(Luận văn) đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA lu an va n ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP to gh tn NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN p ie SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN SƠN, d oa nl w TỈNH TUYÊN QUANG va an lu oi lm ul nf LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên - 2014 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA lu an n va ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP tn to NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN ie gh SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN SƠN, p TỈNH TUYÊN QUANG w d oa nl Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành : 60.85.01.03 va an lu oi lm ul nf LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lương Văn Hinh z m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên - 2014 ac th si LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc lu an Tác giả n va to p ie gh tn Nguyễn Hoàng Nghĩa d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND huyện Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang phòng ban khác thuộc UBND huyện Yên Sơn, Trung tâm đấu giá tỉnh Tuyên Quang, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: lu an PGS.TS Lương Văn Hinh - Đại học Nông Lâm Thái Ngun, thầy tận tình n va giúp đỡ tơi q trình hồn thành Luận văn thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học gh tn to Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường p ie Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập UBND huyện Yên Sơn, Trung tâm đấu giá tỉnh Tuyên Quang phòng ban nl w khác thuộc UBND huyện Yên Sơn, cấp uỷ, quyền nhân dân xã (phường) oa địa bàn huyện Yên Sơn, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm d giúp đỡ động viên suốt trình học tập thực đề tài lu va an Tôi xin trân trọng cảm ơn! oi lm ul nf Tác giả z at nh Nguyễn Hoàng Nghĩa z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu chung Mục tiêu cụ thể Yêu cầu đề tài lu Ý nghĩa khoa học thực tiễn an 5.1 Ý nghĩa khoa học va n 5.2 Ý nghĩa thực tiễn tn to CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU p ie gh 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở pháp lý 1.1.2 Cơ sở lý luận thực tiễn w oa nl 1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Thế giới, Việt Nam huyện d Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang lu va an 1.2.1 Tổng quan giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 nf oi lm ul 1.2.3 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 12 z at nh 1.2.4 Một số vấn đề thị trường bất động sản công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 18 z @ 1.2.5 Tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên l gm Quang 20 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN m co CỨU 27 an Lu 2.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.2 Phạm vi nghiên cứu 27 n va ac th si 2.3 Nội dung nghiên cứu 27 2.4 Phương pháp nghiên cứu 27 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 27 2.4.2 Phương pháp kế thừa tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hoá kế thừa tài liệu nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu 28 2.4.3 Phương pháp điều tra, vấn: 28 lu an 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp yếu tố định tính với n va định lượng, vấn đề vi mơ vĩ mơ phân tích, mơ tả, so sánh tn to đánh giá quy trình, hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 28 2.4.5 Phương pháp chuyên gia: 28 gh p ie 2.4.6 Phương pháp xác định giá đất: 28 2.5 Các tiêu chí xác định đấu giá QSD đất 29 oa nl w CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến công tác d an lu đấu giá QSD đất 30 va 3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 30 ul nf 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36 oi lm 3.1.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 44 z at nh 3.1.4 Công tác quản lý nhà nước đất đai liên quan đến đấu giá QSD đất 46 z 3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Sơn giai @ gm đoạn 2010-2012 53 l 3.2.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 56 m co 3.