(Luận văn) phát triển thị trường trái phiếu kèm quyền mua nhà đất tại việt nam

ng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ep w -   n lo ad y th ju LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ yi pl n ua al n va ĐỀ TÀI ll fu PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM oi m at nh z z k jm ht vb Chuyên ngành : Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số : 60.3112 om l.c gm n a Lu Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Thùy Linh Người thực : Phạm Thị Ngọc Trang n va y te re ac th TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 ng hi ep w n lo ad y th LỜI CAM ĐOAN ju Tôi xin cam đoan, luận văn cơng trình nghiên yi cứu pl ua al Phần sở lý luận trái phiếu kèm quyền mua nhà n đất tham khảo từ tài liệu trái phiếu Các số liệu n va chương tổng hợp, tham khảo từ website, từ oi m ll fu công ty địa ốc Sacomreal từ khảo sát Tôi cam đoan, đề tài nghiên cứu khơng nh at chép từ cơng trình nghiên cứu khoa học khác z z k jm ht vb Học viên gm om l.c Phạm Thị Ngọc Trang n a Lu n va y te re ac th MỤC LỤC ng hi ep w Lời cam đoan Lời cảm ơn Danh mục sơ đồ Danh mục biều đồ Danh mục bảng Các ký hiệu chữ viết tắt Phần mở đầu n lo ad CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TP VÀ TPKQMNĐ y th 1.1.Khái niệm trái phiếu chứng khế ju 1.1.1 Khái niệm trái phiếu yi pl 1.1.2 Các nội dung liên quan đến trái phiếu ua al 1.1.2.1 Các thành tố trái phiếu n 1.1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến trái phiếu n va 1.1.2.3 Các loại rủi ro đầu tư trái phiếu ll fu 1.1.3 Phân loại trái phiếu oi m 1.1.4 Chứng khế 1.2 Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất – kết hợp thị trường trái phiếu nh at thị trường bất động sản 10 z 1.2.1 Bất động sản thị trường bất động sản 11 z ht vb 1.2.2 Khái niệm đặc điểm TPKQMNĐ 11 jm 1.2.2.1 Khái niệm TPKQMNĐ 11 k 1.2.2.2 Đặc điểm TPKQMNĐ 13 gm 1.2.3 Những ưu điểm việc tài trợ TPKQMNĐ so với nguồn tài trợ om l.c khác doanh nghiệp BĐS 16 1.2.3.1 So với nguồn vốn huy động phát hành cổ phiếu 16 1.2.4 Phương thức quy trình phát hành TPKQMNĐ 19 n a Lu 1.2.3.2 So với khoản vay ngân hàng TPDN thông thường 17 ac th 1.3.1 Thị trường trái phiếu công ty nước giới 22 y nghiệm cho Việt Nam 21 te re 1.3 Thị trường trái phiếu công ty nước giới học kinh n 1.2.4.2 Quy trình phát hành TPKQMNĐ 20 va 1.2.4.1 Phương thức phát hành TPKQMNĐ 19 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 24 ng Kết luận chương 27 hi ep CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 28 w 2.1 Thực trạng thị trường chứng khoán thị trường BĐS Việt Nam 28 n lo 2.1.1 Bối cảnh kinh tế Việt Nam giai đoạn “hậu WTO” 28 ad 2.1.2 Thực trạng thị trường chứng khoán Việt Nam 32 y th 2.1.3 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 38 ju yi 2.2 Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành TP TPKQMNĐ Việt Nam pl 41 al ua 2.2.1 Huy động vốn thông qua phát hành TP Việt Nam 42 n 2.2.1.1 Huy động vốn thông qua phát hành TPCP 42 va n 2.2.1.2 Huy động vốn thông qua phát hành TPCQĐP 44 fu ll 2.2.1.3 Huy động vốn thông qua phát hành TPDN 46 m 2.