Luận án tiến sĩ tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================= NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GĨP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐƠ THỊ HÀ NỢI LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC Hà Nội - 2023 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================ NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GĨP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐƠ THỊ HÀ NỢI Chun ngành: Xã hội học Mã số: 931 03 01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS TRỊNH DUY LUÂN Hà Nội - 2023 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học hướng dẫn GS.TS Trịnh Duy Luân Các thông tin, số liệu, kết nêu luận án trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang i LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu nghiêm túc, tơi hồn thành luận án tiến sĩ xã hội học “Tiếp cận sở hữu hộ chung cư vay trả góp cư dân trẻ thị Hà Nội” Để hồn thành luận án này, tác giả luận án xin bày tỏ trân trọng, yêu quý biết ơn sâu sắc GS.TS.Trịnh Duy Luân trực tiếp hướng dẫn, rõ hướng đắn, tạo động lực, tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập hồn thiện luận án Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám đốc, phòng Đào tạo, Khoa Xã hội học, Tâm lý học Công tác xã hội; thầy cô Học viện Khoa học xã hội tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ, động viên suốt q trình học tập hồn thành luận án Tôi xin trân trọng cảm ơn trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, nơi công tác ủng hộ, tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập thực luận án Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình bố mẹ ln nguồn sức mạnh tinh thần, chỗ dựa để nỗ lực đến ngày hôm Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 18 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 18 1.1 Các cơng trình nghiên cứu ngồi nước 18 1.1.1 Nghiên cứu sách nhà chiều cạnh xã hội có liên quan 18 1.1.2 Những chiều cạnh xã hội vấn đề nhà đô thị nước phát triển 24 1.1.3 Chính sách nhà cho người thu nhập thấp nước phát triển 26 1.1.4 Chính sách nhà cho người thu nhập thấp Đông Nam Á 29 1.2 Các công trình nghiên cứu nước 30 1.2.1 Một số chiều cạnh xã hội vấn đề nhà 30 1.2.2 Các nghiên cứu liên quan đến Nhà xã hội 34 1.2.3 Lược sử nhà sách nhà Hà Nội 38 1.3 Thực trạng nghiên cứu vấn đề liên quan đến nhà giá hợp lý 43 1.3.1 Nghiên cứu nhà giá hợp lý nhà cho người thu nhập thấp 43 1.3.2 Một số kinh nghiệm quốc tế lĩnh vực sách nhà cho người thu nhập thấp 44 Tiểu kết chương 49 Chương 51 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN 51 2.1 Một số khái niệm 51 2.1.1 Tiếp cận sở hữu CHCC 51 2.1.2 Một số thuật ngữ văn sách nhà 57 2.1.3 Các khái niệm phân loại nhà 58 2.2 Một số lý thuyết sử dụng luận án 59 2.2.1 Lý thuyết lối sống đô thị 59 2.2.2 Lý thuyết phân tầng xã hội tiếp cận sở hữu Nhà 61 2.2.3 Lý thuyết Lựa chọn hợp lý 65 2.2.4 Lý thuyết cư trú trách biệt 69 2.3 Cơ sở thực tế: Chính sách phát triển nhà địa bàn, mẫu nghiên cứu Hà Nội 70 2.3.1 Chính sách gói tín dụng hỗ trợ mua nhà trả góp nhà nước gần 70 iii 2.3.2 Địa bàn Hà Nội ba khu chung cư nghiên cứu 72 2.4 Đặc điểm nhân xã hội cư dân khu chung cư Hà Nội 80 2.4.1 Cấu trúc hộ gia đình, giới tính, nguồn gốc cư trú 80 2.4.2 Thực trạng nhà trước sở hữu hộ 81 2.4.3 Trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập 82 Tiểu kết chương 84 Chương 3: 85 THỰC TRẠNG TIẾP CẬN CĂN HỢ CHUNG CƯ TRẢ GĨP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐƠ THỊ HÀ NỘI 85 3.1 Tiếp cận sách nhà ở, sách tín dụng, chương trình hỗ trợ nhà nước với dự án CHCC 85 3.1.1 Một số sách nhà ở, chương trình hỗ trợ nhà nước với dự án CHCC 85 3.1.2 Một số dự báo, định hướng phát triển nhà Hà nội đến năm 2030 89 3.2 Tiếp cận thông tin nhóm cư dân trẻ có nhu cầu nhà 91 3.2.1 Tiếp cận thông tin CHCC vay trả góp cư dân trẻ thị 92 3.2.2 Tiếp cận nguồn tin tư vấn, sách mua CHCC vay trả góp 98 3.3 Tiếp cận nguồn vốn vay mua CHCC cư dân trẻ 104 3.3.1 Các nguồn vốn vay mua CHCC 104 3.3.2 Tiếp cận gói vay theo nhóm nghề nghiệp 108 3.3.3 Tiếp cận gói vay theo nhóm thu nhập HGĐ 112 3.3.4 Tiếp cận nguồn vốn vay theo khu chung cư 115 3.3.5 Tiếp cận gói vay theo hình thức sở hữu CHCC 117 3.3.6 Thời gian tiếp cận tới khoản vay trả góp 118 3.4 Các yếu tố tác động tới định lựa chọn mua CHCC 123 3.4.1 Mức sống, hay mức thu nhập hộ gia đình 123 3.4.2 Giá cả, khoản vay điều kiện tài gia đình 125 3.4.3 Yếu tố xã hội: An cư để lạc nghiệp 127 3.4.4 Những tiêu chí cư dân ưu tiên chọn mua CHCC 127 Tiểu kết chương 130 Chương 4: 131 THỰC TRẠNG SỞ HỮU VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ 131 VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI 131 4.1 Đặc điểm sở hữu CHCC thuận lợi, khó khăn 131 iv 4.1.1 Đặc điểm sở hữu CHCC 131 4.1.2 Những thuận lợi sở hữu CHCC 138 4.1.3 Những hạn chế quyền sở hữu CHCC mua trả góp 142 4.2 Đánh giá cư dân trẻ đô thị thực trạng tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp 144 4.2.1 Đánh giá cư dân tiếp cận thơng tin, tư vấn, sách 144 4.2.2 Đánh giá cư dân sách hỗ trợ tín dụng sở hữu CHCC vay trả góp 147 4.3 Đánh giá cư dân điều kiện sống Khu 150 4.3.1 Đánh giá cư dân điều kiện sống hộ 150 4.3.2 Đánh giá cư dân quan hệ xã hội khu 154 4.3.3 Đánh giá lựa chọn cư dân với dịch vụ khu 156 4.3.4 Đánh giá cư dân vấn đề quản lý khu chung cư 160 Tiểu kết chương 165 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHI 168 KẾT LUẬN 168 KHUYẾN NGHỊ 171 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 175 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Mô tả mẫu nghiên cứu cứu định lượng…………………………… ……14 Bảng 2.1: Kế hoạch phát triển nhà hàng năm thành phố Hà Nội, giai đoạn 2021 – 2025………… ……………………………………………………………74 Bảng 2.2 : Nhóm tuổi người trả lời 80 Bảng 2.3 : Một số đặc điểm người mua CHCC 81 Bảng 2.4 : Tình trạng nhà người dân trước mua CHCC 81 Bảng 2.5 : Trình độ học vấn, nghề nghiệp TNBQ người mua CHCC 82 Bảng 3.1: Tiếp cận nguồn thông tin để mua hộ cư dân khu nhà ở… 93 Bảng 3.2 Tiếp cận nguồn thông tin theo nhóm nghề nghiệp…………… ….96 Bảng 3.3: Tiếp cận nguồn tư vấn để mua hộ cư dân khu nhà 98 Bảng 3.4: Nhóm nghề nghiệp với khả tiếp cận với nguồn tư vấn mua CHCC 101 Bảng 3.5: Tương quan hình thức sở hữu với khả tiếp cận nguồn thông tin tiếp cận mua CHCC (%) 103 Bảng 3.6: Các nguồn vốn vay mua CHCC 105 Bảng 3.7: Tiếp cận nguồn vốn vay theo nhóm nghề nghiệp 107 Bảng 3.8 : Tiếp cận gói vay theo nhóm nghề nghiệp HGĐ 110 Bảng 3.9: Tiếp cận gói vay theo thu nhập HGĐ 113 Bảng 3.10 : Tiếp cận nguồn vốn vay theo khu chung cư 116 Bảng 3.11: Tiếp cận gói vay mua CHCC, theo hình thức sở hữu 118 Bảng 3.12: Những khó khăn để