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 62 an Lu 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 67 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất 73 n va ac th si 3.3 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn giai đoạn 2010-2012 75 3.3.1 Hiệu kinh tế 75 3.3.2 Hiệu xã hội 79 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 80 3.4 Những tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 81 3.4.1 Đối với công tác tổ chức 81 lu an 3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá 83 n va 3.4.3 Đối với công tác quản lý bất động sản xây dựng đô thị 84 tn to 3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 85 gh p ie 3.5.1 Giải pháp sách đấu giá quyền sử dụng đất 85 3.5.2 Các giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất 87 oa nl w KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 88 Kết luận 88 d an lu Đề nghị 89 oi lm ul nf va TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QSD : Quyền sử dụng UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDC : Khu dân cư BQL : Ban quản lý lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn năm 2012 33 Bảng 3.2 Tình hình chuyển dịch cấu kinh tế huyện Yên Sơn 37 Bảng 3.3 Tình hình thu nhập, đời sống người dân huyện Yên Sơn 38 Bảng 3.4 Diện tích, xuất sản lượng trồng năm 2012 39 Bảng 3.5 Cơ cấu vật nuôi năm 2012 huyện Yên Sơn 40 Bảng 3.6 Dân số qua năm 2005, 2012 địa bàn huyện Yên Sơn 42 lu an Bảng 3.7 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lơ đất thực đấu giá đất giai va đoạn 2010-2012 54 n tn to Bảng 3.8 Bảng tổng hợp kết thực đấu giá đất huyện Yên Sơn gh giai đoạn 2010-2012 54 p ie Bảng 3.9 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lơ đất thực đấu giá đất w năm 2010 57 oa nl Bảng 3.10: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 huyện Yên Sơn 59 d Bảng 3.11 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lơ đất thực đấu giá lu an đất năm 2011 63 nf va Bảng 3.12: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 huyện Yên Sơn 65 oi lm ul Bảng 3.13 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực đấu giá đất năm 2012 68 z at nh Bảng 3.14: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 huyện Yên Sơn 70 Bảng 3.15 Bảng so sánh kết đấu giá đất địa bàn huyện Yên Sơn giai z đoạn 2010 – 2012 78 @ m co l gm Bảng 3.16: Bảng tổng hợp nhu cầu người tham gia đấu giá đất 84 an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC BẢNG Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản Nhật Bản 17 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang 30 Hình 3.2: Biểu đồ biến động giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình thấp năm 2011 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 61 Hình 3.3: Biểu đồ biến động giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình thấp năm 2011 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 67 lu an Hình 3.4: Biểu đồ biến động giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình va thấp năm 2012 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 72 n tn to Hình 3.5: Biểu đồ thể tỷ lệ bán thành công lô đất giai đoạn gh 2010-2012 74 p ie Hình 3.6: Biểu đồ thể số lượng người tham gia đấu giá/1 lô đất 74 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 78 Kết thu từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất hàng hoá hoạt động thị trường bất động sản Vì vậy, khẳng định chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư, hạn chế yếu tố tiêu cực, tham nhũng sách đổi đất lấy sở hạ tầng thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng sở hạ tầng địa phương, góp lu phần đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước an Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo mặt giá cho khu vực đấu va n giá Nhờ việc đấu giá quyền sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư nên việc xây dựng nâng giá trị quyền sử dụng đất khu vực liền kề khu quy hoạch lên cao p ie gh tn to sở hạ tầng khang trang, vệ sinh môi trường đảm bảo yếu tố quan trọng Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhìn góc độ kinh nl w tế tính ưu việt đấu giá so với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, chống oa thất