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành TPKQMNĐ 48 oi nh 2.2.2.1 Huy động vốn thông qua phát hành TPKQMNĐ Việt Nam at thời gian qua 48 z z 2.2.2.2 Điều kiện quy trình phát hành TPKQMNĐ Việt Nam 52 vb ht 2.2.2.3 Tác động việc huy động vốn thông qua phát hành TPKQMNĐ k jm Việt Nam 54 gm 2.3 Phân tích khảo sát điều tra doanh nghiệp BĐS 58 2.4.Những thành tựu, hạn ch thị trường TPKQMNĐ Việt Nam, nguyên l.c nhân hạn chế 61 om 2.4.1 Những thành tựu thị trường TPKQMNĐ Việt Nam 61 a Lu 2.4.2 Những thành tựu thị trường TPKQMNĐ Việt Nam 62 n ac 3.2 Dự báo thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới 69 th 3.1 Định hướng phát triển thị trường vốn Việt Nam 67 y QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 67 te re CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU KÈM n Kết luận chương 66 va 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 64 3.3 Giải pháp phát triển thị trường TPKQMNĐ Việt Nam 71 ng 3.3.1 Cơ sở đề xuất hệ thống giải pháp cho phát triển thị trường TPKQMNĐ hi ep Việt Nam 71 3.3.2 Giải pháp thị trường TPKQMNĐ 72 w 3.3.2.1 Xây dựng hành lang pháp lý cho việc hình thành phát triển thị n lo trường TPKQMNĐ 73 ad 3.3.2.2.Các giải pháp thực công ty BĐS 75 y th 3.3.2.3 Phát triển công ty ĐMTN Việt Nam 79 ju yi 3.3.2.4 Xây dựng đường cong lãi suất chuẩn 81 pl 3.3.2.5 Giải pháp thị trường TPDN 82 al ua 3.3.3 Giải pháp thị trường BĐS 83 n 3.3.4 Một số giải pháp khác 86 va n Kết luận chương 89 fu ll KẾT LUẬN 90 oi at nh Phụ lục m Tài liệu tham khảo z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ng hi ep Khối nước Đông Nam Á ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BĐS Bất động sản w Asian n Trung tâm thơng tin tín dụng lo CIC ad Chỉ số giá tiêu dùng CPI y th ĐMTN ju Phát hành chứng khoán lần đầu công chúng n ua Trái phiếu n va TP Tổng thu nhập quốc dân al IPO pl GDP Vốn đầu tư trực tiếp nước yi FDI Định mức tín nhiệm Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TPCP Trái phiếu Chính phủ TPCQĐP Trái phiếu quyền địa phương TPDN Trái phiếu doanh nghiệp TTCK Thị trường chứng khốn USD Đơla Mỹ WTO Tổ chức Thương mại Thế giới ll fu TPKQMNĐ oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th DANH MỤC CÁC BẢNG ng Bảng 1.1 : So sánh TPKQMNĐ TP thường hi Bảng 1.2 : So sánh TPKQMNĐ TP kèm quyền, TP chuyển đổi thông thường ep Bảng 1.3 : So sánh TPKQMNĐ TP chuyển đổi sang nhà đất w n Bảng 2.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 1997-2009 lo ad Bảng 2.2 : Chỉ số lạm phát giá tiêu dùng số lạm phát y th Bảng 2.3 : Diễn biến Lãi suất 2008-2009 ju Bảng 2.4 : Quy mô niêm yết thị trường SGD TP.HCM đến tháng 12/2009 yi pl Bảng 2.5 : Quy mô niêm yết thị trường SGD Hà Nội đến tháng 12/2009 ua al Bảng 2.6: Quy mô niêm yết thị trường UPCoM n Bảng 2.7 : Tình hình phát hành TPCP theo kỳ hạn va Bảng 2.8 : Tình hình phát hành TP thị TP.HCM đến 09/2006 n ll fu Bảng 2.9 : Tình hình phát hành TPCQĐP qua năm oi m Bảng 2.10: Tình hình niêm yết TPDN qua năm nh Bảng 2.11: Tình hình giao dịch TPDN qua năm at Bảng 2.12: Tóm tắt đợt phát hành TPKQMNĐ Sacomreal z Bảng 2.13: Tóm tắt doanh nghiệp phát hành TPKQMNĐ z ht vb Bảng 2.14: Kết điều tra theo loại hình doanh nghiệp jm Bảng 2.15: Kết điều tra vốn điều lệ doanh nghiệp k Bảng 2.16: Kết điều tra nguồn vốn sử dụng doanh nghiệp om l.c Bảng 2.18: Kết điều tra hiểu biết TPKQMNĐ gm Bảng 2.17: Kết điều tra việc sử dụng TP để huy động vốn Bảng 2.19: Kết điều tra mức độ quan tâm DN TPKQMNĐ a Lu Bảng 2.20: Kết điều tra nguyên nhân việc không sử dụng TPKQMNĐ n va TPKQMNĐ n Bảng 2.21: Kết điều tra giải pháp đề xuất cho phát triển thị trường y te re ac th DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ng hi Biểu đồ 2.1: VN Index 2005-2009 ep Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ giao dịch CP, TP HASTC w Biểu đồ 2.3: Diễn biến HaSTC Index đến 09/2009 n lo Biểu đồ 2.4 : Biến động giá năm 2008 số chung cu cao cấp ad Biểu đồ 2.5: Giá trị TPCP phát hành qua năm y th Biểu đồ 3.1: Thống kê dân số Việt Nam ju yi Biểu đồ 3.2 : Thống kê thu nhập Hà Nội TP.HCM pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th PHỤ LỤC ng hi Phụ lục 1: Phân loại trái phiếu ep Phụ lục 2: Nghị định 52/NĐ-CP w Phụ lục 3: Bảng công bố thông tin Công ty Sacomreal đợt phát hành TP dự n lo án Phú Mỹ ad Phụ lục 4: Quy trình phát hành TP dự án Phú Mỹ y th ju Phụ lục 5: Bảng câu hỏi khảo sát doanh nghiệp bất động sản yi Phụ lục 6: Mẫu thơng tin tín dụng từ CIC pl n ua al Phụ lục 7: Hệ số tín nhiệm Moody’s S & P n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng PHẦN MỞ ĐẦU hi ep Tính cấp thiết đề tài Người ta cho rằng, khủng hoảng thời điểm tốt để suy nghĩ w đánh giá lại phát triển bền vững kinh tế, thời điểm lý n lo tưởng để đánh giá lại sở tảng thị trường vốn Cả giới khó ad quên khủng hoảng kinh tế năm 1929 hay khủng hoảng kinh y th ju tế năm 1997 Và học rút từ khủng hoảng kinh tế 1997 chưa yi thực thi cách triệt để hiệu khủng hoảng kinh tế pl xem “cơn sóng thần kỷ” lại xảy đến al n ua Nếu khủng hoảng năm 1997 không ảnh hưởng đến Việt Nam (vì va thời điểm Việt Nam chưa gia nhập WTO, mức độ hội nhập mở cửa chưa cao, n tự hóa thương mại tự hóa luồng vốn khó có khả ảnh hưởng fu ll xấu đến kinh tế Việt Nam bối cảnh chung) khủng hoảng kinh tế cuối m oi năm 2007, đầu 2008 nhiều ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam z là: thị trường vốn thị trường BĐS at nh Khi khủng hoảng xảy ra, hai thị trường bị tác động mạnh mẽ rõ rệt z Đối mặt với khó khăn vốn, quan nhà nước vận động vb jm ht tiếp nhận nguồn vốn hỗ trợ từ nhiều phía như: ODA, FDI hay nguồn vốn huy động từ dân cư Tuy nhiên, việc bổ sung vốn tổ chức k gm kinh tế khác như: công ty TNHH, cơng ty cổ phần… trơng cậy vào kênh truyền thống như: vay ngân hàng, hay thông qua thị trường chứng khoán Huy l.c a Lu phiếu phát hành TP om động vốn thông qua thị trường chứng khốn bao gồm hai hình thức: phát hành cổ Tại Việt Nam, huy động vốn qua phát hành cổ phiếu phổ biến lại n hạn chế làm cho doanh nghiệp Việt Nam kênh huy động y te re chiếm tỷ trọng lớn giá trị phát hành giá trị giao dịch TPCP Chính n va cịn hạn chế hình thức huy động vốn thông qua phát hành TP Loại TP ac th vốn hữu hiệu Bên cạnh loại TP truyền thống, doanh nghiệp cịn tăng Bất kỳ việc chuyển nhượng Trái Phiếu có hiệu lực thông tin Bên Nhận Chuyển Nhượng ghi Sổ Đăng Ký Ban Đầu Để tránh nhầm lẫn, Người Sở Hữu Trái Phiếu có quyền chuyển nhượng Trái Phiếu quyền lợi Trái Phiếu ghi nhận Sổ Đăng Ký Ban Đầu, việc Người Sở Hữu Trái Phiếu cấp Giấy Chứng Sở Hữu Trái Phiếu hay chưa Tổ Chức Đăng Ký Ban Đầu toán tiền gốc và/hoặc tiền lãi cho Người Sở Hữu Trái Phiếu nêu Sổ Đăng Ký tính đến thời điểm trước ngày tốn theo kế hoạch ngày làm việc (iii) ng hi ep w n lo ad y th ju *Lưu ý: Khách hàng chuyển nhượng Quyền mua sản phẩm tự thị trường, Sacomreal không giải việc chuyển nhượng quyền mua sản phẩm Người sở hữu Giấy Chứng Nhận Quyền mua sản phẩm cuối tính đến thời điểm đăng ký bốc thăm hộ Người đựơc quyền bốc thăm để xác