hồn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC theo nhóm nghề nghiệp 122 Bảng 3.13: Mức thu nhập hộ gia đình với lý mua CHCC 125 Bảng 3.14: Lý định mua hộ cư dân khu nhà khảo sát 126 Bảng 3.15: Các tiêu chí cư dân ưu tiên chọn mua CHCC khu nhà 128 Bảng 4.1: Cấu trúc hộ mua trả góp 03 khu chung cư 133 Bảng 4.2: Hình thức tiếp cận sở hữu CHCC 134 Bảng 4.3: Các hình thức sở hữu hộ khu nhà chung cư 134 vi Bảng 4.4: Các hình thức sở hữu hộ theo nghề nghiệp chủ hộ 135 Bảng 4.5: Các hình thức sở hữu hộ theo mức thu nhập 136 Bảng 4.6: Các hình thức sở hữu hộ lý định mua 137 Bảng 4.7: Thời gian hoàn thành cấp chứng nhận khu nhà 141 Bảng 4.8: Mức độ tiếp cận gói vay ngân hàng theo nhóm thu nhập 144 Bảng 4.9: Mục đích sở hữu hộ cư dân khu nhà khảo sát 146 Bảng 4.10: Mức độ hài lịng cư dân mơi trường (quan hệ) xã hội khu 154 Bảng 4.11: Cách thức cư dân phản ánh vấn đề xúc khu ở…….… 163 vii DANH MỤC BIỂU/HỘP Biểu đồ 2.1: Nơi cư dân trước sở hữu CHCC 82 Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ cư dân vay mua CHCC 03 KCC (N=407) 105 Biểu đồ 3.2: Tỷ lệ hộ GĐ sử dụng gói vay sách hỗ trợ mua CHCC 109 Biểu đồ 3.3: Thời gian hoàn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC 119 Biểu đồ 3.4: Những khó khăn làm thủ tục vay trả góp CHCC 120 Biểu đồ 3.5: Lý định mua CHCC 126 Biểu đồ 3.6: Tiêu chí lựa chọn mua CHCC 127 Biểu đồ 1: Cơ cấu hộ theo diện tích khu 132 Biểu đồ 4.2: Tỷ lệ người dân lựa chọn mua trả góp CHCC 147 Biểu đồ 4.3: Ý kiến cư dân thời gian trả gói vay mua CHCC 149 Biểu đồ 4 Tiêu chí lựa chọn khu cư dân 151 Biểu đồ Điều cư dân e ngại lựa chọn khu 152 Biểu đồ Tỷ lệ lựa chọn nơi gửi trẻ cư dân khu 157 Biểu đồ Tỷ lệ lựa chọn trường học cho trẻ cư dân khu 157 Biểu đồ 4.8 Lựa chọn nơi khám chữa bệnh cư dân 158 Biểu đồ 4.9 Lựa chọn cư dân nơi mua nhu yếu phẩm hàng ngày 159 Biểu đồ 4.10 Tỷ lệ đánh giá cư dân trục trặc kỹ thuật khu 160 Biểu đồ 4.11 Đánh giá cư dân vai trò Ban quản trị 161 Biểu đồ 4.12 Ý kiến cư dân dịch vụ thiếu khu 162 Biểu đồ 4.13 Thời gian dự định tiếp tục khu thời gian tới 165 viii 92 Logan J R., Bian Y., and Bian F (1999) Housing inequality in Urban China in the 1990s, International Journal of Urban and Regional research 23, Vol 1, pp – 25 93 Low income housing problems and low-income housing solutions: opportunities and challenges in Bulawayo Chigwenya Average (2019) Journal of Housing and the Built Environment volume 34, pages 927–938 (2019) 94 Mandíc, Srna (2001) Residential Mobility versus “in-place” Adjustments in Slovenia: Viewpoint from a Society “in transition, Housing Studies, Vol 16, No 1, 53 – 73 2001 95 Megbolugbe, I (1986): Econometric analysis of housing trait prices in a Third World city, in Journal of Regional Science, Vol 26, No 96 Proceedings of the Conference on "Solutions for Hanoi Urban Master Plan and Old Public Housing Quarters Upgrading Policies" November 2007 97 Stanovnik, T (1994) The Sale of the Social Housing Stock in Slovenia – What happened and Why, City Publisher, Urban Studies 31 (9): 1559 – 1570 98 Stephanie Geertman (2007) The Self-Organizing city in Vietnam: Processes of change and transformation in housing in Hanoi, TU Eindhoven, The Netherlands 99 Sýkora Ludek (1999) Processes of Socio-spatial Differentiation in Postcommunist Prague, Housing Studies, Vol 14, No 5, 679 – 701 1999 100 Tran, Hoai