 03 năm 2015 việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07”; Căn Thông tư “Số 126/2015/TT-BTC, Ngày 20 tháng 08 năm 2015 việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10”; Căn Thông tư “Số 145/2016/TT-BTC, Ngày 06 tháng 10 năm 2016 việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11”; Căn Thông tư “Số 219/2013/TT-BTC, Ngày 31 tháng 12 năm 2013 hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng Nghị định số 209/2013/NĐ- CP ngày 18/12/2013 Chính Phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật thuế giá trị gia tăng”; Căn Thông tư “Số 38/2014/TT-BTC, Ngày 28 tháng năm 2014 hướng dẫn số điều nghị định số 89/2013/nđ-cp ngày 06 tháng năm 2013 phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật giá thẩm định giá”; Căn Thông tư “Số 36/2014/TT-BTNMT, Ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất”; Quyết định “Số 30/2019/QĐ-UBND, Ngày 31 tháng 12 năm 2019 việc ban hành quy định bảng giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024” Thông tin tổng quan thị trường, thơng tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá: 4.1 Thông tin tổng quan: Thông tin quy hoạch: “Xây dựng trung tâm công cộng lớn nằm đường Vành đai 1, Vành đai 2; khu vực không gian mở, cảnh quan trung tâm đặc biệt khu công viên Thống Nhất, Tuổi Trẻ; tổ chức khơng gian văn hóa, tuyến phố kết hợp với phát triển mơ hình kinh tế ban đêm khu vực xung quanh hồ Thiền Quang Công viên Thống Nhất… định hướng quan trọng quy hoạch phát triển quận Hai Bà Trưng đồ án phân khu H1-4 UBND TP Hà Nội phê duyệt.” Diện tích: 80m2 Năm đưa vào sử dụng: 2017 Cấu trúc tài sản: phòng khách, phịng ăn, phịng bếp, lơ gia, phòng ngủ, phòng vệ sinh 5.4 Cơ sở hạ tầng: Nằm tòa P2, cổng chào khu hộ Park Hill, đối diện tòa T9 Nằm mặt tiền đường Minh Khai, dễ dàng kết nối đến tiện ích nội khu khu vực thị, trung tâm thành phố Hà Nội Từ tòa P2, cư dân dễ dàng di chuyển đến tiện ích xung quanh như, trường học, bệnh viện, cơng viên nước, sân vận động, 5.5 Mục đích thẩm định giá: Thẩm định tài sản để xác định giá trị, định giá tài sản thẩm định để bán Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Căn vào thơng tin thị trường, tính chất đặc điểm tài sản thẩm định giá thẩm định viên chọn tiêu chuẩn thẩm định giá số (TĐGVN2) giá thị trường làm sở cho thẩm định giá để tiến hành thẩm định tài sản “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Trong đó: a) “Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường” b) “Người mua sẵn sàng mua người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt thị trường” c) “Người bán sẵn sàng bán người có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường” 13 d) “Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trường tài sản sau trình tiếp thị thích hợp” “Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bao gồm: - Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột; - Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng người mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột người khác chịu phụ thuộc kinh tế; - Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu kiểm soát, quyền sở hữu quản lý chung công ty tổ chức mà bên thứ ba dễ dàng kết luận phần cơng ty phạm vi quốc gia quốc tế, công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện - Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định pháp luật có liên quan” đ) “Hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc tham gia giao dịch bên có lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hoàn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức, không bị sức ép buộc phải bán mua để có mức giá phù hợp cho hai bên.” Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có): Dựa vào yếu tố đặc điểm thị trường, pháp lý, số liệu kinh tế kỹ thuật tài sản mà chuyên viên thẩm định sử dụng thừa nhận giả định sau trình tiến hành thẩm định giá: + Thị trường bất động sản khu vực ổn định có biến động giá + Thị trường vĩ mơ sách pháp luật ổn định + Hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ, thông tin đáng tin cậy + Dự án không thuộc dạng tranh chấp, quy hoạch để đảm bảo giá trị bất động sản thẩm định không bị thay đổi đáng kể 14 Phương pháp kết thẩm định giá: 8.1 Căn tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: Căn vào thơng tin thị trường: Có thơng tin giao dịch Căn vào mục đích: Xác định giá trị của hộ để bán Căn cách tiếp cận thị trường thông qua phương pháp so sánh để xác định giá trị thị trường tài sản thẩm định Căn cách tiếp cận thu nhập thông qua phương pháp vốn hóa trực tiếp xác định giá trị tài sản thẩm định Các bước tiến hành thẩm định giá: Việc tiến hành thẩm định giá cần thực theo 06 bước Quy trình thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Đối với số bước Quy trình thẩm định giá, áp dụng cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần thực sau: Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường làm sở thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin tuân thủ yêu cầu quy định (Tiêu chuẩn TĐGVN 08) Bước 4: Phân tích thơng tin, đồng thời tn thủ u cầu quy định (Tiêu chuẩn TĐGVN 08) Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, áp dụng kỹ thuật theo quy định (Tiêu chuẩn TĐGVN 08) - Cách tiếp cận thị trường phương pháp so sánh, cách tiếp cận thu nhập thông qua phương pháp vốn hóa trực tiếp Bước 6: Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan 8.2 Ước tính giá trị hộ: 8.2.1 Thơng tin tài sản thẩm định tài sản so sánh: 15 STT NỘI DUNG Giá bán (đồng) DT hộ (m2) Đơn giá (đồng/m2) Tình trạng pháp lý Tầng Vị trí tịa Hướng ban cơng Số phịng ngủ Nội thất 10 Tầm nhìn TSTĐ TSS1 TSS2 TSS3 Chưa biết 4.500.000.000 4.970.000.000 5.000.000.000 80 79 80 80 56.962.025 62.125.000 62.500.000 Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 34 18 16 P2 P2 P2 P5 Đông Đông Nam Tây 2 2 Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Ngoại khu Ngoại khu Nội khu Nội khu Nguyên Nguyên Nguyên Nguyên P020305 P023405 P021807 P051607 Tên số điện Chị Hòa - Chị Hòa - Chị Hòa - thoại mơi giới 0978468230 0978468230 0978468230 Tình trạng sửa 11 chữa 12 Mã 13 Bảng 1: Thông tin tài sản thẩm định tài sản so sánh Nguồn: Nhóm tự tổng hợp Nhóm thẩm định khẳng định thông tin thu thập đáng tin cậy hồn tồn để dùng số liệu tính tốn Những số liệu hình ảnh tài sản so sánh chị Lâm Hòa tư vấn 8.2.2 Xác định giá trị TSTĐ theo cách tiếp cận thu nhập phương pháp so sánh: Các yếu tố so sánh bao gồm: Vị trí tầng: Theo ơng Ngơ Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc CTCP Kinh doanh Địa ốc Him Lam, hộ chung cư tầng rẻ thuộc văn hóa vùng miền Ở ngồi Bắc người ta thường ưu tiên chọn mua tầng thấp an tồn tầng thấp đắt tầng cao; cịn người 16 miền Nam thích cao, nên chung cư lên cao đắt, rủi ro chút có tầm nhìn đẹp Ngồi ra, người bán thường hạ thấp tầng khơng khách hàng mua nhiều tầng 13, giá bán hộ tầng thường rẻ so với tầng có số đẹp 8, 12, 18 Tuy nhiên, số người lại thích số số 13 nên ưu điểm mua với giá rẻ Do nhóm thẩm định định yếu tố so sánh cần thiết đưa vào để tính tốn xác giá trị tài sản thẩm định Yếu tố hướng