định vị trí hộ yi pl n ua al Bảo Đảm Và Chiết Khấu n va 5.2 ll fu Người Sở Hữu Trái Phiếu dùng Trái Phiếu để bảo đảm, chiết khấu Trái Phiếu theo quy định pháp luật Việt Nam Phí chuyển nhượng oi m nh at Phí chuyển nhượng trái phiếu thị trường thứ cấp hai trăm ngàn (200.000) đồng cho lần chuyển nhượng/01 trái phiếu Bên Chuyển Nhượng toán trực tiếp cho Tổ Chức Đăng Ký Ban Đầu z z gm Nếu kiện sau xảy tiếp diễn: k jm Sự kiện Vi phạm ht vb Khơng Thanh Tốn: Tổ Chức Phát Hành vi phạm khơng thực tốn tiền gốc tiền lãi Trái Phiếu đến hạn vi phạm tiếp diễn thời hạn 14 ngày; (b) Vi phạm Các Nghĩa Vụ Khác: Tổ Chức Phát Hành vi phạm việc thực tuân thủ tuân theo nghĩa vụ quy định Trái Phiếu mà vi phạm khơng có khả khắc phục khắc phục thời hạn 30 ngày sau có Người Sở Hữu Trái Phiếu gửi thơng báo vi phạm cho Tổ Chức Phát Hành; (c) Mất Khả Năng Thanh Toán: Tổ Chức Phát Hành trở nên khả toán, khơng thể thừa nhận việc khơng có khả tốn nợ đến hạn mình; om l.c (a) n a Lu n va y te re ac th Phá Sản, Giải Thể: Có lệnh ban hành có nghị thơng qua việc phá sản, lý giải thể; (d) ng Người Sở Hữu Trái Phiếu gửi thơng báo văn tới văn phòng định Tổ Chức Phát Hành, tuyên bố Trái Phiếu đến hạn phải tốn phải tốn thời điểm khoản tiền gốc lãi cộng dồn mà thực thêm thủ tục khác, trừ kiện vi phạm khắc phục trước Tổ Chức Phát Hành nhận thơng báo hi ep w n lo ad Cấp Lại Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu y th ju Nếu Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu bị thất lạc, cắp, rách nát, xóa huỷ bỏ Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu cấp lại văn phòng định Tổ Chức Phát Hành theo điều kiện chứng bồi hoàn mà Bộ phận Đăng ký Tổ Chức Phát Hành yêu cầu cách hợp lý người yêu cầu cấp lại Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu toán chi phí phát sinh việc cấp lại Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Trái Phiếu bị rách bị xóa phải nộp lại trước việc cấp lại thực yi pl n ua al n va ll fu oi Thông Báo m nh at Các thông báo gửi cho Người Sở Hữu Trái Phiếu gửi qua đường bưu điện theo địa tương ứng người ghi Sổ Đăng Ký Ban Đầu Sổ Đăng Ký, tùy trường hợp áp dụng, Bộ phận Đăng Ký Tổ Chức Phát Hành z z Luật Điều Chỉnh k jm ht vb 10 gm Trái Phiếu điều chỉnh giải thích theo luật pháp Việt Nam Bố Thơng Tin om l.c Sacomreal chịu toàn trách nhiệm thông tin cung cấp Bản Công a Lu n Mỗi bên mua Trái Phiếu tiềm phải tự định phù hợp đầy đủ ac th CÔNG TY SACOMREAL y Sacomreal điều khoản chào bán Trái Phiếu, kể lợi ích rủi ro liên quan te re đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào kết kiểm tra đánh giá n va thơng tin nêu Bản Công Bố Thông Tin Khi đưa định n lo ad ju y th yi Phụ lục pl CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ua al Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc n n va oi m ll fu Kính trình: Ban Tổng Giám Đốc at nh z z ht vb k jm QUY TRÌNH PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU DỰ ÁN PHÚ MỸ om l.c gm an Lu va n y te re ac th si eg cd jg hg n lo ad ju y th yi DIỄN GIẢI CƠNG VỊÊC - P Kế Tốn: chịu trách nhiệm thiết kế in ấn biên nhận đặc cọc vô danh có giá trị 10trđ, có số Seri để theo dõi số lượng người đặt mua TP, sau giao cho P.KD Biên nhận thuộc lọai vô danh có giá Vì biên nhân phải có chữ ký Ban TGĐ kế tóan trưởng nhằm chống giả CHỨNG TỪ ĐI KÈM - 500 Biên nhận đặt cọc mua TP THỜI GIAN THỰC HIỆN 25/02/2008 