Anh and Dalholm, Elisabeth (2004) To own or to rent? The experience of housing privatization on public housing dwellers in Hanoi 101 Tran, Hoai Anh and Dalholm, Elisabeth (2005) "Favoured Owners, Neglected Tenants: Privatization of State Owned Housing in Hanoi" Housing Studies, 20:6, pp.897-929 102 Zhang, X.Q (1999) Theimpact of housing privatisation in China, Environment and Planning B: Planning and Design, Vol 26, pp 593 – 604 182 103 Zhou M., and Logan J R (1996) Market Transition and the Commodification of Housing in Urban China, International Journal of Urban and regional Research 20, Vol 3, pp 400 – 421 Website: 104 nhipsongkinhte.toquoc.vn/thu-nhap-cua-nhom-nguoi-giau-nhat-o-tphcm-vaha-noi-da-thay-doi-ra-sao-trong-10-nam 42022217103759853.htm) 105 Giải pháp phát triển quỹ nhà thu nhập thấp (kinhtedothi.vn) 106 Hoàng Lan (2014), Gói 30.000 tỷ giải ngân phần mười (http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/goi-30-000-ty-giai-nganduoc-mot-phan-muoi-3078650.html) 107 http://ashui.com/mag/tuongtac/chuyen-de/980-nha-o-xa-hoi.html 108 http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Van-hoaxahoi/2018/48844/Phattrien-nha-o-xa-hoi-cho-nguoi-lao-dong-nguoi thu.aspx 109 Tú Ân (2014), Thúc tiến độ NƠXH Hà Nội (http://batdongsan.baodautu.vn/thuc-tien-do-nha-o-xa-hoi-tai-hanoi.html) 110 https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/tuvan-phap-luat/31369/vi-bang-la-gi-gia-tri-phap-ly-cua-vi-bang-den-dau 183 PHỤ LỤC 184 HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI KHOA XÃ HỘI HỌC Mã số phiếu:… Thời gian: 2022 NGHIÊN CỨU TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỢI Để góp phần xây dựng hồn thiện sách nhà theo hướng phát triển bền vững để tất người dân có hội sở hữu nhà, xin ông/bà trả lời số thơng tin q trình tiếp cận sở hữu CHCC, điều kiện sống gia đình Gia đình Ơng / Bà số nhiều gia đình khác chọn ngẫu nhiên mời tham gia vào khảo sát Chúng tơi cam kết Họ tên Ơng / Bà toàn nội dung vấn giữ kín, sử dụng cho mục đích nghiên cứu khoa học Xin trân trọng cảm ơn hợp tác Ông / Bà! Khu Nhà ở: Quận: ………… ; Phường/xã: .Tổ dân phố Tòa nhà: CT………… Căn hộ số…… tầng …… / tổng số … tầng nhà Số điện thoại (nếu cung cấp):………………………………………… (Hướng dẫn trả lời: Vui lịng khoanh trịn (V) vào phương án mà Ơng / Bà lựa chọn) I THÔNG TIN VỀ NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN Câu 1: Họ tên người trả lời: (nếu cung cấp):………………………… Câu 2: Giới tính: Nam 2.Nữ Tuổi:…….( năm dương lịch) Câu 3: Trình độ học vấn: Không biết chữ Lớp 1-12 (ghi rõ)…… Học nghề/Trung cấp Cao đẳng Đại học Sau đại học Câu 4: Nghề nghiệp Nông nghiệp Kinh doanh/làm việc tự Công nhân Cán công chức/viên chức Học sinh/sinh viên Lực lượng vũ trang Hưu trí Nội trợ 185 Tiểu thủ công nghiệp/ dịch vụ 10 Nhân viên HĐ quan 11 Khác ( ghi rõ)……………… Câu 5: Số người độ tuổi khác sinh sống hộ Ông/ Bà ? Độ tuổi Số lượng Dưới 12 12-18 19-34 35-44 45-54 55-64 65 lớn tuổi Câu 6: Tình trạng nhà trước Ông / Bà mua CHCC? Đi thuê/mướn Ở nhà riêng bố mẹ Ở nhà người quen/người nhà Nhà công vụ Khác (ghi rõ)………………… Câu 7: Theo Ơng / Bà, tính đủ tất loại thu nhập thu nhập trung bình tháng gia đình khoảng bao nhiêu? ……………………… ngàn đồng Hoặc khoảng sau đây? (Khoanh tròn số thứ tự khoảng tương ứng) STT Các khoảng thu nhập trung bình / tháng gia đình Dưới 10 triệu đờng Khoảng từ 10 -