(Luận văn) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện nghĩa đàn, tỉnh nghệ an giai đoạn 2018 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - PHẠM ĐỨC HỮU ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 – 2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên, năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình Tơi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Phạm Đức Hữu ii LỜI CẢM ƠN Mặc dù trình học tập thực viết Luận văn cịn gặp nhiều khó khăn thời gian, thông tin, tư liệu giúp đỡ nhiệt tình, tạo điều kiện thuận lợi, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu thầy cô Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đồng chí thuộc ban ngành huyện Nghĩa Đàn giúp tơi hồn thành Luận văn Với tình cảm trân trọng lịng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun, thầy giáo phịng đào tạo phòng Khoa nhà trường, đặc biệt PGS.TS Phan Đình Binh người trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt thời gian nghiên cứu hồn thành Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Lãnh đạo, cơng chức, viên chức Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Nghĩa Đàn; Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản huyện Nghĩa Đàn; Văn phòng Đăng ký đất đai Phát triển quỹ đất huyện Nghĩa Đàn quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực Luận văn Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành sâu sắc tới giúp đỡ tận tình, q báu Trong q trình làm Luận văn, thân tơi tìm hiểu tài liệu thực tiễn để tổng hợp, đánh giá nhiên khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận góp ý thầy giáo đọc giả Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Phạm Đức Hữu iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 3.Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụngđất 1.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.2 Giá đất, sở khoa học xác định giá đất 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 14 1.3.1 Trung Quốc 14 1.3.2 Nhật Bản 15 1.3.3 Australia 16 1.3.4 Một số nước AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội nước Đông Nam Á) 16 1.4 Thực trạng công tác đấu giá QSD đất Việt Nam 17 1.4.1 Tình hình đấu giá QSD đất Việt Nam 17 1.4.2 Tình hình đấu giá QSD đất thành phố Hồ Chí Minh 19 1.4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 20 1.4.4 Tình hình đấu giá QSD đất thành phố Hà Nội 21 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng phạm vi nghiêncứu 26 iv 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .26 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.1.3 Thời gian nghiên cứu .26 2.2 Nội dung nghiên cứu 26 2.3 Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 27 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 27 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính .28 2.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp .28 2.3.5 Phương pháp chuyên gia .29 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý SDĐ huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.1.2 Đặc điểm địa hình 30 3.1.1.3 Thời tiết khí hậu 31 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Nghĩa Đàn .31 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Nghĩa Đàn 32 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn 34 3.2 Đánh giá kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An từ năm 2019-2021 36 3.2.1 Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà xã Nghĩa Thành, huyện Nghĩa Đàn .36 3.2.2 Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Nghĩa Thọ, huyện Nghĩa Đàn 40 3.2.3 Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Nghĩa Lộc, huyện Nghĩa Đàn 42 3.2.4 Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà khu đấu giá quyền sử dụng đất khối Tân Tiến, thị trấn Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn 43 3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện v Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An 44 3.3.1 Hiệu kinh tế 45 3.3.2 Hiệu xã hội 51 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai .52 3.4 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán chuyên môn người tham gia đấu giá .53 3.4.1 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán chuyên môn 53 3.4.2 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến người tham gia đấu giá 55 3.5 Những hạn chế đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An 59 3.5.1 Những hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 59 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 61 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .62 Kết luận 62 Đề nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 PHỤ LỤC 01 65 PHỤ LỤC 02 Error! Bookmark not defined vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Ý nghĩa BĐS : Bất động sản CNXH : Chủ nghĩa xã hội GCN : Giấy chứng nhận GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLĐĐ : Quản lý đất đai QSD : Quyền sử dụng SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn năm 2021 34 Bảng 3.2: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà xã Nghĩa Thành, huyện Nghĩa Đàn .39 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Nghĩa Thọ, huyện Nghĩa Đàn 41 Bảng 3.4: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Nghĩa Lộc, huyện Nghĩa Đàn 42 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà khu đấu giá quyền sử dụng đất khối Tân Tiến, thị trấn Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn 43 Bảng 3.6: Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSD đất qua số dự án 45 Bảng 3.7: Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá .48 Bảng 3.8: Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất .54 Bảng 3.9: Kết điều tra người tham gia đấu giá QSD đất 56 Bảng 3.10: Kết điều tra người trúng đấu giá QSD đất .57 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai vật chất nằm bề mặt Trái Đất, bạn hiểu cách đơn giản rằng: Đất đai vùng đất có ranh giới với khoảng khơng gian bên bề mặt đất lòng đất Khi bạn chủ khu đất bạn có quyền sở hữu tất thứ phần đất đai từ thực vật, động vật, vi sinh vật đến loài động vật nhỏ Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Có thể nói đất đai vừa xuất phát điểm vừa yếu tố đời sống người, sinh vật trái đất trình sản xuất xã hội Đất đai nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước Vì Nhà nước ta ln có sách đất đai phù hợp để huy động nguồn lực đất đai vào xây dựng phát triển đất nước, phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo Đất nước ta trình phát triển cơng nghiệp hóa, đại hóa vấn đề thị hóa diễn mạnh mẽ tỉnh thành nước Tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện sở hạ tầng nhu cầu đất cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn quỹ đất đai thị trường quyền sử dụng đất Đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước Đất đai dùng để chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức sáng tạo Đảng Nhà nước ta, phù hợp với đặc điểm, điều kiện tình hình kinh tế pháp luật nước ta giai đoạn Trong thực tế hình thức đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá đất, đấu giá đất nhiều bất cập tổ chức thực Khi đất đai trở thành hàng hóa thị trường việc giao đất lúc khơng cịn phù hợp với giá trị thực đất, nhà nước khơng kiểm sốt giao dịch đất đai khiến nguồn thu từ đất đai bị thất thoát, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, gây khó khăn cơng tác quản lý Vì vậy, thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước đất đai, việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm đất đai, góp phần điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai công cụ kinh tế huy động tối đa nguồn vốn cách công khai, dân chủ Giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định xích lại gần thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Huyện Nghĩa Đàn huyện nằm phía đơng bắc tỉnh Nghệ An, cách thành phố Vinh chừng 95 km, đơn vị hành loại 2, có 22 xã, 01 thị trấn Huyện có quy mơ diện tích 61.754,55 dân số 140.820 người 7,9 % dân số theo đạo Thiên Chúa Những năm qua, thực đường lối đổi mới, kinh tế huyện Nghĩa Đàn có khởi sắc đà phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa điển (Cơng ty sữa TH), kéo theo q trình thị hóa diễn mạnh mẽ Cùng với phát triển KT-XH, tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày tăng lên Nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu phát triển KT-XH lớn Tuy nhiên, q trình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất bộc lộ số tồn việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, gặp phải nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ hoàn thiện