THỰC HIỆN P.KẾ TỐN n ua al CƠNG VIỆC Cơng tác phối hợp chuẩn bị pl BƯỚC n va oi m ll fu at nh z - Khối tư vấn thiết kế : chịu trách nhiệm vẽ cảnh quan dự án Phú Mỹ z - Bản vẽ cảnh quan 3D 25/02/2008 dự án K TKẾ jm ht vb - Bảng công bố phát hành - phiếu đăng ký mua trái phiếu - Giấy chuyển nhượng TP - Phiếu hẹn - Giấy CN TP - Giấy CN quyền mua hộ P ĐẦU TƯ 25/02/2008 k om l.c gm - P Đầu Tư : chịu trách nhiệm phác thảo Bảng công bố thông tin cho đợt phát hành, phiếu đăng ký mua trái phiếu, , giấy chuyển nhượng TP, phiếu hẹn, giấy CN TP, giấy CN quyền mua hộ an Lu - P HCQT : chuẩn bị tòan bàn ghế khu vực thu tiền, làm thủ tục trái phiếu lầu + Chuẩn bị cho phận đóng dấu phục vụ việc thu tiển làm thủ tục trái phiếu 03-06/2008 y te 25/02/2008 CTY TT4 si - Tiến độ dự án Phú Mỹ ac th eg cd 26/02/2008 jg P.ĐT tổ chức hướng dẫn phát hành re Hướng dẫn phát n P HCQT va - Cty Thương Tín Bốn: Xác nhận tiến độ dự án Phú Mỹ 02/03/2008 P.ĐT hg n lo ad ju y th hành yi trái phiếu cho nhân viên kinh doanh Phịng KD triển khai cơng tác công bố thông tin phát hành theo bảng công bố phát hành P.ĐT cung cấp Đăng ký mua trái phiếu , đặt cọc mua TP n - Bảng công bố phát hành - Hồ sơ pháp lý dự án Phú Mỹ - Tiến độ thi công dự án Phú Mỹ - Bản vẽ cảnh quan dự án Phú Mỹ -Phiếu đăng ký mua TP -Biên nhận đặt cọc -Cá nhân: CMND (Pháp nhân: Giấy CNĐKKD) ua al Công bố phát hành pl n va m ll fu oi Việc đăng ký mua TP đựơc tiến hành thành đợt: at nh K.KD P.KD 27/02/2008 – 11h30 28/02/2008 z + Ưu tiên Khách hành trực thuộc khối Sacom ( 375 tỷ đồng TP = 250 quyền mua hộ) 26/02/2008 – 14h 01/03/2008 z om l.c gm an Lu va n y te re ac th si eg cd Người có biên nhận tiền đặt cọc cơng ty Địa Ốc Sài gịn Thương Tín hết ngày 06/03 khách hàng khơng đến đóng tiền TP xem quyền mua TP cọc Do biên nhận tiền đặt cọc vơ danh có giá, người cầm biên nhận xem người có quyền mua TP Nếu bị lý cơng ty khơng có trách nhiệm giải 1h30 28/02/200801/03/2008 k Người mua TP việc đóng tiền đặt cọc cho nhân viên Kinh doanh 10trđ/TP nhận biên nhận đặt cọc jm ht vb + Khách hàng thuộc khối Kinh doanh ( 375 tỷ đồng TP = 250 quyền mua hộ) jg hg n lo ad ju y th yi Công tác thu tiền 17h, 01/03/2008 P.KD n - P.Kinh doanh tổng hợp số lượng - Tổng số lượng biên nhận biên nhận đặt cọc khách hàng đặt cọc xem đầy số lượng người mua TP - P KD chuyển toán số tiền đặt - Tối đa tỷ đồng cọc thu đựơc P Kế toán kèm theo sổ ( cùi) lai biên nhận đặt cọc ua al Tiếp nhận số lượng mua trái phiếu chốt danh sách pl n va m ll fu - Biên nhân đặt cọc - Phiếu thu tiền trái phíêu oi Khách hàng theo hướng dẫn nhân viên hướng dẫn P Đầu Tư nhận số thứ tự đến P.KT đóng tiền trái phiếu P.KT kiểm tra xác nhận vào biên nhận đặt cọc → chuyển vào Thủ quỹ thu tiền → biên nhận thu tiền ( yêu cầu P.KT liên ) → đóng dấu → đền bàn Nhân viện p ĐT làm thủ tục TP Thủ tục chuyển nhượng TP lần đầu: - Khách hàng xuất trình : + Biên nhân đặt cọc có xác nhận Kế Toán + Một liên biên nhận thu tiền TP + Điền ký vào phiếu chuyển nhượng TP ( liên) → đóng dấu - Nhân viên P.ĐT giữ lại: + Biên nhận đặt cọc có xác nhận kế tóan + Liên biên nhận thu tiền TP + Phiếu chuyển nhượng ký + Bản giấy CMND + Phiếu hẹn giấy CNSHTP + CN quyền vô danh (liên 2) at nh 03 đến ngày 05/03/2008 - Thu tiền mặt: ngày 0306/03/2008 - Chuyển khoản: ngày 03/03/2008, ngày 04 -05/03: Khách hàng lên nhận Giấy hẹn - Phát hành trái phiếu vào ngày 06/03 z k jm - Biên nhận hẹn ngày nhận giấy CNSHTP & CNSH quyền P.