ban cơng: Đa số cửa hộ chung cư thường đóng kín để đảm bảo riêng tư Phía hộ, mở cửa ban cơng để lấy đón gió, ánh sáng nắng mặt trời điều hịa khơng khí Do đó, hướng ban cơng coi hướng hộ Ơng Nguyễn Mạnh Linh, Trưởng Phòng Phong thủy Kiến trúc, Viện Quy hoạch & Kiến trúc Đô thị cho xác định hướng ngơi nhà, điều quan trọng thiên khí địa khí Thứ chịu ảnh hưởng theo suy nghĩ chủ quan co người Đồng thời, thứ vốn khó cảm nhận cảm giác người song lại đo đạc máy móc khoa học phong thủy Mặt trời mọc hướng Đông lặn hướng Tây Chính thế, hộ có hướng ban cơng Đông Nam tránh nắng gắt từ mặt trời chiếu thẳng vào nhà Đây hướng có khí hậu ơn hịa, vào mùa đơng ấm tránh giá rét từ phương Bắc, vào mùa hạ mát tránh gió Tây nóng thổi vào nhà Do giá hộ có hướng Đơng Nam, Nam thường cao so với hộ hướng Tây, Đơng Vì yếu tố hướng ban cơng nhóm thẩm định lựa chọn làm yếu tố so sánh Yếu tố tòa chung cư: Dự án Vinhomes Times City Hà Nội bao gồm nhiều phân khu khác tịa khác Các tịa có vị trí đầu dự án hay có khả tiếp cận giao thông thuận lợi, thuận tiện cho cư dân việc tiếp cận tiện ích nội khu, ngoại khu thường có giá bán cao tịa vị trí cuối dự án, khả tiếp cận giao thấp Do đó, nhóm thẩm định chọn yếu tố vị trí tịa yếu tố so sánh cần thiết việc thẩm định giá trị tài sản thẩm định 8.2.2.1 Yếu tố vị trí tầng 17 Yếu tố tầng nhóm thẩm định chia làm ba khoảng: Tầng thấp từ -10; tầng trung 11 - 20; tầng cao > 20 STT Khoảng Tầng tầng cụ thể >20 11-20 Tòa Hướng nhà Số Nội thất phịng ngủ Diện tích Đơn giá Giá rao bán (đồng/m2) P2 Nam Đầy đủ 74,9 4.890.000.000 65.287.049 11 P2 Nam Đầy đủ 90 4.700.000.000 52.222.222 >20 31 P2 Nam Đầy đủ 82 4.600.000.000 56.097.561 11-20 18 P2 Nam Đầy đủ 82 4.970.000.000 60.609.756 Cặp so sánh để tính tỷ lệ % chênh lệch tầng cao so với tầng trung (chỉ khác yếu tố tầng) Cặp Tỷ lệ Tỷ lê trung bình (tss2) 7,72% 7,42% 7,57% Do đó, giá tầng cao 107,57% so với giá tầng trung (1) Cặp so sánh để tính tỷ lệ % chênh lệch tầng cao so với tầng thấp (chỉ khác yếu tố tầng) STT Khoảng Tầng tầng cụ thể 1-10 10 >20 Cặp Tòa Hướng nhà Số Nội thất phịng ngủ Diện tích Giá rao bán Đơn giá (đồng/m2) P3 Tây Đầy đủ 70 4.380.000.000 62.571.429 P3 Tây Đầy đủ 67,6 4.250.000.000 62.869.822 Tỷ lệ Tỷ lệ trung bình 0,48% 0,48% Do đó, giá tầng cao 100,48% so với tầng thấp (2) 18 Do đó, kết hợp (1) (2) nhóm thẩm định tính giá hộ tầng trung 100,48% / 107,57% = 93,41% giá tầng thấp Nhận xét: Giá chung cư tầng cao giá chung tầng thấp khơng có chênh lệch lớn Giá chung cư tầng trung lại thấp tầng cao tầng thấp Kết từ yếu tố so sánh tầng trái kỳ vọng với nhận định ban đầu mà nhóm đặt giả thuyết ban đầu vị trí tầng Sai lệch xuất phát từ đặc trưng tịa P3 mà nhóm thẩm định chọn cặp so sánh khơng có chênh lệch nhiều đơn giá 8.2.2.2 Yếu tố hướng ban cơng STT Khoảng tầng Tầng cụ Tịa thể Hướng nhà Số Nội thất phịng ngủ Diện tích Giá rao bán Đơn giá (đồng/m2) 11-20 16 P5 Tây Đầy đủ 79,5 5.200.000.000 65.408.805 11-20 12 P5 Đông Đầy đủ 73,5 4.800.000.000 65.306.122 11-20 16 P5 Tây Đầy đủ 80 5.000.000.000 62.500.000 >20 34 P5 Đông Đầy đủ 76 4.900.000.000 64.473.684 11-20 18 P5 Tây Đầy đủ 79 5.200.000.000 65.822.785 11-20 17 P5 Nam Đầy đủ 73,5 4.950.000.000 67.346.939 (chấp nhận bỏ qua yếu tố khác tầng hướng ban cơng) Cặp so sánh để tính tỷ lệ % chênh lệch ban công hướng Nam so với ban công hướng Đông Cặp Tỷ lệ Tỷ lệ trung bình 3,13% 4,46% 3,79% Do đó, hộ có ban cơng hướng Nam có giá 103,79% so với hộ có ban cơng hướng Đơng Cặp so sánh để tính tỷ lệ % chênh lệch ban công hướng Tây so với ban công hướng Đông 19