thu ngân sách, tận dụng tối đa nguồn lực từ đất đai Trong năm, tổng d thu ngân sách nhà nước địa bàn huyện công tác đấu giá đất đạt 76,23 tỷ lu va an đồng, so với mức dự kiến thu trước đấu giá (là 72.34 tỷ đồng) tăng 3,89 tỷ đồng Cụ thể mức chênh lệch trước sau đấu giá qua năm giai đoan 2010- nf oi lm ul 2012 thể cụ thể qua bảng 3.15 sau: Bảng 3.15 Bảng so sánh kết đấu giá đất địa bàn huyện Yên Sơn Kết thu sau đấu giá (triệu đồng) Mức chênh lệch (triệu đồng) Tỷ lệ % so với dự kiến 18.412 21.065 2.653 15,77 2011 22173 23021 2012 31.755 Tổng 72.340 m co l gm 2010 @ Dự kiến thu trước đấu giá (triệu đồng) z Thời điểm đấu giá QSD đất z at nh giai đoạn 2010 – 2012 3,82 32.145 390 1,23 76.231 3.891 an Lu 848 n va ac th si 79 3.3.2 Hiệu xã hội a Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức thực sách “ đổi đất lấy sở hạ tầng” Đảng Nhà nước ta thực hiệu quả, từ đấu giá quyền sử dụng đất trung tâm thị hình thành, hệ thống sở hạ tầng xây dựng hồn chỉnh, góp phần chỉnh trang đô thị xanh, sạch, đẹp, môi trường đấu giá quyền sử dụng đất tạo sở vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trư- lu ờng học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, an công viên, vườn hoa, va n b, Về phía Nhà nước, ngồi việc phát huy hiệu tối đa nguồn thu từ đất lệ người dân sử dụng đất có hiệu khơng khu vực thực đấu giá ie gh tn to việc đấu giá QSDĐ nâng cao gía trị quyền sử dụng đất, thúc đẩy khích p mà cịn diện rộng nl w c Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển oa lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, lĩnh vực có vị trí vơ d quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia nói lu va an chung phát triển kinh tế xã hội tỉnh Tuyên Quang nói riêng Trong ngân sách địa phương cịn eo hẹp, nhờ có nguồn vốn huy động từ đấu giá nf oi lm ul quyền sử dụng đất, tạo điều kiện để quyền địa phương xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm y tế, đầu tư máy z at nh móc, trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học khám chữa bệnh cho nhân dân z d Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn lớn, sở kinh tế cho @ gm quyền huyện hỗ trợ, đền bù cho hộ bị thu hồi đất, đào tạo công ăn l việc làm cho người chuyển đổi nghề nghiệp, đầu tư cho quỹ tín dụng nhân an Lu kinh tế xã hội m co dân góp phần quan trọng việc phát triển khu dân cư, thúc đẩy phát triển c Đấu giá quyền sử dụng đất tạo khu dân cư quy hoạch n va ac th si 80 xây dựng đồng bộ, đảm bảo điều kiện người sử dụng đất Hình thành phát triển khu dân cư bền vững theo định hướng phát triển địa phương 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai, thể cụ thể sau: a Đất đai loại hàng hóa đặc biệt với đặc điểm đặc thù tham lu gia vào thị trường bất động sản khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo an nguồn thu phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Đấu va n giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu Kết kinh tế thị trường p ie gh tn to thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy vai trò đất đai b Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao nl w đất GCNQSDĐ nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, oa thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hoàn thành d xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ có đầy đủ sở pháp lu va an lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết Tại huyện Yên Sơn, UBND tỉnh Tuyên Quang nf oi lm ul có chủ trương, khu dân cư quy hoạch có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thủ tục giao đất bắt đầu BQL dự án, sau thẳng lên z at nh UBND huyện xem xét định, không qua lập thủ tục xã, thị trấn, sau thực việc cắm mốc giao đất ngồi thực địa có tham gia cán z địa xã, thị trấn Trong phạm vi đề tài, với khu dân cư đấu @ gm giá năm, có tổng số 313 lơ đất trúng đấu giá, đến huyện Yên Sơn l thực xong việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá m co c Để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, khơng an Lu chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn n va ac th si 81 chiến lược có tính khả thi Chính mà quy hoạch thị phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch d Từ cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dần xoá bỏ chế "xin, cho " đất đai , tạo điều kiện thuận lợi để đất đai sử dụng hiệu quả, tiết kiệm pháp luật e Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường hơn, hình thành thị trường bất động lu sản lành mạnh, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất an động sản va n Do đó, với mục đích khai thác quỹ đất, huy động nguồn vốn cho quyền sử dụng đất có ưu vượt trội so với chế giao đất có thu tiền sử ie gh tn to ngân sách để thực chủ trương “Đổi đất lấy sở hạ tầng”, chế đấu giá p dụng áp dụng nhiều địa phương thời gian dài trước nl w 3.4 Những tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất oa Bên cạnh hiệu mặt kinh tế, xã hội công tác đấu giá quyền d sử dụng đất mang lại cịn tồn số vấn đề, cụ thể sau: lu va an 3.4.1 Đối với cơng tác tổ chức - Việc khơng có quy định cụ thể vị trí người tham gia phiên đấu giá nf oi lm ul xảy tượng nhiều người đấu giá lơ đất ngồi vị trí liền cạnh nhau, việc xếp giá dễ dàng sảy quan chức khó ngăn chặn z at nh - Việc không hạn chế số người tham dự phiên đấu giá gây nên tình trạng số lượng người tham dự phiên đấu giá lớn, tình trạng lộn xộn trật tự z phiên đấu giá phần nguyên nhân việc thông giá, đặt giá @ gm - Việc tổ chức đấu giá lơ đất đặc thù (những lơ đất có diện tích lớn m co giá “đấu giá ngồi phiên đấu giá” l nhở quy hoạch chung) với số lượng tạo điều kiện cho việc đặt an Lu - Việc xác định mức giá sàn cịn số khó khăn đội ngũ cán công chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm nhiều việc, n va ac th si 82 chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, đặc biệt năm 2011, 2012, tạo điều kiện cho số “cò” hoạt động lĩnh vực đấu giá đất tồn - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có Quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; Khâu bảo mật thông tin người tham gia đấu giá chưa thật tốt có trường hợp người tham gia đấu lu giá biết danh sách tham gia đăng ký đấu giá tự thương lượng với an trước vào đấu giá, chí có trường hợp vừa tham gia đấu giá vừa bố trí va n thỏa thuận giá để giảm giá trúng đấu, gây thất thu cho ngân sách đấu giá ngắn Người trúng đấu giá khó chuẩn bị nộp lượng tiền ie gh tn to - Việc quy định nộp 100% tiền trúng đấu giá 15 ngày kể từ trúng p lớn thời gian ngắn Ngân hàng tiếp nhận giải nl w số lượng khách hàng lớn thời gian ngắn oa - Chưa có quy định cụ thể thời hạn người sử dụng đất phép chậm d nộp tiền trúng đấu giá Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau 15 ngày lu va an không nộp tiền trúng đấu giá khơng hồn trả số tiền đặt cọc nộp lãi số tiền chậm nộp theo lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại (áp dụng lãi suất nf oi lm ul kỳ hạn 06 tháng, tính theo trung bình cộng lãi suất quy định ngân hàng thương mại), thời gian chậm nộp không 03 tháng, nhiên lại không quy định z at nh thời gian tối đa người trúng đấu giá phép nộp tiền chịu phạt Do tiềm ẩn khả người trúng đấu giá chậm nộp tiền trúng đấu giá, đến đất có z tiềm việc chuyển quyền sử dụng đất nộp tiền trúng đấu giá, ảnh @ gm hưởng tới nguồn thu từ đấu giá cho đầu tư sở hạ tầng phát triển l - Công tác tuyên truyền, vận động cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất m co chưa phát huy hiệu Các hình thức tuyên truyền tuyên truyền an Lu chủ yếu hệ thống loa truyền địa phương, hiệu không cao n va ac th si 83 3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá - Việc rà soát người tham gia đấu giá tham gia đấu giá chưa thực chặt chẽ, tượng tham gia đấu giá hộ tiếp diễn Do việc quản lý nơi tổ chức đấu giá yếu thiếu quy định chặt chẽ nên việc người tham gia đấu giá trật tự lại hội trường đấu giá gây ảnh hưởng đến công tác tổ chức kết đấu giá - Về mức tiền đặt cọc qui định thấp 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn lu thấp, cịn tượng số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất an móc nối với để đấu giá người trúng đấu giá không nộp tiền xin va n rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ thừa nhận trúng giá Để loại bỏ đảm bảo ràng buộc phía q trình thực đấu giá đất p ie gh tn to tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính nl w thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường oa cao nhiều lần so với giá quy định) d - Người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng lu va an vốn bỏ lớn Ngoài tiền tham gia đấu giá đất phải chuẩn bị tiền để xây dựng trúng đấu giá nf oi lm ul - Hiện tượng đặt giá người tham gia đấu giá xẩy khơng với lơ đất có tính đặc thù mà diễn với lơ đất không z at nh đặc thù đấu giá với số lượng lớn Hiện tượng sảy phần việc thông tin người tham gia đấu giá bị công khai trước phiên đấu giá diễn z - Một phận người tham gia đấu giá có đất khu vực đăng ký đấu giá, @ gm trình đấu giá đẩy giá lên thật cao so với mặt bàng giá khu vực để l trục lợi sau khơng nộp tiền trúng đấu giá, chấp nhận tiền đạt cọc m co - Đại phận người tham gia đấu giá mua đất với ý định để dành, khơng có an Lu mục đích xây dựng nhà để sống cho thuê nên xẩy tượng khu dân cư đấu giá bãi đất trống mênh mơng, người có nhu cầu xây nhà n va ac th si 84 lại khơng có đất người khơng có nhu cầu xây nhà lại q nhiều đất - Người dân có thu nhập thấp khó tiếp cận đất đai thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mặt giá cao 3.4.3 Đối với công tác quản lý bất động sản xây dựng thị - Trình tự, thủ tục thực công tác đấu giá QSD đất mang tính đặc thù nên cịn chậm, chưa đáp ứng thực tiễn Có khu đất chờ thủ tục lâu nhân dân lấn chiếm, tạm sử dụng, quyền thơn thu tiền trước… gây lu nhiều khó khăn cho trình thực đấu giá an - Do thiếu quy định xây dựng khu vực đấu giá quyền sử dụng va n đất gây nên tình trạng số đất đấu giá lớn đất thực to tn việc xây dựng cơng trình theo quy hoạch thấp Hiện tượng sử dụng đất bỏ ie gh hoang tạo hội cho việc lấn chiếm đất hộ dân xung quanh gây p khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước Nhà nước khơng có định hướng phát triển nl w khu đô thị theo thời gian mà việc phát triển chủ yếu tự phát, điều thể oa qua nhu cầu người tham gia đấu giá bảng tổng hợp sau: d Bảng 3.16: Bảng tổng hợp nhu cầu người tham gia đấu giá đất va an lu Nhu cầu tham gia đấu giá đất Có nhu cầu mua đất để tiết kiệm, Xây dựng nhà khơng có nhu cầu xây dựng Trong Tỷ lệ năm sau Trên Tổng Tỷ lệ (%) (%) đấu năm số giá Tổng số phiếu điều tra 2010 20 12 60 2011 20 35 2012 20 45 Tổng 60 28 46,6 12 Lý khác Tổng số oi lm ul STT nf Năm tổ chức đấu giá đất Tổng số Tỷ lệ (%) 30 10 30 35 25 30 17 28,3 15 25,1 z gm z at nh @ 13 m co l (Nguồn: Số liệu điều tra) an Lu Qua bảng tổng hợp ta thấy, nhu cầu thực người tham gia đấu giá muốn sử dụng vào mục đích đất xây dựng nhà để sau đấu giá n va ac th si 85 chiếm 50% tổng số người tham gia đấu giá đất, số lượng người tham gia cịn lại có nhu cầu mua để dành mục đích khác tham gia đấu giá - Hiện tượng đầu đất đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho phận dân cư xã hội Người thực có nhu cầu sử dụng đất lại khơng sử dụng đất gây nên bất cập quản lý sách Đảng Nhà nước lu an - Việc bồi thường giải phóng mặt số khu quy hoạch sử n va dụng quỹ đất để đầu tư sở hạ tầng nhiều bất cập, đặc biệt số khu khu dân cư quy hoạch thực đấu giá QSDĐ lấy đất đất trồng gh tn to quy hoạch thực năm 2003 (trước Luật Đất đai năm 2003) Chẳng hạn, p ie lâu năm, đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân với diện tích đất lớn w giá trị bồi thường lại khơng cao, ví dụ cho tái định cư lô đất ở, diện tích oa nl cịn lại bồi thường theo giá đất nơng nghiệp Trong đó, sau sở hạ tầng dự án hồn thành khu vực đất với giá trúng đấu giá cao, bên d an lu cạnh cơng tác đào tạo nghề giải việc làm cho hộ gia đình bị va đất nơng nghiệp cịn nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân chủ quan khách ul nf quan, điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc gây nên tình trạng số oi lm khiếu kiện thời gian qua z at nh - Đối với khu dân cư quy hoạch đấu giá đất thành công tạo nên mặt bàng giá đất khu vực tạo nên việc tăng giá đất cục khu vực z 3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá @ QSD đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang gm l 3.5.1 Giải pháp sách đấu giá quyền sử dụng đất m co - Trong trình đấu giá quyền sử dụng đất từ thủ tục nộp hồ sơ tới kết thúc đấu giá nên giao cho trung