Đ T om l.c gm an Lu va n y te re ac th si eg cd - Giấy CNSHTP ghi danh 20/03/2008 jg Mỗi trái chủ mang phiếu hẹn đến ht Cấp giấy chứng vb z Làm thủ tục phát hành P.Kế Toán + P.KD P.ĐT hg n lo ad ju y th nhận giấy CNSHTP - Giấy CN quyền mua vô danh yi nhận sở hữu trái phiếu + CN quyền mua hộ Giải việc chuyển nhượng pl ua al Chuyển nhượng trái phiếu: Trái - Giấy chuyển nhượng trái chủ chuyển trái phiếu phiếu nắm giữ cách hai bên ký vào giấy chuyển nhượng trái phiếu theo mẫu Lưu ý Công ty Sacomreal không giải việc chuyển nhượng quyền mua sản phẩm P.ĐT 20/03/2008 – 30/10/2008 n n va oi m ll fu - Danh sách khách hàng bốc thăm 19/08/2008 P.KD 25/08/2008 P.KD k jm om l.c gm -Thông báo bốc thăm - Phiếu bốc thăm an Lu va n y te re ac th si eg cd P.KD chốt danh sách khách hàng bốc thăm – lấy thông tin khách hang thu lại quyền mua hộ Thời gian đăng ký chậm đến hết ngày 19/08/2008 Nếu sau ngày không đăng ký xem quyền Tổ chức bốc thăm P.KD thông báo bốc thăm vị trí vị trí hộ & hộ đến cho người năm giữ thông báo tiến độ quyền mua xác thời gian tốn cho bốc thăm vị trí Trong trường hợp khách hàng khơng đến phải có người thay phải có ủy quyền từ người sở hữu Trường hợp khơng có người thay cơng ty bốc thăm thay cho khách hàng mã số vị trí Khách hàng khơng có quyền từ chối hay khiếu nại cho trường hợp liên quan đến việc đại diện công ty bốc thăm ht 11 P.KD& P ĐT 01- 15/08/2008 vb Đăng ký bốc thăm chọn vị trí - Bảng báo giá z 10 P.KD lập bảng báo giá loại hộ z Công bố giá hộ at nh jg hg n lo ad ju y th 12 Nhận tiền đặt cọc Mỗi người có phiếu thăm giữ vị trí Phiếu thu tiền đặt cọc (5%) 05/09/2008 hộ mang phiếu có vị trí hộ đến làm thủ tục đặt cọc cơng ty Địa Ốc Sài gịn Thương Tín Nếu sau 02 ngày khách hàng khơng đến đặt cọc xem từ chối mua hộ Đáo hạn trái P.Kế toán toán gốc lãi -Danh sách người sở hữu 06/11/2008 phiếu cho người sở hữu trái phiếu theo Trái phiếu cuối danh sách P.KHĐT chuyển - Phiếu chi Ký hợp đồng mua P.KD tiến hành ký hợp đồng mua - Hợp đồng mua bán 07/11/2008 hộ bán hộ chuyển danh sách - Phiếu thu toán lần giá qua P.Kế Toán thu theo giá trị hợp trị hợp đồng đồng Trường hợp khách hàng hưởng chiết khấu 5% khấu trừ vào đợt ký hợp đồng Tiến hành thu P.KD đưa tiến độ thu tiền - Phiếu thu tiền đợt tiếp Theo tiến độ xây dựng công tiền đợt sau theo trình u cầu phịng ban có tên quy trình tiến hành cơng việc theo quy trình, tiến độ đưa yi P.KD & P.Kế Tóan pl n ua al P.ĐT + P.Kế Toán m ll fu P.KD + P.Kế Toán oi 14 n va 13 at nh z z vb P.KD + P.Kế Toán k jm ht 15 gm Đơn vị xác nhận SACOMREAL P.KTÓAN K.KD om P.TGĐ ĐIỀU HÀNH l.c TỔNG GIÁM ĐỐC DUYỆT CỦA BAN TỔNG GIÁM ĐỐC P.HCQT P.ĐẦU TƯ GIÁM ĐỐC ĐẦU TƯ an Lu va n y te re ac th si eg cd jg hg ng Phụ lục BẢNG CÂU HỎI (Khảo sát doanh nghiệp bất động sản) ĐỀ TÀI: TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT – HƯỚNG ĐI MỚI CHO THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN hi ep w n lo MỤC TIÊU ĐỀ TÀI Tìm hiểu, phân tích loại hình trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Việt Nam, từ đưa hướng phát triển cho loại hình trái phiếu tương lai ad ju yi pl - y th - MỤC TIÊU BẢNG CÂU HỎI Khảo sát mức độ hiểu biết doanh nghiệp trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Khảo sát thái độ doanh nghiệp bất động sản việc sử dụng trái phiếu kèm quyền mua nhà đất nhằm huy động vốn cho dự án bất động sản triển khai thực Khảo sát khó khăn, trở ngại doanh nghiệp bất động sản việc triển khai sản phẩm tài n n va - ua al - ll fu CAM KẾT VỚI DOANH NGHIỆP Chúng cam kết thông tin bảng câu hỏi mà chuyển đến khảo sát doanh nghiệp bảo mật tuyệt đối sử dụng với mục đích nghiên cứu phạm vi luận văn oi m nh at PHẦN 1: THƠNG TIN CHUNG (Xin Anh/Chị vui lịng điền đầy đủ thông tin vào phần này) Họ tên: Bộ phận công tác: Tên doanh nghiệp: Địa chỉ: z z k jm ht vb gm om l.c PHẦN 2: KHẢO SÁT VỀ DOANH NGHIỆP (Xin Anh/Chị vui lòng chọn câu trả lời mà Anh/Chị cho phù hợp với doanh nghiệp mình) Loại hình doanh nghiệp Doanh nghiệp nhà nước  Công ty cổ phần  Cơng ty TNHH  Loại hình khác (ghi ra) n a Lu y te re ac th Vốn đầu tư cho dự án doanh nghiệp từ nguồn (Chọn nguồn vốn mà doanh nghiệp có sử dụng) n va Anh/Chị vui lòng cho biết vốn điều lệ doanh nghiệp Trên 10 tỷ  Dưới 10 tỷ  ng Vốn tự có Vốn vay ngân hàng Phát hành cổ phiếu Phát hành trái phiếu     hi ep w n lo Khi cần vốn đầu tư, doanh nghiệp xem xét huy động nguồn vốn (đánh số từ đến theo thứ tự ưu tiên) Vốn vay ngân hàng Phát hành cổ phiếu Phát hành trái phiếu ad ju y th Doanh nghiệp có dự định phát hành trái phiếu để huy động vốn cho dự án hay không Có  Khơng  yi pl al n ua Anh/Chị có biết “trái phiếu kèm quyền mua nhà đất” Có  Khơng  n va fu ll Anh/Chị vui lòng trả lời câu hỏi câu trả lời cho câu hỏi số “CÓ” Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ quan tâm doanh nghiệp trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Mức độ quan tâm Khơng quan tâm khơng có ý định sử dụng Có quan tâm xem xét đến việc sử dụng tương lai Có quan tâm sử dụng Rất quan tâm thường xuyên sử dụng Rất quan tâm sử dụng loại trái phiếu để huy động vốn cho dự án oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm Những nguyên nhân khiến doanh nghiệp không sử dụng trái phiếu kèm quyền mua nhà đất (TPKQMNĐ) để huy động vốn cho dự án (đánh dấu vào nguyên nhân mà Anh/Chị nhận thấy đúng) Nguyên nhân Chưa nắm rõ ưu nhược điểm TPKQMNĐ  Hệ thống, sở pháp lý chưa quy định, hướng dẫn rõ  ràng Khó phát hành thành cơng Việt Nam thiếu lòng tin  từ nhà đầu tư n a Lu n va y te re ac th Anh/Chị vui lòng cho biết giải pháp cần thực để phát triển thị trường trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Giải pháp Nâng cao nhận thức doanh nghiệp TPKQMNĐ  Xây dựngvà hoàn thiện hệ thống Luật pháp  văn Luật ng hi ep w n lo Thành lập tổ chức định mức tín nhiệm  Xây dựng đường cong lãi suất chuẩn làm tham chiếu cho  thị trường TPKQMNĐ Các đề xuất khác (nếu có Anh/Chị vui lòng ghi bên dưới) Chúng tơi xin chân thành bày tỏ lịng biết ơn đến Anh/Chị hợp tác giúp đỡ ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th Phụ lục ng NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRUNG TÂM THÔNG TIN TÍN DỤNG 10 Quang Trung - Hà Đơng - Hà Nội Phone: (04) 33.553.915; Fax: (04) 33.824.487 Website: http://www.cic.org.vn hi ep w BẢN TRẢ LỜI TIN TỔNG HỢP VỀ DOANH NGHIỆP n Hà nội, ngày 03-03-2009 Số 750654/2009 lo ad Kính gửi: NHNo - CN An Sương y th ju Theo yêu cầu hỏi tin Hoàng Trọng Sơn - NHNo - CN An Sương phiếu hỏi tin số ngày 02-032009 Căn vào số liệu có, CIC trả lời sau: yi pl n ua al A.Khái quát khách hàng Tên khách hàng Cty TNHH Tân Nhật Thái Tên đối ngoại Tan Nhat Thai Company Limited Tên Viết tắt Mã