tâm, quan chuyên nghiệp vụ đấu an Lu giá thực trung tâm đấu giá thực nhiệm vụ nên có quan n va ac th si 86 uỷ ban giám sát q trình thực để tránh việc lộ thơng tin đấu giá dẫn đến việc xếp giá, làm sai lệch kết đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất huyện Yên Sơn chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Tuyên Quang thực - Nới rộng quy định thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá Sau 30 ngày người trúng đấu giá lu quyền sử dụng đất không nộp tiền theo quy định khơng hồn trả tiền đặt an cọc kết đấu giá người trúng đấu giá va n - Xây dựng phương án quy hoạch tổng thể hợp lý mang tính liên kết tránh tình trạng có lơ đất bán khơng có người mua p ie gh tn to khu dân cư, việc phát triển sở hạ tầng bố trí cơng trình phúc lợi - Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thông báo rộng rãi qua phương nl w tiện thông tin đại chúng cho người dân biết Đa dạng hố hình thức tuyên oa truyền như: phát tờ rơi, treo băng rôn,… d - Quy định chi tiết việc xây dựng công trình đất giá lơ đất lu va an tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thể Giấy chứng nhận nf oi lm ul quyền sử dụng đất Đảm bảo kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất, hạn chế tối đa việc z at nh đầu đất Làm việc tiền đề cho việc phát triển không gian đô thị định hướng cụ thể theo thời gian, sở cho định hướng phát triển z kinh tế xã hội ngắn hạn dài hạn địa phương, đồng thời tránh nguy @ gm hoang hoá lô đất đấu giá, ngăn chặn nguy lấn chiếm đất l - Nâng mức quy định tiền đặt cọc công tác đấu giá quyền sử dụng m co đất lên mức 10% giá khởi điểm để minh bạch hoá việc tham gia đấu giá lợi cho thân phận dân cư an Lu người dân, ngăn ngừa việc sử dụng quyền tham gia đấu giá xếp giá để chuộc n va ac th si 87 3.5.2 Các giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất - Xét tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá Việc xét tư cách người tham gia đấu đủ tư cách để tham dự phiên đấu giá quan trọng Việc thành công phiên đấu giá chịu ảnh hưởng lớn bước Nó khơng hạn chế số lượng người tham dự đấu chống tiêu cực phiên đấu kết đất giá số lượng người tham dự không đấu giá tạo nên lu - Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính tốn dựa vào nhu cầu thị an hiếu người dân địa phương Các lơ đất có tính chất đặc trưng khơng va n phân biệt với lô đất thông thường khác điều kiện tiền đặt cọc đấu ngừa việc xếp, thông đồng giá người tham gia đấu giá ie gh tn to giá gắn với khu thay với lơ đất trước Điều ngăn p lô đất đặc trưng nl w - Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền oa sử dụng đất Đây công tác có ý nghĩa lớn khơng cơng tác đấu giá d quyền sử dụng đất mà có ảnh hưởng định tới thị trường bất động sản lu bất động sản nf va an khu vực Do việc xác định giá khởi điểm phải bám sát với giá thị trường oi lm ul - Đối với quy chế thực đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá Mục đích cơng tác z at nh phân bố đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý ngăn ngừa việc thông giá dẫn đến sai lệch kết đấu giá z m co l gm @ an Lu n va ac th si 88 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, thu thập thông tin công tác đấu giá QSD đất giai đoạn 2010-2012 huyện Yên Sơn cho thấy, có khác biệt lớn số lượng người tham gia đấu giá, giá trúng đấu giá số lô đất bán đấu giá thành công khu dân cư địa bàn huyện Yên Sơn, nguyên nhân cụ thể việc biến động lu yếu tố: an n va - Yếu tố vị trí: Yếu tố vị trí định ảnh hưởng đến nhiều điều tn to kiện khác: sở hạ tầng, điều kiện môi trường, an ninh,…của lô đất - Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng không nhỏ đến thị gh p ie trường bất động sản nói chung cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng w - Các yếu tố khác: Giá trúng đấu giá phụ thuộc vào vị trí khu oa nl đất, địa điểm lô đất, thời gian tổ chức đấu giá, mà phụ thuộc vào số lượng người tham gia (nhu cầu khả tài người sử dụng đất) quan d an lu niệm, phong tục địa phương nf va Bên cạnh hiệu đạt mặt kinh tế, xã hội quản lý đất đai, công tác đấu giá QSD đất huyện Yên Sơn số hạn chế oi lm ul sau: z at nh a Đối với công tác tổ chức - Việc quy định cụ thể vị trí