CIC 500028261 Địa D5, KP3, P An Phú Đông, Q.12, TP HCM Điện thoại , FAX Mã số thuế 0303081047 Quyết định thành 4102018128, cấp ngày lập số Giấy phép kinh 4102018128, cấp ngày doanh số Mua bán trang thiết bị dụng cụ thể dục thể thao, vải, giày, dép, hàng may sẵn; máy móc, trang thiết bị phụ tùng ngành dệt may (trừ máy in); lương thực Dịch Ngành nghề kinh vụ tiếp thị Ðại lý ký gởi hàng hóa Kinh doanh nhà hàng (khơng kinh doanh doanh trụ sở) Dịch vụ cho thuê máy móc, trang thiết bị phụ tùng ngành dệt, may Bổ sung: Sản xuất, mua bán sợi OE(không sản xuất trụ sở) Mua bán rượu./ Vốn điều lệ 2500 Triệu VND Tổng số lao động Chủ tịch hội đồng quản trị Thành viên hội đồng quản trị Tổng giám đốc Nguyễn Thị Nga (Giám đốc) B.Tóm tắt tình hình tài năm 2007 n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th Hiện nay, kho liệu CIC chưa thu thập Báo cáo tài doanh nghiệp Nếu đơn vị có nhu cầu hỏi tin Báo cáo tài đầy đủ, cập nhật Thơng tin xếp hạng tín dụng doanh nghiệp này, vào phần Hỏi tin tài khách hàng Hỏi tin xếp hạng doanh nghiệp để CIC thu thập thông tin, đáp ứng nhu cầu Đơn vị ng C Quan hệ với TCTD 1.Diễn biến dư nợ C Quan hệ với TCTD 1.Diễn biến dư nợ hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m z KH có quan hệ tín dụng TCTD at nh Số TCTD quan hệ z Ngày báo cáo cuối 16/02/2009 Cụ thể cấu loại nợ vay khách hàng phân bổ sau: om l.c gm Khách hàng có tổng dư nợ triệu VNÐ 240.422 USD k 3.Tình trạng dư nợ tín dụng jm ht vb STT Tên tổ chức tín dụng NHTMCP Sài Gịn Thương tín - CN Bình Thạnh n a Lu Ðơn vị tính: triệu VND, USD Loại dư nợ VND USD 240.422 Dư nợ cho vay trung hạn : - Dư nợ đủ tiêu chuẩn : 240.422 Đánh giá q trình quan hệ tín dụng khách hàng TCTD Khách hàng dư nợ khơng đủ tiêu chuẩn D Đánh giá khác n va y te re ac th Trên thông tin Cty TNHH Tân Nhật Thái, CIC gửi tới đơn vị để biết tham khảo Đề nghị đơn vị hỏi tin sử dụng tin mục đích, quy định khơng cung cấp cho bên thứ ba Nếu có thơng tin thêm, đề nghị đơn vị báo cho biết để kịp thời bổ sung cập nhật thông tin ng hi Bùi Thuý Hương Bùi Thuý Hương Kiểm soát ep Người lập phiếu w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th Phụ lục HỆ SỐ TÍN NHIỆM THEO MOODY’S VÀ S&P ng hi ep w S&P AAA Aa A A A n Moody’s Aaa lo ad ju y th BBB yi Baa pl B Caa CCC Ca CC C C n va B n BB ua al Ba Nội dung Điểm tối cao: khoản nợ đánh giá vào hạng mạnh nhất, có khả hoàn trả gốc lãi cực mạnh Điểm cao: mức độ đánh giá cao việc trả nợ gốc lãi, khác với mức nhỏ Điểm trung bình khá: khoản nợ đánh giá có khả trả nợ gốc lãi mạnh, nhạy cảm với tác động bất lợi điều kiện hoàn cảnh kinh tế so với nhóm Điểm trung bình: khoản nợ đánh giá có khả vừa đủ mạnh để hoàn trả nợ gốc lãi; nhạy cảm mạnh trước tác động bất lợi điều kiện hồn cảnh so với nhóm Điểm đầu cơ: khoản nợ đánh giá rủi ro vỡ nợ , song lại phải đối mặt với khả toán gốc lãi thấp điều kiện tài kinh tế bấp bênh nhà phát hành Điểm đầu rõ ràng: khoản nợ dễ bị rủi ro phá sản hơn, có khả tốn gốc lẫn lãi Khoản nợ đánh giá có khả rủi ro vỡ nợ lớn, việc toán gốc lãi phụ thuộc vào điều kiện tài kinh tế nhà phát hành Khoản nợ có tính chất đầu cao, thường bị vỡ nợ có khiếm khuyết đáng lưu ý Khoản nợ xác định mức độ tín nhiệm khả toán gốc lãi thấp, khả vỡ nợ thấp Khoản nợ có khả vỡ nợ cực lớn, bị vỡ nợ đến hạn toán ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm D n a Lu n va y te re ac th