người tham gia phiên đấu giá z xảy tượng nhiều người đấu giá lô đất ngồi vị trí liền cạnh @ gm nhau, việc xếp giá dễ dàng sảy quan chức khó ngăn chặn l - Việc không hạn chế số người tham dự phiên đấu giá gây nên tình trạng m co số lượng người tham dự phiên đấu giá lớn, tình trạng lộn xộn trật tự an Lu phiên đấu giá phần nguyên nhân việc thông giá, đặt giá - Việc tổ chức đấu giá lô đất đặc thù (những lô đất có diện tích lớn n va ac th si 89 nhở quy hoạch chung) với số lượng tạo điều kiện cho việc đặt giá “đấu giá phiên đấu giá” b Đối với người tham gia đấu giá - Việc rà soát người tham gia đấu giá tham gia đấu giá chưa thực chặt chẽ, tượng tham gia đấu giá hộ tiếp diễn - Về mức tiền đặt cọc qui định thấp 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn thấp lu an - Người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng n va vốn bỏ lớn tn to - Hiện tượng đặt giá người tham gia đấu giá p ie gh c Đối với công tác quản lý bất động sản xây dựng đô thị Do thiếu quy định xây dựng khu vực đấu giá quyền sử dụng đất gây nên tình trạng số đất đấu giá lớn đất thực w oa nl việc xây dựng cơng trình theo quy hoạch thấp Hiện tượng sử dụng đất bỏ d hoang tạo hội cho việc lấn chiếm đất hộ dân xung quanh gây lu nf va Đề nghị an khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước oi lm ul Qua trình nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá địa bàn huyện Yên Sơn giai đoạn 2010-2012, xuất phát từ nhu cầu thực tế công tác quản lý sau: z at nh nhà nước đất đai huyện Yên Sơn, xin đưa số ý kiến kiến nghị z - Để hoạch định phát triển bền vững cho khu dân cư, khu vực, @ l hiếu người dân tập quán sử dụng đất gm công tác quy hoạch cần phải đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất, thị m co - Xây dựng ”sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành chợ giao dịch bất động sản qua làm minh bạch thị trường bất động sản an Lu - Quy định thời gian xây dựng lô đất trúng đấu giá để đảm bảo n va ac th si 90 việc đấu giá QSD đất, trao quyền sử dụng đất đến người có nhu cầu sử dụng đất thực - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phương tiện thơng tin đại chúng có kế hoạch đấu giá QSD đất để thu hút thên nhiều nguời tham gia - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu lu cực xảy an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO lu an n va p ie gh tn to Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDĐ Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 11 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 12 Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa CPLAR (2001), Định giá đất BĐS khác, Tập giảng định giá đất, Hà Nội 13 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 92 lu an n va p ie gh tn to 14 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 15 Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội 16 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 17 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất, Hà Nội 18 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 19 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 20 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 21 Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang (2006), Báo cáo quy hoạch SDĐ giai đoạn 2006 - 2010 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 22 Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang (2010), Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2010 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 23 Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hà Nội 24 Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền SDĐ thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội 25 Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang (2013), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2012; phương hướng, mục tiêu giải pháp năm 2013 huyện Yên Sơn 26 Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn, 2013, Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 27 Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang (2013), Báo cáo thống kê đất đai huyện Yên Sơn năm 2012; d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si